山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年01月

倫理観ない周囲のスタンスに自身のモチベーションが下がったとしても


最近はシェアハウス関連のニュースが多く取り上げられていましたが、融資をした銀行にも問題があるなんて言われています。

あ    

売主業者と銀行担当者が結託して・・・なんて話しを聞きますね。

ま、確かにね〜と感じる部分も正直ありつつ、でも決してすべての銀行マンがそうではないということ。

融資を付けるのだけが銀行マンの仕事ではなく、不動産投資の見方や考え方を勉強して、自身でも収益物件を買い引き出しを増やす。

そんな経験から銀行としての目線も入れたコンサルティングを行い、売って終わりの不動産業者とは比較にならないほど真摯に取り組んでいる銀行マンもいるのです。

きっとそのようなスタンスだと、瞬間的に銀行マンとしての成績がよくなるようなことはないのかもしれない。

しかしながら、長期間ぶれずに取り組めば取り組んだ分だけ、ジワジワとそれが数字に繋がることはもちろん、近い将来は多くのクライアントや仲間がその人を支えることは間違いありません。

周囲の倫理観ないスタンスに自身のモチベーションも下がったり、何かと悩みも多いかと思いますが、ずっと変わらずそのままの姿勢で頑張ってほしいと思います。

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あ     

銀行開拓もできました、ブログでは書けない裏話については・・・


あ 

2月11日(日)東京で開催するワンルーム購入会に急遽コメンテーターとして参加することになりました。

物件に対する目利きはもちろんのこと、ここ最近の融資状況、銀行の引き締めについて等々、いや〜最近はほんと色んなことありましたからね。

ま、お陰で銀行開拓もできましたので、この際ブログでは書けない裏話をお伝えします。

ご都合のいい方はぜひご参加頂ければと思います。 

セミナーの詳細はこちら。

あ


また、2月17日(土)大阪でミニフィールドワークセミナー&購入会という、日頃単独で行っていた各セミナーを2部制にして企画したのですが、早々に満席となりました。

その為、もう一台車を追加して再度募集を始めたのですが、そちらもお陰様ですぐに埋まってしまいました。

じゃこの際、購入会だけ3名追加で募集を行おう!という事になりましたので、ご希望の方はこちらからお申込みください。

あ


さて、本日は昼から銀座で個別相談を予定していたのですが、急遽キャンセルとなり時間が空きました。

どなたか今から個別相談来ませんか?笑 さて仕事仕事。

順位が上がりません!毎日更新すればそこそこいいところまでは行くのですが・・・
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あ    

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく


昨日は一日銀座で5組の個別相談。

あ    

新規の方はもちろんのこと、既存オーナーさんの再投資や所有物件の売却、その他いろんなご相談があります。

この情勢だから何でも売ればいいというわけもなく、まだそのまま保有しましょうなんてケースもよくあるのです。

売らしてもらった方がこちらとしてはもちろん仕事になるのですが、「自分ならまだ持っているかな〜」というケースでは、そのままの保有をお勧めします。

長期的に見たときにそっちの方が儲かると思うし、その物件の今後の投資リスクを考えた時に別に急いで売る必要もないよなと。

もし数年後に価格が下がれば、いつもお話しているように売らないだけ、そんなタイミングで儲けを確定しないだけです。

日頃、売買だけでなく、社内で賃貸管理をしているからこそ見えてくることが多くあり、過去からここ最近の賃貸の動きと現場で働くリーシングスタッフの意見。

そんなところから今後の賃貸予測、保有・売却を考えるのです。

2極化していく中で、そういった見極めはとても大切であり、その辺の重要性をヒシヒシと感じるわけです。

収益物件の売買に特化する不動産業者であれば、賃貸管理はやはり社内で行うことをお勧めしますし、投資家さん自身も物件紹介を受けるうえで、その業者が賃貸管理をしているのかしていないのか、その辺りを特に気にしてもらった方がいいと思います。

