山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年07月

成長を感じる。


昨日は東京で一日個別相談会、朝から晩まで満席でした。

あ      

毎回ながら色々なご相談があります。

もちろん中には私たちのお勧めする方針とは異なる方もいらっしゃいます。

ただし、そこはぶれずに正しいことをお伝えするだけで、自分がやらない、やりたくない投資をお客さんに勧めることはありません。

リスクを分かっていてするのなら、それは投資家さんの進む道でありいいとは思うのですが、そんな本当のリスクを分かっている方などほとんどいません。

どのような投資もリスクとリターンの関係で成り立っているということ、忘れたらだめですね。


先日、大阪であるアパートが売りに出ていました。

決して悪くはないのですが、多少価格が高く、交渉してもこれ以上下がりそうにありません。

正直言いまして、その価格でもこちらがお客さんに勧めれば買ってくれる方はいます。

1億クラスのアパートです。

さて、どうするのか?

「やっぱりこれだとお客さんに買ってもらうわけにはいかないから、紹介するのやめときましょう」と話す大阪支社の河崎山口北村

こうして現場でやっているからこそ、見えてくるものが多くあって、そのエリアのキャップレートから見た適正価格、そこをクリアできないのであれば見送りです。

そこの見極めが投資家さんにとっては難しいかもしれませんが、私たちのように日々収益物件の売買を行なっていれば感覚値としてできてくるもの。

売るのは簡単ですが、そこをぶれずに取り組む姿勢、彼らの選択は正しいですね。

2日前に東京で河崎とセミナーをしましたが、ディスカッションセミナーというのは様々な引き出しが必要です。

河崎がシーエフネッツに入社してからまだ一年半。そんな中であれだけ話せるというのは大したもんです。

みんな日々努力して、その成長を感じれるのは嬉しいもんです。


PMスタッフブログ、一日更新しなければ順位を抜かせるのに・・・

な〜んて思ったりもしますが、当番制ですので毎日必ず更新しやがるわけです。

それも昨日は1日2回の更新、まじか。

倉橋も順位上がってきているし、頑張らねば。

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あ      

12年コツコツ継続して築いてきたものが・・・


「山内さん、簡単に抜かせたよー」

あ  

とは、鎌倉の事務員さん。

そうです、わたくしあっけなくPMブログにランキングを抜かされました。

これまで12年コツコツ継続して築いてきたものが、たったの一週間で・・・。

PMスタッフのみんながクリックすれば負けるというのは分かっていたのですが、まさかこんなに早いとは・・・。

しかしながら、社内で競い合えばそれが相乗効果になり、僕のブログのアクセス数も格段に増えています。

発信することの大切さを少しでもPMのスタッフに伝われば嬉しく思います。

やり続ければブログの反響を直に感じることもできるでしょうし、やらされてるからやりたいに気持ちが変わればさらに良くなるでしょうね。

オーナーさんに知ってもらいたいのは、日常のPMスタッフの業務について。

彼らは日々、僕らが感じている以上に細かな作業をこなしています。ただし、それをスタッフ自ら発信しないので伝わらないのです。

若い子も多いので、まだまだ経験不足なところもありますが、それも含めて自身の成長をどんどん発信していってほしいなと。

仕事だけでなく、プライベートも書いて、オーナーさんとスタッフという関係だけでなく、人と人との付き合いを進めていってほしいと思います。


さて、昨日のセミナーは大盛況でした。募集人員を超えましたので、急遽テーブルをなくして対応しました。参加の皆様、狭くてすいません。

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基礎的な話しから、最新の融資状況、シェアハウス問題、一法人一物件、生産緑地、相続等々、大阪支社の河崎君とディスカッション形式で進めました。

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好評だったので、また時期を見て来年にでも開催しようと思います。ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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あ     

