山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

不動産投資ネタ

アパート投資は建売か分割か。


現在アパート建築中の某土地で役所道路課の方々と立会い。

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元々古家が立っていた当時から、土地のすぐ前に街灯の柱があり、アパート完成時にはちょうどバルコニーの真ん中あたりに来ますのでさすがに邪魔かなと。

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上棟が終わって各配置がわかるようになりましたので、このタイミングで移設してもらう為の打ち合わせです。

新築アパートと言っても、ケースケースで様々な手続きが必要なのです。

よくセミナーでもお話ししていますが、新築の一棟アパート投資は建売型と分割実行型のふた通りがあります。

建売型と言うのは、売主の業者さんが土地を仕入れて建物完成時に引き渡す、一般的によく言う建売のアパートです。

これは、基本的に間取りや設備等が事前に決められており、あまり融通は利きませんが一番手続きが少なく手間はありません。(建築前であれば多少外壁等の色決めをする事も可能)

分割実行型と言うのは、先行して土地から買って、土地購入時、建築着工時、建物上棟時と分割して融資を受けるタイプです。

間取りはこちらで自由に決めれますし設備のグレードも変更は可能ですが、銀行手続きが増えその分手間がかかります。また先行して融資を受けるので利息がかかってきちゃいます。

では、結局としてどちらがいいのか?

と言うと、それぞれにメリット・デメリットがあり、答えはありません。ま、そんな事よりも投資として適格かどうかが重要です。

しかしながら、現場で窓口をしている私たちとしては、正直なところ建売アパートの方が絶対的に楽!ではあります。

建売は売主側で全て手続きが完了してからの引き渡しなので、基本的にやることはありません。

境界や道路中心線の確定、今回みたいな移設等々、それらに対して役所窓口に行ったり、申請書を提出したりと面倒なことをする必要がないわけです。

契約して、銀行手続きして、金消、決済で終わり。・・・ってそこまで単純ではないですが。

ただ、やっぱり個人的には色んなことをこちらで行った方が時間は取られますが勉強になりますし、確実に引き出しが増えます。

不動産はふたつとして同じ物件が無いだけに、机上ではなく現場での経験が何よりも自分の成長につながります。

そうやって自分に言い聞かせ?楽しみながら働くようにしてます。


なんと、ブログランキング第5位!クマさんブログのふたつ下なんて何とも不思議な感じ。

皆さんのおかげです!
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仕入れたアパート用地、手付解除ですか・・・。


皆さんにご紹介している一棟アパートのうち9割以上が水面下の表に出回っていない情報です。

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継続は力とはよく言いますが、これまで何年もかけてやって来たことで、各業者工務店との強い繋がりができ、結果情報が優先的に回ってくるようになっています。

そして、それを皆さんに買ってもらい、融資を利用し安定収益が上がれば、それが金融機関への実績となり、また再投資がやりやすくなる。

そして、その実績と言うのはオーナーさんだけでなく、そのパートナーである私たちの実績にもなり、金融機関とのパイプが強くなって、某銀行さんにあるように、CFネッツからの案件については「特別枠の金利優遇」が受けられるようになるのです。

結果、皆さんの収益が更に良くなる。まさに好循環。


さて、先日長年付き合いのある業者さんから、「この土地でアパートを考えているけどいけそうかな?」との相談がありました。

基本的にいつも仕入れる前の段階で僕の方に連絡が入るようになっています。

建物のボリュームをチェックしながら、まずそれがその地域で入居付けに困らない間取りなのかどうなのか。

もう少し各戸の広さが欲しいなんて時は、仮に2階建てアパート10世帯であったとしたら、8世帯で検討してもらう事もよくあります。

そして想定賃料から逆算して物件の価格査定を行います。

「この価格ならお客さんに紹介できますね」

業者さんはその下で、建築費を差し引いて、土地をいくらで仕入れれば事業として成り立つかを考えます。

そして、今回相談受けた土地は無事話がまとまり、現在の売主さんと業者は契約を交わしたようです。

実際にアパートとして紹介できる時期としては3月初旬くらいを考えていました。

しかし!

ちょうど昨日この業者さんから連絡が入り、売主がこの契約を白紙にしたいと言って来たそうです。手付解除というやつです。

契約時にもらっている手付金を返し、さらにその手付金と同額を買主に支払う事によりこの契約を白紙にする。

いや〜、こういう情勢の時は意外によくあるのです。

売主からすれば、その手付金分(仮に300万)を支払ったところで、他の業者が1000万高い金額で買いたいと言って来たら、一旦契約を白紙にしてでも後者を選びたいですからね。

景気の悪いような時は少ない話ですが、契約時の手付金を少額にすると、このように売主から白紙にされる可能性もありますので、ある程度の金額のもと契約した方が今は安心です。

せっかく予定していた仕入れが流れてしまいました。ま、しょうがないですね。


皆さんのお陰でブログランキングが凄いところまで来ております。

ここまで上がったのは初めてなのでかなり驚いていますが・・・オーナーの皆様!これまで本当にクリックしてませんでしたね?笑

これからもご協力頂ければ嬉しいです。

ついでにこのランキングですが、ひとつの携帯やパソコンから1日何回押しても一票扱いですので、ブログを見た時に1度だけブログランキングにクリックお願い出来ればと思います。

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不動産投資の面白さ、たまには物件紹介を。


昨日の大阪での個別相談会、まぁ色々ありましたね。

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6年前からコツコツ区分を11戸買ってもらい、次は一棟購入を検討したいというご相談から、8年前に東京、4年前に横浜でアパートを購入してもらい、自己資金が貯まったので更にもう一棟買い足したいというわざわざ名古屋からのご相談、そして法人購入希望などなど。

