山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2019年11月

地方に住んで東京に不動産を持つ、これが理想的。


消費税増税が不動産投資にも色々と影響を及ぼしてますね。

  

金の売買を繰り返しての消費税還付もダメになるようですし、節税対策としての海外不動産投資もできなくなりそうです。

オープンハウスの株価急落、そうなるでしょうね。

増税による国民の負担が増える中、抜け道を放置できないとの判断らしく・・・詳しくはまたYouTubeにアップします。


さて、今日はこれから契約のため熊本へ行ってきます。

熊本で収益物件売るの?いえいえ、熊本の方に東京のアパートを買ってもらいます。

地方に住んで東京で不動産を持つ。日々の生活コストや投資リスクを考えれば個人的にはこれが理想かと。

土地勘のない方は心配もあるでしょうが、二極化が進むことを思えば、リスク分散含め首都圏への投資は今後欠かせないと思います。

居住地の問題で融資のハードルは上がりますが、それさえクリアできれば本当にいいと思います。


契約が終わってからまさかの日帰り?・・・は、さすがに阻止しました。

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1億円あれば老後は安心?


老後までに2000万円をどうやって作るのか・・・

  

そんな記事をよく見かけますが、最近では「2000万じゃ足りない、4000万は必要!」なんて話しも聞こえてきます。

いくらあれば足りるかはその方次第ではありますが、先日見かけた雑誌には「1億円で老後安心」なんて記事がありました。

さて、本当に老後1億円あれば安心となるのでしょうか。

例えば、60歳の時点で現金が1億円あったとします。しかし、そこからいつまで生きるかはもちろんわかりません。

人生100年時代と言われる中、もし本当に100歳まで生きてしまったら、あと40年間生活資金が必要になります。

単純計算で1億を40年で割ると毎月約21万使える計算ではありますが(そう考えると老後2000万なんて少なすぎますね)、毎月貯蓄が減っていくというのは、相当ストレスに感じることだと思います。

安定収入の大切さ、最低でも今の資産を維持させる、できれば増やすことのできる金融商品は絶対的に必要なのです。

なので、コツコツ資産形成を進めないとですね。

ついでに、自分は今年投資物件を買いませんでした。やっぱりウズウズします。

仕事で物件の仕入れなんてしていると益々買いたい病になってきます。

今日もオーナーさんのアパートの決済がありました。

そして来月も再来月も、またその先もアパートの決済があります。ただただ羨ましいのです。

「待て」の状態が続くのは少し体に悪いです。

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スルガ銀行、借金帳消しへ!


 

今日は午前中休みをもらいまして、先日の大腸検査の結果を聞いてきました。

もし何か変なものが見つかると・・・と少しの緊張感はありましたが、特に異常は見つからず一安心です。

以前に胃カメラでピロリ菌の検査もしてもらいましたし、とりあえず健康体で良かったです。

皆さん、40を超えたらやりましょうね〜。健康診断だけではダメですよ。


さて、スルガ銀行のシェアハウス問題。これが一気に解決しそうな感じです。

物件を引き渡せば借金帳消し。いや〜これにはビックリしました。

スルガ銀行としては、創業家との問題も解決に向かっていますので、早めに信頼回復をしたい考えか。

投資はリスクとリターン、それが借金帳消しで解決!?
それってどうなのよ、というのが個人的な感想です。

これをやってしまうと、かぼちゃの馬車を買った人だけでなく、それ以外の投資家さんも動くかもですよ。

今回と同じように、こんなに自己資金はなかった、業者にはめられた的な話しをして、スルガ銀行に借金帳消しを求める可能性はあります。

リスキーな物件を買って痛い思いをしている投資家さんは多いですからね。

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ね、節税対策になったでしょ!?


12月の忘年会シーズンに向けて、少しだけお酒を控えてます。ほんの少しね。

  

12月に入ってからすでに10件の会食予定があり、ちょっとヤバいです。(と言いつつ、色々お声がけ頂けるのはやっぱり嬉しい)

大阪では久しぶりにオーナーさん向けの忘年会をやります。

ここ数年はずっと新横浜のみの開催でしたが、今年は大阪、そして名古屋でも行います。

はい、それもあって忘年会が多いのです。

今回、もし大阪・名古屋で忘年会を企画したものの、参加者が少なければ?もちろん次回はありません・・・。

まー、それなりに集まってはもらえるのでしょうが、やる限りは東京を超えるくらい盛り上げたいですね。

なので、皆さんぜひご参加のほどよろしくお願いします。色々情報交換もできれば嬉しいです。


さて、毎月私だけで15件ほどの個別相談をやらしてもらってますが、あ〜不動産投資を始める前に出会っていればな・・・と感じるケースはかなり多いです。

以前からよくあるケースは、

収益物件を買って、その後の確定申告で存在しない経費を計上して還付を受けている。

それを業者がアドバイスして、
「ね、節税対策になったでしょ」
ってわけわからない・・・

新築ワンルームを売買している業者間では、そんなありえないことがありえるのです

するとどうなるか?

