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今までどのくらい「買ったらダメ!」
と言ってきましたかね。

「新築ワンルームを紹介されたのですが・・・」とのご相談

詳しくは書けないので、
仮に価格2500万 25屬裡隠法
賃料10万で表面利回り4.8% 

年間賃料120万、
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入96万
▲年間返済額91万
(ローン2300万 金利2% 期間35年) 
年間の手残りは5万円 

諸費用を省くと自己資金200万円ですから200万投資して年間のキャッシュフローが5万円

5万÷200万=自己資金の利回りは2.5%・・・

新築なので賃料下落しますから、言ってる間に赤字。

「税金対策になりますよ」は、よくある営業トーク

「毎月1万円の持ち出しで東京に投資物件を持つ事ができますよ」は、わけわからない営業トーク。

10年後に賃料が1割ダウンしたとして、
年間賃料108万
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入86万

ネットの収入86万、キャップレート6.5%なら、86万÷6.5%=約1320万の価値

10年後のローン残債は1680万

売却しようと思えば、価格1320万ー残債1680万=360万円の持ち出しです。

結局、税金対策で360万以上戻ってくるの?という話しです。購入時に自己資金200万も入れてますからそれ以上ですね。

更に、売り買いの諸経費も省いてますし、賃料の下落も考慮していません。また退去時のリフォーム費用や再募集の手数料等も一切無視したケースです。

本当はこれくらいのマイナスじゃ収まりません。

ご相談いただいた方にはもっと詳しくお話ししていますし、自分が感じる事は全てお伝えしましたので、最終買うかどうかは投資家さんの判断です。

こんな投資はリスクとリターンではなく、リスクとリスクしかありません。

絶対にしてはいけない投資は、新築ワンルーム投資。

ま、物件金額から更に1000万くらい下がれば検討してもらってもいいですが。

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