お付き合いが長くなると、何だか面白いですね。

とにかく皆さんの共通している事は、不動産投資をしてない自分なんて考えられないという事。最初は半信半疑なのですが、それが確信に変わり今は楽しくてしょうがない。

自分で所有物件一覧表を作成して、それをアテにお酒が飲める、みたいな感じ。やってる人にはきっとその辺の気持ちわかってもらえるかと。

そして、付き合いが長くなればなるほど皆さんの投資スタンスは私の方で把握していますので、再投資しましょうと言うこともあれば、ここからはリスク下げていきましょうと提案することもあって、買いたい病をあえて止めさせてもらうこともよくあるのです。

こうして関係の深いオーナーさんが増え続けていることの大切さをシミジミと感じつつも、今後の物件選定等全てお任せ頂いている事の責任も感じています。ただ、だからこそこの仕事はやりがいがあるのです。


さて、昨日は大阪の投資について書きましたが、その時に廻った物件で個人的に気に入ったものをご紹介します。

場所は大阪市北区池田町、最寄駅は大阪環状線「天満」駅から徒歩4分、大阪駅から1駅の立地です。

昭和57年築、総戸数68戸、34屬2DK、価格980万、管理費6000円、修繕積立金6639円 家賃72,500円

仮に950万まで下がれば・・・FCR5.4%

去年の事例で同マンション内の2DKが空室、1090万で成約しておりますので、今の入居者が出れば実需としてそのくらいの価格で出口という選択肢も取れそうです。

融資を金利2.975% 25年ローンで自己資金100万、毎年のCFはほとんど出ませんが、仮に5年後に入居者が出て1090万で売れたとしたら、IRRで約17%。いい感じですね。

また、1LDKにリフォームして、バリューアップして貸し出しても面白そうな物件。

ただしリスクとしては、ワンルームと違い広さもありますのでそこそこ修繕コストがかかる可能性はあります。

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管理状態も昭和の物件とは思えないくらい良好です。

あ


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詳細は大阪支社北村まで、ご興味のある方はぜひ。

手が上がらなければ、個人的に買う予定。

約10年前に大阪で店舗付住宅を購入して2年前に売り抜けましたが、これで再度大阪での投資を再開します。


いやー、ブログランキング、昨日の更新で17位から12位まで上がりました。

皆さん、ブログを見るだけでクリックしてくれてなかったでしょ! 笑

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大阪での不動産投資を考える。


昨日は久しぶりに大阪のミニフィールドワークセミナーに参加。

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大阪支社の北村君が用意した物件は中央区等の好立地物件が全7件+現在賃貸募集中のフルリノベ1件。

え!8件も廻るの?という感じですが、これが簡単に廻れてしまうのです。

東京や横浜だと物件が広範囲にある為、5件、廻れて6件ですが、大阪ではあまり遠方になるとそもそも需要と供給のバランスが崩れている地域が多いため、梅田を中心にした仕入れが多くなるのです。

昨日廻ってみた感想としては、とにかく面白い!

きっと皆さんが区分マンション投資としてイメージするのは、弊社でよく扱っているような、旧耐震から新しくて平成元年築くらい、広さは15屐20屬箸いΥ兇犬世隼廚い泙后

もちろんそのくらいの物件も多くありますが、大阪では築年数が古くなれば35屬らいの1LDKや2Kタイプ。

場所は中央区や北区、もうすこしわかりやすく言うと梅田から2〜3駅の一棟立地でこの広さの物が買えてしまうのです。価格は700万台から900万台。

また、もう少し築年数の新しいものもあります。広さは20屬らいですが平成10年前後。梅田駅からなんと1駅、最寄駅からも徒歩3分とこれまた好立地です。価格は700万台から800万台。

この写真の物件が2000年築

あ

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東京だと場所によっては2000万くらいするかもしれませんから築浅のものって紹介することがないのですが、大阪では低価格で買えてしまうんです。これがメリットのひとつだと思います。

じゃぁ利回りはと言うと、だいたい賃料の引き直しをしてFCRで5%くらいです、東京とほとんど変わりません。

正直、これまでは同じ利回りなら東京や横浜がいいのでは?という気持ちもありましたが、そもそも物件自体が全然違います。

これだけ築年数の新しいものやファミリータイプ、物件のリスク分散、組み合わせを考えても非常に面白いなと思うのです。

また、大阪市は人口も増えており、特にこの中央区は大阪市内でも人口増加率が一番高い地域であり、2番目は北区が続くのです。

ついでに大阪支社の空室率は去年の実績で2.3%!
凄くないですか!?

皆さんが思っている以上に投資リスクが低いという証明であり、今後こういう物件も選択肢のひとつに入れて頂いて良いと思います。


そして、大阪で物件を購入すれば、食の楽しみもあります。安くてうまい、本当にレベルの高い店が多いのです。

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時間帯によっては生ビール80円なんてものもありますよ。


話しは変わりますが昨日の懇親会・・・

「山内さんのブログ毎回チェックしてますよ」とは某オーナー様。

「でも、クリックはしてませんけど」

って、なんで!?

こんなオーナーさんかなり多いと思います。

1日の閲覧数が数百人いるのに、順位が伸びない・・・

皆さん、これクリックしても決して怪しいものではありませんので、ブログを見て頂いた時は一回だけ押してください。

順位があがると更新頻度が間違いなく増えます。

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法人口座はどこで作る?


法人化で税負担の軽減・・・

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あ

これからますます資産管理法人での物件購入を検討する方は多くなると思います。

そんな時によく相談いただくのが、どこの銀行で口座を作ったらいいのか?

