山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年02月

賃貸併用住宅と三崎


昨日の休みは・・・

あ

同じチームの小川君と南青山建築工房の二世帯住宅を見るため、三崎へ行ってきました。

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三崎はもう桜が綺麗に咲いてます。

二世帯というと、自分には関係ないな〜と思う方は多いかもしれませんが、間取りは3LDKと2LDKで、それぞれガレージも付いています。

なので、二世帯利用というよりも、投資としてどちらかを貸すというのはなかなかいいんじゃないでしょうか。

住宅ローンの支払いが10万円で、2LDKを7万で貸せるとすれば、実質の負担は月たったの3万円です。

これぞ賃貸併用住宅。

今回のケースだと住宅ローン扱いですので、賃貸部分に対しても金利はかなり安くなります。

もし将来的に親御さんと一緒に住む可能性があるようであれば、定借で契約しておけばいいですね。

三崎口駅から徒歩6分、ご興味ある方はご連絡ください。


さて、せっかく三崎に来たし、休みでもあるわけなので、三崎港蔵で食事をしようということになりました。

石橋夫妻も加わり、多忙の倉橋夫妻も無理やり?呼んで、宴会スタートです。

アジのなめろうに、

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牡蠣の味噌焼き

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社長からの差し入れの毛ガニも頂きました。

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金目のしゃぶしゃぶからの、

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鍋奉行である倉橋特性、カニみそ雑炊。これ最高に美味しかったです。

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夕方から三崎に向かって、物件を見て美味しい料理を満喫する。

この日はちゃんと終電で自宅へ戻りましたが、日帰りでも十分楽しめることが分かりました。

こういう休日もいいですね。

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あ

買ってもらったワンルームが2倍に!


今週も大阪出張です。
ただいま、富士山近くを通過中。

あ    

そろそろ倉橋に大阪の区分マンションをビジネスホテル代わりに買ってもらおうか考え中。

出張ルームがあれば、それだけスタッフのみんなも大阪に来てくれるんじゃないかと。

ビジネスホテルは高くなりましたし、週末は本当に予約が取れません。

先週の日曜夜、新大阪駅の混み具合はすごかったですよ。弁当やお土産は長蛇の列で買えませんし、それだけ観光客が多いんでしょうね。

USJがオープンした当初なんて平日はガラガラで、大阪にこんなの作って大丈夫だったの?と、市民は結構心配してたはず。

それが今では入場料はガンガンあげるし、かなり強気な経営をしてます。

2025年の万博は最大のライバルと言われていたパリが財政面を理由に立候補を取り下げるなんて話もありますし、これが決まれば次はカジノです。

先日、カジノ世界2位の米MGMリゾーツ・インターナショナルが大阪市内で記者会見を開き、大阪・夢洲で統合型リゾート開発計画についての発表もしました。

これから益々盛り上がってきますよ。

あ、そう言えば、昔買ってもらったワンルームが先日約二倍の金額で売りに出てました。これを見ると投資は首都圏だけじゃないのです。

東京と比較したらどうしても家賃は安くなります(=運営比率は高い)が、大阪に土地勘があり、自社で管理をやっていると、狙うべきエリアはそう難しくないのです。

皆さん、今のうちからもう少し関西圏にも興味を持った方がいいと思いますよ 笑。


さて、話は変わりますが、3月3日(土)横浜開催のミニフィールドワークセミナーは懇親会も開催します。希望の方はご連絡を下さい。

ミニフィールドワークセミナーは13時集合、懇親会から参加の方は横浜駅界隈で17時半開催予定です。

今年の収益物件の動きや金融機関の融資姿勢、これからはどのエリアを狙っていくのか等、お酒を飲みながらお話しましょう。

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あ    

「買い取ります!」という広告は


確定申告の時期・・・

あ   

先日の水曜日は、掃除に洗濯、ジムに行って筋トレ、確定申告をする為の資料整理などなど。

自宅の勉強机が綺麗でないと何もヤル気にならないらしく、まずは処分できるものから進め、その後アパートや区分マンションの送金明細等をまとめていきます。

区分マンションが増えてくると、それだけ管理組合からの郵送物も多くなり、これが少々手間だったりします。特に理事長になると大変です。

あとは、ポストによく入ってる「売りませんか?」のチラシ。

今の情勢だとこんな価格で売れるの!?なんてお客さんからご連絡を頂くことはよくありますが、大概は査定金額が相場より高く、とにかく売りの媒介を取るための広告だったりします。

