山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年05月

CFネッツフェアの風景


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先日のCFネッツフェアの様子をアップしますね。

参加できなかった方にも、少しでも会場の雰囲気が伝わればと思います。

まずは受付に始まり、

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書籍の先行販売

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ジョブチューンの影響もあって?サイン攻め

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大会場のセミナー風景

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銀行とのパネルディスカッションは昨日のブログをご覧ください。


銀行や各企業のブース出展

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他会場でもセミナーを開催

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個別相談ブースも盛況

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弊社弁護士や税理士、鑑定士による無料相談会

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大阪チームは左から北村・山口、一番右が河崎


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賃貸のケイコちゃんも応援

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富山から朝日不動産の石橋社長も来場。その横が息子の石橋よしきくん。CFネッツで日々勉強中。

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そして、CPMの皆さんにもお越し頂きました。


恒例のじゃんけん大会

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最後の挨拶

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こんな感じで毎年やってます。

継続は力、正しいと思うことを突き進むこと。
そして、何よりも「楽しみながら」というのが大切ですね。

いゃ〜しかし、長丁場は疲れますね。終わってから打ち上げもせず、なんと22時台に就寝 笑。

スタッフの皆さん、お疲れ様でした。

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銀行マンのコメントから融資の厳しさは伝わったかと。


昨日のCFネッツフェア、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ 

あ

銀行とのパネルディスカッション、融資の今を存分に語って頂きましたが、何となく日頃ブログで書いている厳しさは伝わったかと思います。

やはり去年までとはだいぶ雰囲気が異なりましたね。

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もちろんこれまでと変わらず取り組みはしてくれるのですが、価格の上昇により評価が出づらく、それだけ自己資金比率が上がっているということ。

ただ、こういった価格上昇期にはよくある話で、銀行の見るキャップレートは市場ほどコロコロ変わりませんで、今の適正なキャップレートに銀行の評価が追いついておらず、どうしてもこのタイミングというのは厳しくなるものです。

ま、これまでが緩過ぎた部分もありますが今後も注視して行きたいところです。

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元々金融庁のアパートローン監視強化は、過剰融資による家賃下落や空室リスク上昇によるもので、地方から始まりました。

首都圏では去年の後半くらいからでしょうか、実際に私たちの現場でも融資の引き締めを感じるようになり、今年は更に厳しさが増している状況です。

ただし、それに対して価格の方は下落する様子もなく、アパート用地の仕入れにしても驚くような金額で売れているのが現状です。

唯一、東京や横浜でも価格が下がっていると感じるのは、駅から15分や20分、バス便などのアパートくらいでしょうか。既に2極化が進んでいるのです。

またその2極化という意味でも、今後間違いなく言えることは、これまでスルガ銀行が融資していた地方圏のRCやS造の一棟マンションは価格が下がるということ。

かぼちゃの件で、フルローンやオーバーローンは難しくなるでしょうし、自己資金偽装なんてもちろん無理なので買える方は限られてきます。

「最近、空室が増えたし家賃も下がってきてるから、そろそろ売ろうかな・・・」なんて思っていたオーナーさんで危機感をもっている方はかなりいらっしゃるんじゃないでしょうか。

