山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年01月

何度も注意喚起してきました。


やばいことになってますね。

あ   

サブリースの減額について、ニュースや新聞でも取り上げられていますが、シェアハウスの一括サブリースも今後大きな問題となってきます。

周辺相場よりも高額な家賃でサブリースをして、利回りを良く見せ、建築費で利益を取る。

もちろんそんな業者の無理な経営が継続できるわけもなく、ここに来て大幅な家賃の値下げを各オーナーに通知してきているらしいのです。

これまで何百棟というシェアハウスアパートを建築し、かなりの利益を上げてきたわけですが、銀行がシェアハウスへの融資を締めたことによってお金が回らなくなり、今回のような通知に繋がったのではないでしょうか。

そもそも無理な家賃設定、超高額建築費。はっきり言って自転車操業状態です。

さらには、そんな困ったオーナーに近寄る悪徳業者もいるらしく、高額なコンサル着手金を請求してくるようです。

かれこれこのブログでは6年前からシェアハウスについて何度も注意喚起してきました。

売却時に情勢が良く、リスクの割に儲かったというケースはありますが、入口の段階で「ローリスク・ハイリターン」などあり得ないということです。

皆さん、くれぐれもお気をつけください。

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あ   

銀行開拓をすべく


休んでる暇などない・・・

あ  

収益物件への融資が厳しくなるのなら、その分新規開拓をすべく、片っ端から銀行に連絡を入れています。

ざっくりでいいので各銀行の融資条件がわかれば、こちらとして使える使えないが見えてくるわけです。

「物件がないと何とも言えません」なんていう銀行には精査中の資料を送ってとりあえず評価を見てもらいます。

すると、価格の半分しか融資できません・・・とあり得ない回答。どこをどう見てそんな評価になるのか。

ま、積算評価となれば、そうなるのはよくある話しなんですけどね。とにかくその他の銀行でもなかなか厳しい対応です。

中には、去年末に資料を送ったが未だに連絡をよこさず、催促の電話をしても折り返しがない。参りましたね。

心の中で二度と相談なんてしないからな〜なんて思いつつ、それはそれで寂しいもんです。

それでもね、数打ちゃ当たるでよさげな担当者と繋がりが持てたのはひとつの成果かなと。

そういう人に限って対応が気持ち良かったりするわけで、あ〜自分のオーナーさんにもご紹介したいなと思うわけです。

そのうち案件の持ち込みも十分できそうな予感はするので、こういう事も諦めず継続が大切だということです。


土地値があがり利回りを確保するためには、建物のボリュームを大きくする必要があるわけですが、この融資状況だとあまり高額物件に手を出すのは難しそうですね。

とにかく見せ金をどのくらい用意できるかがひとつの大きなポイントとなります。

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あ  

マッチングシステムとは?


土曜日は大型バスのフィールドワークセミナー、そして昨日は出版記念セミナー。

あ  

お陰様でどちらも満員御礼。

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あ

なかなかハードな二日間ではありましたが、多くの皆様にご参加頂けたので良かったですね。ありがとうございました。

好評につき、出版記念セミナーの東京追加講演が3月11日(日)に決定致しました。

間もなくHPにもアップれされますので、今回参加できなかった方はぜひお越しください。


さて、皆さんは弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/


ところで皆様!

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あ 

このエリアはさらにキャップレートが下がるでしょうね。


平成25年に竣工した羽田クロノゲート、日本最大級の物流拠点としてヤマトグループが運営しています。

当時は、このご時世にカンカンカンカン何を作っているのかと気になったものです。

あ  

そして今日、車でその横を通ると、なんとその隣接地がまた大々的に建設工事を行っているのです。

あ

どうやらANAの総合トレーニングセンターらしく、2019年以降の羽田発着枠の増枠に向けて、備えを強化するとのことです。

供用開始は2020年3月を予定。敷地面積は約3万3000平方メートル、建物面積は約5万9000平方メートルで、地上8階建て。

飛行機の到着から出発までを想定し、運航に関わる全社員が合同で訓練できる施設。


以前から巨大な敷地があるのは気になっていたのですが、やはり羽田、これから益々楽しみなエリアです。

開発が進み人の集まるエリアというのはそれだけ投資リスクが低くなります。

今後、日本は2極化に進んでいくわけですが、運用だけでなく将来の売却を見据えた時に、キャップレートの上昇リスクを考えることはとても重要です。

東京駅から品川駅、羽田周辺というのは、更にキャップレートが下がるであろうと考えますので、投資として資産価値として、まだまだ期待の持てるエリアだということです。

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あ  

確定申告が終われば今年の融資条件確認を


そろそろ手を付けないと・・・

あ 

確定申告、憂鬱ですね。

毎年、締め切りの3月15日直前に提出するものですから、それだけ後回しにしちゃっているのです。

去年は物件の購入や空室のリフォーム等やりましたので、いつもより確定申告が面倒くさいのです。

そろそろ税理士に任せた方が気が楽ではあるのですが、勉強も兼ねてこれまで10年間は自分でやってきました。

なので、確定申告に対するご相談もお気軽にどうぞ。

今年は自身の申告が終われば再度銀行に融資の打診を行うつもりです。

これまでと違い首都圏でも銀行の引き締めを感じていますので、自分の属性でどのような融資条件に変化があるのかとても興味深いです。

皆さんも確定申告の準備ができた方から随時個別相談をしていきますのでご連絡を下さい。

そして銀行融資枠・金利等の事前打診を行い、そこからまた今後の方針を決めていければと思います。

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あ 

大阪での出版記念セミナーは超満員御礼。


昨日の大阪での出版記念セミナー、超満員御礼。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

あ

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何とか立見にならないよう、通路にも椅子を並べて対応させて頂きました。