その投資家さんは絶対に資産拡大できません!!

確定申告は成績表ですから、銀行がそんな申告書を見て新規の融資をするわけないのです。

もしそれで融資をするような銀行があれば、はっきり言ってド素人です。

このような確定申告の場合、買いたい物件が見つかって銀行に審査依頼をすると、条件付きでの融資承認となります。

それはもちろん「修正申告をしてください」です。
するとどうなるか、還付を受けた分は返さないとですね。

結果、何にも節税対策になんてなってないのです!

甘い話には気をつけてください。

それに思い当たる方は連絡をくださいね。
ちゃんと正しくやりましょう。

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オリンピックが終われば価格が下がる!?


 

東京オリンピックが終われば不動産価格は下落する!?

物件を所有している方は心配に思われているかもしれません。

特に最近は「え、安すぎない?」なんて思う区分マンションの売りがポツポツ増えてきているように感じます。

・・・やっぱり心配になる?

これはきっと、東京オリンピックが終われば不動産価格は下落すると不安に感じているオーナーさんがいると思われます。

そこにつけ込んで「売るなら今のうちですよ〜」なんて不動産屋の営業トークが飛び交ってるわけです。

不動産投資は売却してこそ利益確定ではありますが、運用リスクが低いのであれば、無理に急いで売る必要など全くもってないのです。

仮に目的とする次の投資があってね、ある程度の資金が早いうちに必要なのであれば、それはしょうがないと思いますよ。

賃貸管理をしていると、AMに特化してる会社には見えてこないものが見えてきます。

自分でも収益物件を買ってある程度の経験はしてきましたけど、それよりも僕が担当するオーナーさんの運用を何千戸も見てきました。

都内に近ければ近いだけリスクの低さを感じますし、家賃上昇エリアもだいぶ増えてきましたからね。

「そのようなエリアの物件」であれば、オリンピック後も価格は下がらないと思いますよ。

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うん、幸せですね。


不動産投資をするモチベーション

    

健康であればこんな楽しみが待っている!
老後はこれで決まり、もちろん僕は釣りです。

先日、三崎にある「葉山商店」大石さんと「丸又丸」仁君の企画、釣り宴会に呼ばれて行ってきました。
 
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朝一は青物を、その後はカワハギを釣りに向かいました。
少し肌寒さはあるものの、快晴です。

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ポイントに着いて電動リールで始めます。

すると早速、大石さんにヒット!
この引きです、さすがにカワハギとは違いますね。

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簡単に釣っちゃいました。ワラサです。

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魚の大きさによって名前の呼び方が違うらしく

Wikipediaによると、イナダ(35-60cm)→ワラサ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

関西では、ハマチ(40-60cm)→メジロ(60-80cm)→ブリ(80cm以上)。

そして自分にもヒット!でかい!やりましたね。

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その後、石橋よしき君がカンパチを釣ったりして、

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1時間ほどで、ワラサ・カンパチ・イナダ・サバ・アジをゲット。出来過ぎです。

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これ以上釣っても食べれないので、早々にカワハギ釣りに変更、ポイントを移動します。

途中、大石さん特性のおでんとあさりご飯を頂きます。身体に染みますね。

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さて、問題はカワハギ釣り。ここ2年程、関東はどの船も不調で全然釣れていません。

カワハギは秋からが肝パンシーズンなので、なんとか釣り上げて宴会を盛り上げたいのですが・・・

が!

早々にアタリがあって、簡単に釣れちゃいました!それも大物ばかり。

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みんなで20枚ほどは釣り上げたかな。

結局、7時くらいから釣りを始めて、12時上がりで大漁。

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終わってからは、風呂に入って、小一時間ほど寝て、それでもまだ宴会まで時間が余ったので、うらりのテラスで地ビールを飲みながら釣りを語らう。

これもまた贅沢。

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いつもの釣りは、15時上がりくらいなのでなかなかハードなのですが、こういう余裕のあるスケジュールもゆっくりできていいですね。

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そして、17時から葉山商店で宴会スタート。

ビールは飲んでいたので、日本酒からいただきます。

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早速出てきたのが、これ!ワラサにカンパチの刺身、豪華ですね〜。