ま、そういう意味では去年までにうまく売り抜けた投資家さんはラッキーだったかも、ですね。

さてさて、これからの首都圏不動産投資はどうなるのか?価格が下がると思っている方は多いようですが、どうでしょうね〜。

昨日、融資担当者さんからこそっと今後の良い話も聞けましたので、そんな下がるとは思えないんですけどね。

またその辺りもタイミングが来ればお伝えします。

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色々と語って頂こうではありませんか。


明日は年に一度のイベントCFネッツフェアです。

あ 

9時半から17時までノンストップで行います。

私は14時から大会場で銀行とのパネルディスカッションに参加。

今年は融資の引き締めや、シェアハウス問題からの2重契約・自己資金偽装、先日ブログにも書いた一法人一物件などなど、話すネタが盛りだくさんです。

こういう時に壇上にあがる銀行マンというのも大変だと思いますが、ま〜色々と語って頂こうではありませんか。

そして、更に私はパネルディスカッションの前、13時から「CFネッツ流アパート企画の極意」のトークライブにも急遽参加することになりました。

この情勢で小川・前原がどうやって優良物件の仕入れを行っているのか。

またアパート企画のこだわりや失敗事例、今の狙い目エリア等々、こちらにもぜひお越しください。

それ以外の時間帯につきましては、随時個別相談会を開催しています。

今後の方向性、進め方について私たちと打ち合わせしながら、その場で各銀行ブースにて融資相談までを行います。

個人属性での融資枠をもらっておくチャンスです。

ご希望の方は早めに予約を入れておくことをお勧めします。当日スタッフまでお声がけください。

CFネッツフェアの申込みはこちらから。

では明日お待ちしております。

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これをどう活かすか。


あ

昨日は熊本でIREMの総会がありました。

今回は残念ながら参加できませんでしたが、新たに85名のCPMが誕生。

CPM・CCIM合格者の皆様おめでとうございます。

そして、今年からCPMのバッチが変わるのですね。

あ

これまではゴールド(右はCCIM)、新しいのは下の写真。

あ

もう少し落ち着いたイメージ。こっちの方がスーツには合わせやすそうですね。


このCPMを取ってからがスタートです。ここからどのような提案ができるのか、倫理観のもとに。

他の資格でもそうですが、取ることが目的ではなく、それをどう活かすのかが重要。

CPMを取ることによって、収益物件の様々な知識が増えますので、これまで見えなかったものが見えてきます。

そこをどうぶれずに取り組んでいくか、自社の利益優先でお金に走っちゃおしまいです。

「資格を持ってると言っても結局はそのコンサルタント次第じゃないの?」とはあるオーナーさん。その通りです。

他社から購入したアパートの管理受託のみを依頼されることもありますが、そこから色々と見えてくることも多いのです。

スピードの出し過ぎは危険、どのような免許も資格者の使い方次第ということです。

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最近の定休日前と言えば・・・


あ 

あ

先日はアパートの色決め等、打ち合わせで住宅展示場を訪問。さすがに平日だから空いてますね。

そして終わってからは完成したアパートを弊社PMスタッフと内見。

写真は訳あってまだ載せれませんが、かなりの出来栄え。外壁に旗を付けたりして、自分のセンスの良さが光りました?笑


そして最近の定休日前と言えば・・・小川・石橋と三崎港蔵で夕食。はい、わざわざご飯を食べに三崎へ行くのです。

CFネッツのグループ会社がやっているからということではなく、本当に美味しいんですよね。

あの雰囲気もなんだか落ち着くし、スタッフの皆さんも優しいし。

今回のヒットはアジの刺身。脂が乗っていてとろけました。

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刺身と日本酒の相性は抜群ですが、蔵のレモンサワーは知る人ぞ知る隠れ人気商品。ぜひお試しください。

その他、金目にヒラメ、ヤングコーンに新玉ねぎ、川エビの唐揚げなどなど。

釣りをして魚を持ち込むのもいいのですが、それでなくても鮮度抜群の刺身や旬な三崎の野菜などが揃っています。かなり楽しめますよ。

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次、問題になるのはこのあたりかな。


あ 

今日は色んなところでイベントをやってましたね。

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横浜で物件の調査中、偶然にもIREMの右手会長に出会いました。

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10年前、CPMを取った時から大変お世話になっている方です。

こ〜して街中で出会うと何となく恥ずかしいもんです。悪いことはできませんね 笑。

右手さん、書籍頂きありがとうございました。


さて、不動産の最前線にいると、「よくやるね〜」みたいなことがポツポツあるものです。

かぼちゃなんかがいかにもそうですね。

今回の問題になる数年前から、かぼちゃを買っている投資家さんには数名会っています。

最寄り駅から15分かかるシェアハウス?

家賃設定高過ぎない?

30年一括サブリース、それも家賃は新築時から下げない契約?

などなど、どう考えても無理でしょ!これ時間の問題!てことが普通にあるわけです。

一法人一物件もそうですね。

今のところ問題にはなっていませんが、あれもどう考えてもおかしいでしょ。

個人情報に載らないから買えてしまう?