なんで家賃がこんなに安いの・・・


弊社プラチナ・ゴールド会員向けサービス、物件情報閲覧サイト(収益物件速報システム)ですが、毎朝最新の情報が更新されています。

あ   

このサイトの面白いところは、弊社コンサルタントと同じタイミングでいち早く新鮮なアパートや区分マンションの物件情報を見ることができます。

スタッフがこの物件情報を常にチェックできているわけでもないので、オーナーさんの方が先に仕入れをすることもあって、そこから購入もされています。

定期的にチェックをしていると、なかなか面白く、今の相場観がわかってきますね。

例えば関西圏であればこんな感じ、昨日の最新情報です。

あ

東京よりも全体的に安いですね。

上記、大阪市中央区の価格825万、18屬離錺鵐襦璽燹△覆なか安いんじゃない?と思うのです。

御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分、東京でいうところの品川駅?ちょっと良く言いすぎかな。

オフィス街って感じなので、どちらかと言えば日本橋駅あたりですかね。

日本橋ならもちろんこんな価格で買えるわけもないので、800万台だと安く感じます。

しかし、問題は家賃ですね。

なんと48000円!なんでこの場所でこんなに安いのかな。淀屋橋って梅田から1駅ですよ。

これだからなかなか投資として難しい。

ざっと計算してみるとわかります。

年間家賃収入  57万
▲空室率5%   3万
▲運営費        20万
ネットの収入  34万

34万÷900万(諸費用込み)×100=FCR3.78%

東京よりも利回りが低いですね。

家賃が安ければ運営費や修繕費の負担が重く、それだけ優良物件の選別が難しくなります。

ま、そんなことを考えながら日々物件の仕入れを行っているわけです。

会員の方でこのサイトの見方がわからなければお問合せください。ゴールド会員についての詳細はこちらからご確認ください。

さて、今日は東京でセミナーです。その様子はまた明日。

皆さんクリックしてくれましたか!?
山内ブログは現在17位。

驚愕のPMブログの順位はこちらから確認できます。
ショック・・・泣

あ
    

社内がザワついたスリルあるチャレンジ


こんにちは!山内チームの小川です!

あ     

今日はボス山内のブログを占領して、セミナーの告知をさせてもらいます!
(自分のブログで告知するよりも遥かに広告効果が高いので。)

8月4日(土)東京会場にて倉橋との2部セミナーを開催します。
 
若輩者・未熟者・生意気の3拍子揃った私が、倉橋との2部セミナー。。。?
 
なんて社内がザワついたのが記憶に新しい。笑
こういうスリルのあるチャレンジって楽しいんですよね!
 
何を隠そうこの企画の発端こそ、このブログの主である山内なんです。
 
毎月社内ではセミナーに関しての会議を行っているのですが、その前日に山内・石橋・私のチームメンバー3人で飲みに行っておりまして、美味しい日本酒が回り、気持ち良くなった山内がポロッと、
 
「小川君、社長とセミナーやってみなさい」
 
「明日のセミナー会議で提案して」
 
「石橋君、ちゃんと小川が提案するかどうか見張ってなー」と。
 
翌日、山内は予定があり、セミナー会議を欠席。

真面目な私と誠実な石橋はこれを間に受け、ちゃんとセミナー会議で提案しました。
 
そして、無事セミナー開催が決まり、山内へ報告すると信じられない返答が。。。
 
「えっ、社長とセミナーなんてようやるなー」

・・・・・ひどい。

そんなセミナー内容はこちら!8月4日(土)東京開催
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第一部「アパート企画担当はココを見る!」
〜用地仕入れ担当が多角的にアパート市場を読み解きます〜 講師:アセットマネジメント事業 小川哲平

第二部「今後の不動産投資と賃貸ニーズに応えるセグメンテーションとは」 講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

