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先日は京都に行ってきました。8年前くらいからお付き合いのあるオーナーさんの物件下見です。

あ

シルバーウィークという事もあり、京都駅は凄い人です。


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綺麗な鴨川、さすが観光地。


あ

路地に入れば、京都らしい雰囲気がなかなか良い感じです。


今回、相続で取得した物件を貸すか売却するかという相談でしたが、関西は皆さんが思っている以上に家賃が取れません。

仮に貸した時の家賃が9万として、空室率・運営費を引いた実質の家賃が7万円で年間84万の利益

売却価格が3000万で諸経費が120万、譲渡税が550万なら、2330万が売却益。

と言う事は・・・2330万の現金を運用して年間84万のキャッシュフローなので、利回りは3.6%

やっぱり投資効率が悪いなと思うわけです。

それなら首都圏の区分マンションを2戸現金で購入して5%(FCR):CF116万、融資を使って一棟を購入すると10%(CCR):CF233万です。

建物の管理状況を見れると、今後さらに修繕コストも必要になるでしょうから、やっぱり賃貸は現実的じゃないなと。

ただし、「将来京都に住みたいから!」などなど個人的な希望があれば、その辺の投資効率はまた別の話にはなりますが、自分ならまず資産の組み換えをしますので、オーナーさんにも同じような提案をさせてもらいました。

たまに京都もいいですね。

なんとか10以内をキープ
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