山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2018年12月

良いお年をお迎えください。


昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣り。



いや〜寒かった!けど、綺麗な富士山が見えました。

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今年のカワハギ釣りは本当に難しく、なかなか釣果があがりません。

釣り方を変えたり、針を変えたり、オモリを変えたり、悪戦苦闘しながら、我慢の時間が続きます。

その間にトラギスやベラ、カサゴ、石鯛などを釣り上げ、最終カワハギは7枚。

トップの人でも10枚だったので、少ないながらも悪くなかったかなと。


そして、釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、宴会スタート!

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今回のカワハギ刺身はこれまでの中でも別格に美味しかったですね。

身の締まり、肝の旨味。寒い中頑張って良かったです。

カワハギの唐揚げに、

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石鯛の刺身。

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たまらずカワハギの骨酒を注文。

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三崎港ラーメンから餃子と麻婆豆腐を頼んで、

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締めはやはりカワハギの握り。

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大人の贅沢を満喫させてもらいました。

今日はこれから社長の家でシミュレーションゴルフをして、夜は三崎港蔵で食事です。


皆様、今年一年もありがとうございました!

また2019年もよろしくお願い致します。

よいお年をお迎え下さい。

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今年はまだまだ終わらない


昨日からお休みを頂いております。



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箱根湯本のホテル、なかなか良かったです。

大納会は、さとし君がわざわざ差し入れをもってサプライズで駆けつけてくれました。

少し痩せたかな?ありがとうね。

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二次会、三次会・・・何時まで飲んでたんだろう。

そして翌日は、二日酔いの中「せっかくなので行っとく?」と、箱根湯本にある寿司屋で昼のみ。

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魚と日本酒、昼から贅沢をしつつ、今年一年を振り返りみんなで反省会。

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そして、帰りは呉ちゃんとストロングで乾杯、いや〜飲み過ぎましたね。

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今日はこれから三崎に行ってきます。

明日はオーナーさんとの釣りで前乗り。この寒い中、まさかの釣りをするのです。

カワハギが食べたい方は、明日17時に蔵にお越しください 笑。

そして、大晦日はそのまま三崎でカウントダウン。

一年頑張ったご褒美に社長に何かいいもんでも食べさせてもらいます。

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年収1億の不動産営業マン・・・


今日は箱根で大納会、明日から1月4日までお休みを頂きます。



今年の大納会は箱根湯本。

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横浜から電車で約1時間、観光客でかなり混雑しています。大きな旅行カバンを持った外人が目立ちますね。


今年もあっという間の一年でしたが、色んなことがありました。

今後、不動産投資を語るうえで、2018年は切っても切れない年だったと思います。

かぼちゃの馬車に始まり、TATERUなど不動産業者の不祥事。

また先日も西武信用金庫が耐用年数を2倍に見積もり長期融資をしたということで、問題になっています。

やはり、当分この感じは続きますね。

融資の引き締めがあって、以前から評判の悪かった?イケイケの会社はなくなり、この一年でだいぶ淘汰されたんじゃないでしょうか。

「自分の年収1億なんですよ〜」なんて自慢気に話す投資会社の営業マン。やばすぎますよね。

自分の儲けしか考えていない業者はやっぱり消えますね。

この一年、これほど融資に振り回されるとは思ってもいませんでしたが、後々を考えるとこの業界にとっては良かったんじゃないかと感じたりもします。

来年もまだまだ厳しい状況は続きますが、毎年この時期にお伝えしているように、来年もぶれずにこのスタンスを貫くだけです。

一歩一歩大切に進んでいきます。

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今できる投資を考える


今年最後の決済は、自分で購入した物件。

売主や銀行との立会いもありませんので、朝一振り込まれて終了。買ったという実感はほとんどありません。



到底高くて買えませんという投資家さんがいる中で、なぜ今も買い足しているのか。

寝かしているお金があるのなら不動産に変えて運用しておきたい。

利回りが低いと言ってもそれに対するリスクも低く、まだまだ投資する価値がある。

それこそ5年前や10年前に買った自分の物件と比較すれば、もちろん価格はかなり上がっているのですが、 あの時が安すぎただけで、首都圏の投資リスクを考えた時に、通常の利回り感に落ち着いただけなのです。

