山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年08月

楽な仕事なんてない。


あ

昨日は、全日の講演会で藤沢に行ってきました。

あ

講師はこの方・・・

a

うちの社内ではよ〜く知っている人も多いと思う 笑。

講演内容は、国会での活動や東京オリンピック・民泊・生産緑地等々。

興味深い内容も多く良かったですね。何よりも話しが聞きやすい、さすが議員さん。

明日はちょうどセミナーがあるので、いい勉強にもなりました。

しかし、大変な仕事ですね。様々な付き合いもあるのでしょうが、周りに気を使って気を使って、来る人来る人に頭を下げて。

5年前に甘利さん(当時は内閣府特命担当大臣)の講演を聞いたことがありますが、その時は逆に周りの皆さんが甘利さんに気を使っている感が凄かったです。ま〜そうなるでしょうね。

楽な仕事なんてない、頑張ろう。

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勝手な妄想、完全な仕事病


今日はちょっとした用事があって横浜の街中を歩いていたのですが、ついつい建っているアパートに目が行きます。

この物件いいな〜とか、ここによく建てたな〜とか、このエリアはこういう建築規制があるから、それを逃れるためにこの間取りにしたなとか・・・。

あ

今日見た2棟並びのアパート、建物を見る限りはここ1〜2年前に完成した物件のように思えます。

駅からはそれほど近くないけど、アパート前には自転車が何台も止められており、意外と入居者は住んでいる様子。

しかしながら、この違和感は何なんだろう・・・うん、何かがおかしい。

あ

あ

そう、止まっているのは全て同じタイプの自転車なのです。

空室に苦戦していたのかどうかわかりませんが、きっと入居者プレゼントですね。

新生活応援キャンペーンって感じでしょうか。

1〜2万も出せば十分買えますので、それで住んでくれるのであれば投資効率としては悪くないかも。

首都圏と言っても、そのエリアやアパート企画によっては色々と差別化を考えていかないといけません。

なので、今回のアパートがあるエリアはしっかりとした企画を考えないと客付けに苦労するかも、なんて・・・

そもそもこの自転車が入居者プレゼントかどうかもわからないのに勝手な妄想が始まります。

完全に仕事病です。

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金利交渉術?笑


あるオーナーさんの融資交渉を銀行にしていました。

あ  

銀行マン「このお客さんの金利ですが、団信込みの1.7%でどうですか?」

山内「ま〜悪くはないですけどね・・・」

銀行マン「けど?」

山内「もう少し頑張って頂けると・・・」

銀行マン「・・・」

山内「決して悪くないんですよ、悪くは・・・」

銀行マン「そう、悪くないでしょ!」

山内「うん、でもね〜・・・」


ブツブツブツブツ(独り言)・・・


ブツブツブツブツ(独り言)・・・



ブツブツブツブツ(独り言)・・・



銀行マン「あぁ〜分かりましたよ!団信込みの1.5%で頑張りますよ!」

山内「おぉ、ありがとうございます 笑」

銀行マン「ここだけの話しにしていてくださいよ!」

山内「もちろんです」

あ、ブログネタにしてしまった 汗。

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それでもまだ売れていないのです。


「最近、収益物件動いてますか?」
付き合いある建売業者さんから電話がありました。

なんとなく声のトーンが暗いのは気にせい?

銀行の融資締め付けもあり、最近も定期的にこのような連絡が入ります。

あ  

「動いてはいますけど、場所次第です。」

例えば、横浜で駅徒歩15分とか20分、またバス便で戸あたりの小さなアパート企画は全然動いていません。

表面利回り8%で全く売れず、それが8.5%になり、それでもダメで9%になって、それでもまだ売れていないのです。

一方、東京都内で駅から徒歩5分、戸20屬離▲僉璽函表面利回りは6%超でもサクッと売れていきます。
(もちろん東京でもエリアによりますが)

ある程度、勉強してもらっている投資家さんは、「高利回り=ハイリスク」だと学んできてるし、それよりもこれからは安定運用ができて、資産価値の下がりづらいエリアを狙っています。

以前、先ほどのようなアパートを建てている業者さんから物件の紹介を受けた時に、もっと利回りが低くてもいいから、しっかりとしたアパート企画を作ってほしいと依頼したことがありました。

しかし、未だにそのような企画はひとつもなく、利益率を求めすぎているように思います。

多少、利益が下がったとしても、アパート完成後すぐに売れる方が商売としてリスクが低くなります。

また、先ほどのように価格を下げても下げても売れないようじゃ、ストレスも溜まるし、そもそもプロジェクト融資を受けている銀行からの印象も悪くなります。

去年までは無茶なアパート企画をしても、何とか売り抜けていたのでしょうが、これからはそういうわけにいきません。

自社の利益だけを考え、瞬間的に儲けるのは簡単ですが、それじゃこの先続かなくなりますね。

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融資取引停止?