私、小川のブログもぜひご覧ください。

PMブログが20位まで上がってきました!山内ブログは現在17位。やばいです・・・。

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あ
     

旧耐震に対して融資をする銀行は?買える今を逃さないこと。


自分が2年前に購入したワンルームマンションは旧耐震です。

あ    

あ

当時は旧耐震でも融資をしてくれる銀行がありました。それも区分マンションなのにオーバーローンです。

自己資金はたったの20万ほどだったと思います。

銀行にお金を預けていてもしょうがないので、「とりあえず買っちゃうか〜」と、そんな軽い感じです。

ただしこれまでの経験上、こんな融資がいつまでも続かないことくらいは薄々感じていましたので、どうしてみんな買わないの?が正直なところでした。

するとどうですか、今旧耐震に対して融資のする銀行はほとんどありません。高金利のノンバンクくらいではないでしょうか。

「買える今」を逃さないこと、それが確実に資産形成をする第一歩です。

「そもそもオーバーローンで収支は大丈夫なの?」という質問もあるかと思いますが、そのとおり毎月のキャッシュフローなんてほとんど見込めません。

それでも別にいいじゃない?所詮20万しか入れてないんだから。

確実に元金返済は進んでいるわけで、旧耐震でも立地と管理状態が良ければ、今後も家賃の下がる可能性はとても低いわけです。

すると、収益還元評価から購入金額と売却金額の差はほとんどないので、返済した元金分が売却時に手残りキャッシュフローとなるわけです。

そして、2年前より今の方が価格も上がっていますので、購入から数年でも売却すればキャピタルも狙えちゃいますね。

ま、これは付いてきた結果ですが、でも買ったからこその結果でもあるということを忘れてはいけません。


さて、7月14日(土)のセミナー、「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」はお陰様で定員申込みとなりました。

無料セミナーですので、当日のキャンセルもあるかと思いそのまま募集は続けております。

もし申し込みをされている方で参加できそうにない方がいらっしゃれば、お手数ですがキャンセルのご連絡を頂けると大変助かります。

少しでも多くの方にご参加頂きたいので、ご協力のほどよろしくお願い致します。

PMブログが22位まで上がってきました!山内ブログは現在16位。やばいです・・・。

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あ
    

オッサンのひとり言、日々挑戦です


PMブログにランキング抜かされそうです。

あ
   

一週間のクリック数でランキングが決まる中、PMブログはまだ3日しか更新してないのに、既に32位。

あれ?倉橋も抜かされてる 笑。

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山内ブログは21位。

普通に考えればPMスタッフ17人対1人ですので、みんなでクリックすれば間違いなく抜かされるはずなのです。

それも1人あたりの更新頻度は月に1回から2回。各スタッフの負担もなくて、向こうの方が新鮮度もあります。

それに比べ自分のブログは、オッサンのひとりごと。ひとりで毎日更新するのはかなり大変です。

少しやり方を考えないといけません。たまには、裏技の「あれ」でも使ってみるかな。

いや〜負けたくない!

