山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年06月

頭フル回転です


今日は大阪で一日個別相談会、お陰様で満席でした。

あ 

7月7日(土)横浜のミニフィールドワークセミナーと、7月8日(日)鎌倉個別相談会共に満席御礼です。

その後のイベントとしましては、7月14日(土)河崎君と東京でセミナーを開催します。

「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」
約50の質問・疑問に対して、ディスカッション形式で進めていきます。

前回大阪で行った時は大変好評を頂きましたので、定期的に開催したいところではありますが、以前にブログで書いた通り、頭フル回転で過去のどのセミナーよりも数倍パワーを使うのです。

自宅ひとりのペースでやれるわけではなく、また想定してなかったやり取りも多く出てきます。

そのうえで、3時間という決められた時間内に全項目を終わらせないといけない。

今日の大阪日帰り出張、個別相談5件と同等に疲れます。そのくらい内容がギュッギュっと詰まってます。

当分同じ企画のものをやるつもりはありませんので、この機会にぜひお越しください。

不動産投資初心者の方から上級者の方まで楽しみながら聴いてもらえる内容に仕上がっています。お楽しみに。

ありがとうございました。

さて、今日は朝7時半発の新幹線でしたので、早めに休みますね。

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あ
 
 

家族を守れる資産形成を


収益物件を買ってもらうことが多いので、買主さん側の仲介に入るケースはざっと8割くらいです。

あ 

ただ、この情勢もあって売り側の仲介窓口になる仕事もかなり増えてきましたね。

また倉橋のラジオ発生から、相続した土地や自宅の売却相談も、もの凄い勢いで問い合わせがあります。


首都圏と言えども、すでに売りたくても売れないような土地が増えてきているのは間違いありません。

先祖代々の土地だから売りたくないというそのお気持ちは理解できるのですが、今後はその資産が負債となる可能性も十分にあり、苦労するのはお子さんやお孫さんなのです。

売れるうちに現金化をして、今後も目減りしないようなエリアへの資産の組み替えをお勧めします。

例えば、私たちが取り扱っているような東京のワンルーム、
1000万くらいであれば相続税評価はざっと約200〜300万です。

相続後の将来を見据えたリスクも低く、空室率でいうとざっと3%くらいだと思います。

かたや収益を生まない過疎化しているエリアの土地とどっちが良いのかなんて言うまでもありません。

くれぐれも賃貸需要のない土地に相続税評価が下がると言って、一棟アパートなどを建てないようにしてください。

節税対策を前面に出した営業トークほど危険なものはありません。

家族を守れる不動産をコツコツと資産形成していかないとですね。

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銀行の見方は日々厳しくなっていく


銀座で一棟アパートの金銭消費貸借契約。

あ
 

物件は言うまでもないですが、融資も好条件でほんと羨ましい限りです。

リスクが低い中、フルローンということもあり、東京都内のアパートでもなかなかのレバレッジが効いてます。

今でもこういう投資ができちゃうわけなので、金消に同席しつつワクワクしていました。

融資の引き締めがあると言っても、数年前よりは好条件です。そこはこのタイミングをうまく活用して買い足していきたいところ。

もちろん価格も上がっているので物件ありきですが、いつまでも同条件で融資してくれるとは限りません。

価格が下がったからといって、自己資金比率30%なんて言われたら、買いたくても買えませんよ。

1億のアパートで諸費用含めて自己資金約4000万。無理ですねー。

資産のある人、担保のある人のみガッツリ資産形成できる、ここにも二極化の波がやってきます。

結局、不動産を持ってる人が一番強い。これがこの業界で働いていてしみじみ感じるところです。

この先価格が下がるかどうかなんて誰にも分かりませんが、以前より利回りが低いからと言って、5年、それとも10年も待つの?それまで不動産を買わないなんて考えられない。

自分自身も確実に歳をとっていくわけで、僕個人的にはここから10年くらいが勝負かなと思っているのです。

自分で若いと思っていても、銀行の見方は着々と厳しくなっていきますからね。

「今融資を組むと60歳で約何千万残りますね。退職金いくら入りますか?」

「審査部がリスクを感じていて、融資額の一部は15年に期間短縮となります・・・」

あるあるですね。

最近も買いたい病が止まりません。

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人生100年時代、安定収益を作ることも大切ですが・・・


あ 

週に2回ほどYouTubeをアップするようにしています。
私のYouTube、チャンネル登録して頂けたでしょうか?