あ  

この業界で働いていると、同業者さんの色んな噂がいち早く聞こえてきます。

「そろそろあの業者さんはやばいらしいよ」なんてよくありますよね。

また、最近だと「某業者さんは〇〇銀行との融資取引ができなくなったらしい」なんて生々しい話しまで
で・・・

最初聞いた時は「え、まさかあの業者さんが!?」って感じでしたが、よくよく考えてみると結構きついことやってましたからね。

なぜ融資取引が停止になったかの理由まではさすがに教えてもらえなかったですが、何か大変なことをやらかした様子。

スルガ銀行で問題になっているような偽装がばれたとか、その業者さんが仲介したアパートを買った投資家さんのローン返済遅延がやけに多いとか、理由は色々と考えられます。

投資家さんやその物件は何も悪くないのに、それだけで融資否認ですから、あまり無茶なことをやっていると不動産業者も自分の首を絞めることになります。

またその辺の話は9月1日のセミナーで、ぶっちゃけトークをお楽しみください。
尚、このセミナーは同業者さんからの申し込みはお断りしています。

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祭りでもないのに入場規制・・・


あ  

昨日は朝から契約と銀行面談の為、霞ヶ関にあるお客さんの事務所を訪問。

これまで霞が関は車で通るくらいでしたが、電車も意外と便利ですね。

横浜方面からだと東横線で中目黒駅まで行って、そこから日比谷線に乗り換え5駅。

また、丸の内線も通っていますから、霞が関から1駅で銀座、東京駅までも2駅です。

ほんと東京はどこに行っても人だらけ、中心部の駅全てがターミナル駅、大阪でいうところの梅田や心斎橋、難波クラスが、そこいらに揃ってるって感じ。

一極集中は避けられず、こうして働いていると東京のひとり勝ちを改めてしみじみと感じます。

銀座の事務所に出社するときは、横浜から東海道線で新橋まで行って銀座線に乗り換えるのですが、その銀座線から虎ノ門方面は祭りでもないのに入場規制してますからね。

正直、そんな混雑しているところに住みたいとは思いませんが、投資として考えた時には、やっぱり面白いよな〜って感じるのです。

それこそ、そんなエリアが2020年の東京オリンピックが終わったからといって価格の下落があるかと言えば、逆にインフラが整い更なる価格上昇の可能性の方が高いと思います。

さて、今日はこれから大田区方面の下見と羽田の建築2現場をチェックしてきます。

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融資承認を取り消されますからね。


あ  

今日は目黒でオーナーさんの金銭消費貸借契約の為、銀行訪問です。

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所要時間は、1時間から1時間半。

自分が物件を買う時の金消なんて、プロなんだからわかってるでしょ的な感じで、かる〜く説明を省かれ30分かからず終わっちゃいます。

いやーしかし書類が多いですね。今回法人での購入だから印鑑を押していくだけですが、個人の場合はなかなか大変ですよ。

サインする数が多すぎて、結局何の書面に印鑑押したっけ?みたいな投資家さん、多いでしょー笑。


今回は残代金や登記費用などなど、振込伝票や出金伝票も全て書いてもらいました。

え、これって決済時に書くんじゃないの?と思われるかもしれませんが、今回の取引は先行してアパート用地から購入してもらうケース。

こういう場合は、決済時にわざわざ売主さん買主さんが立ち会う必要はありません。

なので、事前に伝票を書いておけば、決済当日は銀行さんが勝手に振込を済ましてくれて終了〜。楽チンなのです。

ついでに、建物完成時の決済も同じく手続きを省けますよ。


今月末に土地の決済をしたら、アパートの完成はもう来年の話し。半年後くらいですかね。

このようにして、契約から決済まで時間がかかるような場合、くれぐれも注意して頂きたいのは、銀行に申告している以外の借り入れが増えたり、会社を辞めたりしたら(当たり前ですが)、融資承認取り消しになりますからね。

そんな凡ミスをたまに業者さんや銀行さんから聞くことがあります。

決済まではとにかく動き回らず、じっ〜と冬眠していてください。

定休日はチャンス、PMブログ抜けますかね?
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ご縁を感じる


本日は、過去に取引のある業者さんが来社。東京本社の新井と一緒に契約の打ち合わせです。

あ  

「いつもブログ見てます、クリックしてますよ〜」とは業者のWさん。チェックありがとうございます。

たまにこうして同業者さんがブログを見てくれていたりするのですが、さすがに「いつも見てる」って、そんなに気を使ってもらわなくてもいいですよ〜と思ったりするわけです。