中にはその全く逆で、相場の半額くらいで提案してくる「数打ちゃ当たる」的な困った業者さんもたまにいます。

そんなチラシでもひとつだけ参考になるのは、「買い取ります!」という広告。

これが増えてくればそれだけ情勢の上向いていることがわかります。これからは減ってくるでしょうかね。

さて、昨日2月22日はCFネッツの創立記念日、19年目に突入です。

私自身はこの会社に入って11年目、という事は個人投資家としても11年、まだまだこれからですね。

実務経験と勉強の繰り返し、引き続きよろしくお願い致します。

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あ   
 

「フルローンでいいですか?」と勧められたとしても


今日は朝から金銭消費貸借契約でした。

銀行さんと顔を合わすタイミングでは必ず今の融資スタンスを聞くようにしています。

あ  

やっぱり審査の方はだいぶ厳しくなっていますか?なんて尋ねると、色々と親切に教えてくれます。

某銀行さんでは、表向きの融資条件は変わっていないようですが、本部審査等、以前よりかなりうるさくなっているのは間違いないようです。

当たり前のように「フルローンで貸してください」と、相談に来る不動産業者さんは未だに多いらしいのですが、やはりこれは厳しいとのこと。

価格の下がる様子もありませんから、そのような高い返済比率じゃ審査するときの収支がクリアできないのです。

そんな中、先日初めて案件を持ち込んだ銀行担当者から、「フルローンでいいですか?」と勧められたことがありました。こちらからは何も希望していないのに、です。

ありがたい話しではあるのですが、今の情勢では何となく嫌な予感がしたので、「1割自己資金入れますからしっかり融資を通してください」とお願いしました。

まずはフルローンで審査してもらって、減額があればそれに対応するというのもやり方ではありますが、その融資担当者がアパートローンにまだ不慣れだと感じたこと、また今年に入ってからはとにかく銀行のスタンスが読みづらいこと。

なので、しっかりと融資の付くことを最優先にしたのです。

また、この物件を購入するオーナーさんのポートフォリオを見た時にも、そんな無理に借り入れを起こして、今更ガッツリとレバレッジを効かす必要もなかったものですから。

当分はこの手探り状態が続きます。

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あ   

コンサルティングという仕事は本当に難しい。


先週末は二泊三日の大阪出張でした。

あ   

大阪支社に行けても月に2回ほど、ほんとはもう少し顔を出せればいいのですが。

スタッフのみんなには気付かぬうちに色々と負担を掛けてしまってます。

でも、こうしてたまに行くからこそ見えてくることもあったりして、

へ〜知らん間に成長してるやん!うん、いい感じ。みたいな嬉しい驚きもあるのです。

このコンサルティングという仕事は本当に難しくて、他の不動産屋でトップ営業マンであったとしても、シーエフネッツに入った瞬間、全く戦力にならないのです。

こんなはずじゃなかった〜って落ち込みながら相談を受けることもあるのですが、うん、それあるあるだから気にしなくていいよ、なんてことはよくある話し。

だいたい1〜2年は戦力にならないですね 笑

会社もそれを分かってて採用してるし、それまでに色んな勉強させて資格とらせて経験させて、とにかく先行投資というわけです。

でも、それらの壁を超えてくれたスタッフは、レバレッジの効く優良社員に変身します 笑。  

もちろん倫理観があるという事が大前提になってきますし、そうでない人は辞めていきますけどね。

正しいことを発信継続している、だからすぐに結果が出なくても自信持ってやっていったらいいと思うんです。

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あ   

大阪もアパートが増えてきましたね。


大阪でアパートの仕入れをしているのですが、だいぶ新築アパート企画が増えている印象ですね。

あ
 

以前よりもレインズなどで売りに出ている物件を見かけることが多くなりました。

ただしエリアや企画が悪く、お勧めできるような物件はほとんどありませんが、東京や横浜よりもう少し戸あたり面積の広いものであれば投資として面白いと思います。

また、中古のS造やRC造については、リスクの割に利回りが低く、投資をする旨味を感じないのが正直なところです。

昨日のフィールドワークセミナーで行った物件も怖くて手が出せません。今後の修繕コストでキャッシュフローなんてほとんど残りませんよ。

利回りが高ければ、戸15屬らいの狭いワンルームが中心であり、一棟物件の立地では苦戦するのが目に見えています。

東京と同じ感覚でアパートを選別すると、かなり痛い目に合うので気を付けてください。

そもそもそのような物件であれば、無理に一棟投資などせず、区分マンションをコツコツ買い足した方がいいですね。

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あ  

金沢文庫にオープン、そして大阪へ


京急線「金沢文庫駅」、快特・特急は横浜駅から2駅、所要時間は約15分です。

あ  

駅前はちょっとした商店街もあり、賑わっています。

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アパート企画やアパート用地もたまーに入ってきますが、駅から近ければ価格が高く、安ければ駅から遠くてほとんど取り扱うことができていません。

