山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年04月

21時以降は断水中です。


昨日はカヌーツアーに参加して、今日はホテルのジムでトレーニング、終わってからはビーチでまったりです。

みんなは朝一ダイビングへと出かけました。

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少し早めの休暇を取ったおかげで、どこもガラガラ。観光客の中心は中国人、日本人はポツポツ見かける程度です。

日本は今日が出国ラッシュだとか。と言うことは夜くらいから混み出すんですかね。

現在パラオは水不足で、エリアによって21時以降は断水です。

15年前ぶりと言うことであれば、再開発されても良さそうなもんですが、いやー全く変わりませんね。

携帯もほとんど使えず、一番電波の悪いのがホテルの部屋という、なんともいけてない。

おかげでこれほどまでに携帯なしで過ごす毎日というのもそうはありません。

今日の夜もみんなで一緒に食事に出掛けると思いますが、パラオ料理は残念ながら美味しくありません。

どんな料理と書かれると非常に難しいのですが、とにかくメリハリがない。

南国なんだから、辛いものを期待してるけど、そんな味付けは一切ありません 汗。

日本の味が恋しくなるかもと言うことで、鯖や焼き鳥の缶詰、カップ麺は持って行きましたが、スーパーで同じものが意外と売ってます。

パラオは親日国でしたね。


さて、ビーチでひとりまったり中でしたが、品のない関西弁が聞こえてくると思えば、呉ちゃんです 笑。

現実に戻ったので、今日はこの辺で。

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7時間待ち・・・


成田空港集合が9時、出発が11時

 あ  

直行便はなく16時グアム着、乗り換えで3時間ほど待ちパラオは最終20時半着予定。

が!

成田空港に到着した9時半頃、飛行機が遅れている・・・と。

成田エクスプレスで向かっている時から嫌な予感はしていたのです。

電車の掲示に各飛行機の出発時刻記載があるわけですが、なぜかこの便だけ空欄。

既に遅れていたのです。

そして、結局成田空港発が何時に変更となったかと言うと・・・

まさかの16時!

ひどくない?せっかく早起きしたのに。

ここから7時間半もどうやって時間潰すのよ。

羽田なら一旦帰ることも可能ですが、残念ながらここは成田。

ということで・・・

しょうがなく成田空港で宴会スタート!笑

そら飲み過ぎますよね・・・。

なんとかパラオに着いたのは0時前くらいだったかと。

ま、海外は色々ありますよね。

ネット環境も悪くて、残念ながら写真もアップできそうにありません。

また帰宅後ですかね。

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安定収入を確保したらゴールではなく


先日の個別相談、所有物件の売却や再投資の打ち合わせ。

 あ  

5年前に購入してもらったアパートを、この情勢で売却することはそんなに難しくありません。

当時、新築であったとしても購入時よりも今の方が高く売れるでしょうし、コツコツと進めてきたローン返済額の約半分が元金返済であれば、結果それらが手残りとしてプラスされます。