しかし、このWさん

「よく釣り行ってますよね」
「鎌倉・大阪・三崎と移動大変ですよね」

そして帰る間際には、

「家守さんと井守さんにもよろしくお伝えください」って、
本当に見てくれてる!!笑

嬉しい限りですね。

これまでWさんには、アパートの情報をもらったり、区分をたまたま僕が買わせてもらったりして、何かとご縁を感じる方です。

こちらも色々と学ばせてもらうことも多いですし、こうした横の繋がりができると更に仕事がやりやすくなります。

実績ができると銀行から融資が受けやすくなるように、業者さんとの取引が増えると水面下の情報などが入りやすくなります。

お客さんとの輪をジワジワ広げていきたいなんて話しをよくしますが、それと同じようにこういう業者さんとの輪を作って行くことも大切ですね。


さて、PMブログ南青山建築工房ブログがお互いにリンクを貼りあって協力体制を取っています。

山内ブログを蹴落とせ的な?

負けてられない!
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これから狙うべきエリアは


羽田アクセス線、「早ければ2028年にも開業。」

あ  

こんな記事を見ると更に期待が高まります。

あ

羽田空港と東京駅が直通。そして渋谷、新宿から乗り換えなしで行けちゃいます。

新木場からも直通ということは、東京ディズニーランドからも乗り換えなしということですね。

益々便利になりますよ。

そんな中、危機感を感じているのは京急。

対抗策として運行本数の増加や品川駅の再開発計画もあるようで、更には京急と東急がタッグを組んで、蒲蒲線の新空港線構想。

東急沿線の住民は渋谷に出なくても、東横線の多摩川駅から羽田に向かう事ができるということです。

こうして急激にインフラが整っていきますね。

今後、東京は西から東へと重心が移っていきます。これからの再開発数も圧倒的に東側が多く、まだまだキャップレートの下がる可能性は高いと思います。

こうして見ると不動産の狙うべきエリアが見えてきますね。

今年はまだ収益物件が買えてないっ・・・さ、仕入れ仕入れ。

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まだまだ強気な価格設定


今は築古のアパートってなかなか難しいですね。

あ  

本日、仕入れをした築30年の木造アパート。

沿線、エリアはとても良いのですが、利回りがまさかの6%台。新築のアパートと変わらない強気な価格設定。

10年ほど前に大規模修繕はしてくれていますが、それにしても利回りが低すぎます。

耐用年数を大きく超えたアパートだと融資付けも難しく、期間を長く組もうと思えば、金利が高くなり、それなりに利回りが取れないとほとんどキャッシュは残りません。

そのうえ退去ごとに室内の修繕コストがかかってくると収支は余裕でマイナス、将来それなりにキャピタルの狙えるような物件でない限り儲からないのです。

仮に建て替えたらどうなるのか?も検討しましたが、低層住居地域の為、建ぺい率60%の容積率が100%。

土地の50%を建築面積として2階建てのアパートが限界。大幅な価格交渉が通らない限り、これじゃ無理そうですね。

築年数が古くなるだけリスクも上がってきますので、周辺の新築や築浅物件と比較した時にそれ以上の利回りを求めたいところです。

希望価格まで下がらないということであれば、自信を持ってお客さんにお勧めできないので、残念ですが今回は見送りです。

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さすがにヤバすぎなんですが


あ  

今日は大阪で1日個別相談会です。休み明けの週末に出張とはなかなかハード。と、思えば明日はBOSSが大阪でセミナー。

ここ一ヶ月くらい、横浜→大阪→三崎の移動を繰り返しているような気がする。

さて、最近もニュースで取り上げられているスルガ銀行問題。一部業務停止も検討されるとか。

「融資の実績が行員のボーナスに直結する利益至上主義があった。」

「スルガ銀虚偽、融資促す。東京スター銀行から3億円。」

「40歳の男性行員が顧客の定期預金1億6500万円を勝手に解約し、流用していた。」

さすがにヤバすぎです。

さすがにヤバすぎなんですが、その辺の現場を知ってるものとしては、もちろんみんながみんな不正をしているわけではないということ。

実績がボーナスに直結すると言っても真面目にやってきた銀行マンもたくさんいるわけです。そういう方々が逆に潰れなければいいんだけど。


スマートデイズの経営破綻後、シェアハウスを購入した投資家さんからの運営相談というのはありませんが、去年までは実際に保有している方の個別相談をすることがありました。

投資物件買い足しどうこうの前に、そのシェアハウスを何とかしないとかなり危険ですよ。なんて話しで終わりましたが、買ってからの相談だとできることは限られてくるというのが正直なところ。

