山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年07月

本審査が通ってからの契約にしましょう・・・


先日通過した台風に関するニュース

「ループしながら再発達へ」とは?

あ       

a

沖縄の手前でくるっと回ってまた勢力を強めている?

寒冷渦が弱まることや海面水温が高いことから台風は再発達をしたとのことですが、全く意味がわかりません。

もともとこれまでにない東から西を通るルートではありましたが、もうここまで来ると何でもありの世界です。

これからは台風が通過しても、また戻ってくることだってあり得るのかもしれません。


さて、ある進めている収益案件について。

いつものように銀行に審査を依頼して事前の承認をもらいました。

通常、事前の審査をクリアすれば、ローン特約付きで契約をしましょうとなるのですが、 最近ポツポツと売主から言われることがあります。

それは・・・

「本承認を取ってから契約しませんか?」です。

事前審査をクリアしていざ契約してみたものの、本審査が通らなかったというケースが多発しているらしいのです。

大概これまでは、銀行の審査基準も経験上からわかっているし、「この物件でこのお客さんなら融資は付くよね」みたいなものがあったのですが、今年に入ってからは見事にひっくり返されるケースがあるのです。

初投資くらいなら銀行の支店内で承認が取れるので特に問題もないのですが、アパートを数棟所有し出すと借り入れ額もそれなりに増えてきますから、最終役員会の審査が必要になるのです。

銀行によってはかぼちゃの影響もあってか、想定外の条件が付いたり、それこそ融資額の減額なんてこともあります。
 
いざ契約をしたが、ローンで1か月ほど待たされたうえ融資否決で白紙になりました、ではたまったもんではありません。

なので、そんな売主さんの気持ちもよ〜くわかるのです。

そう考えると、また今回の話しとは別ですが、2番手3番手でも諦めずに買い付けを入れておくことは大切ですね。

1番手の融資が通らず、台風のループのようにくるっと戻ってくる可能性は十分にしてあると思います。
(きれいにまとめたね 笑)

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あ        

抜かされるわけにはいかないのです。


毎日毎日ブログを書くのは本当に大変です。

あ

何かいいネタないかなー、なんて移動中など時間があれば考えるのですが、そんな簡単には思いつきません。

クレーム対応が中心の仕事であれば、まだもう少しストックができそうなもんですが、それはそれで賃貸管理は入居者等、相手がいる話なので書ける内容も限られてきます。

だいたい僕の場合は、書けないときニュースを見たり、周りのブログを読んだりして内容を考えます。

そして意識していることは、少しでもネタを思いつけば頭で考えずにとにかく書いてみる。

仕事で悩んでいるような時も同じで、まずは文字にしてみるということ。

書けるところまで書いて、少し考えて、また書いて。

すると、新たなひらめきみたいなものが浮かんできて、こういう考え方もあるよなーと、引き出しを発見するわけです。

そして、そのうちに何となくブログも出来ちゃいます。


さてさて、

今日はどうしてこんなことをツラツラ書いているかというと・・・

本当にブログネタが思いつかなくて、でもランキングの順位を維持しないと行けないから!

過去のブログでも何度かあったような気がする。

はい、簡単に言うと社内のスタッフブログに負けられないからです。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

社員に順位を抜かされるわけにはいかないのです、
倉橋のように。

とりあえず2回言ってみました 笑。

しかし、アセットの仕事で毎日更新するのは大変です。

オーナーさんの「クリックしてますよー」の一言が励みです。

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あ        

こういう事前の相談が一番ありがたい。


今日は銀座で個別相談、午後は契約。

あ 

そして、夕方からは東京の古家付き土地の下見です。この物件情報はある業者さんから水面下でもらいました。

これからアパートの建築を考えているらしくて、どのようなプランがいいかとのご相談。

出口(完成・売却)までを任せたいので、色々とアドバイスがほしいとの事。

今の段階で簡易のプランは出来ているのですが、その物件のエリアとしては、もう少し戸あたりの大きさを広く取った方がいいように思います。

ざっと計算したところ、こちらの希望も何とかクリアできる範囲なので、あとは価格次第です。


こういう相談が事前にあるというのは非常に有難いですね。

投資家さんにもよく言いますが、買ってからだとやれることはしれていて、購入前に相談してもらえれば、その分何かと対策を考えることができます。

業者さんの仕入れだって、こうして事前に相談してもらえれば、管理している側からの意見が反映された企画になるわけで、それだけで長期的に見た運用結果が大きく変わってきます。

土地の段階でお客さんに紹介して契約、アパート完成後すぐの出口となりますので、業者さんとしてもリスクの低い事業ができます。

ひとつの段階を踏むだけで、みんながハッピーになるわけですが、中には「人の意見なんて聞かない!」という頑固な工務店さんもいます。

「あ〜そうかい、そうかい、じゃぁ勝手にしたらいいよ!」と強気に言えるわけもなく、そこは我慢の営業。

いい物を作ろうと思えば正しいことを言い続けるしかない。
時間がかかったとしても、その熱意をわかってもらうしかないですね。

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あ    

減るもんじゃないし


パクってなんぼ。

あ    

人なんてね、何でもまずは真似事から入るんじゃないかと感じるのです。

例えば、雑誌に載っているモデルさんがお洒落な着こなしをしていると、それを取り入れてみたりする。

また、僕ら営業の仕事だって、仕事のできる先輩の話し方をじ〜っと聞いて、それをそっくり自分の言葉のように真似てみたりする。

これいいな、とか、取り入れたいな、ってありますよね。

きっとそれを繰り返すことで自分のカラー、個性となって、人って成長していくんじゃないかと思ったりするのです。

だから、恥ずかしいことではないのです。

そう、堂々と使わせてもらえばいいんだよ。

ブログのランキングを上げるために・・・


本社ブログのこれ、勝手に真似てみた、というかパクって貼ってみた。

あ
おうちを守る家守さん、名言です。
住川さん、俺のもなんか作って・・・。

ブログランキングのライバルはPMブログではなく、個性派揃いの本社スタッフブログだと感じ始めている今日この頃。
強敵現る!?