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あ    

シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題


時間があればコツコツと銀行開拓。

電話でのヒアリングだけでなく、可能性がありそうであれば直接訪問もします。

あ   

先日も支店を廻ってきました。

前向きに取り組んでくれそうな銀行はありましたが、地銀や信金でも思ったより金利が高いもんです。

また、皆さんもご存知のように、ほとんどの地銀信金さんが物件や投資家さんの居住地(銀行によっては勤務先)が支店のエリア内にないと融資は出来ません。

いつも持ち込んでいる銀行のメリットを感じつつ、とりあえずは案件相談してみてですね。

さて、WBSでも取り上げられていましたかぼちゃの馬車、シェアハウス問題。これは決して人ごとじゃないのです。

このシェアハウスを購入している投資家さんは他にもアパートや区分マンションを保有している方が多くいるわけなので、シェアハウス以外の物件に融資をしている銀行としても大問題なのです。

弊社呉山君の銀行ヒアリングによると、自己破産されると芋づる式で巻き込まれてしまう可能性が高く、今後ますます審査が厳しくなるかもしれないとの事。

友達の銀行マンも同じようなことを言ってましたが、これはかなりまずいですよ。

あと数か月もすればかぼちゃのシェアハウスがぽつぽつ売りに出だすと思います。

利回りが高くてもシェアハウスとしての企画と立地がかなり悪いので、もちろんお勧めなんてできませんよ。

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あ   

三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー


今日は三崎で加盟店会議とIREM主催セミナー「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

あ 

あ

富山の加盟店である朝日不動産のミッキーこと、石橋社長が「富山×東京」二刀流投資という書籍を出版されました。

オーナーさんに対する愛情感じる一冊だと思います。初心者の方にも分かりやすい内容となっていますのでぜひご参考ください。

午後からは「経営理念のつくり方とタウンマネジメント」

IREM東日本支部長である矢島さんの挨拶

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そして、倉橋のセミナーです。


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色々と勉強させて頂きます。

今週の土曜日はミニフィールドワークセミナー、日曜日は個別相談会。

個別相談は一日満席ですが、ミニフィールドワークセミナーはキャンセルもありまだ席は取れます。

ご希望の方いらっしゃいましたらご連絡下さい。今年に入り融資ネタ!!が盛りだくさんです。

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あ   

個別相談が続きます。


昨日は午前中鎌倉で個別相談、午後は東京で個別相談。

あ  

弊社で7年前に買って頂いた物件の売却相談と、そこから得れるキャッシュの再投資について。

以前に買った物件を売ってこの情勢で利益を得るのは簡単なのですが、要はその利益を今後どう運用できるのかが重要なんです。

もちろん売却を考えている物件の将来リスクが高いのであれば、そんなことよりもまずは早めの出口を優先したほうがいいんですけどね。

色々とお話をさせてもらい、今再投資で買える物件や融資の諸条件からシミュレーション、また投資効率等を計算しつつ、今後の方向性が決まりました。

あとは、とにかくオーナーさんの物件を高値で売却する事と、組み替える不動産の仕入れですね。

その他の個別相談については、数千万という現金の運用先や、所有している物件の出口、他社さんから紹介された物件の有無、相続について等々。

結局、昨日の最後のご相談を終えたのが20時半、いやーお疲れ様でした。

来週末もこんな感じで当分個別相談が続きます。


さて、首都圏は大雪ですね。電車もかなり遅れだしてますので皆さんも早めにご帰宅ください。

ついでに弊社鎌倉の事務所から撮った写真はこんな感じです。

あ

大雪でかなり積もりだしました。
間違っても車の運転などしないでくださいね。