ま、別にどこでもいいと言えばいいのですが、できれば今後利用する可能性の高い銀行で実績つくり含め、付き合っておいた方がいいように思います。

最近で言うと1棟目から2棟目はオリックス銀行利用の方が多いでしょうが、オリックスさんは指定口座がありませんので、それ以降に利用する銀行なのかなと。

ポイントとしては、既存の借入に対して柔軟で金利の低い銀行。今で考えるとりそなですね。

物件の規模が増えてくれば、今のレバレッジよりも、将来リスクを下げていくケースが多かったりします。当初は融資期間を長くとり、極力キャッシュフローが残るようにしたいものです。

しかし、長期間借り入れるということはそれだけ将来リスクも高いという事であり、その方の目的にもよりますが、どこかのタイミングからリスクを縮めていく作業に入ります。

それはこれまでとは逆に融資期間を短くして、元金返済を進めることです。(資産の組み換えや、好立地の区分を現金購入なんてこともありますが)

そんな時、りそな銀行がちょうど条件にはまるのです。

融資期間は木造であれば基本22年ローンが最長。金利は1.5%前後とアパートローンにしては低い。

さらに、りそな銀行の良いところは、窓口が混まない。ま、これは支店によってそれぞれでしょうが、これまで色んな銀行で決済をしてきましたが、どこの支店もかなり早かったです。

ついでに、東京駅にあるりそなの支店では、待つことがほとんどなく、窓口で直接数千万という振込をすることが可能であり、振込手続きは早ければ5分ほどで終わります。

月末は振込をしても着金確認が取れないなんてことはざらにありますが、ATM振込ですので、振込後即売主の入金確認も終わります。

そんなことを考えると使い勝手はかなり良いはずです。

あ、ただひとつだけ注意したいのは、自宅からおおよそ1時間以内(高速は使わず)にりそな銀行が無ければ融資はしてもらえません。

これが意外と多いんですよね。

もう少しうえを目指して、
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生で聞くとアパートローンに積極的な融資姿勢を更に感じます。


今まで知らなかったのですが、恵方巻きの丸かぶりって昔から全国で行われている習慣じゃなかったのですね。

子供の頃、節分になると家族でその年の恵方に向かって太巻きを食べていたのですが、てっきりどこの家庭でもやっている恒例行事なのかと思っていました。

東京ではここ数年で広まったようで、ウィキペディアにも「大阪地方を中心として行われている太巻きを食べる習慣」と記載されています。

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さて、昨日は年に一度のフィールドワークセミナ−、東京都内の一棟物件を全5件廻りました。

新築アパートから中古のS造等々、価格帯は2000万から15000万くらいまで。

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これだけの人数で物件を見ていると、「何かあったのですか!?」と周辺住民から声をかけられることもしばしば。

住宅地に数十人が資料片手に物件周りをウロウロ。どう見ても怪しい団体です・・・お騒がせしました。


このセミナーの面白いところは、物件を見た後にそれぞれのコンサルタントがコメントをするところ。

同じ物件でもスタッフによって見方目線が異なり、色々と参考になったのではないでしょうか。

昨日は全体的にいい物件が多かったのですが、その会によっては、「これナシでしょ」とバッサリ斬られることもあり、そういうところもまた勉強になるかと思います。

さらに昨日は銀行さんも2行参加、その銀行目線を聞けるところが面白かったですね。

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やはりこの情勢で融資に積極的な姿勢を感じましたが、弊社が提携していることから、通常より金利優遇を受けて頂けるのも収支には大きく反映されていました。

懇親会も銀行さん含め多くの皆さんがご参加、大盛況でしたね。

また来月2月14日(日)は半年ぶりくらいに銀座発のミニフィールドワークセミナー(一棟)を開催しますので、よろしければご参加ください。

押して頂けると嬉しいです。
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今年の確定申告は・・・


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会社から去年の源泉徴収票をもらい、そろそろ確定申告の準備を進めている方も多いと思います。

わたくし、確定申告は締切ギリギリまで取りかからないという悪い癖がありまして、毎年3月入るまで一切手を付けないのですが・・・

今年は何を思ったのか、先日の定休日に気が向いてササッと完成させました。

いや〜これでひとつ重荷が取れました。

しかし、なぜ今年に限ってやる気になったかと言うと、はい単純に去年物件を買えてないからなのです。

別に減価償却など平成26年分のデータがありますので、計算は不要ですし、その他の経費も大したことはないのです。

新築アパートを購入した分の不動産取得税を去年支払っていますので、その経費計上くらいでしょうか。

おかげで多少の税金還付にはなりましたが、このまま今年も物件を買えなければ、そこそこ税金を取られることになりそうです。

もし今年一棟を購入できるようであれば法人を作りたいなと考えているのですが、ここ最近でも資産管理法人に対する融資を受け付けてくれない銀行がありますので、その利用する金融機関次第でしょうか。

ま、その前に物件を出待ちしているオーナーさんの仕入れをしっかり頑張らないとです。
 
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アパート建築でお金をかければいいというもんじゃない。


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賃貸サイトのアクセス数をもとに「人気の高かった駅・沿線ランキング」を発表。

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何となくこれまで人気の駅と言えば、吉祥寺のイメージが高かったのですが、賃貸サイトのアクセス数でいうと、荻窪なんですね。