不動産関連のブログではありませんので、皆さんはどう感じるのかわかりませんが、なんか新鮮で面白い。ま〜それぞれがやらされている感がないからかな。

そして、そんな時ふと感じるのです。
「なんでうちの会社は営業マン以外も個性が強いんだよ」と。

誰だ採用してるのは?・・・ベストボディジャパンで表彰受けた総務の大貫さんか、そりゃダメだ〜。

50を超えて体脂肪10%を切るとか、そのストイックさ、普通じゃないもん。

大貫さんが面接をした時に、大会直前で食事制限してたせいか相当顔色が悪かったらしく・・・

「シーエフネッツさんてそんなに仕事キツイんですか?」って面接来た子に心配されたとか 笑。

普通の子は採用辞退しちゃうよ。

うん、そして集まったのが個性派集団。
うん、でも悪くないんだよこれが。
うん、でも、自分の部下は普通の子がいい 笑。

という事で皆さん、
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あ    

不動産という資産を預かってる以上は


ある旅行会社の調査「今年のお盆、休みが取れたとしても連休なしが26%、8連休が22%」

労働格差?

あ  

不動産業会は盆休みと年末年始はそれなりに休みを取ってる印象です。

早くも暑中見舞いのハガキが各業者さんから届きますが、平均すると1週間ほどは皆さんお休みのようです。

この時期に不動産を探す人はいないから?かな。

今年のシーエフネッツは、8月8日から15日までお休みを頂きます。(8日間なので22%以内に入ってる!)

ばあちゃんが亡くなって初盆なので、大阪に戻りしっかり墓参りに行って来ます。

それこそ大阪で働いていた時は、何かあればひとりで墓参りに行ったもんですが、今はこの時期と年末くらいしか行けなくなりました。

お参りするとスッキリするし、何となく調子が良くなるような気がするのです。

周りで「最近、仕事運がない!」なんて言ってる人がいると、「まず墓参り行っといで」が、口癖です。

「お墓に水をかけるから、社会で水をかけられるんだよ。綺麗な白いタオルで拭きなさい。」確か細木数子が言ってたような。

あ

こんな感じね。それ以降、水をかけず綺麗に拭くようにしています。

その他、お盆休みの予定は、勉強したり、仕事したり、個人的には三崎港蔵で美味しいもんでも食べたい。

暑い夏はまだまだこれからですね。

さて、PMブログの順位も落ち着いてきたので、以前のようにマイペースで更新しようかと思っていたんですが、昨日、せんちゃん(鎌倉PMの先崎)がスタッフみんなに喝を入れてました。

追い抜かされないようにまた頑張らないとですね。

こういうブログにしても、自分から進んで書いてるのか、人から言われて書いてるのかは、なーんとなく文章を見てたらわかります。

個人的にはこうして発信することはとても大切だと思っていますが、同じような考え方をしてる人の方が少ないのかも。

自分のオーナーさんは全国にいて、数年に一度しか会えないという方もいらっしゃるわけです。

このブログがその距離を埋めてくれるし、不動産という資産を預かってる以上は、元気にやってるというこの発信が安心感にも繋がると思っています。

継続は難しいけど、だからこそ継続する意味があって、何事も楽しまないと損!
(ま、たまにブログが炎上することもありますが 汗)

そういう事も含めて全てが経験、プラスに考えてやらないとですね。

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あ   

銀行に物件の評価出しを依頼しましたが


先日、面白そうな物件情報が入って来たので、銀行に評価出しを依頼しました。

あ   

価格は1億超、A銀行の場合、お客さんの属性次第でフルローンも可能です。

しかし、今回利用したいのはB銀行。こちらの希望としては価格の9割。B銀行の場合このくらい融資が出れば理想かなと。

そして本日、早速その返事が返って来ました。

評価は価格の8割!

が〜ん。

これだと自己資金は諸費用込みでざっと3000万弱必要です。もう少し価格交渉しても2500万くらいかなー。

1億のアパートで、なかなか重たいですね。

以前は7000万から8000万くらいのアパートが中心でしたが、今は1億超が当たり前。

融資の引き締めから、そもそも銀行の融資額を1億位内に抑えて欲しいと言われるケースも多いので、これまた悩ましいところです。

じゃこの際、積算評価の出る中古のRCを狙う?というと、それはそれでリスクが高いしね。

仮に銀行評価が高いといっても、それが優良物件とは限りませんのでくれぐれも注意が必要です。

投資エリアを広げれば、表面利回り高めで魅力に感じるかもしれませんが、空室リスクや運営費率、また購入後からの修繕コストを考えた時に、どれだけの利益を確保できるのか。

また、今の情勢でそれだけ利回りが高いという事は、その裏に必ずと言っていいほど利回りの高い何らかのリスクが隠れているもの。

怖くて到底お勧めできませんよ・・・。

今日も土地の情報が3件入ってきましたので、まずはコツコツと都心のエリアで戦えるアパート企画を考えつつ、そのもとでまた融資アレンジしていきたいと思います。

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あ   

続、彼からの3度目の手紙


ついに来ましたよ。

あ 

先月のブログからの続き「あれ」が届きました。

あ

収益物件を売りませんか?の手紙、そう年齢詐称の彼からです。待っていました!