昔買えた物件は、ちょっとしたボーナスだと考えています。

またリーマンショックのようなことが起これば、少しの間価格は落ち着くでしょうが、そもそも融資が付くのか、そんな時に買う勇気があるのか、なんて事も考えないといけません。

そして、残念ながら人は着実に歳を取るのです・・・

年齢から融資期間が短くなったり、銀行がリスクに見て自己資金比率が上がったり、そんな事ならやっぱり今できる投資を考える方がいいかなという答えなのです。

もともとそんなリスクの高い投資をするつもりはないので、元金返済以上に物件の価値が下がるとは考えづらく、じゃ、やっぱりリスクは低いよなと思うのです。

その他、色々話したいことはありますが、これから今年最後の契約がある為、また別の機会に。

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不動産投資なんて簡単ですねー


 

昨日の午前中はこちらで決済でした。

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りそにゃ「下落した時がチャンスでもあるんですね」

確かにその通りではあるのですが、そんな時は融資が付かなくてそもそも物件買えませんからね。

まずは今できる投資を考える。自分みたいに40を超えると融資の問題含め、早め早めで資産作っていかないと、将来リスクが高くなります。


昨日決済した案件は、契約が今年の2月、そこから解体、着工と進めて約10カ月で決済。

今年1月のシェアハウス問題から融資の引き締めが始まりましたが、2月に申込んだタイミングでは今ほど厳しくはなく、好条件にて本承認を取ることができました。

そう考えるとベストのタイミングでした。

オーナーさんは今回で4棟目のアパート。全て私から購入してもらっていますので、それはそれはいい物件です。自分で言うな?

投資リスクも低くて、理想的な資産形成だと思います。

今回の完成立ち合いで「不動産投資なんて簡単ですね」とはオーナーさん。方向性が間違ってなければ、そんなものです。


さて、今年もあとわずか。

忘年会ラッシュも落ち着きましたが、オーナーの皆さんの温もりに感謝しかありません。

今日はこれから大阪で1日個別相談です。
行ってきます。

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「住みやすい街」=「投資適格」とはなりませんが・・・


ワンルームの融資でもお世話になっているARUHIが「本当に住みやすい街大賞」というイベントを開催しています。

 

審査基準は、「住環境」「交通利便」「教育環境」「発展性」「コストパフォーマンス」の5つです。

収益物件の売買や賃貸管理をしているだけに、とても興味があります。

順位は以下の通りです。

1位 赤羽

2位 南阿佐ヶ谷

3位 日暮里

4位 川口

5位 柏の葉キャンパス

6位 勝どき

7位 南千住

8位 千葉ニュータウン

9位 小岩

10位 矢向

やはり赤羽の人気は高いですね。賃貸募集していてもそれをヒシヒシと感じます。

そんな中、皆さんピンと来ないのが、10位の矢向ではないでしょうか。

南武線で川崎駅から2駅、武蔵小杉駅から4駅。

ターミナル駅ではありませんが、人が多過ぎず少な過ぎず、生活しやすそうな雰囲気が個人的にも大好きです。

ついでに今年の7月に関西でもランキングされています。尼崎がまさかの?1位なんですね〜。

1位 尼崎

2位 本町

3位 二条

4位 学園都市

5位 伊丹

6位 桂川

7位 元町

8位 香里園

9位 山田

10位 緑橋

首都圏・関西圏共に「住みやすい街」=「投資適格」とはなりませんので、あくまでも参考として見てもらえればと。

ファミリーには人気でも、単身にはアクセスが悪くて、そもそもワンルームタイプでは、お勧めしない地域が上記には多く含まれています。

さて、今日はこれからオーナーさんとの忘年会です。

昼から20時までの長丁場、楽しんできます。

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金消はスマートフォン契約で


先日の定休日、横浜で健康診断に行ってきました。
忙しいを言い訳に、この時期の受診が恒例になってます。

 

忘年会続きのタイミングで健康診断。

年々基礎代謝は落ち込み、食べたものがそのまま脂肪となる危険なお年頃。体重やお腹周りが気になるところです。

測定結果は・・・去年と変化なし。とりあえずは一安心、健康第一です。


さて、先日のブログで融資本承認になったと書きましたが、銀行と面会なしの金銭消費貸借契約も無事終わりました。

そもそも面会なしの金消とは?流れとしてはこんな感じです。

‥渡辰埜座の暗証番号を入力して本人確認を行う。

担当者が10分ほど申込内容を読み上げる。

指定された番号と生年月日を携帯で入力して、スマートフォン契約。

以上!