そして、その次に目黒・武蔵小杉と続きますが、この順位を見ていて、10位の平井駅あたりが皆さんからするとあまりピンと来ないかもしれません。

JR総武線、錦糸町駅・亀戸駅と来て、その次にこの平井駅。

駅前に商店街があって、ファミリー・シングルにも人気で、あの雰囲気は個人的にも大好きです。

また、東京駅まで約20分と電車のアクセスもよく、もっと認知度が高くてもいいのになと思ったりもするのです。

そして、1位の荻窪駅。乗降客数約8.5万人。なかなか人気なんですね。

ちょうど今進めている案件がこの荻窪で、相続を受けた土地にこれからアパート建築を始める予定です。

現地は駅からそれほど近くもないので、30岼幣紊旅々とした間取りを提案。

大手工務店からも色々なプランを出されていたようですが、どれもこれも価格が高すぎ。

もちろん見た目は立派で、もし夢のマイホームとして建てるのなら、そこはプライスレスでいいかもしれませんが、今回は人に貸すアパート。

シングルの間取りでお金をかけた分だけ家賃が取れるかと言うとそうではないし、投資効率を考えた時に実際そこまでやる必要なんてないなと思うんです。

工務店としては儲かるかもしれませんが、自分なら絶対に選択しないなと。

その辺のお話を数字を含め説明させてもらい、最終こちら側の提案プランで進めることになりました。

とにかく選んでもらえて一安心。絶対に良いものができますよ。

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最近、一棟アパートは大型案件が・・・


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ここ最近仕入れをしていて、一棟アパートについては以前よりも大型の案件が増えているように感じます。

もちろん土地の値上がりもあるのですが、収支で考えた場合、戸数が多ければそれだけ運営費率が低くなり、結果実質の収入が高くなります。

6世帯のアパートと12世帯のアパートでは、倍になった分だけ運営費も倍になるかというとそうではなくて、家賃に対する運営費率は下がる計算になります。

なので、仮に表面利回りが同じでも、実質の収入(FCR)は規模が大きい方が高くなり、レバレッジが効きやすくなります。

もちろん価格も高くなるので、それだけ融資の問題や、また自己資金も多額になりますから、買える方は限られてきますが、以前のように6000万〜7000万くらいの案件というのは確実に減っています。

つい先日も銀行の融資担当者と話していて、現場の僕らと感じていることは全く同じでした。

そして、そう言ってるそばから、業者さんに相談を受けた水面下情報、全16世帯のアパート。価格は約15000万。

「山内君、この価格帯ってどう?」

「もちろん大丈夫です」

と言いつつも、理想は2棟に分けてやりたいんですよね。

物件を待って頂いている皆様、ご紹介できないのはそういう理由もあったりするのです。

今年に入り約3週間が過ぎて、何となく今年の動き、物件や融資について見えてきたものがありますので、またお伝えしていきたいと思います。

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格差は広がる一方


本日は数年前からお付き合いのあるオーナーさんの決済。

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これまで既に2棟+区分を購入頂いています。

キャッシュフローは十分なので、今回のアパートについては長期融資の引ける銀行を使わず、あえて返済期間を短くしました。

その分、金利が極力低い1%台の銀行を選択。将来リスクはかなり下がります。

当初の想定金利は1.7%。それでも期間が短い分、単体でレバレッジはほとんど効きません。

しかし、決済が終わってから、

「山内さん、実は金利1.2%なんですよ」とはオーナーさん

え!?

「おかげで何とかレバレッジ効いちゃいました」

融資担当者から本承認後に聞いた金利より0.5%も下がっている・・・。

「地主並みですね」とは今回物件の仕入れをした小林。


このオーナーさんとは、かれこれ5年前くらいからでしょうか。ゼロから投資物件購入のお手伝いをさせてもらい、ここまで着実に進めてきました。

そして今回利用した銀行の融資目線は、とにかく既存の収支が廻っていないと審査のハードルが高く、実際にはほとんどのケースで融資が付かないのです。

という事は逆に考えれば、融資が付いた=コンサルタントとしての自分や、これまで管理をしてきたPMスタッフも評価してもらえたということになり、もちろんこの結果は個人的に嬉しくもあるのですが・・・。

うーん、金利が自分の住宅ローンとほとんど変わらない。以前にもこんなことあったかな。

結局、銀行というものは、貸したい人にはどんな条件でも貸したいと言うことです。


しかしこの格差社会、今後さらに広がっていきます。

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喜びも大きいわけで。


 
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今日はアパートの決済、引渡しです。

度々ブログでもお伝えしておりますが、新築アパートはほとんどのケースで更地からの購入となります。

現地案内なんて言っても、もちろん土地でしかありませんので、周辺環境を確認するくらいしかできません。

そして、今回のアパートは更地の前、まだ古家が付いている状態・・・。

オーナーさんとしては、ますますイメージが沸きにくかったかと思いますが、そんな状況でも任せて頂けたわけですから、ほんとありがたい限りです。

土地を先行購入での分割実行融資。

土地の金消・決済、着手金手続き、上棟金手続き、建物金消・決済などなど・・・道のりは長いのです。

しかし半年間、いくつもの手続きを経て完成すれば喜びも大きいわけで。


室内はこんな感じにしました。

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あ

木造のアパートっぽくないでしょ。大人な感じで、なかなかセンスがいいです。

土地を仕入れてボリュームを出し、間取りを検討してから家賃設定。そこから収支計算をしてファイナンスアレンジ。そして細かな色決めまでして、無事完成。

こういうアパートを作ると元気が出ます。

オーナーさんにも色々とご協力を頂き、非常に助かりました。

 
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さ、明日からまた頑張ろう。 
 

新築ワンルーム投資と税金対策


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今までどのくらい「買ったらダメ!」
と言ってきましたかね。

「新築ワンルームを紹介されたのですが・・・」とのご相談

詳しくは書けないので、
仮に価格2500万 25屬裡隠法
賃料10万で表面利回り4.8% 

年間賃料120万、
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入96万
▲年間返済額91万
(ローン2300万 金利2% 期間35年) 
年間の手残りは5万円 