前回のブログを見ていない方はこちらを先にご覧ください。

1度目の手紙では、私の東京に持っているワンルームマンションを580万で買いたいとあり、2度目の手紙では100万上がって680万とのこと。

また、楽しみなのはそれだけではなく、

「32歳の若造と手紙によって出会えた奇跡に何かしらご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

「とてもダイナミックでエキサイティングなご縁を頂いたことを・・・」

「30歳の若造と山内真也様とが手紙によって出会えた奇跡に何かしらのご縁を感じて頂けるのであれば・・・」

毎回、熱く熱く語ってくれる彼なのです。

そして今回、3度目の手紙はこんな内容。

a

残念ながら価格は580万に下がっておりました・・・。

ま、多少の面白い表現もありましたが、特に以前までのような熱い語りもなく、夏バテかいつもよりおとなしめ。

年齢も当初の32才に戻っておりました。

ちょっと期待外れではありますが、今後も彼かれの手紙を待ち続けます 笑。

ついでにこの業者さんとは何度か仕事をやらしてもらったことがあり、売りませんかの手紙やチラシ、電話営業が中心なのか、その時も売主側の仲介でした。

この暑い中、マンションを廻ってポスト投函をしたりと、なかなか大変な仕事です。

いずれお会いすることもあるかもしれませんので、その日を楽しみに待ちたいと思います。

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あ   

自宅はお売り致しません。


月に一度開催している横浜駅発のミニフィールドワークセミナーですが、終わってからはたまに懇親会も開催しています。

あ   

ただし、横浜駅周辺はチェーン店が多く、正直あまりいいお店はありません。

そんな中、狙い目は鶴屋町エリア。若い兄ちゃん姉ちゃんが少なく、オーナーさんと行く店もいつもその周辺です。

鶴屋町のあるお店によく行かせてもらうのですが、先日店主に話を聞いていると、今年の8〜9月頃にお店を閉めるとのこと。

理由は建て替えで、横浜駅の西口は再開発を行っていますが、それが鶴屋町エリアも入っているようなのです。

鶴屋町は横浜駅の北側
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以前、その近くに住むオーナーさんから、横浜駅から直接この辺りまで歩けるようになるという話しは聞いていましたが、それがかなり大規模で、今後街の風景も大きく変わっていきそうです。

あ

地上44階、地下2階、高さ約180mの複合ビルを建設。

地下に駐車場や機械室、1〜4階に商業施設、7〜13階にホテル、14階以上に住宅を配置。

多言語対応のメディカルモールやコンシェルジュサービス、子育て支援施設なども入る予定。


私の自宅にも近いことから、こういう再開発は非常に楽しみではあります。

何度かブログでもみなとみらい方面に住みたいという話しをしていますが、その時は今の自宅を売却するつもりでいました。

ただ、このような開発があり、更にインフラが整備されることを思うと、やはりこのまま保有しておいた方がいいように感じています。

まだまだエリア的には価格の上昇が期待できますので、インカム・キャピタルが十分に狙えそうです。

こうした中心部は再開発等によって、持っている不動産の価値が勝手にあがるので何だかワクワクしますね。

これが都心に投資できる区分マンションの面白いところです。

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あ   

7年前の出版記念セミナーは


大阪に来ています。
土曜日は大阪個別相談会、日曜日は出版記念セミナー。

あ   

昨日は個別相談が終わってから飲みに行くわけでもなく、早々にホテルに戻り翌日のセミナー準備。

これは早く寝れそうだ!と思っていたものの考えごとをすると全く眠れず・・・結局寝不足。

そして、本日の出版記念セミナーは、既に投資の勉強なんてしなくてもいいようなオーナーさんが多数参加、元気を頂きました。

大阪が地元だからと言うわけでもなく、東京、名古屋、静岡、福岡などなどでも、どこに行っても温かく迎え入れてもらえます。

皆さんに出会えたのはシーエフネッツで働いているからこそであり、会社にもとても感謝しています。


さて、前作の書籍 不動産投資プロの流儀は7年前に発売され、同じように当時も出版記念セミナーを開催しました。

それが2011年3月12日。名古屋開催の予定でしたが、前日の11日に東日本大地震が発生、セミナーはキャンセル。

なかなか大変でしたね。

この7年間でも大きく市況はかわりましたが、不況の時に買えた方は大幅なキャピタルが取れてます。

安い時に買えたらそら儲かるよ!とそんな声が聞こえて来そうですが、震災後なんて余震、液状化、計画停電など、またテレビを付ければ聞こえてくるのは「自粛ムード」。

そもそも不動産なんて買う気にならない!という方は多かったように思います。

今思うと買っとけば良かった〜、かもしれませんが先を読むのは難しいもので、ここまで上がるなんてなかなか想像もつきません。

なので自分は「今できる投資」を考えながら、やれることを進めていくだけ。

今日のセミナーでも少しお話ししたのですが、年齢も40を超えてくるとこの10年が勝負かななんて思ったりもするので、危機感は常にあるんですよね。

買いたいエリアは変わらず首都圏が中心なので、それこそいつ下がるかなんて見えてきません。

5年後10年後、その後に買い足し?いや〜その時間がもったいないです。

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あ   

たまには自宅探しもね。


昨日は馬車道で会食。とても素敵なお店でした。
M様、ありがとうございました。

あ   

あ

ブログでも何度かお伝えしているとおり、この辺りは次に住みたい街です。

お洒落で落ち着いていて、歩いていて気持ちいい。
(近くに釣具屋もある笑)

たまに売り情報を検索してみるのですが・・・さすがに高いですね。

最近、唯一見つけた安い物件はこれ。

みなとみらい線「日本大通り駅」徒歩2分!
価格3300万、66屬裡横味庁法

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販売図面を見る限りでは数年前にリノベーション工事もしているようです。