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あ   

この本を読んだ感想として、正直「面白くない!」


今日は一日大阪で個別相談会。

あ    

毎回ながらいろんなご相談がありますが、今回は全てのお客さんが先日行った出版記念セミナーからのお申し込みでした。

書籍「不動産投資の真実」では新築ワンルーム投資について詳細に書かせてもらいましたが、セミナーを聞いた投資家さんが心配になって個別相談を申し込まれたわけです。

正直なところ今回の本が出来上がり、改めて読んで見た感想としては、自分で言うのは何ですが「面白くない!」のです。

出版社の皆様、すいません。

本当なら、何億儲かるよー、リタイアできるよー、てな感じが夢あって面白いし売れると思うのですよ。

でもね、ずっーと最前線の現場でやって来た自分が伝えたかったのは、この本に書いてるような何とも言えない現実なんです。

これを世に出すことにより、大きな仕事に繋がるかと言えば決してそんなことはなくて、わざわざ今さら触れなくてもいいんじゃないのー、みたいなことなんです。

でも、学んだこと正しいことを発信するこの大切さを、この会社、またオーナーさんから教えてもらったように感じるのです。


そして今日、やっぱりこれを書いて良かったなーと感じた瞬間がありました。

それは、個別相談をした投資家さんから帰り際に握手を求められたのです。

何だかこちらが救われました。

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あ    

何度も注意喚起してきました。


やばいことになってますね。

あ   

サブリースの減額について、ニュースや新聞でも取り上げられていますが、シェアハウスの一括サブリースも今後大きな問題となってきます。

周辺相場よりも高額な家賃でサブリースをして、利回りを良く見せ、建築費で利益を取る。

もちろんそんな業者の無理な経営が継続できるわけもなく、ここに来て大幅な家賃の値下げを各オーナーに通知してきているらしいのです。

これまで何百棟というシェアハウスアパートを建築し、かなりの利益を上げてきたわけですが、銀行がシェアハウスへの融資を締めたことによってお金が回らなくなり、今回のような通知に繋がったのではないでしょうか。

そもそも無理な家賃設定、超高額建築費。はっきり言って自転車操業状態です。

さらには、そんな困ったオーナーに近寄る悪徳業者もいるらしく、高額なコンサル着手金を請求してくるようです。

かれこれこのブログでは6年前からシェアハウスについて何度も注意喚起してきました。

売却時に情勢が良く、リスクの割に儲かったというケースはありますが、入口の段階で「ローリスク・ハイリターン」などあり得ないということです。

皆さん、くれぐれもお気をつけください。

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あ   

銀行開拓をすべく


休んでる暇などない・・・

あ  

収益物件への融資が厳しくなるのなら、その分新規開拓をすべく、片っ端から銀行に連絡を入れています。

ざっくりでいいので各銀行の融資条件がわかれば、こちらとして使える使えないが見えてくるわけです。

「物件がないと何とも言えません」なんていう銀行には精査中の資料を送ってとりあえず評価を見てもらいます。

すると、価格の半分しか融資できません・・・とあり得ない回答。どこをどう見てそんな評価になるのか。

ま、積算評価となれば、そうなるのはよくある話しなんですけどね。とにかくその他の銀行でもなかなか厳しい対応です。

中には、去年末に資料を送ったが未だに連絡をよこさず、催促の電話をしても折り返しがない。参りましたね。

心の中で二度と相談なんてしないからな〜なんて思いつつ、それはそれで寂しいもんです。

それでもね、数打ちゃ当たるでよさげな担当者と繋がりが持てたのはひとつの成果かなと。

そういう人に限って対応が気持ち良かったりするわけで、あ〜自分のオーナーさんにもご紹介したいなと思うわけです。

そのうち案件の持ち込みも十分できそうな予感はするので、こういう事も諦めず継続が大切だということです。


土地値があがり利回りを確保するためには、建物のボリュームを大きくする必要があるわけですが、この融資状況だとあまり高額物件に手を出すのは難しそうですね。

とにかく見せ金をどのくらい用意できるかがひとつの大きなポイントとなります。

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あ  

マッチングシステムとは?