いつもは仕事のことを語っていますが、今回初めて釣りの動画をアップしました。

人生100年時代、安定収益を作ることも大切ですが、どうやってこれからを楽しむか。

歳を重ねてもできる趣味を見つけないとですが、それが自分にとっては釣りでした。

カワハギ釣りって本当に面白くて、その人の腕によって大きく釣果が変わります。

竿を垂らしているだけじゃ餌を食べられるだけなので、誘って誘って、たまに動きを止めて、そっと喰わせる時間を作って、また、誘って誘って・・・を繰り返します。

先程まで釣れていたのに、ピタッと当たりがなくなったりすることもあります。

針の大きさを変えたり、おもりを変えたり、餌を小さくしたり、四苦八苦します。でもそれがまた面白いのです。

シーズンとしては肝が大きい秋から冬にかけて。でも年中楽しめるのがカワハギ釣りの良いところ。これからの夏場は大物も狙えます。

今回の動画は去年の秋ごろ、鎌倉の石橋よしきくんとふたりで行ってきました。



船宿丸十丸で剣崎沖、過去最高の50枚超を釣った時のものです。なかなかいい笑顔でしょ。

少々後ろで丸十丸の船長がうるさいですが 笑。薄っすら富士山も見えています。

皆さんにも興味を持ってもらえれば嬉しいですね。沖からも近いし、餌はアサリだし、初心者でも簡単にできますよ。

一緒に行きましょう。

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次は年齢詐称問題?


収益物件を持っていると要らないハガキや手紙がほんとよく届きます。

あ 

自宅のポストには毎回のように「売りませんか?」のハガキ。
その業者さんによって内容は様々ですが、例えば、

ありますので、

「売買の件でご相談したいことがございますので、お手数ですが至急下記までご一報ください」

至急電話くれ?なんでこっちから電話しなきゃなんないの・・・。

ご連絡が不要な方はフリーダイヤルまで配送停止希望の旨をお伝えください・・・?

もっとおかしいのはこれ。

a

a

差出人を見ると個人名ですが、聞いたことない名前です。
中を確認すると・・・やはり不動産屋。

色んなことを書いてますが、結局は売りませんか?の手紙です。

a

自分が持ってる区分に対してなのですが、580万円で検討できる人がいるようで、5月22に商談をするらしく、それまでに連絡がほしいとの事。

東京の区分でこの金額はそもそも安すぎるし。

「32歳の若造と手紙によって出会えた奇跡に何かしらご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

う〜ん、何も感じない。


すると後日、また同じ担当者さんから手紙が届きました。
文章も変わっていますね。

ありがとうございます。

「とてもダイナミックでエキサイティングなご縁を頂いたことを・・・」

なるほどなるほど 笑

680万円で交渉してほしいと再度依頼があったようで、6月18日に商談をするのでそれまでに連絡をほしいと。

100万円値上がりました 笑

「30歳の若造と山内真也様とが手紙によって出会えた奇跡に何かしらのご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