どうしてこんなに安いの?と思ったら、賃貸中でした。

なので、とりあえずはオーナーチェンジ物件として購入、数年経って入居者が出れば自分で住む。

そして将来、空室で売却すればまず間違いなくキャピタルは狙えるでしょう。うん、いい投資になりそう。

しかし、問題はファイナンスですね。
旧耐震がネックです。

融資のしてくれる銀行はありますが、金利が高く、かなり持ち出しが発生します。

そこまでして買うかと言うと正直微妙〜。それなら先にアパートを買い進めたい気持ちの方が強いのです。

しかしながら、こうしてたまにする自宅探しは面白いものですね。

あ   

昨日の会食終わりの電車のホーム、携帯にはオーナーさんからのメール。

そこに写っていたのは・・・

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PMの佐藤、先崎、鈴木。

美味しいもん食べて、なーに満足そうな顔してるんだよ!(うらやましい・・・)

ブログ更新しなさい!笑

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あ   

部屋探しについて家賃以外で重視するところ、妥協点は?


昨日に引き続き・・・

あ      

木内さんからこんな情報をもらいました。なかなか興味深いです。

「30歳未満の学生・社会人の部屋探しを徹底調査」

過去2年以内に引っ越しをしていて一人暮らしをしている全国の19歳から29歳未満の学生・社会人に聞いたアンケート。


☑家賃以外で現在の部屋探しの際に最初から最後まで変わらずに重視したことは何ですか?

a

学生・社会人共に「通勤・通学時間」と、「間取り・広さ」を選んでいます。約半数ということなので、かなり重要視されていますね。

その他、「最寄り駅から近い」「設備」「スーパーが近い」等が上位となっています。


☑家賃以外で現在の部屋探しで妥協したことは何ですか?

a
「築年数」が他と比較しても高いですね。このあたりは自社で管理をしているとよくわかります。管理状態が良ければ築年数へのこだわりは少ないです。


☑現在の部屋探しの時に、最初から最後まで変わらずに重視した設備は何ですか?

あ
「独立したバス・トイレ」「フローリング」「エアコン」「室内洗濯機置場」などが上位、「浴室乾燥機」は意外に低いのですね、個人的には欲しいけど。

もし調査対象エリアが東京のみなら、独立したバス・トイレのパーセンテージはだいぶ下がると思われます。


☑現在の部屋探しの際に妥協した設備は何ですか?

a

「追い焚き機能」はやはり高くないですね。今の新築アパートでも付いてるケースはほとんどありません。

「収納スペースが広い」は意外に高いのですね。しかし、全体的に10〜20%ということなので、それぞれの意見が散らばっている感はあります。


こんなところを参考にしながら、アパートの企画を考えたりもするのですが、そのエリアによって集計結果が大きく異なることもありますので、その辺はやはり現場のリーシングスタッフの意見を取り入れるようにしています。

自分が売りアパートの情報を仕入れて、リーシングスタッフに「この物件やりたい(管理したい)!」なんて言われると、めちゃくちゃやる気が湧いてきます。

というのも、他社のリーシングスタッフだと、管理を受けたいばかりに査定の甘くなることがありますが、自社の場合は裏表なく自信のあるものはある、ないものはないとハッキリ言ってくれるのでとても助かります。

今回の更に詳しい内容については、
情報をくれた木内が7月28日(土)にお話します。
「成功するアパート建築ノウハウ公開!」
ぜひお越しください!


PMスタッフの皆さん〜、ブログランキング差が開いてきたんじゃない?笑
ランキングのバナーは文章の最後にも貼った方がいいと思うよ。わざわざ最初に戻ってクリックするのも面倒だからね。

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あ      

借りるのをためらわせる設備・仕様、契約更新時にあると最も嬉しいサービス


この暑さもあってか、うちの管理物件でエアコン故障の連絡が多いように思います。

あ      

これだけは早急に対応してあげないと命にかかわりますね。

僕が上京した12年前、最初の1年は横浜の賃貸物件に住んでいたのですが、なんとエアコンの付いてないマンションでした。

そこだけを聞けば、こいつどれだけ古い〇〇荘のようなアパートを借りてたんだと思われそうですが、築3年の築浅マンション、28屬裡隠庁法家賃は7.5万くらいだったように思います。

駅から徒歩5分、オートロック・宅配ボックス付きのそこそこグレード高めの物件なのです。

そんな築浅のマンションでなぜかエアコンだけが付いておらず、引っ越ししたのが春だったので、ま〜夏前に買えばいいかくらいにしか思っていなかったのですが、いざ7月にもなって電気屋に行った時には既に遅し、取り付けに一週間以上かかるとの事。

そこからエアコン設置まではサウナ状態、修行のような毎日でした。

そもそも、なぜエアコンの付いてないような物件を借りたのかって?

東京本社の中元家から徒歩10分圏内だったから。もう3,000円高くても借りてましたよ 笑。

中元愛?ま、片思いですよ。


以下参考までに・・・

借りるのをためらわせる設備・仕様

あ

1位:トイレが和式
2位:便座が黄ばんでいる
3位:エアコンがない(←誰かのように借りる人はいますが)


契約更新時にあると最も嬉しいサービス

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1位:水回り設備のクリーニング
2位:商品券のプレゼント
3位:エアコン洗浄

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あ      

ワンルーム投資の実質利回りは平均4%?