諸費用を省くと自己資金200万円ですから200万投資して年間のキャッシュフローが5万円

5万÷200万=自己資金の利回りは2.5%・・・

新築なので賃料下落しますから、言ってる間に赤字。

「税金対策になりますよ」は、よくある営業トーク

「毎月1万円の持ち出しで東京に投資物件を持つ事ができますよ」は、わけわからない営業トーク。

10年後に賃料が1割ダウンしたとして、
年間賃料108万
▲空室率5%
▲運営費15%
ネットの収入86万

ネットの収入86万、キャップレート6.5%なら、86万÷6.5%=約1320万の価値

10年後のローン残債は1680万

売却しようと思えば、価格1320万ー残債1680万=360万円の持ち出しです。

結局、税金対策で360万以上戻ってくるの?という話しです。購入時に自己資金200万も入れてますからそれ以上ですね。

更に、売り買いの諸経費も省いてますし、賃料の下落も考慮していません。また退去時のリフォーム費用や再募集の手数料等も一切無視したケースです。

本当はこれくらいのマイナスじゃ収まりません。

ご相談いただいた方にはもっと詳しくお話ししていますし、自分が感じる事は全てお伝えしましたので、最終買うかどうかは投資家さんの判断です。

こんな投資はリスクとリターンではなく、リスクとリスクしかありません。

絶対にしてはいけない投資は、新築ワンルーム投資。

ま、物件金額から更に1000万くらい下がれば検討してもらってもいいですが。

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投資の考え方。


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先日、金銭消費貸借契約がありました。アパートではなく久しぶりの住宅です。

4000万の借り入れで金利はなんと0.775%!期間は30年。月々の支払いは約12万5千円。

驚くくらいの低金利、これはがっつり借りるしかありません。

30年借りても総支払額は約4500万(金利が一定の話しですが)

仮にインフレ率1%で考えても30年後の4000万円の価値は5400万となります。

本来30年後に5400万になっておかないと資産は目減りしてるという事ですが、4500万で銀行がOKと言ってくれているんですから、儲けものです。

住宅を現金で買う余力があるのであれば、その現金を投資に回すと資産は拡大できるわけです。

住宅ローンの支払いは月12万5千円。現金で買うと、その12万5千円の支払いがなくなる、言わば12万5千円のお金を生むわけですから、4000万円の利回りは、150万÷4000万=3.75%

それに対して、ネット6%の区分を4000万分現金で買って、年間240万円の利益。

投資効率が1.6倍良くなり、20万ー12.5万=月7.5万円の収入が増えるわけです。


さて、そのような話しも10日のセミナーではやらしてもらいます。

という、単なる宣伝でした。

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永住の地・・・


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今日は昨日に続いて静岡出張です。

同じオフィスの山田さんといつもお世話になっているオーナーさん宅を訪問

相続や今後の方針についての打ち合わせを行いました。

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周辺は、山あり川あり、とてもいい環境です。しかし、駅までは10分と少し。近いんです。

ご自宅も旧家屋的な感じでとても落ち着きました。こういうところで正月に親戚一同が集まり、広い和室で宴会でもしたいなと。

そのうえ食べるものも美味しいです。


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お伺いする前に、昼はあじ寿司を食べました。

以前に食べたこともあり、絶品でしたが、今日も新鮮でかなり美味しかったです。

夜用にも買っちゃいました・・・。


こうして仕事でいろんなところへ行かせてもらうと、その度に自分の永住の地を考えてしまいます。

大阪や横浜もいいけど、静岡もいいし、名古屋も好きやし・・・社長の住んでる三崎?

まっそこは触れないでおきます・・・。

これからゆっくり悩みたいと思いますが、早めに見つけてそれを目標に頑張るものまたひとつかなと。

同じように仕事も目標を持つようにしています、できるだけ大きな目標を。

しかし不動産投資は大きな目標にする必要があるのかどうか、これが重要です。

無理に融資を引っ張れば、無理なリスクを抱える事になりかねません。

レバレッジを効かせる事が正しいのかどうかは、その方の求める不動産収入次第です。

極端な話し、現金で買って目標をクリアできるのなら、それが一番リスクが低く確実です。

まぁ、ぶっちゃけ不動産屋からすると、そんな事は考えずに融資を利用して、どんと高額の物件を買ってもらう方が、仲介手数料は高いんで儲かるんですけどね。

ただ、それがオーナーさんに取って必要のないものなら、無理にやらなくていいと思います。

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ワンルーム融資が厳しめ?


厳しくなってる?

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某金融機関のワンルーム融資条件
融資期間は、45−築年数

そこは変わらずなのですが、金利は2%後半から3%前半に金利優遇が少し厳しくなっているような感じ

これまでの案件から、投資家の属性により、おおよそこれくらいの金利でいけるかななんて思うわけですが、こちらが想定していたよりも少し高めの返答がかえってきます。

まぁ、現在のワンルーム融資で2%台っていうのが安すぎるだけで、3%台でも条件は決して悪くはないんですけどね。

別の某金融機関では4%台、今ではほとんど取り扱いが出来ていません。

年収規定も緩くなる傾向はなし。

まぁ、だからこそ今がチャンスなんでしょうけどね。

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不動産投資はやっぱり首都圏


いつもどおり・・・

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名古屋に来ています

まぁ驚くことではないのですが、やっぱり雨です

自分がセミナー等で来ている時の降水確率・・・
95%くらいでしょうか

名古屋って年中梅雨でしたっけ?


