2008年07月11日
不動産投資リスク回避
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本日、お客様から連絡があり
「知人が不動産投資物件購入を考えてるが、どうも指標が怪しい」とのこと
内容は・・・
最寄り駅から徒歩8分のワンルーム
ローン金額1500万円
管理費・修繕積立金はわからず、家賃は7~8万円くらいだったかなと言うことらしいです。
金利は2.9%の35年
（K%が4.55%ですから安いです、ワンルームでは借り入れ金額が高くなれば金利は安くなりやすいわけです）
その条件よりADS（年間返済額）68万円
NOI（ネットの収入）÷ADS＝DCR（安全率）より
DCRは1.3以上が目安ですから
NOI＝89万円
運営費・空室率で25%として
89万（NOI）÷75%で潜在総収入が118万円となり
118万円÷12ヶ月＝98,000円の賃料が月々入れば
何とかDCR1.3は確保できますって感じです。
ということは・・・
現況の賃料が8万としても毎月赤字
やってはいけない投資なわけです。
その知人の方は不動産業者から毎月数千円のキャッシュフローが出ると言われているらしいですが
ちょっと金利が上がったら即アウトです
その上・・・
・その分析の中に税金は含まれているのか？
・空室率は見込まれているのか？
・管理費・修繕積立金の値上がる予定はないのか？
・今の入居者が退去しても同じ賃料がとれるのか？
などなど、見込んでおくべき条件はたくさんあります。
とりあえず、お客様には
「投資分析してお話ししますから、ほんとに購入しそうなら声かけてください」
とはお伝えしました。
一般の不動産屋さんからしたら
「仲介手数料もらってサヨナラ」ですから
イイことだけ伝えてって感じになるんでしょうね
僕のお客さんはその話を聞いて直感的にマズイっと感じたらしいんですが
その感覚が非常に大切だと思います
熱心にセミナー参加していただいているからこそ感じれるもので
そうなればいろんなリスクを回避できるようになります
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コメント一欄
＞DCRは1.3以上が目安
の根拠はなんでしょうか？
また何か文献でいわれているものがあるのでしたら教えてください。
よろしくお願い致します。
今頃コメント気付きました。
DCRについてですが
1.3目安の根拠というよりも一般的にDCRは1.2以上が目安と言われています。
CPM（不動産経営管理士）の資格でも同じように1.2以上で見ています。
当社の場合はそれよりも高めの1.3以上を目安にしております。
結局、リスクとして空室率の増加・金利の上昇を考えると、それくらいの余裕はないと危険だと考えます。
文献ですと、藤澤雅義さんの
「200万円からはじめるマンション投資術 」
に少し載ってますよ。
それ以外にも大変勉強になる本だと思います。