前回の手紙から2才若くなっているよ、そっちの方が奇跡。
シェアハウス偽装問題の次は年齢詐称・・・。

良いブログネタをありがとう。みなさんもお気をつけください 笑

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今あるお金に走るか、将来を見据えたぶれない経営をするか


今日は工務店訪問

あ 

これまでどのくらいの新築アパート企画を一緒に取引させてもらったかな〜。

土地の情報があれば、買う前にその工務店から連絡が入ります。

「山内さん、この場所でこのアパート企画だといくらくらいで投資家さんに紹介できそう?」

「いや〜、この場所はそもそもエリア的に厳しいですよ」

「そっか、じゃやめとくか〜」

みたいなスタンス。

そもそも無理なアパート企画をする、よくあるイケイケドンドンな会社さんではないのです。

横浜方面で戸あたりの狭すぎる企画なんてまずやらないし、駅から遠い土地も仕入れません。

以前、某銀行さんから「あの工務店は堅いからね〜」という話しを聞きましたが、僕らのスタンスとなんだかよく似ているのです。

そういう意味でも、いざ仕入れた物件は投資家さんに自信をもって紹介できるし、アフターフォローもしっかり対応してくれます。

無理をすれば、「建てたらサヨナラ」で、もっと売り上げをあげることも間違いなくできるのです。

でも、そんなスタンスでの取り組みはしていない。

だから長年安定した経営が可能となり、きっとそれを継続すればするだけ、社会に求められる会社へと成長するんだろうなと感じます。

今あるお金に走るのか、それとも将来を見据えたぶれない経営をするのか。

簡単なようで意外と難しい、特にこの不動産業界は前者に走る傾向があります。

なかなか同じスタンス、目線でやれる仕事のパートナーを見つけるのも一苦労です。

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早く退去してください。


所有している物件の1室に退去の連絡が入りました。これからの閑散期を思うと、この時期の退去は嫌なもんですね〜。

あ 

今回の入居者は思ったほど長くは住んでくれませんでした。

その分、室内も汚れてはいないと思うので、そこまでリフォームをする必要はないでしょうが、なんとなくいつも手をかけたくなるんですよね。

長期の入居者が退去されると、次の募集時に家賃が下がるとか、リフォーム費が高額になると不安になるオーナーさんは多いと思います。

しかし、個人的にはそういう退去こそちょっとワクワクするのです。

どのくらい汚してくれているのか、そしてどうやって手をかけ価値を上げようかと考えるのが面白かったりします。なんでも楽しまないと。


かれこれ7年前くらいに買った横浜の区分マンションは45屬裡DK。

駅からは遠い(バス便)ですが、長期譲渡になったタイミングで退去すれば、実需として売り抜けようと考え、購入した物件です。

キャピタル間違いなし!なんて考えていたのですが、購入してから1年半で滞納が始まり、その後入居者は退去。滞納者の室内は結構汚れていました。

さすがに売るには早すぎるということで、リフォームをしてそのまま賃貸募集を開始。

バス便でも早々に入居者は決まったのですが、そこから5年以上、未だに退去の連絡がありません。

当時この物件は現金で買いましたので、できれば早めに売却して一棟アパートでも買い足したいのです。

しかしそんなうまくは行かないものですね。

既に長期譲渡、早く退去してくれ〜と感じる物件もそうはありません。

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これは半端ない


今日は昼から横浜で倉橋のセミナーがありました。

あ 

直接倉橋に相談したい案件があったので、セミナー前に会場入り。

なんと今回のセミナーは参加者が約100名!

ありがとうございました。

「3年で年収3000万のキャッシュフローを得る方法」とか「5億の不動産を買ってリタイアできるセミナー」なんて、夢のようなタイトルだと多くの参加者が集まるのは分かるのですが・・・

