「お客さんいないですかねー?」とは、某建売業者さん

あ
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新築アパートの情報一覧を定期的にもらうのですが、これがなかなか難しいのです。

難しいというのは、以下のような内容がほとんど・・・

・駅から10分以上離れている。立地によってはそれでも問題なかったりするのですが、地味な駅のうえにワンルームの間取り。

・戸あたりの平米数が狭い。立地の割に狭すぎて客付に苦戦することが目に見えています。


結局そういう場所は土地が安いですから、もちろん利回りは高いです。表面利回り8%〜8.5%、これだけ見ると何となく良さそうに思えますね。

さらにシミュレーションしてみると・・・

仮に物件価格が8000万、諸費用700万、融資がフルローンで8000万(金利2% 期間30年) 自己資金700万。

年間家賃収入 640万
▲空室率 5% 
▲運営費率 15%
ネットの収入 512万
▲年間返済額 354万
キャッシュフロー 158万

キャッシュフロー158万÷自己資金700万=自己資金の利回り(CCR)22.5%!

これだけマイナス金利と言われているなか、超高利回り!って、もちろんそんな甘くないのです。

家賃設定が高くないですか?空室率が5%で収まりますか?

リスクが高いから利回りが高いわけで・・・今、東京や横浜で8%超えるような物件はまず何かあると疑って間違いありません。


しかし、この送ってもらった新築アパートの物件一覧表。見ていて「これどうするんだろう?」っというようなラインナップ。恐ろしくなります。

投資家さんだけでなく、業者さんにも「必ず仕入れる前に相談してください!」とお伝えしているのですが、勝手に仕入れちゃうんだもん。

仕入れた後に相談されてもできることなんて限られているわけで。

ついつい安いから買っちゃうんでしょうね・・・。


そんなことを思いつつ、今日も仕入れた物件の下見へ。

向かっている途中、目に飛び込んできた衝撃!

あ

「つり具セール開催中」

ついつい安いから買っちゃうんですよ。


今の順位がわかります、まさか4位?
あ
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