今回のシェアハウスは家賃の滞りはもちろん問題なのですが、それと併せて出口が見えないのです。

売却してこそ利益が確定されるということをくれぐれも忘れてはいけません。

企画スタッフブログ、どこへ行った?笑
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空室のまま売り出す方が高値で売れる物件


内見の為、下見に行ってきました。

あ  

あ

実はこのマンションの1室を自分も保有しています。3年ぶりくらいに現地に行きましたね。

以前にブログでも書いていましたが、これが7年前に買った横浜の区分マンション、45屬裡DK。

空室になれば実需で売却する予定の物件です。

最寄駅から歩いて何分かかるかも不明、坂の上の上の上、もちろんバス便です。

バルコニーからの景色はこんな感じ。すごいでしょ!

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「爽快!」ではあるのですが、これを見るとどれだけ坂の上かわかってもらえると思います。雪の日、どうやって帰るんだろう・・・。

今回、他の部屋の空室を見に行ってきたのですが、賃貸募集をしてオーナーチェンジで売却するよりも、空室のまま売り出す方が高値で売れる物件です。

うまく売り抜けることができれば売却益も十分狙えますが、この物件は駅から近いわけでもなく、運用中は空室リスクも高くなります。

個人的に保有していて感じることは、入居者属性から滞納のリスクも通常より高くなります。

そのあたりをトータルで見た時に、これから買い進めるのであれば、いつもお勧めしているような徒歩10分圏内のワンルームマンションの方がいいと思います。

リスクとリターンは比例するということなのですが、このマンションについては自分の部屋も空室になれば売却、利益を確定して早めに資産の組み換えをしておきたいところです。

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住めば都。


あ  

昨日はオーナーさんと三崎でクルージング&花火大会。

あ

天気は良かったのですが、台風の影響もあってかなかなかの強風。釣りなら絶対に出航できていないと思う・・・。

あ

なんとか海に出てみたものの、波が高い!海水浴はせずにヨットは早めに切り上げ。

花火まで時間があったのでそこからは自由時間、三崎港ラーメンで飲み直し。これはこれで楽しい(飲めればなんでもいい?笑)

残念ながら三崎港蔵や葉山商店は満席。三崎に人が溢れているのを初めて経験しました。

正直、花火はそんなに期待していなかったのですが、打ち上げ箇所が近かったせいか、迫力があってなかなか良かったです。

a

自宅から三崎までおおよそ1時間半、往復で3時間。

不思議なもので釣りをしてなかった数年前までは三崎に行くなんていうと、「遠いな〜」と感じていたわけですが、今ではな〜んとも思わないのです。

逆に「いいやん美味しいもん食べれるんだから」って。

慣れもあるのでしょうが、きっとこれが住めば都というやつですかね。三崎港蔵や葉山商店に行くと無性に落ち着くのです。

三崎の夏は終わりますが、個人的には秋から冬にかけてがベストシーズン。はい、釣りですね。

竿を購入したオーナーさんも数名いらっしゃいますので、さらにカワハギファンを増やしていきたいところ。定期的にオーナー限定の釣り大会を開催したい。

今年もあと4か月と少し。しっかり働きしっかり遊びます。

本日から営業再開します。

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大量発生中。営業は16日から再開します。


明日は三崎でクルージングイベントがある為、個人的にゆっくりできる夏季休暇は今日が最終日です。

あ  

先ほどジムで1時間ほど汗を流して、これから自宅で勉強をします。

昨日は、みなとみらいにいく用事がありましたが、駅に着くと驚くほどの凄い人。お祭り状態です。

あ

日頃は平日休みなので、どこに行ってもそんなに混んでいることはないのですが、さすがの大型連休。

しかし、それにしても多過ぎではないか?

原因はこれでした。

a

ピカチュウ大量発生中というみなとみらいや馬車道で行っているイベントに遭遇してしまったようです。

ま〜可愛かったですが、個人的な一押しは家守さんと井守君です。

あまり人混みが好きじゃない自分としては、早々に退散。明日の三崎は花火もあるので、そこだけがちょっと心配です。

今年の夏季休暇は精力的に動きました。

大阪で墓参り、三崎でFMよこはまの皆さんと飲み、そして釣り、明日はヨットに花火で締めます。てか、ほとんど三崎にいるような・・・。

16日(木)から営業を再開しますが、個別相談が立て続けに入っており、月末までに契約や決済等々、忙しくなりそうです。

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刺激的な二日間、出会いに感謝。


あ  

前回のブログにも書いていた通り、今週の金曜日はヨットに乗る予定で朝から三崎に向かいました。

あ

楽しみにしていたのです、が!結局出航できず、昼から飲み会に変わってしまいました 笑。

FMよこはまのホズミンこと穂積ユタカさんとはお話しできましたよ。


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また、出航できなかったおかげ?でうらりで撮影をしている高畑充希を見かけることもできました。写真は取れず。