今回のセミナータイトルは「不動産投資の基礎知識」って、普通やん。

ここ数年で不動産投資関連のセミナーが急増してますので、それだけ集客も難しいのですが、う〜ん、やはり倉橋のブランドですかね。

それも横浜開催でこれだけの参加者はすごい。仮にこれが東京だと1.5倍くらいに増えると思うのです。

そして今回は100名のうち、新規の方が約半分。会場は凄い熱気ですよ。いや〜自分ももっと頑張らないとですね。

あ

「倉橋半端ないって〜」そんな気持ちです。


さて、明日は鎌倉の事務所で一日個別相談会。16時からのみ空きがありますので、ご希望の方は以下よりご連絡ください。

鎌倉個別相談会

尚、6月30日(土)の大阪個別相談会は既に満席となっております。大阪は次回7月21日(土)です。

なかなか予約が取れない状況となっていますので、早めにお申し込みください。

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面談30分、決済は4時間・・・


あ 

先日はアパートの完成立ち合いの為、東京へ。

共用廊下
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共用階段
あ

室内
a

木造のアパートには見えないですね。仕様もどんどん良くなります。

5年前など以前に新築アパートを買ってもらったオーナーさんにも一度その違いを見てもらいたいですね。

次回のミニフィールドワークセミナーは7月7日(土)です。

写真のように内見できる新築や築浅等のアパートも用意していますので、ぜひご参加ください。


さて、今日は朝から大田区で銀行のアパート面談。

事前審査が通れば、このようにして支店担当者とオーナーさんとの顔合わせがあります。

仕事内容や家族構成のヒアリングから金利説明等々。

面談と言ってもみなさんが思っているほど堅苦しいものではありません。

今回の支店に持ち込むのは初めてですが、面談時間は30分ほど。早すぎない?

通常であれば1時間くらいはかかるものですが、それだけオーナーさんに対しての質問事項が少なかったのかな。

目安としては、面談も金消も決済も、各1時間から長くて1時間半くらいのイメージです。

ついでに、これまでの最長時間は決済で4時間!銀行側の手続きミスだと思われるのですが、もう一生忘れません。

最近は建築費を着手金や上棟金等、分割で融資を受けることが多く、事前に振り込みの伝票さえ書いておけば、わざわざ銀行に出向く必要もないのでかなり楽なんです。

特に首都圏以外のオーナーさんは助かりますね。

銀行によっては区分ワンルームであれば、金消・決済を同時に行えたりもしますので、その辺はうまく利用したいものです。

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加盟店会議、滞納の現場、筋トレは・・・


あ 

さて、昨日は三崎に泊り、午前中はMFCLUBでトレーニングをする予定でしたが、二日酔いの為キャンセル・・・ブログであんなこと書いてたのに 汗。将太くんごめんなさい。

そして朝食はうらりの2階にあるパン屋でサンドイッチを購入。ここの美味い!

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そして、加盟店会議は、ブログでお馴染み埼玉のクマさん、小田原の剱持さとしくん、鳥取の超空室対策服島さん、福岡のプロズ庄島社長、そして新たに加わりました沖縄からシナジープラスの亀島社長などなど、皆さんにお集まりいただきました。

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各エリアの市況や成約事例等の報告、シーエフネッツからは中元が東京の利回りや融資について、私の方からアパート建築の事例や香港の話し。倉橋の不動産セミナーなど。

とても有意義な時間でした。

そして、懇親会のコースメニューはこんな感じ。

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刺身は、まぐろ、黒しび炙り、黒かんぱち、そして皮はぎ!

そう、前日に釣ったものも出してもらいました。手前の白いのが皮ハギ。

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懇親会中、みんながテレビに注目しているのは、

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スーパーJチャンネルで放送されている弊社片岡の滞納の現場。ちょうど生放送で見れたのがよかったですね。

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滞納者から怒鳴られるのは当たり前、なぜがこちらが悪者のような扱い。ほんと大変な仕事ですよ。間違っても自分の所有している物件を自身で管理なんてしたくないなと・・・。

そして次は、三崎港蔵の料理長福本さんが出演している鉄腕ダッシュ。この放送のお陰もあって更にお店が繁盛しています。

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この二日間は、釣りからの三崎を満喫させてもらいました。こうして仕事であって仕事じゃない?ような楽しみながらやれているのが一番ですね。

皆さん、お疲れ様でした。

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よく働きよく遊ぶ?