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そして、カワハギの刺身と肝。この時期のカワハギはやっぱり最高です。

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その他、焼きや揚げ物などを頂き、締めはにぎりに特性雑炊。

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そして、倉橋の知人の方からタコの差し入れも頂き大満足です。

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今回、初めてこのような企画に参加させてもらいましたが、大石さんや仁君のおもてなしに感動しました。

とにかく温かいんですよね、ありがとうございました。

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5名くらいいれば、貸し切りの「釣り宴会」企画をやってくれるらしいので、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

お問い合わせは
葉山商店 大石さん
046−884−8570

将来、オーナーさんたちと集まって、こういう時間を楽しみたいと思っています。

全ては健康であってこそ、うん、幸せですね。

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不動産投資の前に大切なこと、投資効率は抜群


前回の続き、まだ見ていない方は先にこちらの記事からどうぞ。

    

何のために不動産投資をしているのか。

年金不安、資産形成、人生を楽しむため。とても大事なことだけど、その前にもっと大切なこと。

それは、やっぱり健康であるということ。


昨日の休みは病院へ行ってきました。

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以前、腸炎になったことはこのブログでも書きましたが、その時に病院から大腸内視鏡検査を勧められました。

胃カメラは何度かやったことがあるのですが、大腸は初めて。

個人的にも一度は受けておいた方がいいかなと思っていたので、ちょうど良かったです。

前日の20時以降、食事はNG。

そして21時に下剤を飲み、もちろん当日の朝も食事はできません。

病院に着いて9時から始まります。

まずは腸管洗浄液を15分おきに250ml、ペットボトル大を2時間かけて飲みます。

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腸管洗浄液の味は、塩水って感じ。

おいしくもまずくもないですが、これだけの量を飲むと途中から身体が冷えてくるので、お湯を飲みながら進めます。

飲み切ったのが昼前、そこから点滴を打ち、内視鏡検査へ。

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とにかく心配なのがどのくらいの痛みを感じるのか。

う〜ん、ちょっとドキドキします。

鎮静剤を入れてもらい、少しボーッとしだした状態で始まりました。

が・・・

気付いた時には終わってました。

痛みなど全くなく、なんだか拍子抜け。心配したのがバカみたい。

そこから1時間ほど鎮静剤が抜けるまで寝かせてもらい終了。

病院を出たのが15時半頃、なかなかの長丁場でした。

検査費用は約5,500円。これで健康、安心が買えるのであれば、投資効率は抜群。

受けておいて良かったですね。今回の検査結果はまた来週です。


自分は大丈夫など思わず、皆さんも受けるようにしてくださいね。

過去に、アパート数棟を買って頂いた自分のオーナーさんが若くして亡くなられています。

団体信用生命保険に加入してましたから、家族はそれに守られましたが、ご本人のことを考えると残念でしょうがないんです。

「山内さん、今頑張ってお金貯めてるからさ!」があの方の口癖でした。

将来のため、健全に不動産投資をやって来られたのです。ほんとなら今頃、3棟目、4棟目と買い進めているはずなのに。

僕がこの輪をジワジワと時間をかけて広げている時に、オーナーさんには健康でいてもらわないと困ります、夢は叶わないのです。

健康であればこんな楽しみが待っている!続きは明日のブログで。

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「何のために不動産投資をしているのか」


堅実に資産形成しているオーナーさんの共通点は、金があっても派手な生活をしていないってこと。

貯まれば投資、貯まれば投資を繰り返していく。将来の安定収入確保のためにコツコツを継続する。

    

そんな中、「何のために不動産投資をしているのか」を考えることはとても大事。

だって投資というリターンを求めればそこには必ずリスクがあるから。

そこで質問、じゃ将来その安定収入を何に使いますか?

もちろん生活する為のコストがメインかもしれない、でもそれだけじゃ人生面白くないです。

だから将来は自分の気持ちいいことに費やすべき。

旅行、ゴルフ、食、酒などなど・・・。

趣味、趣味って簡単に言うけれど、自分が本当に没頭できるものって意外と難しい。

朝の4時5時と早起きしても辛くはないくらい好きなもの

自分は社長のお陰で見つけることができました。僕のことを知ってる人は何となくわかると思いますが。

そして、不動産投資を長期的にやっていく中で、意外と難しいのはモチベーションを維持するってこと。

その為には、将来こんなことをやりたい、あんなことをやりたいと、妄想を膨らます。

だから、今からそういうものを真剣に見つけるべきだと思います。

人生100年時代、楽しまないと。

そして忘れてはならない、まずはそれ以上に大切なことがあります。

続きは、また明日のブログで。

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上京して今年で13年目。


    
 