翌日はそのまま三崎に泊まって釣り。こちらは風もおさまり無事出航。

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SHIMANOの宮本さんというプロの方も乗船しており、なかなか刺激的で楽しむことができましたね。

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自分の釣果はカワハギが12枚、そのプロの方がトップで22枚。やはりレベルが違いました。

そして、今回大活躍したのが同じチームの石橋君。

あ

カワハギ以外にも、サバやカンパチ、アカハタなどを釣り上げてくれました。

これだけバリエーション豊かだとお酒のつまみとしては十分です。

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そして懇親会はもちろん三崎港蔵です。

刺身の盛り合わせも豪華!
これ全部釣った魚ですからね(石橋君が)。

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カワハギの肝もしっかりと入っていて、美味です。

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カワハギの唐揚げにしゃぶしゃぶなど頂きました。

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そして最後は、カンパチの握りに、

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サバの握り。脂が乗って、それはそれは美味しかったです。

a


しかし、今回はここで終わりません。さらに刺激的な出来事がありました。

葉加瀬太郎ファミリーが三崎港蔵に来てくれました。テンション上がりますよね〜。

とても気さくでいい人!写真にも快く応じてくれました。

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芸能人も来る三崎港蔵、美味しい店には凄い人が集まるものですね。

この二日間でいろんな出会いがありました。最高です。

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「退職する事になりました」と。


あ  

今日はこれから三崎でヨットに乗ります。

台風の影響で直前までどうなるのか微妙でしたが、なんとか出航はできるようです。

仕事ではありますが、休暇中の夏を満喫したいと思います。


さて、ここ最近知り合いの不動産業者さんから同じようなメールが届きます。

「退職する事になりました」と。

たまたまタイミングが重なっているだけなのかと思いつつ、もしかしてかぼちゃの影響があるのかもしれません。

スルガ銀行があの件以来、融資を締めているわけですが、これまで積極的に取り扱ってきた地方の一棟物件にもほとんど融資はできていないはずです。

その影響もあって、ある有名な不動産業者が潰れたように、そこには多くの社員が働いています。

イケイケの会社さんは歩合率が高く、数字を残せなければ、もちろんその社員は食べて行くことができません。

フルローンやオーバーローンでがっつり売り上げを作っていたものが、売買契約者や自己資金(通帳)の原本確認必須により、買える方が限定されているんだと思います。

いつまでもこんなことが続くわけもなく、逆に今回のスルガショックで買えなかった投資家さんはラッキーだったんじゃないかと感じたりもします。

物件の評価、実力以上の融資を無理に引っ張って、ほとんど余力の自己資金もなく、高金利の長期融資で運用するほど危険なものはないと思います。

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大阪での会食と墓参りとお土産と


先日は大阪の本町で会食。

あ 

大阪で働いていた時によくお邪魔していた和食屋さんです。稲垣さん予約ありがとうございます。

11月3日に三矢税理士と2部セミナーを開催することになりましたが、その打ち合わせを兼ねて。

ぶれない倫理観、正義感の強い方とお話するのはすごく気持ちいいですね。

三矢さんは税理士でありながらCPMも持っているのでなにかと話しも早く、とても有意義な時間でした。

かなり良いセミナーになると思いますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

そして、昨日は墓参りに行く予定でしたが、夕方から向かうことになり、それまでは大阪支社で仕事。

あ

台風で新幹線の遅延が心配でしたが、影響もなく早々に横浜へと帰ってきました。墓参りも終えたし何だかスッキリしました。

話しは変わりますが、先日企画の大島さんからお勧めの大阪土産について聞かれました。

観光地と言えば、通天閣にグリコやUSJ。京都、神戸、奈良に日帰りでも簡単に行けちゃいますが、大阪土産って意外に難しいかも。

有名どころで言うと551ですが、豚まんよりシュウマイの方が好き。崎陽軒のシュウマイより柔らかくて旨いですよ。

もし豚まんを買う場合は、新大阪駅の改札内で売ってる豚まんよりも新幹線改札を出たとこにあるお店がオススメ。

なぜオススメかと言うと、店舗内で作ってるから出来たてを食べられる!味が全然違いますので、必ず店舗内で作っているところを探して買うようにして下さい。

温かいものとチルドがありますが、個人的には温かいものを買って帰ります。

日持ちするようなものがいい場合は、泉州の水なすかな。これなら新幹線の改札内でも色々と売ってます。


さて、明日は三崎でFM横浜の方たちとヨットに乗ることになりました。せっかく行くのならということで翌日は釣りをします。

もちろん釣るのはカワハギ。

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写真は大阪の和食屋さんで頼んだもの。この時期にしては肝もしっかりあって美味しかったです。

前回、全く釣れませんでしたのでリベンジに燃えています。
結果はまたこのブログで。

PMブログに負けています。
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まさかの45年ローン登場


融資期間45年!?