昨日は4時起きでカワハギ釣りに行ってきました。

あ
 

台風の影響が心配でしたが、天気も良く、風もなく、凪で最高のコンディション。

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こうして普通に釣りをしてるようですが、海底ではカワハギの繊細な当たりを感じつつ、簡単にエサを食べささないように、駆け引きをしています。

カツカツと当たればあえて喰わさないように動かす、するとさらに追いかけてくる、そして少し動きを止めた瞬間、ガツッ!と餌ごと針を飲み込んでくれます。

そんなやり取りを繰り返しつつ、釣果を上げて行くわけです。

餌取り名人と言われるカワハギだからこそ、釣り人の腕によって結果は大きく変わります。

以前に自分が5枚しか釣れなかった時、トップの人は20枚超。実力の差を痛感しました。

そして今回、終わってみれば釣果は14枚、その他、ホウボウやベラ、トラギスなど。特にベラ、トラギスは30枚ほど釣っちゃいましたね、外道がほんと多かったです。

乗り合いの船中、カワハギを一番釣った人で17枚、あと3枚足りずトップは取れませんでした。

いや〜でも久しぶりにとても楽しめました。

一番大きなカワハギで29センチ!肝は少ないですが、この時期は大物が狙えます。

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下の写真がホウボウ。

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スタッフ全員でカワハギ約40枚、いいお土産になりました。

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終わってからは三崎港蔵に魚を持ち込んで懇親会。

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ホウボウは刺身で食べて、

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トラギスは、天ぷら。

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ベラは握り。釣りたての魚は本当に美味い、幸せですね〜。

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そして、終わってからはみんなでサッカーの応援。

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いや〜こちらも盛り上がりましたね!

この写真でその熱が伝わると思います。

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よく働きよく遊ぶ?常に全力で行きましょう。

今日の加盟店会議についてはまた明日アップしますね。

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釣り、懇親会、筋トレ、加盟店会議、懇親会・・・


今日は急遽釣りに行くことが決まりました。ここ最近ハードスケジュールだったので、たまにはゆっくり寝たかったのですが・・・。

あ 

朝4時起きで、三崎で釣り道具一式を取って久里浜の船宿「巳之助丸」に向かいます。

釣るのはもちろんカワハギ。強風ですがそもそも大丈夫なのかな。

そして終わってからは釣った魚を三崎港蔵に持ち込みます。

懇親会は17時からスタート、今回は早めに切り上げたいところですが・・・21時からサッカーの応援が始まるような気がする。

そして明日の午前中は、MFCLUB三崎本店で元Jリーガー将太君と筋トレ。

健康第一、お酒を飲んだら、その分しっかりトレーニングで汗をかかないとです。

それが終われば、午後から加盟店会議、懇親会へと続きます。タフ?笑

という事で、定休日である火・水は二日とも三崎でお世話になってきます。

釣果や懇親会、筋トレ、加盟店会議の様子はまたブログでお伝えします。

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地震等が発生した日の翌日から起算して


大阪での地震、震度6クラスはきっと阪神淡路大震災以来かと思います。

スタッフ、家族、みんな無事でした。わざわざご連絡をいただいたオーナー様お気遣い頂きありがとうございます。

あ

関西方面の方はこの後の余震にはくれぐれもお気をつけ下さい。

と言うのも、熊本では地震の2日後に余震がありましたが、あとになって最初の地震が前震、後のが本震なんて言われています。

もちろん後から来るほうが、何かと影響も大きくなりますので注意が必要です。

今のところ弊社大阪にある管理物件も特に影響はなさそうですが、気になるオーナーさんはご連絡下さい。

一棟物件は手分けして巡回を行いますので、 スタッフからまた別途ご報告させて頂きます。


日本全国どこに不動産を持っていても震災のリスクは付きまといます。

保険でカバーするくらいしかありませんが、地震保険は火災保険金額の半分しか加入することができません。

今は超保険といって、「地震危険等上乗せ補償特約」を契約することによって、100%まで補償をしてもらえます。

もちろんその分保険料も高額になってしまいますが、ご心配の方は一度見積りだけでも取って検討してもらえればと思います。


東日本大震災の時、管理物件への影響というのはほとんどなかったのですが、多少クラックの入った築古のアパートが見つかりました。

早速、保険会社に連絡をして、現地立ち合いを行ったのですが、立ち会って数分で一部損を認めてもらえました。

気を付けないといけないのは、保険のパンフレットには、保険金をお支払いしない場合として「地震等が発生した日の翌日から起算して10日を経過した後に生じた損害」とあります。

