山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年03月

きっとそれでいいはず


あ

ある日の夕方、弊社鎌倉本店の4階にある中庭の雰囲気が良かったので、何となく写真を撮ってみました。

a


今日の午前中はオーナーさんと税理士事務所訪問。

午後は銀座で個別相談・・・でしたがドタキャンの為、急遽東京方面の下見へ。

めずらしく、この人たちと物件を見に行ってきました・・・

a

写真:右が中元さん、左が佐藤ゆうま風の呉山君、似すぎ 笑。

このメンバーで下見だなんて何年ぶり?5年ぶりくらい?いや、もっとかな。

ある意味新鮮で、たまにはこういう時間があっても悪くないなと。

車内では物件についてや融資の共有などなど。なんだか勿体無いですね、フィールドワークセミナーでもしたら良かったかな。

昔は、こうやって一緒に下見するのが当たり前でしたし、仕事終わりにみんなで飲みになどよく行ったものです。

なかなか今はそういうわけにも行かず、誰かがセミナーや出張、訪問等々、えらく機会は減っちゃいましたね。

でも、きっとそれでいいはずなんです。それぞれに責任ができて、上に行けば行くだけ孤独になるのはしょうがないかなと。

いつまでも同じ、では成長もなにもあったもんじゃないので。

でも、たまには飲みに誘ってくれてもいいんですよ、
中元さん、呉山君。

僕から誘え?いや、断られるのが怖いので 笑。ひとつ歳を重ねるごとに憶病になる?

明日から新年度、また一歩進まないとですね。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ

レバレッジだけじゃない、将来のための組み合わせ


あ

中目黒の桜も満開です。

a

昨日は東京で一棟アパートの下見、売地や築浅のアパートなどなど。

めずらしく中目黒駅から徒歩5分の区分マンションが売りに出ていたのでそちらも見に行ってきました。  

築年数は古いですが、そもそも物件の出づらい希少エリアであり、代官山からも徒歩7分の立地。

価格は1450万、26屬1DK、総戸数は100戸超。将来的にはこういう物件を所有したいなと。

家賃は83,000円、大阪だと60,000円くらい?さすが東京です。

退去後はリノベーションすることにより家賃も大幅に上げることができるでしょうし、そういう面白さも魅力です。

旧耐震ですので融資先は限られますが、別にレバレッジなんて効かさなくても、10年から15年くらいの融資を組んで、元金返済を進めていけばいいと思うのです。

今のキャッシュも大事かもしれませんが、将来のための投資を優先する組み合わせも重要です。

ご興味ある方は弊社石橋まで。

さて、4月7日(土)は大阪で倉橋の「不動産とお金の話し」、そして4月21日(土)はオーナーさんとの「パネルディスカッション」を開催。

共に多くのお申し込みを頂いておりますので、満席になる前にお問合せ下さい。

尚、申し込み後に参加できないことが分かった場合は、早めにキャンセルの連絡をお願いします。

少しでも多くの方にお越し頂くため、ご協力のほどよろしくお願いします。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ

心に響かない言葉。


昨日は大阪で個別相談会。お陰様で全時間帯予約で満席。

あ

次回の大阪個別相談会は4月8日に開催予定ですが、そちらも既に空きがありません。早々のお申し込みありがとうございます。
 
それ以降は少し先になりますが5月12日予定、この段階であと半分しか空きがありません。

大阪支社にスタッフも常駐しておりますので、平日の仕事終わりや週末等、ご希望の方は以下までお問い合わせ下さい。

総務部企画課:0467−50−0969

これまで大阪へは日帰りで行くことが多かったのですが、自宅に戻る時間は23時から0時、もうぐったりです。

横浜の自宅から大阪支社まで往復5時間半。出張の多い方だと分かって頂けるかとは思いますが、何もしなくても移動だけで疲れるものです。

さすがに体力が持ちませんので、今後はなるべく泊まりで予定を組もうと思います。
 
そんな中、本日このようなTシャツを着てる方を見かけました。

あ

うっ・・・そんなこと言わないでよ、頑張ってるんだから。

これほど心に響かない言葉はそうありません。

ぜひこちらをクリックお願いします。

あ

自己資金10万円で3億の借り入れ?


あ   

朝のニュース番組で話題のシェアハウスが取り上げられていました。

購入した投資家さん数名がインタビューに答えていたのですが、皆さん1億超えから、多い方で3億規模の物件数棟を所有。

毎月25万円のキャッシュフローが入る予定だった!とか、銀行が貸してくれるのでそれが決め手となった!というようなことを言っていましたが・・・

その投資家さんの中には自己資金が10万円、それで億の物件を購入。ってそもそも無理があるでしょ。

融資を付けるために自己資金のエビデンスを改ざんした不動産屋ももちろん問題なのですが、10万円しか持ってなくて何億もの物件を買っちゃう投資家さんもなかなかだと思います。

リスクは必ずあるわけですしそんな無茶したらダメ、仮に今回のシェアハウスでなくても、危ない橋は変わらなかったように感じます。

毎月25万×12か月で年間300万円の手残り、自己資金は10万円。

という事は、投資した自己資金の利回り、CCRは3000%!