さて今日は、個別相談が5件

これから投資を始めたい方や、既に物件をお持ちで買い足しを考えている方、相談は皆さんそれぞれあります。

そんな中、

名古屋でローン無しの区分マンションを持っているが、入居してくれていても、運営費でほとんどキャッシュフローが出ません・・・なんて話しもあります。

どうしてそんなことになるのか・・・

原因としては、賃料が安すぎるんです。 

賃料が安いからといって、管理費や修繕積立金、固定資産税が安いのかと言うと、東京と変わりません。

20屬韮魁ィ桔円・・・東京だと場所にもよりますが6.5万円くらいでしょう。

その物件の運営比率を知ることも重要です。


やっぱり名古屋は雨。

やっぱり不動産投資は首都圏。


さて、これから最後の個別相談です

押して頂けるとやる気がでます
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60名満席です。


今後の予定・・・

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春まではこんな感じになりました


明後日、CFネッツフェアがあり、

1月28日(土)静岡で平山氏と2部セミナー

2月4日(土)静岡で社長と個別相談

3月3日(土)三島で社長とスタートアップセミナー

3月4日(日)三島で社長と個別相談

3月25日(日)静岡で金融電卓初級講座


3月の日程が大幅に変更となりましたので、またHPにアップされましたらお伝えします

あと、追加講演である2月11日(土)自己資金0円から2000万円まで「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」は、おかげさまで60名満席となりました

ですが・・・

もうひとまわり大きな会場に変更できました
(場所は同じです)

100名まで入れます。

という事で、もう少し席が空いていますのでお申し込みはこちらからお願いします

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表面利回りとネット利回り


地方の物件相談を受けることもあります。

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現在、銀行の利息が0.02%くらい、そんな中、表面利回りで15%や20%

そこだけ見ると、とても魅力的です

「東京って利回り低いでしょ」最近でこそ減りましたが、以前はよく言われたものです

・現在入っている入居者の賃料を、退去後決まる賃料で引きなおす

・地方の空室率を収支に含める

このふたつを計算するだけで、ある程度答えは見えてきます

表面は所詮、表面だと言うことを。

もちろん、それを計算した上でも安く物件を購入できれば、地方にもいい物はあります

ただし、一般的にはそんな物件、ほとんどありません

格安のものがあればどうするのか・・・業者が買って利益を乗せ転売するんです

もちろん新規の情報なんてほとんどが不動産業者に入ってきます。


結局、表面ではなく、ネットの利回りが重要です。それが皆さんの手残りなわけです。

当社の扱っている首都圏の物件で、ネット利回り6〜6.5%って感じです。

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上場企業の方を狙って・・・。


某業者さんと話していた時のこと

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その方は、以前新築の投資マンション業者にいたようで、かなり大変だったらしいのです。

とにかく電話をかけまくるのは当たり前ですが、駅前で声をかけたりもするということ

例えば、新橋駅で待ち合わせしているようなサラリーマンに話しかけ、投資を進めます

まずはとにかく名刺をもらい、次からは会社へ追客・追客・追客・・・

ただし、声をかけると言っても、融資が組めないと意味がありませんから、狙うは上場企業の方らしく、そういった会社がある最寄り駅で声をかけたり、通勤までの道のりで誘うらしいのです。

なかなか凄いです

「自分にはそこまでできず辞めました・・・どう計算しても収支合わないですからね」とのこと

皆さん、お気をつけください

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ますます中古ワンルーム市場


久しぶりに銀座です、鈍った体を解消するためポツポツ仕事です。

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2012年、きっと今年も年金不安等から不動産投資家はますます増えると思います。

セミナーをやらしてもらっていると、以前より格段に20代の参加者が増えました。

オーナーさんから「もっと早くに不動産投資をやっておけばよかった」なんて声をよく聞きますが、それでも十分早い方かななんて最近は感じています。

きっと10年後くらい?には、「20代で自宅を購入して、30代で不動産投資をスタートする」、というような流れが一般常識になっている気がします。


また、今年はますます中古ワンルーム市場が伸びるのではないかと。

新築ワンルームの供給減は5年連続となり、表面利回りで平均4%台とも言われています。それに対し、中古ワンルームは表面利回りで8%台、私たちの扱うワンルームは、もちろん立地にもよりますが10%を超えるものだって多くあります。

まぁどちらにしても皆さんが不動産投資の勉強をすればするだけ、新築のワンルームには投資しなくなると思いますが。


では、もう少し仕事してから帰ります。

ついでにCFネッツは明日から営業再開です

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「これがマンション経営です!」


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昨日の名古屋セミナー&忘年会

ご参加いただきました皆様、ありがとうございました

やはり名古屋は熱いですね、ほんと楽しい忘年会でした


個人的には来年4月に名古屋でセミナーをやらしてもらいますので、ぜひ。


さて、本日久しぶりに投資物件を取り扱う不動産業者の面白い広告を見つけました。

「毎月9000円の支払いで、新築区分マンションが買える!」

「手取り家賃収入8万円ーローン返済8.9万円=月々負担額▲9000円」

「これがマンション経営です!!」

・・・だそうです。

「ローン完済すれば、毎月8万円の家賃収入に!」・・・って数十年後も賃料が同じならね。


でも・・・
「○○マンション完売いたしました!△△マンション完売いたしました!・・・」

かなり売れてるようですよ。

ほんと恐ろしい世界です・・・。


とりあえずは20位を目指して
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期待利回り・・・


記事で見ました・・・

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←上がってきました?