もちろん売却金額の設定が高すぎると反響はほとんどありませんが、融資が厳しくなったと言ってもまだまだ買い手の動きは悪くありません。

それよりも問題は売却して得たお金を今後どう活用するのか。

銀行に預けておくくらいなら、売却せずに今まで通り運用しておいた方がいいのかもしれません。

投資家として、常に資産の利回りを意識することは重要です。

今回は資産の組み替え、再投資の検討が必要となりますので、次の融資についてもある程度目処をつけておいた方がいいですね。

個別相談をしているその場で付き合いのある銀行マンに連絡を入れ、融資の打ち合わせという流れです。

その時のポイントは、もちろん投資家の属性と資産背景。

そう考えると余程の目標や目的がない限り早期のリタイアはお勧めできません。

不動産投資はある程度の安定収入を確保したらゴールではなくて、その時の情勢、リスクなどを見ながら売却を検討、そしてまた入口が必要だということ。

その時に投資家の信用力がなければできることは限られてきます。冷静にこの先を見据えて・・・くれぐれもお気をつけください。

さて、間もなく成田空港に到着します。日頃働いているからこそ、こういう休暇が楽しみなわけです。

では行ってきます。

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営業再開は5月3日から


あ  

今日から少し早めのGW休暇に入ります。

去年は社内旅行でタイへの視察でしたが、今年はパラオに行ってきます。

パラオは15年前に一度行ったことがありますが、その時はとにかくダイビング三昧。

やはりパラオと言えばダイビング。世界のダイバー憧れの地なのです。

大きな魚に出会え、上級者であればかなり楽しめます。

大阪に住んでた頃の趣味はとにかくダイビング。これまで和歌山や舞鶴、沖縄、石垣、ハワイ、グアム、サイパン、タイなどなど、こう見えて200本以上潜っています。

そんな今回もダイビングを満喫と言いたいところですが、ここ数年なんとなく潜ることに恐さを感じ、歳のせい?無理にやらない方がいいかなと。

釣りやスノーボードなどなど色々な趣味を持ってきましたが、そんな中でもダイビングはもっとも危険性が高く、今後長く続けていけるものとは思えないのです。

リターンに対してリスクがあるのはわかるのですが、無理な投資は致しません 笑。自己責任というには重すぎるかなと。

今回の旅行では特に何かをやる予定もなく、ただただゆっくりと時間を過ごします。

唯一決めているのは、ホテルのジムでトレーニング 笑。

ここ2ヶ月ほどはジムに通っていますので、気が乗るうちは継続しようかと。

シューズなどなど用意して、あとプロテイン、BCAA、ビタミンも。

こんな話をすると、一体どこに向かってるの?なーんて社内でもよく言われるのですが、健康維持は欠かせません。

シーエフネッツの営業は5月3日(木)から再開です。皆さんのゴールデンウィーク休暇中は働いておりますので、何なりとご相談ください。

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充実した二日間。


なかなかハードではありましたが、

あ  

先週の土曜日は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションセミナー。

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いや〜大盛況でした。

セミナーアンケートのコメントもとても評価が高く、懇親会もこれまでで一番参加者が多かったのではないでしょうか。

10年前からお付き合いのあるIオーナーさんの「妻がいるから今の自分がある」みたいなおのろけ話を聞きながら・・・ついついお酒を飲み過ぎてしまいました。

そして、翌日は朝一福岡へ移動して博多でセミナーです。

こちらも多くの皆さんにご参加頂きました。

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今回はワイズプランニングの伊藤CPMにお誘い頂き企画をすることとなったのですが、投資家の皆さんも非常に熱心で、セミナー後は5件の個別相談を対応。

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福岡では初めてのセミナーでしたが、とても感触が良かったように感じます。

そして、夜は美味しい料理とお酒を頂きました。やはり福岡のレベルは高し。

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最近、節制をしてはいたのですが、飲んだ後のラーメンをやっちゃいました。ま、たまにはね。

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そして翌日、ワイズプランニングさんの朝礼に参加。

なかなか他社さんの朝礼を見れる機会というのもありませんので、非常にいい刺激になりました。

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その後、伊藤さんが企画したアパートの内見をさせてもらい、昼には東京へと戻ってきました。

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この二日間は本当にハードスケジュールではありましたが、貴重な経験をすることができ、また多くの出会いがありました。

これまでコツコツ取り組んできたことで、私たちと共に歩んでくれる、また支えてくれる方々が増えているというのは間違いありません。

オーナーの皆さん、ワイズプランニングの山崎社長、伊藤さん、スタッフの皆さん、ありがとうございました。

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大阪から福岡へ、不動産投資の今。


今週末はセミナーが続きます。

あ  

明日は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションに個別相談が2件、明後日は福岡に移動して首都圏セミナーを開催。

オーナーさんとのパネルディスカッションは今回が最初で最期となるかもしれません。ぜひこの機会にお越しください。

あ〜こういうことが聞きたかった!となかなか楽しめるディスカッション内容に仕上がっています。 

今回も打ち合わせは一切なしのぶっつけ本番。

知識・経験も豊富なオーナーさんですので、今後の投資には間違いなく参考になると思います。

大阪開催
4月21日(土)投資家の生の声が聴きたくないですか?不動産オーナーによるパネルディスカッション

そして、翌日の福岡では首都圏不動産投資の今をお伝えします。

東京では一体どのような不動産投資が可能であり、この情勢から気になる利回りとファイナンス、実際の投資実例について。

地元以外の不動産投資を知ることで今までとは違う選択肢が増え、結果として将来リスクを下げることに繋がります。

福岡で企画するケースというのもほとんどありませんので、お近くの投資家の皆様ぜひお越しください。

福岡開催
4月22日(日)投資実例とファイナンスから首都圏不動産投資の今を知る

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これだからやめれません。


今週の定休日は半年ぶりの釣りに行ってきました。

あ  

朝が早いので前日は三崎で宿泊。

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三崎港蔵で新鮮な魚介とお酒。平日にも関わらず混み合っていたのでカウンターでの食事。