ばれずにローンが付いたとしても、今回のように後々問題になる可能性は非常に高いわけです。

そのうちローンの返済ができなくなった投資家さんがいたとして、銀行が調査したところ、一法人一物件だった・・・なんてことになれば、一斉調査ですね。

投資家にとって唯一の救い?は、かぼちゃの件、スルガ銀行は法人への融資をしていないということ。

第三者委員会が「他の融資も調査する」なんて言ってましたが、一法人一物件なんて簡単に蓋開いちゃいますよ。

これもいずれ問題になりますよ。だってどう考えてもおかしいから。

色んな方が書籍を出して、数年で何億・・・少ない自己資金でこれだけの不動産を買えた!なんてよく見かけますが、操作せず真っ当に買っている人なんて、ほんの数パーセントくらいなんじゃないかと。

「物件価格の9割が融資上限額」と規定を設けている銀行はよくありますが、仮に1億の物件を買おうと思えば自己資金は諸費用含めて約2000万必要なのです。

それを数年で3棟、4棟買えます?って話し。スルガ銀行の第三者委員会にドキドキしている方は多いと思いますよ。

シェアハウス問題や一法人一物件などなど、その辺については27日(日)のCFネッツフェア、銀行とのパネルディスカッションで触れる予定です。

銀行さんのどんな話が聞けるのかお楽しみですね。

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資産の持っている投資家さんはそんな物件相手にしていない


あ   

融資が厳しいなんて言いつつも、価格の下がる様子もなく、アパートも次々売れているように感じます。

それもビックリするくらいのスピード感です。

今日のYouTubeでもお話しましたが、金融庁の引き締めどうこう言ったところで、まだまだフルローンで対応してくれる銀行もありますしね。

多少自己資金を入れたとすれば、1%台で融資を引っ張れる可能性もあるわけで。

結局、買える方は着実に資産を増やしているなという印象。

そして、残っているのは駅から遠い物件が中心。利回りが高くても全然売れている様子はありません。

そもそも資産の持っている投資家さんはそんな物件相手にしてないし、表面利回りの高いものというよりも、資産価値を重要視しています。

また、これまでイケイケドンドンの投資家さんは、融資が付かなかったり、今回のシェアハウス問題で自己資金の原本確認が必要になったから?などなど、様子を見ているところがあるのかもしれません。

ま〜今までのようには行きませんよ。地方の積算評価の出るRC物件などは価格が下がっていくでしょうね。
潰れる不動産業者もいるかもしれません。

不動産投資は、大金持ちになれるような金融商品じゃないとわかっている投資家さんの方が、結局、資産形成がうまく行っているように感じます。

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ジョブチューンに出演するんですって。


昨日は大阪で個別相談、朝から夜までノンストップ。
皆様ありがとうございました。

あ


TBSのジョブチューンという番組をご存知でしょうか?

5月19日(土) 19時から、家賃滞納ネタで倉橋と片岡が出演します。

ひな壇に座ってる?のかな、色んなトークをしてるみたいですよ。

タイトルは
「世の中の悪い奴らを許さない!取り締まりGメン大集合スペシャル」

悪質家賃滞納者×家賃Gメン」
 家賃を払わない悪質滞納者に対しあらゆる手段で取り立てを行う家賃Gメン。
 5か月滞納、過去には暴力も振るってきたという悪質滞納者との直接対決に完全密着!!

倉橋隆行・片岡雄介(家賃Gメン)

詳細はTBSのホームページに載ってます。


自社で賃貸管理をしてると色んなネタがありますからね。ほんと大変な仕事です。

家賃滞納なんて多くはないんでしょ?と思うかもしれませんが、いやいやこのご時世、そんな甘くはないのです。

逆ギレしてくるような滞納者もいますからね。

僕の持ってる物件も以前滞納をやられ、その入居者が退去したら、室内はなかなかの荒れ具合でした。

どちらにしても今回の番組、投資家さんは要チェックです。賃貸管理の滞納現場に触れてもらえると思います。

さすがに倉橋も緊張してるのかな?笑。

楽しみですね。

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いつの間にそんな自己資金が貯まっているのですか!?