いまいち実感が沸きませんが、これからはこういう時代になっていくのでしょうね。そのうち銀行窓口なんて必要なくなります。

来週は銀行指定の司法書士と面談をして(そこは普通)、決済も立ち合い無しで手続き完了です。

この手続きに慣れちゃうと、これまでやってた銀行とのやり取りにストレスを感じますね。

いい経験になりました。

さて、そろそろ来年の確定申告に向けて資料の整理をしていかないとです。

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一応融資は通ったらしいのですが・・・


本格的に忘年会シーズン突入。

昨日は午前中マネージャー会議、昼からは湘南支部の研修に参加。終わってから東京に移動して会食でした。

 

さて、先日は某銀行で口座の開設をしてきました。

そうなんです、融資を受けるためで一応本承認が取れました。

ただし!まだ申込書も書いてないのにOKらしく・・・なので一応の本承認。

ほんとに大丈夫なのかな。

普通はまず個人信用情報を取るはずが、その同意書すら書いておらず、どうやら金消・決済も窓口に行く必要がないらしいのです。

手間が省けてとても助かるのですが、ここまで来ると少し心配。

とりあえず、言われるがまま手続きをして、終わればまたご報告します。

そして、今日は歯医者に来ています。
いやー、参りました。

昨日の夜は歯の痛みが酷くてなかなか寝ることができず、夜中に無理やり酒を飲んで、確か3時頃まで起きてたと思います。

先程、無事に治療が終わりました。

皆さんもこの忘年会シーズンくれぐれもお気をつけください。

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東京は恐い街


今週末から忘年会突入です。ここからはしっかり体調管理していかないとですね。



この休み中にインフルエンザの予防接種をしてきます。今年は良い年越しを迎えたいところです。

12月30日はオーナーさんと三崎で釣りをします。これで年末年始のお酒のつまみはバッチリですね。

ご予定会う方は連絡をください。

山田酒店の癒しもいます。いつものせわしない生活よりも、ゆっくり流れる時間を感じてみては?

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さて、話は変わりますが、先日弊社東京本社の自販機で100円の水を購入。

1000円札を入れたので、もちろん900円のお釣りが出てくるわけです。

しかし、なぜか肝心の水だけ出てきません。

取り口で引っかかってる様子もなく、映りの悪い昔のテレビのように、叩いてみも何の反応もありません。

これまでの人生でこんなこと初めてです。

試しにもう一回100円を入れて、水を買ってみましたが、次はちゃんと出てきました。

結局、200円で水1本。
駅のホームやホテルの水より高いのです。

自販機詐欺です、東京は恐い街です。

すると東京本社のAM菅原君が、自販機業者に言って100円を取り返してくれました。

や、優しいやん。
この世もまだまだ捨てたもんじゃない。

すると菅原君が、

「この100円でジュース買っていいですか?」と。

「う、うん、もちろん」

結局、お金は戻ってきませんでした。

やっぱり東京は恐い街です。

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積極的に融資するっておかしいですよね?


物件が出ればまず銀行に担当者ベースの簡単な融資相談を行います。

 

つい先日、銀行マンの反応はこんな感じでした。

「他の銀行が融資していない中で、こちらが積極的に融資するっておかしいですよね、そう思いませんか?」

「△△銀行はダメだし、✕✕銀行もダメだし、今となっては〇〇銀行さんくらいしか、やってないんじゃないですか」

「以前のように価格の90%ローンなんて無理ですしね、80%でもどうなるかわからないくらいですよ」

と、以前のようなイケイケ感は全くなし!

こういう今だからこそ頑張ってほしいのですが、まだ申込みすらしていない事前打診の段階で断りたい感がビシビシ伝わってきます。

多少逃げをもって話すことは必要だと思うのですが、さすがにちょっとやりすぎじゃないかと。

ま、とりあえずはスルガ銀行の業務停止が取れて、そこからどのような動きになるかです。

それまでにまた不動産業者の不祥事が出なければいいのですが・・・。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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