いつもながら、この前日の夕食が盛り上がるので飲みすぎにはくれぐれも注意が必要です。


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今回の釣りは久里浜にある巳之助丸へ。大物狙いはこの船宿がお勧めです。

もちろん狙うはカワハギ。シーズンではないのですがゲーム性のある面白さを優先。

天気は曇り、少々肌寒さもありました。

いつも釣れない?鎌倉の石橋くんはどうやら調子が良かったようで、高級魚ハタを釣りあげていました。

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仕事では見せないイイ笑顔ですね〜笑。

南青山建築工房の宮内さんも苦戦しながらカワハギをゲット。

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当たりも分かりずらくてなかなか苦労はしましたが、僕個人では何とか17枚を釣りあげ、巳之助丸の乗り合い船では初めてのトップ。

こんなステッカーがもらえます。

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14時半に釣りを終えて、40枚ほどのカワハギを三崎港蔵に持ち込み料理をしてもらいます。

その間にお風呂に入って、17時から懇親会スタート。

カワハギの刺身、シーズンではないと言っても、かなり美味しかったですね〜。

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カワハギの揚げ物、柔らかすぎ。これはレギュラーにしましょう。

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鯛茶漬けならぬ、カワハギ茶漬け。贅沢ですね。

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ハタの刺身も美味でした。

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その他、しゃぶしゃぶや煮つけ等々、大満足です。

数時間前まで泳いでいた魚を食す。美味いのはもちろんのこと、新鮮な魚を食べるというのは健康的です。

これだから釣りはやめれません。社長、色々とありがとうございました。

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60を超えてからの趣味はこれで決まりですね。その為にも不動産投資をして資産形成を進めておかないとです。

オーナーさんとはここから20年、30年と付き合いのできるコンサルタントでありたいものです。

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幸福度が変わらないのは


「持ち家と賃貸、住まいの幸福度ほぼ変わらず」とはある報告書。

あ  

それぞれにメリットデメリットはありますが、う〜んどう考えても僕は持ち家ですね。

今の自宅を購入する10年前は賃貸住まいでしたが、垂れ流しの家賃支払いがとにかくもったいなく感じてました。

持ち家で多少築年数が古くても構わないのであれば、購入価格=売却価格ということになりやすく、結果ここ最近の低金利であればローン支払いの7割近くが資産となります。

持ち家というのはやはり資産形成スピードを大きく上げてくれるのです。

もちろんこれは売却してこそはじめて現金として残るわけなので、幸福度が変わらないのはその辺りに対する知識が少ないからだと思います。

それこそ今は安定した給与収入があるかもしれないけど、そんなことがいつまでも続くわけもなく・・・将来不安じゃないのかな?

気づいた頃にはもう遅かったなんてことにならないように、いつまでも若くはいれないですからね。

年金生活で今の家賃を支払っていけなくて、その歳になってから生活レベルを下げるなんて考えたくないのです。

今後も賃貸住まいはまずやらないし、常に先を見据え、資産形成というキーワードを意識して取り組んでいきます。

そろそろ次の投資に向けて銀行に融資打診ですね。

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そもそもがおかしいのです。何もシェアハウスに始まったことじゃない。


新聞やニュースで取り上げられているシェアハウス問題。どこまで話しが大きくなるのでしょうか。

あ 

預金通帳の改ざん等々・・・

そもそも個人の投資家さんが数年で数億規模を何棟も買い足すなんて余程資産でもない限りおかしいのです。

スルガ銀行は物件価格の9割融資が上限であり、残り1割と諸費用が自己資金として必要です。

仮に1億の物件であれば、自己資金2000万弱という事です。
それを短期間で何棟も買える?なんて普通無理でしょ。

書籍によく書いているような頭金ゼロで不動産投資して数年でリタイア?こんなことそもそもお勧めしませんが、これには裏があるということです。

今回の話しがどこまで広がるかわかりませんが、売買契約書等々の改ざんも含めドキドキしている投資家さん、不動産業者、銀行マンはかなり多いんじゃないかなと。

金融庁が立ち入り検査を始めましたので、シェアハウス以外の物件にも何らかの動きがある?