よって、早めの対応が必要になりますので、念のため覚えておいてもらった方がいいと思います。

ま、東日本大震災のように半年くらい余震が続けば、いつ損害が起こったのかなんて分からないですけどね・・・。

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共感できないとパートナーとしては成り立たない


収益物件をご紹介する中で、自分がそれを気に入るのかどうかがひとつの大きなポイントです。

あ 

なので、周りのスタッフが気に入っても、自分が気に入らなければ、オーナーさんにそれを紹介することはありません。

リーシングの現場を間近でみていると感じることが多くあって、賃貸管理をするということは単に売って終わりではなく、決済後からがオーナーさんとの共同事業のスタートなのです。

中には、投資家さんから何でもかんでもある情報を紹介してくれと言われることもありますが、そんなスタンスでの取り組みはしていません。

そういう意味では、お互いの考え思いについて共感できないとパートナーとしては成り立たないなと感じるのです。

投資はリスクとリターンですが、リターンのみを追いかけるようなスタンスではなく、そのリスクを現場でやっている私たちが見たうえで、投資としてうまみがあるのかどうかをこちらで判断しています。

そんな思いで語ったYouTubeはこちらです。



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インファナルアフェア、ロケ地へ


あ 

突然ですが「インファナル・アフェア」という香港映画をご存知でしょうか?

リメイクもされており、レオナルドディカプリオの「ディパーテッド」や、日本では西島秀俊の「ダブルフェイス」と言えば知っている方も多いと思います。

3部作の名作であり、DVDを買ったほど好きな映画です。

そして、今回の香港研修で唯一のプライベート。最終日の夜、懇親会後にロケ地に行ってきました。

それがここ、オーディオ専門店。アンディラウとトニーレオンの出会う場所。かなりマニアックです笑。

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映画で使われているのは、そのオーディオショップの中。

ですが・・・既に営業時間が終わっており中に入れず。ガッカリ。

ま、海外あるあるということで。

まだ見ていない方は、ぜひインファナル・アフェアをチェックしてください。リメイク版より確実に面白いです。


そして、帰りはホテルまで電車で戻りました。

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優先席がかわいいです。

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16平米新築ワンルームの価格は?


香港2日目は物件視察です。

あ
 

31階にあるテナント、200平米。

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家賃は月220万、価格は6億円。表面利回り4.4%。

香港は土地が付いてないですからね、別途地代が必要です。

これでもまだこの辺りは安いらしい・・・。

ついでに、最近完成した新築ワンルームマンション約180戸が売出して6〜7時間で完売。

戸あたり16平米、価格は9800万!バブルですね〜。

家賃は50万ほど、表面利回り6%。もちろん土地なしです。


2件目はショールームを見せてもらいました。

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122平米、価格は?

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12億!

香港はショールームを見る為に小切手で3000万預ける必要があるらしく・・・ほんとに?

これで次々売れているようです。

融資は金利がおおよそ2.25%、融資期間は最長30年。

価格によって必要な頭金が決まっているらしく、1億だと40%、1億超えると60%。一応セカンド的な融資もあるようです。

譲渡税は保有期間によって異なりますが、永住権のある方が保有3年を超えれば0%、永住権のない方は16%。転売は香港の方がしやすそうです。

あとは、安くても価格1億の新築ワンルームを本当に買いますか?やっぱり日本の方がいいですね。

海外に来ると、まだまだ東京の不動産の安さを感じます。改めて、買える時に買っておかないとなーて思うのです。

さて、これから日本に帰ります。

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香港は刺激が強すぎます。


 全国賃貸管理協会の研修で香港に来ています。

あ
 

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シーエフネッツからは僕と東京AMの後田、鎌倉PMの先崎、東京事務紺野の4人です。