ある不動産投資に関する調査によると、会社員でワンルーム投資をしている全国20〜59歳の男女200人を対象にした実質利回りは平均が4%であることが分かったとの事。

また年間家賃利益については、プラスと回答した人は76.5%で、このうち20代・30代ではプラスの回答が8割超となり、若い世代の投資が順調であるようです。

あ     

この結果を聞いて、利回り低くない?と感じませんか。

実質利回り4%だとこれは東京の一等地であり、全国で考えた時にはもっと高くなければ、リスクとリターンが伴っていないように思います。

また、プラス回答が76.5%であれば、約24%の人はマイナス。自己資金割合にもよりますが、どちらにしてもなかなか厳しい結果ですね。

そこで気になるのはワンルームマンションの築年数。

回答としてもっとも多かったのは、5〜15年未満の物件を買っている人が3割。

男性は築年数の浅いものから古いものまで分散して購入している傾向があるが、女性は築5〜15年未満の物件を購入している人が8割を超えているとか。

問題として、運用中にこれだけ収支がマイナスになっているのであれば、売却した時には、さらにそのマイナス回答が増えているように思います。

原因としては、入居者が決まらなくてマイナス、または新築や築浅のようにそもそもの利回りが低すぎてマイナス。

共に今後、家賃が下がっていくでしょうから、収益還元から売却時の価格は下落すると考えられ、ローン残債が売却価格を上回ってしまい、持ち出しになってしまいます。

不動産投資の入口は特にどのような投資が良いのか悪いのか判断が付きづらいと思いますが、まずは新築から築浅の区分ワンルームマンション投資の購入は避けておいた方がいいです。

女性の8割が築5〜15年未満の物件を購入しているというのには驚きですが、新しい・設備が充実している等「自分が住みたい=儲かる」ではないということですね。

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PMとAMとインテリアコーディネーターと


PMスタッフブログに大きくポイント差をあけられている山内です。

あ      

昨日は南青山建築工房(青建)のメンバーと建築中の現場をチェック。

あ

投資家目線とは異なりますので、同行していて面白いです。

ところで皆さん、南青山建築工房のスタッフをご存知でしょうか?今日は少しだけご紹介します。

白髪の益子、鼻歌佐藤、ラーメン宮内、ぽっこりお腹翁長、ワイン中山。

個性派集団 笑。

間もなくシーエフネッツのHP右側にあるタレントページがアップされますので、またそちらをご確認頂ければと思います。

ついでに南青山建築工房のブログもありまして曜日別に更新してもらっています。

月:宮内、木:中山、金:佐藤、土:翁長、日:益子

なかなか面白いリフォームネタなんかもありますのでチェックしてみてください。

南青山建築工房ではアパート建築からリフォームまで、CFネッツグループ全体で取り組んでいます。

例えばアパートなども、弊社のリーシングスタッフ・アセットのスタッフ・インテリアコーディネーターの中山で綿密な打ち合わせをしながらプラン作りを行っています。

投資効率とエリアの家賃相場や賃貸需要層を考えながら、そしてインテリアコーディネーターにイメージパースを手書きで書いてもらい、さらに照明などのちょっとしたアクセントを提案してもらいます。

すると・・・なかなか面白いものができあがります!

自分の持ってる物件が退去した際にもリフォームをお願いしましたが、その甲斐あって即効で決まりました。

9月、10月にはセミナーも開催して行きますので、ぜひご参加ください。


さて、皆さんに応援頂いているブログランキング、残念ながら負けちゃいましたので、PMスタッフを食事に連れていこうと思います。

PMスタッフの皆さん、日程の調整をお願いします 泣。

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あ       

成長を感じる。


昨日は東京で一日個別相談会、朝から晩まで満席でした。

あ      

毎回ながら色々なご相談があります。

もちろん中には私たちのお勧めする方針とは異なる方もいらっしゃいます。

ただし、そこはぶれずに正しいことをお伝えするだけで、自分がやらない、やりたくない投資をお客さんに勧めることはありません。

リスクを分かっていてするのなら、それは投資家さんの進む道でありいいとは思うのですが、そんな本当のリスクを分かっている方などほとんどいません。

どのような投資もリスクとリターンの関係で成り立っているということ、忘れたらだめですね。


先日、大阪であるアパートが売りに出ていました。

決して悪くはないのですが、多少価格が高く、交渉してもこれ以上下がりそうにありません。

正直言いまして、その価格でもこちらがお客さんに勧めれば買ってくれる方はいます。

1億クラスのアパートです。

さて、どうするのか?