そんな金沢文庫駅から徒歩1分、先日の定休日に今年1月にオープンしたMFCLUB金沢文庫店に行ってきました。このビルの最上階です。

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店内はこんな感じ、

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清潔感がありトレーニング機材もかなり充実しています。

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元Jリーガーが経営し、直接パーソナルトレーニングの担当もしてくれますのでなかなか希少だと思います。ぜひお越しください。健康第一ですよ。

さて、今日はこれから大阪へ行ってきます。

明日は朝からフィールドワークセミナー、午後は購入会を開催。満員御礼です。

そして、明後日は一日個別相談会、お陰様でこちらも全て埋まっています。

大阪界隈の土曜日のアパホテルは一泊2万超!高過ぎてさすがに取りません。

たまには実家に泊まり親に顔を見せてきます。

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あ  

結婚式に参加。


今週は同じチームである小川君の結婚式でした。

あ 

天気も良く、美男美女は絵になりますね。

あ

ところで、今ブーケトスって女性だけじゃなく男性もやるのですね。

何とわたくし、そのブーケを取ってしまうという奇跡?恥ずかし過ぎます。

CF社員から大笑いされたのは言うまでもありません・・・。

倉橋の笑いあるスピーチに、一応乾杯の挨拶をやらせてもらいました。

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ジーンとするシーンも何度かあり、泣かないようにこらえていたのですが・・・

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振り返るとこの方が号泣してまして・・・笑 

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涙腺弱すぎでしょ。

とてもいい結婚式でした。小川君、おめでとう。

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あ  

無理なアパート企画は要注意です。


朝一、これまで何度も取引のある業者さんから連絡がありました。

あ 

「山内さん、銀行の融資厳しくないですか?」と。

この業者さんは自社で建売のアパートをメインに企画しているので、銀行の融資姿勢によって大きく会社の利益が変わってくるのです。

どうやら今売り出しているアパートも買い付けは入るらしいのですが、今年に入りなかなかの確率で融資が断られているようなのです。

「いや〜今年は本当にやばいよー!」と焦っておられましたが、去年までのような融資姿勢がいつまでも続くわけありません。

これまでは数字さえ合えば多少駅から遠いなど、リスクの高いエリアでも仕入れをしてきたかもしれませんが、これからはそういうわけにも行かないのです。

場所が良ければ、好属性の方が自己資金を多めに投入して買うことも考えられますが、悪ければそもそも見向きもしてもらえません。

なので、融資が厳しくなると価格が下がるというのが一般的ですが、その辺についても今後は2極化してくるんじゃないかなと思うわけです。

ある業者さんが首都圏で30棟以上の自社売り新築アパート情報を定期的に流してくれるのですが、立地が悪いので、どれだけ利回りが高いと言っても売れている形跡はありません。

個人投資家さんも物件の選別には気を付けないといけませんが、仕入れ業者さんも勢いだけで無理なアパート企画は要注意です。

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あ 

貪欲に成長し続けよう。


あ 

今日はIREMのセミナーに参加してきました。

『税負担を軽減!法人活用での投資実例』
講師は東京本社の中元、満員御礼です。

あ

最前線の現場にいるからこそ伝えることのできる内容が盛りだくさん。CPM以外の方も多く参加していたんじゃないですかね。

昔は中元と2部セミナーなんてよくやったものですが、久しぶりにゆっくりと講義を聞くことができました。

コンサルタントという仕事は止まったら終わり、貪欲に成長をし続けよう。

なんとなくそんな事を感じさせてくれる中元らしいセミナーでした。

さて、また明日から頑張ろう。

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あ 

弊社のマッチングシステムをご存知でしょうか?