真面目にやってる投資家の融資にまで影響が及んだらたまりませんので、ほどほどでお願いしたいところではありますが。

さ、中華街訪問して来ます。




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短期譲渡で売却もあります。


今月も個別相談が続きます。

あ

ある投資家さんの持ってるワンルームマンションが今後少々リスクが高めかなということで売却のご提案。

今売るとまだ短期譲渡なのですが、その場で計算してみると短期、長期で売却した際の税金差が約10万ほどしか変わりません。

長期譲渡になるのを待ったことによって、もし入居者が退去してしまったらリフォーム費や募集費もかかりますし、再募集時の家賃が下がれば収益還元から売却価格の下落もありえます。

そのようなリスクを考えると、今売却した方が結果手残りの多くなる可能性があるわけです。

何となく皆さん売却するのなら長期譲渡になってからと言われるケースが多いように感じますが、そこは実際に支払う予定の税金を計算して検討しないとダメですね。

自社で賃貸管理をしていると、その辺の賃貸事情について見えてくることも多くあります。

過去からの家賃推移、エリアごとの空室リスク・初期費用等の成約状況等々。

机上の空論ではなく、PMスタッフの意見なども聞きながらオーナーさんに提案できるのが強みではあります。


さて、先日の大阪出張は仕事が終わってから、大阪支社のメンバーと久しぶりの夕食。

少し気温も低かったので、福島のおでん屋花くじらへ。

あ

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安定の旨さ、さすが大阪。

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4月21日(土)は大阪でオーナーさんとのパネルディスカッションを開催します。

なかなか面白い企画になっていますので、ぜひこの機会にお越しください。

最初で最後のセミナー企画になるかもしれません。

あ

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あ

価格が下がってきた?

 
日曜日の大阪出張、新幹線は土曜日よりも人が少なめです。

これから旅行!という車内のウキウキした雰囲気もほとんどなくて、なんだかホッとします。

週末の出張は、宿泊費もまだ安い日曜日がオススメです。

あ

最近、現場で働いてて思うこと、もしかして区分マンションの価格が下がってきた?

たまたまかも、気のせいかもしれませんが、売り出し価格を見てそう感じることがたまにあるのです。

オリンピックの2年前がピークだとか、融資の引き締めがあるとか、そんな話しから売り手が少々弱気?になってるのかもしれません。

最近の金融機関は旧耐震の物件に融資をする銀行はほとんどないですからね。現金購入の方は狙い目?

ただし、一等立地が値下がってる様子は微塵も感じませんので。東京と言えども二極化なのです。

じゃ、一棟アパートは?価格下がってないかなー。

前にユーチューブでも話してたのですが、元々利回りの低すぎるものはここに来て値下げはして来てますけど、それは、そもそもが高すぎたわけで。

多少値下げがあったとしても、僕から言わせるとまだ高い!こんな価格じゃ、オーナーさんには到底お勧めできません。

でも、8%以上の新築アパートが首都圏で売りに出てる?あ、この情勢でそれだけ利回りの取れるものは、何か裏がありますよ。

心配な方はご連絡下さい。

さて、今日も個別相談は満席、行ってきます。

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不動産投資と自己投資


今週の月曜日はCFネッツグループの入社式でした。去年の春からもう1年、あっという間ですね。

あ

CFネッツの各事業部や12あるグループ会社の業務内容発表、夕方から懇親会へと続きます。

新卒や中途採用者の入社式ではあるのですが、彼らの緊張感に触れつつ、私たちも初心に戻るいい機会です。

自身も成長を続けないと会社の成長もないわけで、常に危機感をもって取り組まないといけません。

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なんとか桜も散らずに、懇親会ではありますが花見をすることもできました。

美味しい魚には日本酒と言いたいところですが・・・

最近は、なるべくビール・日本酒・ワインなどの醸造酒は飲まないようにして、ウイスキー・焼酎など、蒸留酒をメインにしています。

身体のことを気にしつつ、ジムにも行って、なんとかここ1か月くらいは体のどこかが常に筋肉痛ではあります。

焦らず無理をせず、継続することを目標にやっていきます。

まずは、タニタの体重計でも買ってみてはいかがでしょうか?スマホに連携も可能でなかなか面白いです。

不動産投資も大切ですが、併せて健康への自己投資も忘れず、人生を楽しむためにはこれらが欠かせません。

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あ
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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