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一棟物件情報頂きました
最寄り駅から新宿駅まで約20分の好立地
築2年RC 総戸数15戸
売却希望価格 13000万円
年間家賃収入 約1300万円
表面でちょうど10%ですね。
そこから運営費(20%)を引いて
ネット収入1040万円
実質利回りで8%
非常に魅力的な物件でしょ!
これが普通、不動産屋さんから来る一般的な物件紹介です。
でも実際は・・・
築2年ですから、5~10年くらいにかけて賃料が下落していき、
空室率も指標に入れないといけません。
このリスクを考えた上で計算すると・・・
年間家賃収入 約1110万円
表面で8.5%
空室率5%・運営費20%を引いて
ネット収入 830万円
実質利回りで6.38%
ここからは勉強している方でないと
難しいかもしれませんが・・・
投資の安全率
NOI÷ADS=1.3以上より
830万円÷1.3=638万円までに年間の返済額(ADS)を
抑える必要があり
S銀行 4.5% 30年ローンなら
ローン限度額は10500万円ですから
物件金額13000万ー10500万円
=2500万円+諸経費(1000万円くらい)
の自己資金が必要になってきます。
上記より、キャッシュフローは192万円ですから
CCR(自己資金の利回り)は
192万円÷3500万円=5.49%
非常に効率の悪い投資であり、レバレッジも効きません
これだけの自己資金を入れて何とか投資の安全率がクリアできます。
じゃぁ、この物件金額では投資家が面白くないですから
値段交渉が必要ですね
っという話しになるわけです。
(わけわからん??)
こうした投資分析をした上でお客様に紹介するわけですが
ある程度お客様も共通語としての指標をご理解頂いていたほうが
イイと思います。
そこで、今のような内容がスラスラ〜分かるようになる為に
金融電卓セミナーをご用意しております
あっ、偶然にも9月14日・15日と
代表の倉橋による電卓セミナーがありますね
(9月6日は大阪でもやります)
いや〜こんなタイミングよくセミナーがあるなんて、
っと、シラジラシイのはこれくらいにして・・・
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