以下、お客様ニーズ情報アンケートを入力いただくと、その条件にあった物件情報をメールで送らせてもらっています。

弊社登録会員様限定ではありますが、まだ未登録の方はぜひぜひお送りください。

収益物件の最新情報を見ることができますよ。

【CFネッツお客様ニーズ情報アンケート】
https://www.cfnets.co.jp/contact/questionnaire/

投資として東横線 多摩川駅を狙っているのですが


人気の東急東横線、これまで多くのワンルームマンションを売買してきました。

あ     

渋谷駅、代官山駅、中目黒駅、祐天寺駅、学芸大学駅・・・

そんな中で、唯一取引をした事のないのが多摩川駅。
なので一度も行ったことがありません。

各駅停車でありながらも、あの田園調布駅の隣駅、また武蔵小杉駅から二駅。

蒲蒲線が通ることになれば、間違いなく注目されるエリアだと思うのです。

なので、これだけの立地であったとしても、今から買えることができればキャピタルの可能性はかなり高いんじゃないかと感じているのです。

そして、この定休日に初めて行くことができました。

あ

降りてみると駅前は東横線らしい落ち着いた雰囲気。

いつも取り扱っているような中古のワンルームマンションを探しますが、東側は公園、西側は川と古墳でそれ以外は田園調布を感じる閑静な住宅地。

私たちがいつも売買している一棟マンションなどどこにも見当たらないのです。

少し歩いてみても、お洒落な建物と豪邸ばかり。ざっとこんな感じです。

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豪邸を見るとなんだかテンションが上がります。
セコム加入率は90%超え。

そして、15分ほど歩いて見えてきたのは・・・

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田園調布駅、お洒落ですね。

今回、こうして実際に歩いてみて、売りに出ない理由はよくわかりましたが、じっくり街を感じるというのは楽しいもんです。

投資エリアを探索しつつ、その裏で終の棲家を探しています。

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あ     

やってて良かったね。


このブログを始めて今年で11年目。

あ     

これまでの投稿数1869回、ブログを開始してからの日数3870日。

という事は、2日に1回以上は更新してる!
これはなかなか凄いことじゃないかなと。

色々ありましたが間違いなく言えることは、発信することの大切さ、継続することの大切さ。やってて良かったと感じることばかりです。

ブログを立ち上げた当時は、更新するのに2~3時間かかったりもしましたが、継続は力です。諦めずにやっててよかった。

まずは癖づけること、そしてアンテナを張ることにより色々とネタがストックできるものです。

このブログからお仕事も沢山もらいましたし、出会いも沢山ありました。

もうやめれない大事な仕事、いや趣味?かな。

これからも周りのスタッフに更新しなさいと言い続け、きっと同じようにやっててよかったと感じてもらえると思います。

いつもブログを見て頂いてる皆様、ありがとうございます。

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あ     

こんな機能あったんだ?


LINE読者?

あ     

最近ブログのランキングが伸び悩んでいるので、現ブログの設定を色々と確認していたのですが、そんな時ふと見つけたのが「LINE読者数」というもの。

どうやら2年前くらいに新機能として追加されたらしいのですが、これに登録してもらうと新しいブログを投稿した際、皆さんのLINEに通知してくれるみたいなのです。

これまでブログを更新すると、Facebookに飛ぶようには設定しておりましたが、正直Facebookだと見落とす可能性があると思うのです。(友達申請お待ちしております。

なので、早速ブログの右上にLINE読者募集中のQRコードを設置しました。

あ

ぜひぜひご登録頂ければと思います。スマホの方は画面上部に読者ボタンを入れましたのでそちらからどうぞ。

既にLINE読者になって頂いている方もいらっしゃるようでして・・・すいません、気付きませんでした。

更新をする限りは、より多くの方に見てもらいたいですし、ブログランキングも10位以内をキープしたいところです。

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あ     

投資家の生の声が聴きたくないですか?


今日は銀座でオーナーさんと建築の打ち合わせ、その後、個別相談が2件、東京の建築現場下見。

あ   

新たなセミナー企画を考えました。 
そのタイトルは・・・

投資家の生の声が聴きたくないですか?
「不動産投資オーナーによるパネルディスカッション」

投資家さん3名にご参加頂き、パネルディスカッションと質問会を開催。

長年不動産投資を行っているオーナーさんを質問攻めにしようと思います 笑。

これまで買い進めてきた投資方針、銀行との折衝、売却のタイミング、今だから話せる失敗談・・・

オーナーさんの生の声は参考になりますし、初心者の方でも道を間違わなければ、こういう投資家さんになれるんだと感じてもらえると思います。

4月21日(土)まずは大阪でやってみます。
打ち合わせ一切無しのぶっちゃけトークが楽しめますよ。

今回のセミナーは通常より早めの募集を開始しました。満席になり次第締め切りますので、 ご興味ある方は直ぐに申し込んで下さい。

詳細はこちらから
あ

相変わらず順位が上がりません。更新のモチベーションが下がりますね〜。

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あ     

少しでも早くお金の知識に触れてください。


例えば今、自己資金が2000万あったとます。
それを使って自宅のローンが完済できるとしたら、どうしますか?