「やっぱりこれだとお客さんに買ってもらうわけにはいかないから、紹介するのやめときましょう」と話す大阪支社の河崎山口北村

こうして現場でやっているからこそ、見えてくるものが多くあって、そのエリアのキャップレートから見た適正価格、そこをクリアできないのであれば見送りです。

そこの見極めが投資家さんにとっては難しいかもしれませんが、私たちのように日々収益物件の売買を行なっていれば感覚値としてできてくるもの。

売るのは簡単ですが、そこをぶれずに取り組む姿勢、彼らの選択は正しいですね。

2日前に東京で河崎とセミナーをしましたが、ディスカッションセミナーというのは様々な引き出しが必要です。

河崎がシーエフネッツに入社してからまだ一年半。そんな中であれだけ話せるというのは大したもんです。

みんな日々努力して、その成長を感じれるのは嬉しいもんです。


PMスタッフブログ、一日更新しなければ順位を抜かせるのに・・・

な〜んて思ったりもしますが、当番制ですので毎日必ず更新しやがるわけです。

それも昨日は1日2回の更新、まじか。

倉橋も順位上がってきているし、頑張らねば。

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あ      

12年コツコツ継続して築いてきたものが・・・


「山内さん、簡単に抜かせたよー」

あ  

とは、鎌倉の事務員さん。

そうです、わたくしあっけなくPMブログにランキングを抜かされました。

これまで12年コツコツ継続して築いてきたものが、たったの一週間で・・・。

PMスタッフのみんながクリックすれば負けるというのは分かっていたのですが、まさかこんなに早いとは・・・。

しかしながら、社内で競い合えばそれが相乗効果になり、僕のブログのアクセス数も格段に増えています。

発信することの大切さを少しでもPMのスタッフに伝われば嬉しく思います。

やり続ければブログの反響を直に感じることもできるでしょうし、やらされてるからやりたいに気持ちが変わればさらに良くなるでしょうね。

オーナーさんに知ってもらいたいのは、日常のPMスタッフの業務について。

彼らは日々、僕らが感じている以上に細かな作業をこなしています。ただし、それをスタッフ自ら発信しないので伝わらないのです。

若い子も多いので、まだまだ経験不足なところもありますが、それも含めて自身の成長をどんどん発信していってほしいなと。

仕事だけでなく、プライベートも書いて、オーナーさんとスタッフという関係だけでなく、人と人との付き合いを進めていってほしいと思います。


さて、昨日のセミナーは大盛況でした。募集人員を超えましたので、急遽テーブルをなくして対応しました。参加の皆様、狭くてすいません。

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基礎的な話しから、最新の融資状況、シェアハウス問題、一法人一物件、生産緑地、相続等々、大阪支社の河崎君とディスカッション形式で進めました。

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好評だったので、また時期を見て来年にでも開催しようと思います。ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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なんで家賃がこんなに安いの・・・


弊社プラチナ・ゴールド会員向けサービス、物件情報閲覧サイト(収益物件速報システム)ですが、毎朝最新の情報が更新されています。

あ   

このサイトの面白いところは、弊社コンサルタントと同じタイミングでいち早く新鮮なアパートや区分マンションの物件情報を見ることができます。

スタッフがこの物件情報を常にチェックできているわけでもないので、オーナーさんの方が先に仕入れをすることもあって、そこから購入もされています。

定期的にチェックをしていると、なかなか面白く、今の相場観がわかってきますね。

例えば関西圏であればこんな感じ、昨日の最新情報です。

あ

東京よりも全体的に安いですね。

上記、大阪市中央区の価格825万、18屬離錺鵐襦璽燹△覆なか安いんじゃない?と思うのです。

御堂筋線「淀屋橋駅」徒歩6分、東京でいうところの品川駅?ちょっと良く言いすぎかな。

オフィス街って感じなので、どちらかと言えば日本橋駅あたりですかね。

日本橋ならもちろんこんな価格で買えるわけもないので、800万台だと安く感じます。

しかし、問題は家賃ですね。

なんと48000円!なんでこの場所でこんなに安いのかな。淀屋橋って梅田から1駅ですよ。

これだからなかなか投資として難しい。

ざっと計算してみるとわかります。

年間家賃収入  57万
▲空室率5%   3万
▲運営費        20万
ネットの収入  34万

34万÷900万(諸費用込み)×100=FCR3.78%

東京よりも利回りが低いですね。

家賃が安ければ運営費や修繕費の負担が重く、それだけ優良物件の選別が難しくなります。

ま、そんなことを考えながら日々物件の仕入れを行っているわけです。

会員の方でこのサイトの見方がわからなければお問合せください。ゴールド会員についての詳細はこちらからご確認ください。

さて、今日は東京でセミナーです。その様子はまた明日。

皆さんクリックしてくれましたか!?
山内ブログは現在17位。

驚愕のPMブログの順位はこちらから確認できます。
ショック・・・泣

あ
    

社内がザワついたスリルあるチャレンジ


こんにちは!山内チームの小川です!

あ     

今日はボス山内のブログを占領して、セミナーの告知をさせてもらいます!
(自分のブログで告知するよりも遥かに広告効果が高いので。)

8月4日(土)東京会場にて倉橋との2部セミナーを開催します。
 
若輩者・未熟者・生意気の3拍子揃った私が、倉橋との2部セミナー。。。?
 
なんて社内がザワついたのが記憶に新しい。笑
こういうスリルのあるチャレンジって楽しいんですよね!
 
何を隠そうこの企画の発端こそ、このブログの主である山内なんです。
 
毎月社内ではセミナーに関しての会議を行っているのですが、その前日に山内・石橋・私のチームメンバー3人で飲みに行っておりまして、美味しい日本酒が回り、気持ち良くなった山内がポロッと、
 
「小川君、社長とセミナーやってみなさい」
 
「明日のセミナー会議で提案して」
 
「石橋君、ちゃんと小川が提案するかどうか見張ってなー」と。
 
翌日、山内は予定があり、セミナー会議を欠席。

真面目な私と誠実な石橋はこれを間に受け、ちゃんとセミナー会議で提案しました。
 
そして、無事セミナー開催が決まり、山内へ報告すると信じられない返答が。。。
 
「えっ、社長とセミナーなんてようやるなー」

・・・・・ひどい。

そんなセミナー内容はこちら!8月4日(土)東京開催
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第一部「アパート企画担当はココを見る!」
〜用地仕入れ担当が多角的にアパート市場を読み解きます〜 講師:アセットマネジメント事業 小川哲平

第二部「今後の不動産投資と賃貸ニーズに応えるセグメンテーションとは」 講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

私、小川のブログもぜひご覧ください。

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旧耐震に対して融資をする銀行は?買える今を逃さないこと。


自分が2年前に購入したワンルームマンションは旧耐震です。

あ    

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当時は旧耐震でも融資をしてくれる銀行がありました。それも区分マンションなのにオーバーローンです。

