先日、知り合いから相談を受けた案件。

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築15年、価格2000万円超のワンルームマンション。販売図面を見ずとも、内容を聞いただけで無しかなという物件。

年間の収支は融資を組んでキャッシュフローが出ない、またはマイナスです。

キャッシュフローが出ないから、投資として無しとは言いませんが、問題は築年数がまだ新しい事から今後家賃の下落が大幅に考えられるという事。

すると、将来の売却時は収益還元から価格の下落が起こるのです。

元金の返済以上に物件の価格が低下すれば、運用中のキャッシュフローが無いわけですから、儲かるところがなくなるということ。

例えば2000万円の融資、金利2%.融資期間35年であれば、月々の返済は66,252円、年間で795,030円。

その内訳としては、元金398,672円  利息396,358円となります。

10年後のローン残債が約1560万円ですので、売却価格がそれ以上下がる可能性のある物件というのは、投資として難しいわけです。

相談を受けた友人は税理士から、「節税対策になるからお勧めです」という事で提案を受けたらしいのですが、仮に50万円の節税になったとしても、この投資で50万円損が出れば投資として儲からないのです。

相続税対策なんかも同じで、アパートを建てれば節税にはなるかもしれませんが、貸せるかどうかというそもそものアパート運営を考えずにやるから結局損をしているオーナーさんが多くいるわけです。

特に相続対策については、家族がその物件とローン残債を引き継ぐわけなので、節税のメリットだけで進めると大きな負債を背負う事になるかもしれません。

身近な落とし穴、くれぐれも気を付けたいところです。

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