ハイリターンのその裏にはいつも何かあるのです。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

これが今のあるあるなのです。


別にフルローンが悪いわけじゃないんです。

あ   

少ない自己資金で買えるのなら・・・という、そもそも物件有り無しの前に、買うことがゴールになってるのが問題。

いい物件であればフルローンでもオーバーローンでも別にいいと思うんです。

もちろん返済比率があがるのでそれだけのリスクを背負える余力は必要ですが。

それを買うことがゴール、またフルローンで買えるのが何だかいい物件だと勘違いしてるケースがやばいのです。

ここ最近は情勢もあって収益物件の売却を依頼されることが多いのですが、買い付けが入った!と思えばその買主はまたまた不動産屋。

これが実は今のあるあるなのです。

個人投資家が買う価格で転売する不動産屋が買う。それって大丈夫なの?って感じですが、自社で抱える会員さんが手を上げてくれるみたいですね。

その時の営業トークが「フルローンで買えますよ。」

相場よりも随分高い金額で融資を出す銀行もどうかと思うけど。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

ひとつひとつ階段を・・・


あ   

今日は東京で相続セミナーを開催、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

色々とお話はさせてもらいましたが、自分の感じている思いが伝われば嬉しいですね。

あ

CFネッツは私たちが正しいと考えることを自由に発信させてもらえる会社です。

これは昔から本当に変わらず、何かに縛られることもなく、それが居心地の良さでもあります。

去年出版したこの書籍も自分の感じるがまま自由に書かせてもらいました。

a

ひと通り書けたタイミングでは一応倉橋に、目を通して下さいとお願いしたのですが・・・

別にいいよーわざわざ見ないから、とそのまま出版する形となりました。信用してもらってるってことにしよう、そうしよう 笑。

書籍を見た方からの問い合わせも多く、発信して良かったなとしみじみ感じますね。

そして、来週末は大阪で一日個別相談を開催しますが、お陰様でこちらも満席。

ひとつひとつ階段を越えて成長していきます。その途中は大変なんですけど、越えたと感じた時のすがすがしさはたまりません。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

他人事ではない・・・


4月からの融資スタンスはどうなりますかね。

あ   

昨日は銀行面談の為、東京へ。
面談と言ってもそんな堅苦しいものではありません。

過去の経歴や今の仕事の内容についてのヒアリングがあったり、その他、今回の物件に決めた理由などなど。

ま、こんな感じでいくつかは質問されますよ、いくつかは。
ただし!今回の面談、いや〜質問攻め!

そんなとこまで聞くの?と、かれこれ15項目くらいあったんじゃないかなと。

やはりそれだけ融資が厳しく、担当者としては審査部から質問されそうな内容を事前に確認してるということなんでしょうかね。

う〜ん、にしてもね。

先日、自分の確定申告も無事終わったのでそろそろ融資相談をしょうと思っていただけに・・・当分はこんなスタンスなんでしょうかね。


さて、話は変わりますが明日は相続のセミナーを開催します。

平成27年に相続税の改正があったと言っても、皆さんまだまだ興味のある方は少ないと感じます。

サラリーマン大家くらいじゃ相続税はかからない?決してそんなことはないのです。

今から相続の勉強をしておくことはとても重要で、知ってると知ってないでは将来のリスクが大きく変わってきます。

不動産投資と同じく、時間があればそれだけ有利に進められるのです。

不動産を買えば取得税、運用中は固定資産税や所得税、売却すれば譲渡税。

こちらとしては何千万何億という融資を受けてリスクを背負っているわけなのに、動けば税金税金というわけです。

そして、極めつけは相続税。

数百万、数千万を黙って払うという方は構いませんが、そろそろ将来の家族の為にも、争族とならないよう事前の勉強をしませんか?

3月17日(土)東京開催「もう他人事ではない!あなたの資産を守る相続の話し」お待ちしております。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

