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今日の下見は古家付き土地です。

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アパート用地としてはめずらしく前面道路がすっきり、そして整形地です。

ざっくりプランを入れてみると、20屐8戸
家賃が戸あたり6万円

収支としては、
年間576万−空室率5%−運営コスト15%=ネットの収入460万

※一般的に運営コストが10%では低すぎます。

この地域のキャップレートが5.5%として、NOI460万÷キャップレート5.5%=物件価格8360万

土地値が約4300万、それに建築コストをプラス、さらに解体費が坪4万として約130万

・・・う〜ん合わない。


結局、アパート用地として多いのは、道が狭い、地型が悪い。
こういう土地でないと、収支クリアするのはなかなか難しいのです。

ま、そういう収支計算をしつつ、あとは個人的に物件を紹介する決め手として、とにかく「自分なら買うのか?」ということです。

自分の気に入らない物件を紹介することほど、面白くないものありません。

そんなスタンスで地道にやっていきたいなと。

 
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