懇親会も大いに盛り上がり2次会にも参加、もう少しで最終の新幹線に乗り遅れるところでした。

どういう話しがきっかけだったのか忘れましたが、4月にオーナーさん3名を交えてパネルディスカッションを開催する事となりました。

皆さん、これまでの投資経験から多くの引き出しをお持ちの方ばかりなので、今後の参考にして頂けるのではないでしょうか。

こういう直感的な企画って大当たりするんですよね。今のところ4月21日(土)大阪開催予定です。お楽しみに。


明日は三崎でシーエフネッツグループの大方針会。今年は銀行さんも参加です。

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あ   

名古屋での出版記念セミナー


あ  

昨日の名古屋行きの新幹線で富士山が見えました。いや〜綺麗でした。

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今年もいい年になりそうです。


名古屋での出版記念セミナー、満席でHPの募集も止めました。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

a

久しぶりの名古屋セミナー、そして懇親会。やっぱり皆さん温かいんですよねー。

今は名古屋支社に浜田さんがいて、マネージャーの中元さんがいて、その輪が着実に広がっているなと感じました。

こうしてたまに僕なんかがお邪魔しても、オーナーの皆さんは温かく迎え入れてくれて、この居心地の良さ、ほんとありがたいですね。

そして今日は大阪で出版記念セミナー、こちらも満席です。ここからお申し込みの方は立見となりますのでご了承ください。

東京開催は来週の1月14日(日)です。満席となる前にお早めにお申し込み下さい。

では行ってきます。

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あ  

財布がある!


今日から新年の営業再開です。 

あ  

朝一、健康保険組合から連絡がありました。

「財布なくされていますよね?」

ま、まさかこの電話は!?

タクシー会社が届出をしてくれたようで無事財布が見つかりました!

早速取りに行ってきましたが、お金も全てそのままちゃんと入っていました。

海外ならきっとそういうわけには行かなかったでしょう。日本人で良かったと思う瞬間です。

今回、財布を亡くしたことによる各手続きがとにかく面倒ではあったのですが、それ以上に気にかかる事があったのです。

それは、かれこれ18年もの間使っているこの財布とこのような形でサヨナラするのが申し訳なかったのです。

これまで色々な思い出がありますので、いや〜本当に良かった・・・。

三慶交通さん、ありがとうございました。


明日は名古屋、明後日は大阪で出版記念セミナー。お陰様で多くのお申し込みを頂いております。

今年も「感謝」を忘れず走ろうと思います。

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あ  

財布がない!


明日から営業再開です。

あ  

年末年始、何にも美味しいもの食べてないので三崎港蔵に行くか?そして社長に新年の挨拶するか?

な〜んて少し考えていたのですが、どうやら元旦に倉橋もインフルエンザになったようで・・・。

「山内〜よくもうつしてくれたな〜」そんな声が聞こえてきそうですが、でもね、倉橋に最後に会ったのは27日の大納会。それから5日経ってますので、さすがに僕じゃない?かと。

しかしながら、ここから10年、年末年始は毎年のように倉橋から「山内のせいであの年は大変だった」と言われ続けるんだと思います 汗。


さて、休み最終日の今日は銀行を廻っています。仕事?いえいえ、キャッシュカード再発行の為。

実は去年の12月27日、大納会終わり体調が悪過ぎて横浜駅から自宅までタクシーで帰ったのですが、その時になんと財布をなくしてしまいました。

警察に届け出するも見つからず、年始早々各手続きに追われているのです。

面倒なのが、資格の数々。

運転免許証はもちろんのこと、宅建や建築士、コンサルマスターの資格証。宅建がないと契約ができません。

そして、バカにならないのが再発行事務手数料。世の中、何でもかんでもお金です。

今年はなーんか嫌な感じですが、それをぶっ飛ばすくらい過去最高に働いてやろうと思います。

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あ  
 

明けましておめでとうございます。


新年あけましておめでとうございます。

あ  

まさかのインフルエンザにかかり、なんとも地味な年明け。

こんな年末年始を過ごすなんて思ってもいなく、ビックリするくらい静かな新年です。

お酒を飲むこともなく、おせちを食べることもなく、年越しの瞬間は・・・寝てました。

元旦と言っても浮かれる気分になれず、いつもと何ら変わりません。

今週末は名古屋・大阪で出版記念セミナーがあり、既に仕事モード。レジュメの作成もしていかないといけません。

今年は色々と厳しい1年になるでしょうね。

融資付けもそうですが、それに対して価格の下落はなく、更に仕入れが難しくなるはず。

毎年危機感を感じつつ乗り越えて来ましたが、さてどうなることやら。

間もなく完全復活、本年もよろしくお願い致します。

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あ  
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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