結果を出すことが次に繋がります。


あ 

最近も忙しくやっております。

アパートの完成立会いに土地の金銭消費貸借契約、個別相談。

そして先日は売りに出た土地の現地立会い。アパートとしてどうかなと。

現況まだ古家が建っているのですが、それがめずらしくRCなのです。

解体コストが気になるところ、また室内に残置物が多いため、通常よりも高額となりそうです。

工務店とチェックして見積りを取得し、そのうえで最終土地の価格交渉を行います。

場所もいいので、企画と価格がうまくハマれば面白そうです。

「RCなんて建っているとそもそも収支合うわけないよ〜」なんて思わずに、可能性ある限りまずやってみるのです。

こんな情勢だからこそ勝手に決めつけず、やれることを最後までやり通す。そのもとでダメなら、また次頑張る。

有り・無し、中途半端にせず、最後まで結果を出すことが次に繋がります。そこを面倒臭がったらこの仕事はダメ。

さて、明日と来週のセミナー準備で、自宅に帰ってからもレジュメの作成です。

それが終われば4月22日に行われる福岡セミナーについて考えないとです。

忙しいけど、楽しみながらできる仕事は幸せです。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

確定申告から感じるもの、色々な選択肢が取れるのは


昨日、自宅に帰ってからやっと「あれ」に手を付けました。

あ   

そう、確定申告です。

ここ最近、オーナーさんから申告について色々と相談を受けることが多く、その度に自分のはいつやろうかとムンムンとしていたのです。

来週が期限となり、やっとこそ取り組む気になりました。

確定申告書のファイルには、各領収書や銀行の返済予定表、CFネッツから送られてくる年間収支表等々、かなりのボリュームです。

日頃から整理しておけばいいものを、後回しにするからこんなことになるのです。

去年も物件を買ったり、リフォームしたりといつも以上に書類が多くて、作成中何度逃げ出したくなったことか。

ある程度、物件が増えてきたので、エクセルで経費などなどをまとめてはいるのですが、う〜ん、そろそろ税理士に任せた方がいいかと思っています。

最初は勉強のためにも自分でやろうと決めてはいたのですが、さすがにもういいかなと。その辺は不動産投資と一緒でプロに任せた方が楽です。

ま、でも自分で書類を整理し計算すると見えてくることも多くあり、あ〜これだけ年間で元金返済が進んでいるなとか、ローン残債を見て今ならこれくらいで売れるだろうから、ざっくりキャッシュがこのくらいにはなるかな、と。

もし本当に売却するのなら、その現金を使ってどこで融資を受けて、どんな物件に資産を組み替えるのかなどなど。

そんなことを感じ、色々な選択肢が考えれるのは、これまでコツコツやってきたからこその今なんです。

年間のキャッシュフローだけではなく、元金返済が進んだことによるストックがあり、やっぱり不動産投資をやっていてよかったと改めて感じるのです。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

差別化しているアパート企画の裏側


昨日はミニフィールドワークセミナー満席、そして懇親会も全員参加。皆様ありがとうございました。

あ

価格の交渉等必要な収益物件もありましたが、アパート企画の面白そうなものから横浜あるあるの築古アパートまで、バリエーションもあってなかなか楽しんで頂けたのではないでしょうか。

実際にご紹介している新築の売りアパートは、多くが水面下情報であり、更地やまだ古家の建っているものがほとんどです。

なので現場を見たところでイメージが沸きません・・・から、このミニフィールドワークセミナーでは最近完成したアパートの室内をチェックしてもらい、今の設備や差別化している企画の裏側なんてものを見てもらっています。

昨日の内見したアパートも、室内こんなことになってるの!?と、他にはない良い企画だったと思います。

これだけアパートが増えていますからね、それだけライバルも多いという事です。

そんな中、私たちは設計や社内のリーシングスタッフと打ち合わせを重ね、独自ブランドとしてのアパートも建築中。

そのうちまたお披露目ができればいいですね。

次回は4月7日(土)開催、満席になる前にお申込みください。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   

ついに価格が下がってきた?


ネットで収益物件の売り情報を見ていると「価格交渉可」が目につくようになってきましたね。

収益物件の金額は下がりつつあるのでしょうか。

あ   

価格交渉可の物件を見ていると表面利回り5%〜5.3%。そもそもが高過ぎるのです。

「今年に入り融資が厳しくなった・・・」と業者間でも噂になっていますので、売れ残りを恐れた不動産業者の早めの、いや遅めの対応という感じでしょうか。

一年以上前から、そんな価格では絶対に売れない!と言っていたものが、やっぱり売れ残っていて、ここに来てやっと下げてきたというわけです。

ただ、融資が厳しくなった今では、多少下げたくらいの価格では売れるはずもなく、またズルズル下げていくしかないんですけどね。

立地やアパートの企画にもよりますが、せめて6%には乗せないとですね。さすがに表面5%台は欲張り過ぎかなと。

逆にその利回りで売らないと利益が見込めないなんてケースであれば、単純な仕入れミス。

せめて仕入れる前に相談してもらえれば、成約できる価格の目線等お伝えできるのですが。

そんな中、私たちが買い付けを入れるようなアパートというのは、今年に入っても変わらず動きはいいです。

売り土地でも、無茶な値付けをしなければ即成約です。

その辺りは相変わらずのスピード勝負ですね。

ぜひこちらをクリックお願いします。
あ   
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
記事検索
過去の記事はこちら
LINE読者募集中!
LINE読者登録QRコード
クリックお願い↓↓
山内真也 書籍
プロが教える 不動産投資の真実



山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

山内真也 共著
不動産投資プロの流儀 (QP books)
おすすめ賃貸管理書籍