先日の大阪出張、夜は地元の業者さんと心斎橋で会食。

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御堂筋が綺麗にライトアップされてました。

年1くらいでこの食事会は行われます。元々大阪時代、一緒に働いていた仲間です。

こうして会いたいと思える仲間ですので、みんな本当に頑張っていて、色んな刺激をもらいます。

彼らとこうして話していると、当時が懐かしくもあり、あの会社で働いていて本当に良かったと思えます。

もし今自分が止まっちゃえば間違いなく置いてかれるわけで、こちらとしては東京で働いてるんだから、逆にもっと刺激を与えたいと強く感じるのです。

上京して今年で13年目、この業界は20年目。

とても濃ゆい毎日でしたので、あっという間ではないのですが、こうして過ぎると本当に早いですね。

自分も今の年齢から色々と考えさせられます。
現状で満足なんてこれっぽっちもありません。

色々と挑戦していきたいのです。
次のステージへ向けて。

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やられた!


    
 
ある不動産会社さんのセミナーレジュメを見る機会がありました。

どのような作りこみか、クオリティ等々、やはり興味津々です。

僕がいつもやるのは3時間のセミナーですが、そのレジュメページ数は100枚を超えます。

これを作るのには、かなりの時間を要します。

なので、セミナーをする人の苦労、気持ちはとても分かります。

なるほどなるほどと、業者さんのレジュメページをめくっていくと、

ん?何か見たことのある内容・・・

自分が4年前に作ったレジュメ数枚がそのまま丸パクリ!

やられた!

多少パクられるのはしかたないにしても、使っているイラストなど全く同じ!

交流のない業者さんだけに、かなり微妙。

それをどんな感じで講義していたのか気になるところですが、うちのスタッフが参加するようなセミナーで使っちゃそらバレますよ。

日々、勉強です。

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スタッフから自宅購入の相談


    

会社の帰り道、後輩から「そろそろ自宅を購入しようと思うのですが」との相談。

色々と探しているようで、気になっている物件の販売図面を見せてもらいました。

築年数は古いですが、駅から10分圏内で価格は2000万弱、60屬裡LDK、悪くはないです。

金利や頭金について等々、色々とアドバイスをしましたが、その後輩はなんとまだ21歳!

ほんとしっかりしてますね。

この業界にいるから不動産が身近でもあると思いますが、何と言っても彼は18歳からうちの会社で働いています。

自分がこの年齢の時なんて、やっと宅建の勉強をし出したくらいです。

早々に不動産投資もやりたいようで、20年後には彼の資産がどうなっているのか。こういう若者の将来が楽しみです。

そして、さらに後輩から、

「マンション買ったら結婚すると思うので」と。

21で早くない!?こっちが遅すぎる?

・・・そこは逆にアドバイスしてもらおうかと。


さて、今日はこれから大阪で個別相談会。

朝は10時半から入っているので、7時半の新幹線で向かっています。

同時間帯の予約が3件ほど被り、なかなかお取りすることができずすみません。

では行ってきます。

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福岡不動産投資セミナー開催、そして熊本へ


   

先週末はCPMの同期であるワイズプランニングの伊藤さんにお誘い頂き、福岡でセミナーを開催。

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ご参加の皆様、ありがとうございました。

福岡の投資家さんは、地元での不動産投資を考えられている方が多いようですが、いずれはリスク分散としても東京の物件を組み合わせることをお勧めします。

東京不動産投資の面白さが少しでも伝われば嬉しいなと、そんな気持ちで今回はセミナーをやらせてもらいました。

何が面白いかと言うと、やはりその家賃の高さ、これには皆さんが驚かれます。

買ってからの運営コストを考えても、狭くて家賃が取れるに越したことはないわけで(もちろん狭すぎて決まらないじゃダメですが)

これがどれほどローリスクに繋がるのか、比較すれば一目瞭然。

東京に来る際は、遊びついでにどんな投資ができるのかぜひご連絡を頂きたいですね。

どちらにしても、投資家としての引き出しが増えることは間違いありません。

15平米の旧耐震のワンルームが家賃7万!
東京以外にありますか?

でも、東京は価格が高い!利回りが低い!?
表面利回りだけで判断していませんか?

空室率や修繕コストを含めて計算した時、どうなのか。
ネット利回りでみると逆転していることもよくあります。


そして、セミナー翌日は熊本に移動し4時間ほど友人と会って打ち合わせ。

不動産投資に興味があるようで、某銀行から取れた1億の融資枠をどう活用するか。

この入り口がとても大事です。

なかなかハードでしたが充実の2泊3日でした。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
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  • キャップレートの考え方
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