あ 

日本の教育としては、もちろん「借金なんて返しましょう」が答えかもしれません。

でも、それじゃ資産など増えないのです。

借金を完済する=自己資金の運用であり、その自己資金の投資効率を常に考え、意識しないといけません。

住宅ローンの場合、低金利で借りる事ができるので、これを完済したからと言っても投資効率はとても悪いのです。

であれば、その2000万の現金を他で運用した方が資産形成はしやすくなります。

昔は生活していけるだけの年金支給があったので、そんな運用なんて考える必要はなかったかと思います。

徹底的にリスクは排除する、それが最優先であり、借金は悪に繋がったはずです。だからお金の知識なんて必要なかったのです。

しかし時代は変わりました。

これからは全てが自己責任、年金なんてものに期待ができるはずもなく、自分の身は自分で守っていかないといけません。

将来の安定収入が必要不可欠であり、老後難民て言葉もあるくらい、決してこれは他人事ではなく、その時は着実に迫ってきています。

自分は大丈夫、自分には関係のないこと、ではなく私たちは日々歳を重ねているのです。もっと危機感を持たないといけません。

以前、あるお客さんが同じように自己資金の運用について迷っていました。

知り合いに相談すると、皆声を揃えるかのように決まって自宅のローン返済を勧めてきます。

しかし、どうも納得できなかったそのお客さんは、パソコンで色々と調べ始めました。

ふとそんな時、たまたまお金の運用について話をしていた私のユーチューブを見て、これだ!と思い問い合わせをしてくれたのです。

早速、来社頂き個別相談を受けてもらいました。

もちろん自宅のローン返済など勧めるはずもなく、そこからコツコツ不動産投資を始め、安定収入を確保してもらったのです。

それから今年で5年が経ちました。全てが順調に進んでいるように思えたのですが・・・

残念なことにそのオーナーさんに癌が見つかりました。そして今は高額な治療費を支払って病と闘っていらっしゃいます。

もしあの時、自宅のローンを完済していたら今頃どうなっていたのでしょう。

「不動産投資をしてきたからこそ、高額な治療費も支払っていけるよ」と、オーナーさんにはとても感謝して頂いています。

ファイナンシャルリテラシー、少しでも早くお金の知識に触れ、学校の授業以上にまずはこれを勉強すべきだと思います。

若ければ若いだけ資産形成がしやすく、投資リスクを下げることができるのです。

「不動産とお金の話し」倉橋のセミナーが開催されます。まずはこのような話しから聞いてもらうのがいいかもしれません。

あ

2月4日(日)東京(満席につき立ち見になります)
4月7日(土)大阪
4月15日(土)名古屋

できればお子さんも一緒にお越しください。

どうもブログランキングの順位が上がりません。読んだときはぜひクリックにご協力ください。
 
あ     

あのエリアの開発が本格的に始まりますよ。


休みの日、たまにぶらぶら街中を歩いていると、オリンピックの影響もあって、建築現場をよく目にします。

あ     

みなとみらい周辺では、リーマン以来ずーっと空き地になっていたエリアが急速に工事を進めています。

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上の写真も広大な土地にフェンスが建てられています。壁には何だか見覚えのある「KT」の文字。

株式会社コーエーテクモホールディングス

三国志や信長の野望で有名なコーエーの本社建設でした。みなとみらいに来るんですね。 

そして、その隣接地には、ぴあ。あのチケットぴあ?

あ

調べてみると音楽アリーナが2020年に完成するとの事。

首都圏における大型ホール・会場不足問題の解決策のひとつとして開設を決めたらしいのです。

みなとみらいの再開発はこれから本格的に始まります。このエリアの就業目標人口は19万人と言われていますが、現在はまだ10万人ほど。

ざっと調べてみただけでも、建設計画中がこんなにあるのです。

・京急グループ本社ビル

・資生堂グローバルイノベーションセンター

・神奈川大学

・アリーナ

・コーエー本社

・横浜アンパンマンこどもミュージアム&モール移転プロジェクト

・LGグローバルR&Dセンター

・横浜地方合同庁舎

・みなとみらいイノベーションセンター(村田製作所)


これからが非常に楽しみです。自身で保有する関内の区分は当分売りませんよ。

これでカジノが決まれば・・・今からの投資でも全然遅くはありません。

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あ     
 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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