でも、自分のバックには多くのオーナーさんが付いてるのできっと負けないでしょう。

皆さん、クリックして助けて下さいよ〜。


さて、シーエフネッツでは秋に向けて資格勉強しているスタッフが多くいますが、自分もたまにはやろうかと。

何の資格かはまたそのうちお伝えしますが、今の自分には必要な引き出しです。

資格を取ることが目的ではないので、試験を受けなくてもいいのですが、ま、せっかくなので合格を目指しますかね。

と言うことで、休みが取れた日は今後自宅にこもりたいと思います。 

日々挑戦ですね。

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あ
   

よくあるケースですが・・・


昨日は底地を数件持っているオーナーさん宅を訪問。

あ
   

高齢者の一人暮らし、目もほとんど見えていない状態。

近くに4世帯のアパートを所有しているので、
プラス年金とで何とか生活はやっていけてるようです。

相談内容としては、借地人に更新料を支払って欲しいとのこと。

「借地の契約者はありますか?」

「どうかなー、目が悪いからわからないんだよ。」

山になってる書類の中を一緒に探して、なんとか見つけ出しました。

更新料は法的に支払いの義務はなく、お互いの合意がないと取れません。

契約書を確認したところ、更新料についての記載がなかったので、支払ってもらうのは難しそうです。

もちろん相手側が同意してくれればまた別ですが、そもそも借地料でも揉めてもいるらしく、その可能性はなさそうです。

借地権を買い取るか、底地を買い取ってもらうかして資産整理を進めたいところですが、先祖からの土地ということで、売却はしたくないとのこと。

よくあるケースですね。

そんな時いつも思うのは、それを本当に相続人がもらいたいと思うのかどうか。

借地人との関係性も良くはないし、資産価値も決して高くはありません。

そんな事なら、現金化かもう少し収益性の高いものに組み替えて欲しいところです。

それとなく伝えてはみますが、わかってはもらえませんね。

時間がかかっても意識がしっかりしている今のうちに対処していかないとです。

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あ
   
 

ブログランキング?PMに負けるわけがない。


シーエフネッツでは、各スタッフがブログをして日々の出来事を発信しています。

あ
   

何となく社内を見回すと、AMのメンバーは頑張って更新してる印象があるのですが、PMのメンバーはどうもアピールが不足しているというか、そもそもブログが続かないんですよね。

僕らより絶対に管理をしてる方がネタは多いと思うんですよ。書ける書けないはもちろんあると思いますが。

せっかく現場で日々地味な作業をコツコツ頑張ってるのに、それをアピールしないとお客さんに伝わらないと思うんですよね。

そういう事をどんどん発信して、まずはオーナーさんにPMのメンバーの顔を覚えてもらう、そうする事によって、こちらは初対面でもオーナーさんはそうじゃなくなる。

これってとても大事なことなんです。

それをわかってないのか、そもそもそんな余裕がないのか、みーんなやらないんですよね。

時間がないなんて言い訳だし、うちの会社で一番忙しいのは間違いなく倉橋なんですよ。

でも、そんな倉橋は日々ブログ書いてますからね。

これをどげんかせなあかんのです。

そして今回!

決めごととして、シーエフネッツPMブログを、PMスタッフで毎日回していく事になりました(呉山案)。

これならそんな負担にもならないし、みんなで声かけあえば続くんじゃないかなと。

すると・・・

PM先崎「山内さんのブログランキング抜いたらみんな食事に連れてってくれますかー?」

山内「ま、抜けるならね〜」

PM先崎「あ!約束ですよ!」

山内「ところでPMって何人いるんやっけ?」

PM先崎「17人です!」

山内「お、おぉ、そっかぁ・・・」

飲食代ひとり5000円×17人=85,000円!

変な約束しちゃいました。

木内、中元、呉山もいるから、4人で割ったら大丈夫かな 汗。

みなさん、くれぐれも私のブログのクリックよろしくお願いします。

現在のPMブログは73位。

私のブログは26位。

シーエフネッツPMブログはこちらです。

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あ
   

3連休は外した方がいいのです。


大雨の影響が凄いですね。

あ   

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まだまだ警戒が必要です。くれぐれも他人事だとは思わず、皆さん気をつけくださいね。

昨日、大阪支社の北村と山口の2部セミナーが神戸でありましたが、一部電車も止まっているということで、同会場の他のセミナーは全てキャンセル。

こちらも開催するのか迷っていたようですが、神の一声で決行。特に問題もなく、なかなか盛況だったようで良かったです。

僕のこれまでの経験上、週末の3連休と天気が良すぎる日のセミナーは参加者が少なくなります。

なので、7月だと14日(土)、15日(日)、16日(月)ですね。この3連休は外した方がいいのです。

どうしても休みが続くと旅行に行く人が多くなりますからね。それも海の日。

そんな3連休にセミナーを企画しているCFネッツの素人さんはいるのか?とHPを確認したところ・・・

7月14日(土)開催
ありがとうございました。

自分のセミナーでした 汗。

え〜なんで気付かなかったんだろう・・・。いつも3連休は絶対にセミナーを企画しないのに。

現段階である程度はお申込みを頂いているのですが、いや〜失敗しましたね。普通ならもっと集まるはず。

自分で企画しておいて言うのはなんですが、なかなか面白いセミナーです。

みなさん、奮ってご参加ください!