書籍校正の締め切りがありまして・・・

あ   

水曜日は1日自宅にこもって約10時間、そして昨日は仕事が終わってから結局夜中の2時までかかりました。

もっと早くから取り掛かれるといいのですが、確定申告と同じで手をつけるまでに時間がかかるのです。

やらなければ、他のことをしていても何だかモヤモヤするだけなのですが、この気持ち分かってくれる方はたくさんいらっしゃるかと。

今日は最終チェックですが、気になる箇所がたくさんありまして・・・いや〜間に合わなくなっちゃいます。

なんと言うタイトなスケジュール。ま、ひとつひとつが経験ですね。

そして明日は朝から大阪出張、寝不足の日々は続きます。 

今月も多くの個別相談を頂いていますが、もちろん新規の方もいれば、既存のオーナーさんもいらっしゃいます。

次のアパート購入に際してまずは銀行に事前打診をして、どのくらいの融資枠が取れるのか確認を取るわけです。

ポイントとなるのは資産、現預金です。

もちろん多ければその分プラス材料となるのですが、最近はいつもそこで驚かされるのです。

え?いつの間にそんな自己資金が貯まっているのですか!?と。

詳しくは今日のYouTubeでお話しますが、やっぱり不動産投資は面白いなと改めて感じました。

うん、これですよこれ。

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歳を重ねるごとに融資のハードルは上がる


GWの5月3日〜6日に働くなんて久しぶりでしたが、なかなか良いもんです。

あ   

昨日も個別相談ラッシュで、一日忙しくやらしてもらいました。

お客さんからは「GWのこのタイミングにすいません!」なんて気を遣って頂きましたが・・・そんなとんでもないです、とても有意義でした。

福岡の投資家さんなどなど、わざわざこちらまでお越し頂きありがとうございました。

来年のこの時期に会社が休みだったとしても、個人的には出勤をしようかと考えています。

GWはどこに行っても混んでいるし、旅行に行くといっても高いわけで、これだけ仕事が入るのであれば働いている方がよっぽどいいかなと。


さて、健美家によると投資用の区分マンション価格が過去1年で最安値だったらしいのです。

融資の引き締めなどが影響してると思われますが、東京では価格下落を感じるケースというのはほとんどないですね。

物件価格の上昇は東京から、そして物件価格の下落は地方から です。

東京や横浜でも駅から遠いアクセスの悪いワンルームなんて言うと、今の融資どうこうの前にいずれ下落は始まるんじゃないかと思います。

逆に一等立地やその周辺のインフラの整ったエリアというのは、オリンピックが終わったところで、インバウンド需要もあって価値を維持する可能性は高く、それこそ価格の上昇も十分あり得ると考えます。

本当に価格が下がってからの購入で大丈夫ですか?

弊社のオーナーさん等が狙っている好立地の投資エリアを考えてみると、そもそも価格が下がるかどうかも微妙ですし、その持て余している時間がもったいないと思うのです。

歳を重ねるごとに融資のハードルは上がり、また情勢が悪くなって利回りが上がったとしても、銀行もリスクを取るようになり、融資枠減額や自己資金比率の上昇、そもそも融資不可なんてことも十分あり得るのです。

そんなことなら、今できる不動産投資を考え、今の適正な価格で買い進めることを考えた方がいいのです。

僕自身も昔買った物件と去年買った物件を比較しても、もちろん利回りは下がっていますが、以前は利回りが高すぎただけで(もちろんその時に買えたのはラッキーですが)、今後そこまで価格が下がるとは到底思えないのです。

よーく考えてみてください。巷ではどうしてこれだけ不動産投資セミナーが増えているのですか?

それだけ投資家が増えているからです。=ライバルが増えているのです。

買い手が多くなれば、もちろん価格は下がりづらく、先日契約した5000万超の売りアパートなんて現金購入でしたからね。

まずはできるところから、将来リスクを下げるためにコツコツ買い足して行くのです。そして元金返済を進めていく。

これがジワジワ効いてくるわけで、結果大きな資産形成へと繋がります。

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某金融機関の「無敵です!」が懐かしい


あ   

さて、今年もこの時期がやってきました。

あ

5月27日(日)神奈川新聞社後援「CFネッツ不動産戦略フェア2018」

倉橋の特別講演に始まり、大手金融機関の出展、弁護士・税理士・鑑定士の無料個別相談会等々。

以前のブログでも書いた通り、今年は各金融機関に聞きたいことが盛りだくさん。

数年前のCFネッツフェアで某金融機関は「無敵です!」な〜んて攻めの姿勢だったのを皆さんは覚えていますか?

あの時は聞いていてこちらまで何だかテンションが上がりましたよね。気持ち良かったな〜。

そんな中、今年はどれだけ切れが悪くなるのか、去年までのあの勢いはどこへ行ったのか。

事前審査OK!でも本審査でNG!一体どうなっているの!?

