山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2019年02月

とても参考になりました。


今週の定休日は一泊二日の沖縄弾丸ツアー。

  

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事務所見学をさせてもらったり基地に行ったり、

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星野リゾートの建設中現場に、

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ホテルのモデルルームも見学させてもらいました。

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ついでにこちらのホテルは1室からの購入可能とのこと。
(写真の景色はイメージ)


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その他、軍用地の売買について等、沖縄ならではの話しを聞けてとても参考になりました。

沖縄のホテル投資や軍用地の詳細についてはまたYouTubeで。


仕事で沖縄に行くなんて言うと、どうせ遊びが目的だと思われるかもしれませんが、なんと言っても今回は一泊二日のハードスケジュール。

最高気温は27度ですので、海に入ることだってできるのですが・・・もちろんそんな時間はありません。(もちろん雨でしたが)

次回はプライベートでゆっくりしたいですね。

亀島社長・上間さん、ありがとうございました。また近いうちにお邪魔します。


さて、2017年に出版した自分の書籍「不動産投資の真実」が幻冬舎で連載されることになりました。

載ってますよ!と、オーナーさんから教えてもらい、そういえばそんな話あったな、と。忘れてました・・・。

こちらからご覧いただけます。


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いざ沖縄へ


これから加盟店会議のため、沖縄のシナジープラスさんを訪問。

  

沖縄にはこれまでダイビングで何度も行ったことがありますが、仕事としては初めてなので、とても楽しみです。

東京と大阪でも違うように、そのエリアの習慣や利回り感などに触れることは、引き出しを増やす意味でも、今後の自分にとてもプラスです。

これからの狙い目エリアについては、以前教えてもらったのですが、どのような投資が成り立つのかなど気になるところ。

東京のように小さなワンルームはさすがに無理だと思うので、となると専有面積が広くても賃料が安ければ修繕コストは重くのしかかります。

そんな中、インカムを求めようとすればそれなりの利回りが必要であり、今の沖縄でそれが可能かどうか。

だとすれば、やはりキャピタル狙い?

いずれ沖縄でも不動産を持ってみたいという投資家さんは多いと思うので、そのあたりをまた発信していければと思います。YouTubeでね 笑。

沖縄の最高気温は27度、もちろん雨・・・明日も雨・・・。

では、行ってきます。

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築浅で3000〜4000万のアパートもあります


週末は3日間大阪です。

CPM仲間である業者さん訪問、管理物件下見、ミーティング、セミナーに個別相談会、面接。

  

今日はこれから車を2台出して5件ほど物件を廻ります。大阪市内中心で新築や築浅、築古のアパートなどなど。

価格帯は安ければ築浅でも3000〜4000万の物件もあり、首都圏よりもハードルは低そうな印象。

特に大阪はほとんどが平坦ですので、横浜のような駅から徒歩10分圏内で行ってみたら坂の上・・・だから安いのね、なんてことはまずありません。

問題は賃貸需要と、都心と言っても家賃が安すぎること。

大阪の一等立地だと空室リスクは5%ほどで大丈夫でしょうが、アパートはもう少しエリアが広がるので、その分リスクは高くなります。

そして、居室の広さがある割には家賃が安く、どうしても運営費率が上がってしまいます。

そのうえ、15〜20年築のアパートであれば、今後大きな修繕費用もかかってきますので、それらを回収するのに、この家賃ではどうしても効率が悪いのです。

その辺を考えながら精査すると、なかなか難しいんですね。

今回、物件を廻ってから事務所で総評を行いますが、その時の様子はYouTubeでアップする予定です。

またご覧ください。

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自分なら売却しないんですけど・・・


その不動産、保有するのか、それとも売却するのか。

   

ここ数年、この情勢もあって売却の相談が多くなっています。

以前、購入した方はキャピタルの狙えるチャンス!ではありますが、本当に売っちゃうの?というケースが結構あります。

売って儲けを確定するのは簡単ですが、保有でリスクが低いのならわざわざ売却する必要なんてないんじゃない?と感じるのです。

特に都内の物件だと空室リスクも低いし、東京オリンピックが終わったら価格が下がる?ってよく言われるけど、これだけインフラ整備が進むなかで、そこまで影響はないと思うんですよね。

特に好立地の物件なんて今家賃は上がってますし、そう考えると更に資産価値は上昇しているわけです。

ま、最終はオーナーさんの売却する目的次第ではありますが、先ほど言った単に儲けを確定するくらいなら、自分なら売却はしません。

なので、自分なら売却しないな〜ってものを、オーナーさんに売却を勧めることはありません。
売らしてもらったら、もちろん売り上げは上がりますけどね。

逆に、もし今後保有しているリスクが高いと思う物件であれば、短期譲渡であろうがこの情勢で売りを勧めることもあります。

とにかく売ったらそのキャッシュを次はどう運用するのか、その後のこともしっかり考えていかないとですね。

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さて、今日はこれから雪の降る中ミニフィールドワークセミナーです。

今年は雪男山内です。では行ってきます。

銀行さんもまた融資できそうな投資家を探しているのですが・・・


さすがにもう少しブログ更新しないとですね。オーナーさんからもご指摘を頂きましたので・・・。

  

今日は某地方銀行さんが急遽来社。

かれこれ2年前くらいに、こちらがアポなし訪問をした銀行さんで、その時を覚えてもらっていてお越しになりました。

当時はあまり相手にしてもらえなかったような気がする・・・。

この情勢で不動産業者も融資先を探しているのでしょうが、銀行さんもまた同じで融資できそうなお客さんを求めているわけです。ノルマは変わらずありますからね。

「フルローンはさすがに無理ですが・・・」と銀行さん。
他の業者さんからはそんな問い合わせが多いみたいです。

私たちとしては自己資金比率よりも、まずは金利と融資期間が問題。

今回の銀行さんは地銀の割には金利が高め。属性によると言いつつも、金利3%ほど。

期間は最長30年ですが、この条件だとなかなか収支が合いそうにありません。ついでに価格の9割まで融資は可能らしいです。

ま〜残念ですが、今の利回りじゃこの銀行さんを利用するのは厳しそうです。

また融資ネタが入ればこのブログから発信しますね。

あ、そうそう、去年少しワンルームマンションに融資をする新規の金融機関について触れましたが(確か触れたよね?)、実績が数件できましたので、また個別相談にお越しの際にでも詳細をお伝えします。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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