土曜日は大型バスのフィールドワークセミナー、そして昨日は出版記念セミナー。

あ  

お陰様でどちらも満員御礼。

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あ

なかなかハードな二日間ではありましたが、多くの皆様にご参加頂けたので良かったですね。ありがとうございました。

好評につき、出版記念セミナーの東京追加講演が3月11日(日)に決定致しました。

間もなくHPにもアップれされますので、今回参加できなかった方はぜひお越しください。


さて、皆さんは弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/


ところで皆様!

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あ 

このエリアはさらにキャップレートが下がるでしょうね。


平成25年に竣工した羽田クロノゲート、日本最大級の物流拠点としてヤマトグループが運営しています。

当時は、このご時世にカンカンカンカン何を作っているのかと気になったものです。

あ  

そして今日、車でその横を通ると、なんとその隣接地がまた大々的に建設工事を行っているのです。

あ

どうやらANAの総合トレーニングセンターらしく、2019年以降の羽田発着枠の増枠に向けて、備えを強化するとのことです。

供用開始は2020年3月を予定。敷地面積は約3万3000平方メートル、建物面積は約5万9000平方メートルで、地上8階建て。

飛行機の到着から出発までを想定し、運航に関わる全社員が合同で訓練できる施設。


以前から巨大な敷地があるのは気になっていたのですが、やはり羽田、これから益々楽しみなエリアです。

開発が進み人の集まるエリアというのはそれだけ投資リスクが低くなります。

今後、日本は2極化に進んでいくわけですが、運用だけでなく将来の売却を見据えた時に、キャップレートの上昇リスクを考えることはとても重要です。

東京駅から品川駅、羽田周辺というのは、更にキャップレートが下がるであろうと考えますので、投資として資産価値として、まだまだ期待の持てるエリアだということです。

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あ  

確定申告が終われば今年の融資条件確認を


そろそろ手を付けないと・・・

あ 

確定申告、憂鬱ですね。

毎年、締め切りの3月15日直前に提出するものですから、それだけ後回しにしちゃっているのです。

去年は物件の購入や空室のリフォーム等やりましたので、いつもより確定申告が面倒くさいのです。

そろそろ税理士に任せた方が気が楽ではあるのですが、勉強も兼ねてこれまで10年間は自分でやってきました。

なので、確定申告に対するご相談もお気軽にどうぞ。

今年は自身の申告が終われば再度銀行に融資の打診を行うつもりです。

これまでと違い首都圏でも銀行の引き締めを感じていますので、自分の属性でどのような融資条件に変化があるのかとても興味深いです。

皆さんも確定申告の準備ができた方から随時個別相談をしていきますのでご連絡を下さい。

そして銀行融資枠・金利等の事前打診を行い、そこからまた今後の方針を決めていければと思います。

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あ 

大阪での出版記念セミナーは超満員御礼。


昨日の大阪での出版記念セミナー、超満員御礼。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

あ

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何とか立見にならないよう、通路にも椅子を並べて対応させて頂きました。

懇親会も大いに盛り上がり2次会にも参加、もう少しで最終の新幹線に乗り遅れるところでした。

どういう話しがきっかけだったのか忘れましたが、4月にオーナーさん3名を交えてパネルディスカッションを開催する事となりました。

皆さん、これまでの投資経験から多くの引き出しをお持ちの方ばかりなので、今後の参考にして頂けるのではないでしょうか。

こういう直感的な企画って大当たりするんですよね。今のところ4月21日(土)大阪開催予定です。お楽しみに。


明日は三崎でシーエフネッツグループの大方針会。今年は銀行さんも参加です。

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あ   

名古屋での出版記念セミナー


あ  

昨日の名古屋行きの新幹線で富士山が見えました。いや〜綺麗でした。

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今年もいい年になりそうです。


名古屋での出版記念セミナー、満席でHPの募集も止めました。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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久しぶりの名古屋セミナー、そして懇親会。やっぱり皆さん温かいんですよねー。

