今は築古のアパートってなかなか難しいですね。

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本日、仕入れをした築30年の木造アパート。

沿線、エリアはとても良いのですが、利回りがまさかの6%台。新築のアパートと変わらない強気な価格設定。

10年ほど前に大規模修繕はしてくれていますが、それにしても利回りが低すぎます。

耐用年数を大きく超えたアパートだと融資付けも難しく、期間を長く組もうと思えば、金利が高くなり、それなりに利回りが取れないとほとんどキャッシュは残りません。

そのうえ退去ごとに室内の修繕コストがかかってくると収支は余裕でマイナス、将来それなりにキャピタルの狙えるような物件でない限り儲からないのです。

仮に建て替えたらどうなるのか?も検討しましたが、低層住居地域の為、建ぺい率60%の容積率が100%。

土地の50%を建築面積として2階建てのアパートが限界。大幅な価格交渉が通らない限り、これじゃ無理そうですね。

築年数が古くなるだけリスクも上がってきますので、周辺の新築や築浅物件と比較した時にそれ以上の利回りを求めたいところです。

希望価格まで下がらないということであれば、自信を持ってお客さんにお勧めできないので、残念ですが今回は見送りです。

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