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昨日の続きです。

どうして新築のワンルーム投資がダメなのか?
計算すれば簡単です。

価格2500万 専有面積25屐…体腺隠暇円の1K きっとこんな感じです。

年間賃料144万÷価格2500万×100=表面利回りで5.7%

運営費20%とすれば、144万ー28万=ネット収入116万

116万円÷2500万×100=ネット利回り4.6%(空室率は考慮せず)

融資は、2500万借り入れ 金利3% 融資期間30年 年間返済額126万

ネット収入116万ー年間返済額126万=年間キャッシュフロー▲10万

買った瞬間から赤字です。

そのうえ、新築プレミア家賃で今後の賃料下落や空室率を計算に含めると赤字が膨らむばかり。

更に、新築のマンションは修繕積立金1,000円なんてものも多くありますから、積立金の値上げも十分考えられます。

年々赤字が増えて・・・もう売却する!となった時、いくらで売れるのか?
さすがに当初の利回りだと売れません。

仮に5年後、表面利回り8%で売れるとしたら、賃料144万÷8%=価格1800万

5年後の残債は2200万なので、抵当権を抹消するには400万+売却経費約70万が必要です。

という事で、今回の投資は毎月赤字、更に売却時約470万の自己資金を投入、負けが確定です。

結局、新築のワンルーム投資なんて建築業者が儲かるだけのスキームという事。

そもそもそれを売っている新築ワンルームの担当者はなぜ自分で買わないのか?それが全てです。

じゃぁ中古の区分マンションが投資として大丈夫かというとそれも違います。1500万前後のワンルームも投資として合いません。

先ほどのように計算すれば簡単にわかります。

そう考えるとやっぱりお勧めするのは、1000万未満のワンルーム投資となるのです。

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