羽田空港から香港まで4時間半、時差は1時間。

気温は30度、湿度がかなり高くてムシムシしています。この時期は日本と同じ梅雨なのかほとんどが雨のようですね。

初日は香港の不動産について講習があり、そのまま懇親会へと続きます。

そごうや吉野家、世界の山ちゃんもありました。

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日本人が思っている以上に香港の不動産はバブっており、一年前と比較しても約15%価格が上昇しているとのこと。

1億で買ったものが翌年1億1500万ですから、そら笑っちゃいますね。

こんなバブルいつまでも続かないだろうと言われつつ上昇し続けているようです。SARSの時はさすがに下がったようですが。

香港島にあるApple、1・2階のフロアで月の家賃はどのくらいだと思いますか?

想像を遥かに超える金額です。

もう一度言います。想像を遥かに超える金額です。

な、な、なんと!

1億5000万!

月に1億5000万ですよ!

もう何が何だかよくわかりませんが、1平米7万ドル、日本円にして770万!なんて言われてますからね。

香港は世界一テナント料が高いのです。

日本の不動産屋には、香港という国は刺激が強すぎて、お酒を飲んでも酔いが覚めてしまいます 笑。

今日はこれから物件視察に行ってきますが、興奮しすぎて鼻血を出さないように気をつけます。

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明後日から香港へ


あ 

昨日のフィールドワークセミナー、満席御礼。

新築や築浅のアパートが中心でしたが、なかなかいい物件が多く、当たり会だったと思います。

廻った物件のほとんどが水面下からの情報、中には売主業者の契約前物件なんてものもあり、仕入れたてホヤホヤでした。

表に出回れば、間違いなく即売れアパート。仕入れが難しいと言われる中でも、こうしていい物件はありますよね。

利回り、融資状況などなど、今のアパート投資のイメージは掴んでもらえたかと思います。

次回は、7月7日(土)横浜開催、旬な話しも盛りだくさんです。ぜひお越しください。


さて、来週の火曜日から研修の為、香港に行ってきます。気付けば明後日出発です。

研修という名の遊び?ではなく、本当に研修です。

2泊3日なのですが、スケジュールを見るとびっしりと予定が入ってます。プライベート一切なし?