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あ
   

買い付け入れました。


水面下の土地情報が入ってきました。

あ   

先日の定休日に急いで現地を見てきましたが、場所がかなり良くて、いや〜テンションが上がりました。

アパートプランも早々にいれましたが、いい間取りが入りそうです。

利回りから逆算して、土地建物総額で2億超えの予定。

え、2億超え!?

この金額を聞いてガッカリしました?

9割融資だと、諸費用込みで自己資金は4000万弱。確かに融資のハードルは高くなりますね。

土地建物総額から建築費を差し引いた土地値を計算して、買い付けを入れちゃいました。

場所が良いのでライバルも多いと思うのですが、何とかまとまればいいんですけどね。

以前取引をしたことのある業者さんからの情報だけに、可能性はあると思うのですが、なんせこの情勢。

考えられないような価格で値付けしてくる不動産屋もいますので、さ〜てどうなるでしょうかね。


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あ
   

そして感謝しているか


「興味は、感動の入口だ 感動する人生を求めるなら まずは、多くの興味をもつこと」

あ  

あ

いつも目の前には、楽しいことや感動することが転がっている。しかし残念なことに、これらは興味をもって考える人にしか与えられない。

人生を謳歌して楽しんでいる人の多くは、このことを知っているだけなのである。

・・・

・・・

何が言いたいのかって?
とりあえず皆さん、釣りしませんか?笑

ま、それは置いといて、何にでも興味を持つことは大切ですね。

意外とそこには自分の知らない自分がいたりして、新たな発見もあるはずです。

考えてみるよりも、まずやってみてわかることがあるはずです。

不動産投資もそうですね。どれだけ勉強したとしてもそこには限界があって、結局やってみないと分からないことが多くあります。

すると感じていたリスクよりも、意外と大したことなかった・・・なんてのがこの不動産投資のいいところです。

場所の良い区分であれば、融資を組んだとしてもそもそも保有している感覚もない、たまに通帳記入して残高の増えていくのを確認するくらい。

もちろん全てがそんな簡単ではありませんので、何でもかんでもお勧めはしませんが。


とにかく、まずは一歩踏み出せるか。

前を向いて楽しんでいるか。

そして感謝しているか。


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あ
  

このブログも12年目に突入します。


今日から7月、早々に梅雨も明けて暑い夏になりそうです。

あ 

ブログを見てセミナーや個別相談への申し込みが増えています。継続して来て良かったなと思える瞬間です。

11年前の7月7日七夕からこのブログが始まりました。

当初は大したネタもなく、東京本社の中元さんと新横浜で?飲んでる話しが多かったように思います。

上京した頃は配属部署も決まっておらず、新杉田にある弊社磯子オフィス上、月極倶楽部の運営するマンスリーマンションで数週間お世話になっていました。

実際に止まっていた部屋がこちら、当時のブログから写真を拝借。なかなか快適でしたね。

あ

その後、新横浜の賃貸マンション(確か26屬裡DK、家賃7万くらいだったと思う)を借りて、表参道の事務所に通っていました。

上京してから1年、横浜の自宅マンションを購入。ワンルームや一棟アパートもコツコツと買い足していきました。

勤務地は表参道からみなとみらい、銀座6丁目、東京本社のある銀座1丁目、そして鎌倉本店の大船へと11年で5回移動。

みなとみらいの事務所が一番良かった!とオーナーさんから言われることも多いですが、その場所場所でいろんな良い思い出があります。

経験を積むことでブログネタも増えてきて、多くの引き出しを作ることができました。釣りネタも多いけど・・・。

また、自分で投資物件を買うと、空室やリフォーム、滞納、確定申告等々、更に話せる幅が広がりましたね。

この時間の経過と共にオーナーさんとの輪も広がり、これからが益々楽しみです。

11年前のブログにも書いていたように、ここからも常に挑戦で頑張っていきたいと思います。

12年目からのブログも勝手気ままに発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。

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あ
 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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