不動産投資家の今後1年間の投資スタンスは「新規投資を積極的に行う」が79%と高い水準

震災の影響として、不動産投資市場に与える影響は、「ほとんどない」「あったが既に消えている」が43%、「今後半年程度」「1年程度」が41%と、震災の影響は早い時期に克服すると見込まれています

賃貸住宅の利回りは、ワンルームマンションの期待利回りで、東京城南地区が5.7%、城東地区が5.9%、横浜6.5%、大阪6.8%、名古屋7%、札幌7.6%となり、引き続き低下傾向にあります。


よくご質問を受けるのが期待利回り(キャップレート)、期待利回りとは、投資家がこのくらいの利回りを期待する、求める利回りのことです

リスクの高いものには期待する利回りは高くなりますし、リスクの低いものにはもちろん低くなるわけです

なので首都圏では期待利回りが低く、地方に行くとリスクが高くなるわけですから期待利回りも高くなります

それはそうですよね、リスクとリターンを考えれば、地方投資をするのであればそれなりのリターンがないと面白くないです。

ちょうど社長のブログでキャップレートについて触れていますから、見ていただいたらいいと思います

期待利回り(キャップレート)が低くなれば売値は高くなり、高くなれば売値は低くなる

なので、今は買いですよというのは、こうして期待利回りが低下傾向にあるから、今後価格は上昇すると思われます。

震災の影響が薄らげば、投資リスクも下がるわけですから、期待利回りが下がり、価格は今よりきっと上がるはずです。


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ダブル退去・・・


え?もうですか・・・

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今年の3月、母の所有している東京のワンルームの入居者が退去しました

その後、募集をし無事決まったのですが・・・

なんと今回、半年で退去の連絡が来ました


早くない?


退去理由は実家に戻るとの事ですが、まぁこのご時勢、そんなこともあるわけです

とりあえずは11月退去予定

とにかく室内が汚れていないことを祈るばかりです。


母に退去の連絡しないとな〜、
なんて思っていると、タイミングよく母から電話があり・・・

「大阪の店舗、退去の連絡来たわ」

っと言うことで、
東京・大阪の物件共にダブル退去。

まぁそんな事もあるわけです。


空室率の高い大阪、それも店舗って大丈夫?
と思われるかもしれませんが、

困ったときには大阪支社の服島氏がいてますので、特に心配してません

めちゃ優秀ですんで、関西で物件をお持ちの方は相談してみてください

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さてさて、今日の夜は宅建の祝賀会です、では。

不動産投資のタイミング


今日はS銀行で決済、終わってからその物件の立会いでした

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最近、取り扱いの多い新築アパート

ご紹介する時点では、更地かケースによってはまだ古家が建っていることもあります

なので引渡しはご紹介から半年後

ローンの事前審査、契約、本審査、物件の色決め、賃貸募集、銀行との契約、決済、そして運営スタート

物件が完成した頃には季節は逆転、長い長い道のりです


それだけにオーナー様との出逢いからこれまでを思い返したりもします

オーナー様と物件と私たちと全てのタイミングが運命的に重なって不動産投資が始まるんやなと(大袈裟?)

物件もひとつとして同じものは無く、投資家さんもひとりとして同じ人はいらっしゃらないわけで、だからこの仕事が楽しいのかなと感じたりします

日々勉強です、永遠に勉強です
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今年の融資と物件は・・・


熱海にAM9時30分集合、一日会議です


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今年の反省、来年の方針等の大会議です


この一年を振り返ると、

融資については・・・思っていたよりかは前向きに取り組んでもらったと思います。

新たな金利優遇等受ける事もできましたし、ますます金融機関との距離が近くなった感はあります

物件については・・・首都圏ではちょっとずつ価格の上がってきた傾向にあり、仕入れには苦戦しました。

以前なら通った価格交渉が難しく、拾える物件は少なかったです


来年もやはり新築アパート系が融資を考えても取り組みやすいのではないかと思います

また、中古の木造は融資期間が短めですので、7000万〜8000万クラスはほとんど拾えないかなと。

1月9日に銀行さん参加のフィールドワークセミナー&新年会を開催しますので、そちらにご参加頂けるといろいろ来年の情報が入ってくるかもしれません



では、夕方まで会議頑張ります

それが終われば飲み会です



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明け渡し訴訟なんて個人では無理!

 

今日は朝からみなとみらい線『日本大通駅』へ

 

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横浜地方裁判所に行きました

滞納者を追い出す明け渡し訴状提出の為です

 

今回滞納されてる物件は川崎にあります

っと言うことは川崎の裁判所が管轄となるんですが・・・?

 

賃貸契約書に、当社の管轄裁判所にて行える旨が記載されていますんで横浜で出来るんです

こうしてちょっとした文言を入れることで効率よく業務を行えます

まぁ当社で管理を任されている方のほとんどが無期限の滞納保証付きですので特に気にされる必要はないですけどね。

 

いつも裁判をする時思いますがとにかく書類が細かい

そこは別にいいんちゃうの?って思うような事までも裁判所で訂正させられます

今回の書類提出ではかかる費用って14,000円くらいですから負担はそんなに重くないですが、それを作るまでがかなり大変です

っと言ってもその間もちろん家賃は入ってきませんが。

 

個人の方がこれをやろうと思えば自分の仕事どころじゃなくなりますよ

精神的にもきついですしね

 

いつもこんな事を頑張っている本部の伊藤さん、ほんとお疲れ様です

 

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強制執行の現場から

 

今日は携帯からの更新です

 

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先日、強制執行の現場に立ち合って来ました

 

執行官立ち合いのもと家賃滞納者の荷物を撤去します

 

今回の立ち合いは店舗だけあってか、かなりの荷物です

 

では、その荷物誰が撤去するのか?

 

道具屋と呼ばれるプロに頼みます

 

一見普通の引っ越し屋さんの様ですが、仕事の速い事

スタッフは10人くらいで次々と持ち出して行きます

 

周辺からは何があったのと言わんばかりの視線

 

これを個人がやるなんてありえませんし、かかる費用考えると投資として成り立ちません

 

この景気でほんと滞納者が増えてますが、ご自身の所有物件は滞納保証されている管理契約か確認して下さい

 

大切なのは無期限の滞納保証です、滞納してから半年程度保証してくれる契約ならその後が大変です

 

裁判等の手続きで追い出すまでそのくらいの時間は軽くかかりますからね

 

こうして立ち合いながら自分の物件も無期限の滞納保証付きで会社に任しておいてよかったと感じます、もちろん強制執行の費用もかかりません

 

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本来取れるべき賃料の『力』とは?

