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今までどのくらい「買ったらダメ！」
と言ってきましたかね。
「新築ワンルームを紹介されたのですが・・・」とのご相談
詳しくは書けないので、
仮に価格２５００万 ２５�屬裡隠法�
賃料１０万で表面利回り４．８％
年間賃料１２０万、
▲空室率５％
▲運営費１５％
ネットの収入９６万
▲年間返済額９１万
（ローン２３００万 金利２％ 期間３５年）
年間の手残りは５万円
諸費用を省くと自己資金２００万円ですから２００万投資して年間のキャッシュフローが５万円
５万÷２００万＝自己資金の利回りは２．５％・・・
新築なので賃料下落しますから、言ってる間に赤字。
「税金対策になりますよ」は、よくある営業トーク
「毎月１万円の持ち出しで東京に投資物件を持つ事ができますよ」は、わけわからない営業トーク。
１０年後に賃料が１割ダウンしたとして、
年間賃料１０８万
▲空室率５％
▲運営費１５％
ネットの収入８６万
ネットの収入８６万、キャップレート６．５％なら、８６万÷６．５％＝約１３２０万の価値
１０年後のローン残債は１６８０万
売却しようと思えば、価格１３２０万ー残債１６８０万＝３６０万円の持ち出しです。
結局、税金対策で３６０万以上戻ってくるの？という話しです。購入時に自己資金200万も入れてますからそれ以上ですね。
更に、売り買いの諸経費も省いてますし、賃料の下落も考慮していません。また退去時のリフォーム費用や再募集の手数料等も一切無視したケースです。
本当はこれくらいのマイナスじゃ収まりません。
ご相談いただいた方にはもっと詳しくお話ししていますし、自分が感じる事は全てお伝えしましたので、最終買うかどうかは投資家さんの判断です。
こんな投資はリスクとリターンではなく、リスクとリスクしかありません。
絶対にしてはいけない投資は、新築ワンルーム投資。
ま、物件金額から更に１０００万くらい下がれば検討してもらってもいいですが。
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