やっと終わりましたね〜APEC
しかし、今日は混んでたな
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「自分でも計算できるようになりたいんです・・・」っとよく言われます
セミナーでお話しする『キャッシュフローツリー』
GPI（潜在総収入）ー△空室率ー△運営費＝ネットの収入
そして、融資を組まれる方は、そこからローン返済額を引いて、キャッシュフローが残ります
この流れを『キャッシュフローツリー』と言います
これが簡単なようで計算するの結構難しいんです
たまに投資家さんから計算したものを見せてもらうんですが、９割の方が間違えてしまいます
一体何が難しいのか？
GPI（潜在総収入）です
空室率ももちろん出すのは難しいんですが、この空室率を収支に入れ込む！と言うのを知っている方は、意外と皆さん高めに計算されていますから、クリア出来ています
東京・横浜界隈の物件のお話しですが。
では、このGPI（潜在総収入）
年間の家賃収入とは意味が違うわけです。
潜在の収入って言う事ですから、本来その物件の家賃が取れるであろう「力」で計算しないといけません
今の入居者が出ればいくらの賃料で決まるのか？
その決まる賃料こそが今のその物件の「力」なわけですから、こうして引きなおして計算する必要があるんです
なかには、相場より１万高い賃料で入っている事だってざらにあります
そうしたリスクを見て収支が合えば、退去後も安心です
もちろんその高い家賃で入ってくれていればそれに越した事はありませんが、まぁそこは、ちょっとしたボーナスくらいに思っておきましょう
では、その引きなおしの賃料を調べるのには・・・
ネット等で見る事もひとつですが、やはり地元の賃貸業者さんに聞くのが確かかと
当社の場合は、東京・横浜周辺で４０００戸弱管理しているので、ある程度リーシングのスタッフに聞けばわかりますが、それでも他社さんに問い合わせる事もよくあります
このGPI（潜在総収入）を知っているだけでも、かなりのリスク軽減になるかと思います
何となく横文字で苦手意識があるかもしれませんが、これはめちゃ大事です
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