自己資金はたったの20万ほどだったと思います。

銀行にお金を預けていてもしょうがないので、「とりあえず買っちゃうか〜」と、そんな軽い感じです。

ただしこれまでの経験上、こんな融資がいつまでも続かないことくらいは薄々感じていましたので、どうしてみんな買わないの?が正直なところでした。

するとどうですか、今旧耐震に対して融資のする銀行はほとんどありません。高金利のノンバンクくらいではないでしょうか。

「買える今」を逃さないこと、それが確実に資産形成をする第一歩です。

「そもそもオーバーローンで収支は大丈夫なの?」という質問もあるかと思いますが、そのとおり毎月のキャッシュフローなんてほとんど見込めません。

それでも別にいいじゃない?所詮20万しか入れてないんだから。

確実に元金返済は進んでいるわけで、旧耐震でも立地と管理状態が良ければ、今後も家賃の下がる可能性はとても低いわけです。

すると、収益還元評価から購入金額と売却金額の差はほとんどないので、返済した元金分が売却時に手残りキャッシュフローとなるわけです。

そして、2年前より今の方が価格も上がっていますので、購入から数年でも売却すればキャピタルも狙えちゃいますね。

ま、これは付いてきた結果ですが、でも買ったからこその結果でもあるということを忘れてはいけません。


さて、7月14日(土)のセミナー、「勝手に格付け!今あなたにできる不動産投資」はお陰様で定員申込みとなりました。

無料セミナーですので、当日のキャンセルもあるかと思いそのまま募集は続けております。

もし申し込みをされている方で参加できそうにない方がいらっしゃれば、お手数ですがキャンセルのご連絡を頂けると大変助かります。

少しでも多くの方にご参加頂きたいので、ご協力のほどよろしくお願い致します。

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オッサンのひとり言、日々挑戦です


PMブログにランキング抜かされそうです。

あ
   

一週間のクリック数でランキングが決まる中、PMブログはまだ3日しか更新してないのに、既に32位。

あれ?倉橋も抜かされてる 笑。

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山内ブログは21位。

普通に考えればPMスタッフ17人対1人ですので、みんなでクリックすれば間違いなく抜かされるはずなのです。

それも1人あたりの更新頻度は月に1回から2回。各スタッフの負担もなくて、向こうの方が新鮮度もあります。

それに比べ自分のブログは、オッサンのひとりごと。ひとりで毎日更新するのはかなり大変です。

少しやり方を考えないといけません。たまには、裏技の「あれ」でも使ってみるかな。

いや〜負けたくない!

でも、自分のバックには多くのオーナーさんが付いてるのできっと負けないでしょう。

皆さん、クリックして助けて下さいよ〜。


さて、シーエフネッツでは秋に向けて資格勉強しているスタッフが多くいますが、自分もたまにはやろうかと。

何の資格かはまたそのうちお伝えしますが、今の自分には必要な引き出しです。

資格を取ることが目的ではないので、試験を受けなくてもいいのですが、ま、せっかくなので合格を目指しますかね。

と言うことで、休みが取れた日は今後自宅にこもりたいと思います。 

日々挑戦ですね。

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あ
   

よくあるケースですが・・・


昨日は底地を数件持っているオーナーさん宅を訪問。

あ
   

高齢者の一人暮らし、目もほとんど見えていない状態。

近くに4世帯のアパートを所有しているので、
プラス年金とで何とか生活はやっていけてるようです。

相談内容としては、借地人に更新料を支払って欲しいとのこと。

「借地の契約者はありますか?」

「どうかなー、目が悪いからわからないんだよ。」

山になってる書類の中を一緒に探して、なんとか見つけ出しました。

更新料は法的に支払いの義務はなく、お互いの合意がないと取れません。

契約書を確認したところ、更新料についての記載がなかったので、支払ってもらうのは難しそうです。

もちろん相手側が同意してくれればまた別ですが、そもそも借地料でも揉めてもいるらしく、その可能性はなさそうです。

借地権を買い取るか、底地を買い取ってもらうかして資産整理を進めたいところですが、先祖からの土地ということで、売却はしたくないとのこと。

よくあるケースですね。

そんな時いつも思うのは、それを本当に相続人がもらいたいと思うのかどうか。

借地人との関係性も良くはないし、資産価値も決して高くはありません。

そんな事なら、現金化かもう少し収益性の高いものに組み替えて欲しいところです。

それとなく伝えてはみますが、わかってはもらえませんね。

時間がかかっても意識がしっかりしている今のうちに対処していかないとです。

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ブログランキング?PMに負けるわけがない。


シーエフネッツでは、各スタッフがブログをして日々の出来事を発信しています。

あ
   

何となく社内を見回すと、AMのメンバーは頑張って更新してる印象があるのですが、PMのメンバーはどうもアピールが不足しているというか、そもそもブログが続かないんですよね。

僕らより絶対に管理をしてる方がネタは多いと思うんですよ。書ける書けないはもちろんあると思いますが。

せっかく現場で日々地味な作業をコツコツ頑張ってるのに、それをアピールしないとお客さんに伝わらないと思うんですよね。

そういう事をどんどん発信して、まずはオーナーさんにPMのメンバーの顔を覚えてもらう、そうする事によって、こちらは初対面でもオーナーさんはそうじゃなくなる。

これってとても大事なことなんです。

それをわかってないのか、そもそもそんな余裕がないのか、みーんなやらないんですよね。

時間がないなんて言い訳だし、うちの会社で一番忙しいのは間違いなく倉橋なんですよ。

でも、そんな倉橋は日々ブログ書いてますからね。

これをどげんかせなあかんのです。

そして今回!

決めごととして、シーエフネッツPMブログを、PMスタッフで毎日回していく事になりました(呉山案)。

これならそんな負担にもならないし、みんなで声かけあえば続くんじゃないかなと。

すると・・・

PM先崎「山内さんのブログランキング抜いたらみんな食事に連れてってくれますかー?」

山内「ま、抜けるならね〜」

PM先崎「あ!約束ですよ!」

山内「ところでPMって何人いるんやっけ?」

PM先崎「17人です!」

山内「お、おぉ、そっかぁ・・・」

飲食代ひとり5000円×17人=85,000円!

