ワンルーム規制ってやつは・・・

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水面下の土地情報が入ってきましたので、早速プラン入れを。

場所は江戸川区の某駅から徒歩5分、アパート用地としてはめずらしく前面道路が8mと広く、さらには角地なんです。

よって、道路斜線や北側斜線、容積率から計算しても3階建てが余裕をもって建築可能です。

この情勢で土地値はなかなかお高いですが、なんとか収支もクリアできそうかなと。

ざっくりプランとしては、木造の3階建て、ワンフロア4戸で全12戸。戸あたりが25屬氾豕ではまだゆったりとした間取りです。

・・・しかし、忘れていました。東京のワンルーム規制。

こんな感じで、区によって異なりますが、さまざまな制約があるのです。

あ

少し見難いですが、江戸川区は3階建て以上で10戸以上の場合は、戸あたり30岼幣緝要、個人の方が建築する場合は25岼幣緝要です。

それだけなら今回はクリアできるのですが、先程役所に確認したところ、その他にも色々と制約がありました。

まずは、バイク置き場が1台分必要。これはなんとか確保できるかなと思ったのですが、次に駐車場。戸数に対して1/6以上必要。全12戸ですので2台・・・。

さらには、駐輪場。1戸あたり1台・・・はい、12台分です。そんなスペース、東京にあるわけがない 汗。

その他にも、ごみ置き場設置や、ある一定の緑地スペースが必要であったり、どう考えても無理。

よって、9戸のプランで練り直し。もちろん収支が悪化しますので、その分の価格交渉が必要になり、きっとそこまでは下がらないでしょうね。


このようにして、10世帯以上のアパートやマンションを作ることは東京ではかなりハードルが高く、そういう意味では、今建っている好立地の築古区分マンションってとても価値があるなと。

好立地ではそもそも土地が高いため、どうしても大規模なマンションを作る必要があり、そうなると25屬箸、ある程度の広さが必要になってきます。

すると、今私たちが扱っているような15屐腺横悪屬らいの区分マンションは今後供給される可能性が極めて低いという事なんです。

とにかくリスクの低い投資は東京の好立地築古中古区分マンションかなと。

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