海外不動産講習会や物件視察などなど色々と勉強してきます。

向こうのキャップレート等、またお伝えできればと思います。

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そうでもしないと超オーバーローンを引っ張れない


「不動産業者が家賃や空室率を偽って多額の資金を引き出す不正が横行・・・」

あ 

なんて記事を見かけましたが、僕らが銀行に案件を持ち込むにあたって、空室率を聞かれることなんてまずないんですけどね。

仮に、首都圏であれば一律10%の空室率を見て収支計算をする、ような話しはあるかもしれませんが、もちろんエリアによってはそういうわけにもいきません。

よって、トラックレコードを提出して、そこから物件評価を算出するということでしょう。

そこで、現況よりも家賃を高く空室率を低く、ちょちょっ、ちょちょっと書き換えちゃったのでしょうね。

結局、そうでもしないと希望する融資額、超オーバーローンを引っ張れないということです。

きっと普通の相場値で購入して、自己資金を1割ほど投入すれば、そもそも改ざんなんてする必要ないんでしょうけどね。

勘違いしたらいけないのは、

自己資金ゼロで購入=いい物件 ではありませんので。

それよりも・・・

自己資金ゼロで購入、買いやすい=業者利益を乗っけてる、いや乗せすぎ〜

見たいなイメージが強いかなと。

まだまだこんな話しが出てきそうですが、くれぐれもこちらの融資に悪影響を及ばすようなことだけは勘弁してほしいですね。

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ここでもフルローン?何とかまだいけるね。


あ 

今日は定休日ですが、19時から銀行面談の為、銀座の事務所で仕事です。

オーナーさんは2棟目の購入、融資が厳しくなったと言いつつも、何とかフルローンで取り組みをしてくれそうです。

仮に価格1億であれば、諸費用分800万ほどの自己資金で買えちゃいますので、羨ましい限りです。

先日大阪に行った際は、スタッフから大阪の某銀行が好条件で融資をしてくれるという話しがありました。

評価次第ではあるものの、あるオーナーさんは、ほぼほぼフルローンで借りれたらしく、大阪住まいで物件も大阪であればまだこういったチャンスはあると思います。

難点はその銀行さんの審査スピードが遅いということ。よって大阪支社のみんながやっているように、水面下で物件情報をもらい、売主との密な繋がりが必要です。

審査に時間がかかっていれば、普通は他の方に横取りされちゃいますからね。

大阪は首都圏とは異なり、1LDKの広めのアパート企画なんてものを中心にご紹介していますので、ご興味ある方はご連絡頂ければと思います。

ついでに本日、大阪支社のYouTubeチャンネルを開設したようですので、こちらもぜひご覧ください。

マネしやがったな 笑。

皆さん、私のYouTubeチャンネルは登録してくれました?

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こんなセミナーはもうやりたくない?


週末の大阪出張。

あ
 

昨日のセミナーはめずらしく心斎橋で開催。

あ

心斎橋筋のこの人、いや〜外人だらけですね。このアウェイ感はなに?

衝撃だったのが、道端に座り込むタイ人? ↓ ↓

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今こんな感じになってるの?アジア旅行してるような錯覚に陥ります。

昔の心斎橋を知っているだけに驚きが隠せません。まだまだ伸びしろがあるのでしょうね。

観光立国日本へ、オリンピックが終わったら価格下がる?いやーないですよ。エリアによっては上がることも十分考えられると思います。

一度ご自身の目で見て感じてもらうのが一番わかるはずです。この勢いにはほんと驚かされます。


さて、昨日の河崎君とのディスカッションセミナー。

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50の質問事項に対してのトークライブ。頭がフル回転です。

企画としては面白かったと思うのですが、終わってみて感じたことは、普通のセミナーの1.5倍疲れますね。

正直できればもうやりたくないかも・・・笑

次が最後かな?

7月14日東京開催。

参加者さんからの評価も高く、なかなか面白いことになってます。

初心者から上級者まで楽しめると思います。

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勝手に格付け!今あなたにできる不動産


あ 

早いもので今日から6月。5月も何かと忙しくありましたがチームのメンバーが頑張ってくれました。

さて、明日6月2日(土)は大阪で河崎君とセミナーを開催。
様々な質問疑問をディスカッションしながら進めていきます。

ざっと質問事項は50項目以上!

例えば・・・

「個人名義・法人名義どちらで購入したほうがいいの?」

「ワンルーム投資とアパート投資、どちらがお勧め?」

「購入VS売却、今の情勢でお薦めするのは?」

「安定の首都圏、高利回りの地方 どちらがお勧め?」

「ワンルーム投資とアパート投資の融資条件を教えて」

「大阪・東京のお勧めエリアは?」

「一法人一物件スキームってどうなの?」

「スマートデイズの影響ってあるの?」

「減価償却費のメリットデメリットについて」

「売却時の経費について教えて」

「相続対策として不動産投資は本当に有効?」

「2020年以降価格は下がるの?」

「築古ワンルームマンションを買った時の出口が心配なのですが」

「早めにリタイアしたいのですがどうやって買い足していけばいい?」

「積算評価が出るということで地方の一棟物件を買いましたが、最近空室が増えてきました。売却したほうがいいのでしょうか?」

「2022年問題、生産緑地法について教えて」


そもそも50項目もクリアできるのでしょうか・・・汗

今までにないセミナーイベントです。

詳細はこちらから
「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」

東京は7月14日(土)に開催しますのでぜひ。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
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