変な約束しちゃいました。

木内、中元、呉山もいるから、4人で割ったら大丈夫かな 汗。

みなさん、くれぐれも私のブログのクリックよろしくお願いします。

現在のPMブログは73位。

私のブログは26位。

シーエフネッツPMブログはこちらです。

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3連休は外した方がいいのです。


大雨の影響が凄いですね。

あ   

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まだまだ警戒が必要です。くれぐれも他人事だとは思わず、皆さん気をつけくださいね。

昨日、大阪支社の北村と山口の2部セミナーが神戸でありましたが、一部電車も止まっているということで、同会場の他のセミナーは全てキャンセル。

こちらも開催するのか迷っていたようですが、神の一声で決行。特に問題もなく、なかなか盛況だったようで良かったです。

僕のこれまでの経験上、週末の3連休と天気が良すぎる日のセミナーは参加者が少なくなります。

なので、7月だと14日(土)、15日(日)、16日(月)ですね。この3連休は外した方がいいのです。

どうしても休みが続くと旅行に行く人が多くなりますからね。それも海の日。

そんな3連休にセミナーを企画しているCFネッツの素人さんはいるのか?とHPを確認したところ・・・

7月14日(土)開催
ありがとうございました。

自分のセミナーでした 汗。

え〜なんで気付かなかったんだろう・・・。いつも3連休は絶対にセミナーを企画しないのに。

現段階である程度はお申込みを頂いているのですが、いや〜失敗しましたね。普通ならもっと集まるはず。

自分で企画しておいて言うのはなんですが、なかなか面白いセミナーです。

みなさん、奮ってご参加ください!


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買い付け入れました。


水面下の土地情報が入ってきました。

あ   

先日の定休日に急いで現地を見てきましたが、場所がかなり良くて、いや〜テンションが上がりました。

アパートプランも早々にいれましたが、いい間取りが入りそうです。

利回りから逆算して、土地建物総額で2億超えの予定。

え、2億超え!?

この金額を聞いてガッカリしました?

9割融資だと、諸費用込みで自己資金は4000万弱。確かに融資のハードルは高くなりますね。

土地建物総額から建築費を差し引いた土地値を計算して、買い付けを入れちゃいました。

場所が良いのでライバルも多いと思うのですが、何とかまとまればいいんですけどね。

以前取引をしたことのある業者さんからの情報だけに、可能性はあると思うのですが、なんせこの情勢。

考えられないような価格で値付けしてくる不動産屋もいますので、さ〜てどうなるでしょうかね。


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あ
   

そして感謝しているか


「興味は、感動の入口だ 感動する人生を求めるなら まずは、多くの興味をもつこと」

あ  

あ

いつも目の前には、楽しいことや感動することが転がっている。しかし残念なことに、これらは興味をもって考える人にしか与えられない。

人生を謳歌して楽しんでいる人の多くは、このことを知っているだけなのである。

・・・

・・・

何が言いたいのかって?
とりあえず皆さん、釣りしませんか?笑

ま、それは置いといて、何にでも興味を持つことは大切ですね。

意外とそこには自分の知らない自分がいたりして、新たな発見もあるはずです。

考えてみるよりも、まずやってみてわかることがあるはずです。

不動産投資もそうですね。どれだけ勉強したとしてもそこには限界があって、結局やってみないと分からないことが多くあります。

すると感じていたリスクよりも、意外と大したことなかった・・・なんてのがこの不動産投資のいいところです。

場所の良い区分であれば、融資を組んだとしてもそもそも保有している感覚もない、たまに通帳記入して残高の増えていくのを確認するくらい。

もちろん全てがそんな簡単ではありませんので、何でもかんでもお勧めはしませんが。


とにかく、まずは一歩踏み出せるか。

前を向いて楽しんでいるか。

そして感謝しているか。


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このブログも12年目に突入します。


今日から7月、早々に梅雨も明けて暑い夏になりそうです。

あ 

ブログを見てセミナーや個別相談への申し込みが増えています。継続して来て良かったなと思える瞬間です。

11年前の7月7日七夕からこのブログが始まりました。

当初は大したネタもなく、東京本社の中元さんと新横浜で?飲んでる話しが多かったように思います。

上京した頃は配属部署も決まっておらず、新杉田にある弊社磯子オフィス上、月極倶楽部の運営するマンスリーマンションで数週間お世話になっていました。

実際に止まっていた部屋がこちら、当時のブログから写真を拝借。なかなか快適でしたね。

あ

その後、新横浜の賃貸マンション(確か26屬裡DK、家賃7万くらいだったと思う)を借りて、表参道の事務所に通っていました。

上京してから1年、横浜の自宅マンションを購入。ワンルームや一棟アパートもコツコツと買い足していきました。

勤務地は表参道からみなとみらい、銀座6丁目、東京本社のある銀座1丁目、そして鎌倉本店の大船へと11年で5回移動。

みなとみらいの事務所が一番良かった!とオーナーさんから言われることも多いですが、その場所場所でいろんな良い思い出があります。

経験を積むことでブログネタも増えてきて、多くの引き出しを作ることができました。釣りネタも多いけど・・・。

また、自分で投資物件を買うと、空室やリフォーム、滞納、確定申告等々、更に話せる幅が広がりましたね。

この時間の経過と共にオーナーさんとの輪も広がり、これからが益々楽しみです。

11年前のブログにも書いていたように、ここからも常に挑戦で頑張っていきたいと思います。

12年目からのブログも勝手気ままに発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。

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あ
 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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