なんとなく担当者の仕事スピードも遅くなっているように思います。

それだけ決まった銀行に案件が集まっている?もしかしたら審査部に問題があるのかも?いつの時代もスピード命なのに。

そして、かぼちゃの影響は本当にあるのか。話しではスルガ銀行だけでなく、約10行がかぼちゃの融資に関わっていたとか。

融資担当者の現場の意見を直接聞けるこの機会はとても貴重です。

銀行マンが話す一言一言に、各銀行の今後のスタンス、方向性について感じて頂けると思います。

当日は攻めの姿勢で金融機関をバッサバッサ切ってやろうと思います。

コンサルタントVS金融機関 〜不動産投資市況とファイナンスの今後を予測〜
大会場にて13時スタートです。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらから


順位が上がりませんね、クリックお願いします!
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個人投資家のライバルは


さて、今日から営業再開です。

あ  

GWのこの時期は9割を超える不動産業者がまず間違いなく休んでいます。

そう、まず間違いなく休んでいるのです。

そんな中、

「あ、今日お休みでした!?」と、しらじらしく同業者に電話をかける鎌倉AMの小川君。

いいですね〜笑。

一本電話が繋がりさえすれば、その後の業務がスムーズに進むんです。スピード感を求めると、そんなしらじらしさも必要かと。

さて、先日売りに出ていた土地がありまして、オーナーさんに先行して買ってもらおうかと収支計算をしていました。

解体費もかなり高額になりそうだったので、あと数百万価格交渉して、更に測量費も売主負担でお願いしよう・・・と考えていたのです。

が!速攻で他社に持っていかれたのです。売りやめにでもしたのかと思うくらいのスピード感です。

そこから数週間後、ある業者さんからその土地が建売アパートとなって水面下情報で入ってきました。

こちらはそれだと収支が合わないと思い、オーナーさんに直接買ってもらおうと考えていたのです。

それなのに、まさかの業者買い・・・あり得ない。

個人投資家は不動産業者もライバルということです。

仕入れる側がオーナー目線だと、どうしてもそうなってしまうのです。

今だからじゃない、いつの時代だって仕入れは難しい。

そんな中、ポツポツ入ってくる優良物件を買って行くしかないですね。

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融資について去年との違いを感じてもらえるのではないでしょうか。


1日早めの出勤、怠けた体を慣らしていきます。

あ  

GWの3日から6日は長期休暇という事もあって、さすがに暇をするかと思っていたのですが、個別相談が立て続けに入り、売りの契約もまとまりそうです。

その他の予定は道も空いてることなので、とにかく物件の仕入れに注力したいですね。

他業者さんが休んでいる隙を見て、スタートダッシュを切りたいところです。

今月は新築アパートの決済や完成立ち合い、大阪個別相談会(満席)、5月19日(土)東京で出口戦略セミナー、5月27日(日)CFネッツフェアと続きます。

4月以降の融資姿勢について気になっている方も多いかと思いますが、CFネッツフェアでは各銀行の融資担当者も参加します。

直接個別相談ブースでヒアリングするのもいいでしょうし、セミナーにも出てもらいますので、なんとなく去年との違いを感じてもらえるのではないでしょうか。

最近は梯子を外されることも多々ありますので、融資担当者にはストレスが溜まってます!笑

歯切れが悪ければ、さらに色々と突っ込んでいきたいと思いますので、どうぞ楽しみにしていて下さい。

さて、この後仕事が終わればジムでトレーニングをして明日からの一週間に備えます。

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無事帰国。


昨日の朝、パラオから無事日本に帰ってきました。

あ  

撮りためた写真をアップします。

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ブログにも書いた通り、成田空港11時発が16時に変更となり(皆さんもユナイテッド航空にはお気をつけください)、パラオは夜中に到着。

基本的にはビーチでゆっくり過ごしました。旅行中はビール解禁・・・。

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カヌーをしたり、シュノーケリングなどなども

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パラオ料理が下の写真、あまり口に合わなかったですね。そこだけが残念でした。一番美味しかったのはなぜかゴーヤチャンプル。

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さすがに海はきれかったですよ〜。これは見る価値があります。

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最終日には虹も見れました。

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みんなで夕食をして、酔っぱらいながら23時の飛行機に乗り、朝10時に帰国。

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なかなかハードではありましたが、またいい思い出ができました。

こうしてたまには海外にも行かないとですね。改めて日本のいいところを感じることができます。

明後日5月3日から営業再開です。

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あ  

Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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