あ 

某銀行さんで新築や築浅のワンルームマンションは、
なんと!最長45年ローンで対応できるとのこと。

今年買えば完済するのは平成75年・・・年号が変わらなければね。

確かに月々の支払いを抑える事はできますが、将来リスクが高過ぎますね。

3000万のローンで金利2%、融資期間45年だとして、20年後のローン残債は約2000万。

20年も経っているのに元金1000万しか減ってないし・・・。

新築のワンルームが上記の売買金額で家賃10万円、空室率5%、運営費率15%であれば収支は以下のようなイメージです。

年間家賃120万
▲空室率5%
▲運営費率15%
ネット収入96万
▲ローン支払い101万
キャッシュフロー年間5万のマイナス

45年ローンで組んでるのにそれでも赤字!恐ろしいね。

何でもかんでも長期で組めばいいというわけではないです。あえて期間を短くして将来リスクを下げるということも知っておいてほしい。

ま、今回のケースだと融資期間が長くても短くても投資としての旨みはほとんどないと思いますが。

あと新築ワンルームマンションの「節税対策」に魅力を感じる方もいるようですが、購入初年度くらいしか還付は受けれません。

新築や築浅のワンルームマンション購入を少しでも検討している方は、買う前に必ずこの書籍をご覧ください。

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現実がわかりますよ〜。


休みの日の初日から普通に仕事のブログでしたね。

融資ネタはポイントが稼げるので、この間にPMブログ本社ブログに差をつけてやりますよ。

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明日から夏季休暇です。


癒し・・・

あ 

僕のブログをチェックしてくれている皆さんはきっとご存知でしょう。

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井守君と家守さんのシール。
企画の住川さんがプレゼントしてくれました。

めっちゃいっぱいあるので大阪支社のスタッフにもあげましたが、かなり好評でしたよ。

欲しい方は企画開発室まで。


さて、シーエフネッツは明日から夏季休暇を頂きます。

今年の暑中見舞いのハガキをどんなデザインにしようか悩んでまして・・・普通じゃ面白くないし、いっそこんな感じでいかがでしょうか?

あ

社員旅行でパラオに行った時の写真。

悪くないとは思うのですが、まだ僕のことをあまり知らないお客さんや業者さんは、「いい歳して何はしゃいでんだ?」と引かれますかね。

写真一番左が僕なのですが、現地の人にやらされてる感、わかってもらえます?

え?ノリノリに見える?
やっぱりこの暑中見舞いはブログだけにしておきます。

来年は住川さんに作ってもらおう。


さて、今日は大阪で仕事、夜は税理士先生と11月に開催するセミナーの打ち合わせを兼ねて本町で会食です。


明日から夏季休暇に入りますが、ブログは継続して更新していきます。

休み中はプライベートが中心になるかもしれませんが、また応援のほどよろしくお願いします。
 
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大人の贅沢を楽しみませんか?


オーナーさんから「いつやるの?」と多くの問い合わせを頂いておりましたが・・・

あ 

やっと日程が決まりました。

毎年恒例のプラチナ釣り大会、今年は11月10日(土)の開催です。もちろん場所は三崎。

時期的にもカワハギかなーと思いますが、釣る魚はまたそのうちお伝えしますね。

今年も早々にお申し込みが入ると予想されます。

HPアップまでまだ時間がかかると思いますので、ご希望の方は私宛にご連絡頂いても大丈夫です。懇親会からの参加もオッケーです。

釣りたての新鮮な魚に、冷えた日本酒、ひれ酒などなど、大人の贅沢を楽しみませんか?