今は名古屋支社に浜田さんがいて、マネージャーの中元さんがいて、その輪が着実に広がっているなと感じました。

こうしてたまに僕なんかがお邪魔しても、オーナーの皆さんは温かく迎え入れてくれて、この居心地の良さ、ほんとありがたいですね。

そして今日は大阪で出版記念セミナー、こちらも満席です。ここからお申し込みの方は立見となりますのでご了承ください。

東京開催は来週の1月14日(日)です。満席となる前にお早めにお申し込み下さい。

では行ってきます。

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あ  

財布がある!


今日から新年の営業再開です。 

あ  

朝一、健康保険組合から連絡がありました。

「財布なくされていますよね?」

ま、まさかこの電話は!?

タクシー会社が届出をしてくれたようで無事財布が見つかりました!

早速取りに行ってきましたが、お金も全てそのままちゃんと入っていました。

海外ならきっとそういうわけには行かなかったでしょう。日本人で良かったと思う瞬間です。

今回、財布を亡くしたことによる各手続きがとにかく面倒ではあったのですが、それ以上に気にかかる事があったのです。

それは、かれこれ18年もの間使っているこの財布とこのような形でサヨナラするのが申し訳なかったのです。

これまで色々な思い出がありますので、いや〜本当に良かった・・・。

三慶交通さん、ありがとうございました。


明日は名古屋、明後日は大阪で出版記念セミナー。お陰様で多くのお申し込みを頂いております。

今年も「感謝」を忘れず走ろうと思います。

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あ  

財布がない!


明日から営業再開です。

あ  

年末年始、何にも美味しいもの食べてないので三崎港蔵に行くか?そして社長に新年の挨拶するか?

な〜んて少し考えていたのですが、どうやら元旦に倉橋もインフルエンザになったようで・・・。

「山内〜よくもうつしてくれたな〜」そんな声が聞こえてきそうですが、でもね、倉橋に最後に会ったのは27日の大納会。それから5日経ってますので、さすがに僕じゃない?かと。

しかしながら、ここから10年、年末年始は毎年のように倉橋から「山内のせいであの年は大変だった」と言われ続けるんだと思います 汗。


さて、休み最終日の今日は銀行を廻っています。仕事?いえいえ、キャッシュカード再発行の為。

実は去年の12月27日、大納会終わり体調が悪過ぎて横浜駅から自宅までタクシーで帰ったのですが、その時になんと財布をなくしてしまいました。

警察に届け出するも見つからず、年始早々各手続きに追われているのです。

面倒なのが、資格の数々。

運転免許証はもちろんのこと、宅建や建築士、コンサルマスターの資格証。宅建がないと契約ができません。

そして、バカにならないのが再発行事務手数料。世の中、何でもかんでもお金です。

今年はなーんか嫌な感じですが、それをぶっ飛ばすくらい過去最高に働いてやろうと思います。

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あ  
 

明けましておめでとうございます。


新年あけましておめでとうございます。

あ  

まさかのインフルエンザにかかり、なんとも地味な年明け。

こんな年末年始を過ごすなんて思ってもいなく、ビックリするくらい静かな新年です。

お酒を飲むこともなく、おせちを食べることもなく、年越しの瞬間は・・・寝てました。

元旦と言っても浮かれる気分になれず、いつもと何ら変わりません。

今週末は名古屋・大阪で出版記念セミナーがあり、既に仕事モード。レジュメの作成もしていかないといけません。

今年は色々と厳しい1年になるでしょうね。

融資付けもそうですが、それに対して価格の下落はなく、更に仕入れが難しくなるはず。

毎年危機感を感じつつ乗り越えて来ましたが、さてどうなることやら。

間もなく完全復活、本年もよろしくお願い致します。

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あ  
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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