 

やっと終わりましたね〜APEC

しかし、今日は混んでたな

 

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「自分でも計算できるようになりたいんです・・・」っとよく言われます

セミナーでお話しする『キャッシュフローツリー』

 

GPI(潜在総収入)ー△空室率ー△運営費=ネットの収入

そして、融資を組まれる方は、そこからローン返済額を引いて、キャッシュフローが残ります

この流れを『キャッシュフローツリー』と言います

 

これが簡単なようで計算するの結構難しいんです

たまに投資家さんから計算したものを見せてもらうんですが、9割の方が間違えてしまいます

 

一体何が難しいのか?

 

GPI(潜在総収入)です

空室率ももちろん出すのは難しいんですが、この空室率を収支に入れ込む!と言うのを知っている方は、意外と皆さん高めに計算されていますから、クリア出来ています

東京・横浜界隈の物件のお話しですが。

 

では、このGPI(潜在総収入)

年間の家賃収入とは意味が違うわけです。

潜在の収入って言う事ですから、本来その物件の家賃が取れるであろう「力」で計算しないといけません

今の入居者が出ればいくらの賃料で決まるのか?

その決まる賃料こそが今のその物件の「力」なわけですから、こうして引きなおして計算する必要があるんです

なかには、相場より1万高い賃料で入っている事だってざらにあります

そうしたリスクを見て収支が合えば、退去後も安心です

もちろんその高い家賃で入ってくれていればそれに越した事はありませんが、まぁそこは、ちょっとしたボーナスくらいに思っておきましょう

 

では、その引きなおしの賃料を調べるのには・・・

ネット等で見る事もひとつですが、やはり地元の賃貸業者さんに聞くのが確かかと

当社の場合は、東京・横浜周辺で4000戸弱管理しているので、ある程度リーシングのスタッフに聞けばわかりますが、それでも他社さんに問い合わせる事もよくあります

 

このGPI(潜在総収入)を知っているだけでも、かなりのリスク軽減になるかと思います

何となく横文字で苦手意識があるかもしれませんが、これはめちゃ大事です

 

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1億の物件を現金購入!

 

昨日・今日とお休みです

 

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マンションやアパートの売りが非常に少ないように感じます

実際売りに出ている物件はもちろんいっぱいあるんですよ

収支の合う物件、当社の指標にのる物件がほんとないんです

 

数年前まではレインズの物件で1000万や2000万当たり前のように価格交渉してました。

買い付け入れたその時点では軽く断わられますが(怒られるときもある・・・)、数ヵ月後売主から連絡が来て、

『まだあの買い付け価格でお客さん付けれますか?』

っとこんな具合でいけてたんです

 

今ではそれがなかなかないんですね〜

 

逆にこちらから、

『あの物件どうなりましたか?』

なんて連絡してみると、

『満額で売れましたよ』と・・・

 

表面利回り8%弱

ついでに1億の物件が現金購入だったり・・・

まぁそれなら利回り低くてもOKですもんね、都内の一棟物件でリターンも小さいけどそれだけリスクも低いわけです。

 

現在の融資で考えると、価格の9割が融資の上限枠ですから、5000万なら自己資金は諸費用込みで1000万弱、1億なら2000万弱です

なので個人の投資家さんならその価格帯で探している方が非常に多いわけです

 

ずーっと待って頂いている投資家さんもいらっしゃいますが、決して忘れてるわけではありませんので・・・。

明日からまたしっかり仕入れします

 

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首都圏の投資事情を知ってほしい

 

今日は一日横浜でした

 

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午前中は名古屋の方、そして午後は北海道の方に横浜までわざわざ来てもらいました

連休の最終日ですからもちろん皆さん日帰りです

下手したらこちらの滞在時間よりも移動時間の方が長いなんて場合が多いんです

ありがたいですね

 

今日の名古屋の方、北海道の方、そして僕の出身である大阪の方、

決まって皆さん言われる事と言えば・・・

 

『地元での不動産投資はコワイ・・・』

 

一般的には、

自分の目が届く範囲でやりたい、安心ですから

っといわれる方が多いですが、

 

物件が近くにあろうと、どこにあろうと、管理は業者に任される方がほとんどです

それなら安定した不動産経営が出来る立地で、信頼の出来る不動産コンサル会社がその地域にいてくれさえすれば、それが一番ベストな投資になります

 

どちらを選ぶかはその投資家の求めるリスクとリターン、目標にもよりますが、首都圏の不動産投資事情を知らない方は、ぜひ勉強がてら一度様子を見に来てください

 

今年1年間、いろんなところでセミナーをやらしてもらい、つくづくそう感じる今日この頃です

 

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不動産投資で失敗する事例

 

今日は、猪俣GMの投資分析セミナーを少し覗いて来ました

 

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場所は、有楽町にある東京国際フォーラムです

同じフロアでは別の不動産投資セミナーが行われていました

 

他社のセミナーはどんな内容なのかもちろん気になります

題は確か『マンション投資セミナー』とかだったと思います

ますます気になる

 

HPを見てみると、内容はこんな感じ

 

『2400万(20屐砲龍菠を購入すると、

なんと月々1700円の負担で都心にマンションが持ててしまう!』

 

1700円の・・・負担?

 

赤字経営

 

収支の計算例も書いてありますが、

運営費は、管理費のみ

 

空室率、管理手数料、固定資産税を合わせると

実際は年間20万弱の持ち出しです

 

恐ろしい

 

買ってからそのことに気づき、

売却しようと思っても、抵当権抹消と諸経費で

数百万の自己資金投入が必要になります

 

不動産投資で失敗する事例です

 

隣でやってる猪俣セミナーに来てくれていれば・・・。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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