イメージ写真としては・・・

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あ

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高級魚をたらふく召し上がれますよ。

11月はカワハギのシーズンピークで美味しい肝が待ってます。

去年は雨で急遽釣り堀になっちゃいましたからね、今年はガッツリ釣りましょう。


さて、今日は一日銀座で仕事。
某銀行さんから感謝状を頂きました。

あ

これからも継続して頑張らないとですね。

これも全て皆さんのおかげです。いつもありがとうございます。

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買ってもらったアパートを振り返る


銀座出社、東京は暑すぎですね。

あ

あ 

6年前オーナーさんに買ってもらったアパートの近くまで来ましたので現地を確認してきました。

あ

うん、自分で言うのもなんですがいい物件 笑。

このアパートは建築途中に売主の工務店さんから情報をもらい、ご紹介させて頂きました。

当初は価格が高かったので、どうかな〜と思っていたのですが、ダメもとで交渉を入れてみると希望通りに下げてくれたのです。

オーナーさんの決断も早く無事一番手で購入。

2012年くらいだと、ここ最近とは違い売主さんも弱気だったように思います。アパートの金利や自己資金比率も今より高かったですね。

もちろん今売却すると大幅なキャピタルですが、逆に考えた時、もしこれを買えてなかったら数千万の損になると思うと恐ろしいです。

早いものでもう6年、法人名義なので期間は関係ないですが、個人であれば長期譲渡ですね。

売却を考えた時にその6年は結構長いように思いますが、過ぎてみるとあっという間です。

こうしてひとつひとつの物件に思い出があって、仕入れから物件紹介、契約・決済、その後の賃貸管理まで。

アパートの名義はもちろんオーナーさんですが、きっかけを作ったのは自分であり、その資産を預かっているのはうちの管理会社です。

住宅と違い買ってからがスタート、投資は売って終わりじゃないからやりがいもあります。

しかし、スタートがあればゴールがある。

なので、いずれ来るであろう売却を依頼されたときは無性に寂しくなります。

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管理状態が悪いとね・・・間もなく完成します


一棟アパートの仕入れをして、良さそうなものがあれば下見へと出かけるのですが、エリアが近ければたまにはスタッフとワンルームの区分マンションも見に行きます。

あ 

ワンルームマンションは立地が良いということで空室リスクを抑えることはできるのですが、問題は管理状態です。

築30年超えも当たり前ですので、陳腐化しているような物件もたまに見かけることがあります。

東京などの場合、築年数が古ければ将来の家賃下落はそれほど考えなくてもいいのですが、管理状態が悪ければそういうわけにもいきません。

収益還元から物件の価値が下がるのはもちろんのこと、入居者の質も悪くなることが考えられ、結果、滞納などに繋がる恐れがあります。

今は良くても長期的に考えれば投資リスクは高くなっちゃいます。

そんなオーナーさんのリスクは私たち管理をしている会社としてもリスクが高く、クレーマーな入居者さんだと数々のトラブルを起こします。

近隣の住民からクレームが入ることもありますし、それだけストレスの多い仕事を抱えてしまうのです。

そんな入居者さんに!

ぜひ見てもらいたい、新たな入居者用のサポートブックが間もなく完成します。

あ

うん?
どっかで見たことあるようなキャラクター・・・・

あ
そう、企画の住川さんが作った家守さん 笑。その時のブログを見ていない方はこちらから。

a

井戸に住んでいたが最近1Kを借りた井守君と、不動産コンサルタントの家守さんのお話?・・・よく考えたね〜。

ちょっとでも興味を持ってもらえれば嬉しいです。

こういうパンフレットってほとんどの入居者さんは読まないと思うのですが、家守さんの印象が少しでも頭に残っていれば、何かあった時に活用してもらえるはずです。


そして、私が印象が残っていると言えば、先日出版した不動産投資プロの流儀の自分の似顔絵・・・
A客

オデコ広いし髪の毛薄い。なぜかメッシュ入ってるし。ま、印象に残っているのであれば結果OKかもしれませんが。

似ている似顔絵求む。

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収益物件の価格交渉、押してダメなら・・・


今日は朝から各銀行さんに連絡をして金銭消費貸借契約・決済の手続き。

昼からは建築現場や物件の下見、事務所に戻って南青山建築工房のミーティング、PM会議に参加です。

あ 

昨日、ある土地の情報を仕入れたのですが、どう計算しても価格が高いのです。

でもいいプランが入りそうだし、駅からも近かったので、諦めるのはもったいない!

探りを入れるため売主の業者さんに電話をかけてみました。

山内「〇〇の売地なのですが、前向きに検討しているお客さんがいまして・・・」

売主「うん、それで?」

え、ちょっと感じ悪い?

山内「価格の交渉ってできそうでしょうか?」

売主「えっ?なんですか?」

あれ、活舌悪かったかな・・・

山内「価格なんですが、下がりそうですかね?」

売主「この土地は現金で買ったから別に急いでないよ!」

撃沈・・・。

これだけ融資が厳しくなっても強気、かつ感じも悪い。

そもそも収益物件を扱っていない不動産業者さんだと、かぼちゃの件など全く知らなかったりするので、あまり危機感を持っていません。

それも今回のように現金で購入してるケースだと、無理に焦る必要もありませんので、価格交渉などほとんど応じてもらえません。

じゃ、どうするのか?

どうせこんな価格じゃ売れないから放置!です。

特に今回の土地は戸建て用地としては広すぎるし、かと言って2件に割るほどの広さもないのです。

なのでアパート用地がベストであり、利回りから逆算しても今の価格では到底高過ぎるのです。

ま〜改めて来月くらいに連絡を入れてみますよ。

少し時間を置くことで意外と価格が下がったり、かつ(反省して?)感じも良くなってたりするものです。

「押してダメなら引いてみる、そして忘れたころに押してみる。」ま、恋愛もそんなもんですよ!←お前が言うな ?笑

もしこれで売れてたら、それはそれですね。あ〜誰かさんやっちゃたな〜って笑って終わり。

イイものはイイ、ダメなものはダメ。ぶれる必要はないのです。


さて、人気ブログランキング、いい感じに社内で競ってますね〜。 これはほんと負けられない・・・。

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東京で不動産投資をするメリットと自分の課題


「山内さん、申込み貰いました」とは鎌倉PMの飯田君

あ 

自分の空室物件に申し込みが入りました。

基本的には募集条件・入居者審査等々、現場のスタッフが一番分かってるので全てお任せしてます。

今回はクリーニングくらいで、大したリフォームをする必要もなく助かりました。

思えば、現在持っている物件のほとんどがオーナーチェンジで買っているので、購入時に室内を見ることができていません。

長いものだと買ってから一度も退去がなく、かれこれ8年くらい(入居してからは10年以上)経っていますので、退去時にはそれなりの修繕費がかかると思います。

ただ少し楽しみにしているのが、退去後リフォームをしてどのくらい家賃を上げれるのかということ。

特に区分マンションは場所が良いだけに期待が持てそうです。一等立地なら尚更、これが東京で投資をすることのメリットです。

家賃が上げやすく、また知らぬ間にインフラが整いキャップレートが下がっていて、結果キャピタルに繋がります。

なので修繕費がかかろうが、売却時にそのくらいの元は取れると思っているので、ある意味これも先行投資というわけです。

運用中は安定しているし、出口でも儲かる可能性が高い。それだけ投資リスクは低いよなーって思ったりもするのです。

空室になったらどうしよ〜なんて気持ちよりも、楽しみながらやれているのが、自分にとって不動産投資が合っていると感じるひとつの理由です。

なので退去もウェルカム。現金を寝かせているくらいならリフォーム修繕した方が投資効率がいいのです。


やっぱり今の自分の一番の課題はこの情勢もあって融資ですかね。

メインバンクが横浜のシブシブ積算銀行(笑)なので、借り換え含め本当にそろそろ他行に乗り換えようと思っています。

8月はある銀行の役員さんにお会いする機会もあるのでダメもとで相談してみますかね。

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あ 

どこに向かってるの・・・


ついつい仕事が忙しいと、それ以外に力が入らなくなります。

あ   

健康第一と言いつつも、ジムに通う回数がかなり減っています。

この暑さも重なって休みの日はなるべく家から出たくありません。

天気も良いし、せっかくの休日。昼からお酒を飲みたい!!

ですが・・・

そこは自分に厳しく!誘惑に負けず昨日はちゃんとジムに行ってきました。

それも一番嫌いな足の筋肉トレーニング。このスミスマシンを使って追い込みます。

ああ

筋肉量が多いことから基礎代謝を上げるには足を鍛えることが欠かせないのですが、これがとにかくキツイ。

イメージ図

ありがとうございました。

5セットもやればもうパンパン。

たまにやるとめまいが起こるくらい本当にきつく、なんで休みの日にこんなことしてるの・・・と、感じることは多々あります 汗。

そして、終わってからはベンチプレス、チェストプレスなどなどで大胸筋を徹底的に鍛えます。

この日は足と胸のトレーニングでおおよそ1時間汗を流しました。

こういう筋トレの話しをしてると、「どこに向かってるの?」と引かれることも多いのですが、健康維持には欠かせないかなと。

歳を重ねれば脂肪も落ちにくくなるし、自分はお酒を飲む量も多いので、何もしなければ体重は増える一方です。

営業の仕事としても、その辺は常に気を使っておかないといけません。気を抜くと顔パンパンなるし。

そしてそして、
昨日に引き続き、今日もジムに行ってきました。

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肩と腹筋の筋トレ。どこに向かってるのやら・・・。

長い人生を健康で過ごすには、こちらも継続していかないとですね。


さて、終わってからは横浜らしい坂道を歩き、これから自宅で勉強です。

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あ   
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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