山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

ローンネタ

再度、ダメもとで銀行打診してみる。


1月に開催した東京でのセミナー

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「今儲かるアパート投資のカラクリと今知っておく高値で売るための出口戦略」を、大阪・名古屋でも開催します。

お陰様で既に多くの皆様からお申込みを頂いておりますが、久しぶりに懇親会も行う予定ですので、よろしければご参加下さい。

2月20日(土)大阪開催 

3月12日(土)名古屋開催

翌日は共に5組限定で個別相談会も開催します。また名古屋の個別相談は「CFネッツ名古屋支社」で行います。


さて、先日のブログで大型の案件が増えているという話をしましたが、そのせいで物件を買える方が少し減っているように感じられます。

う〜ん、何とかならないのか・・・そこで、数か月前事前打診を行ったオーナーさんについて、ダメもとで銀行に連絡を入れました。

山内「以前、相談した〇〇さんですが7000万の融資枠ってもう少し伸びないですかね?」

銀行マン「え、そんなこと言いましたっけ〜?」

山内「はい、ちゃんとメモしてますので」

銀行マン「まさか、もっといけますよ〜」

山内「え、どのくらいですか?」

銀行マン「ま、1億くらいですかね」


げっ、この数か月で3000万も融資枠伸びてる・・・


山内「ついでに価格の何%くらいまで融資できそうですか?」

銀行マン「97〜98%まで頑張れますかね」

てか、それほぼほぼフルローンやし・・・。

例えば、物件価格1億であれば、諸経費が900万。融資額9800万で自己資金は1100万で買える計算です。

以前のように9割融資であれば約2000万必要ですからね、買いやすさが全然違います。


最近の積極的な融資姿勢を見ていると、何となくもう少し行けるんじゃないかと思いダメもとで聞いてみましたが、ずばり的中。

ま、もともとの融資枠7000万というのは固く見ていたという話しでしたので、実際には3000万も伸びてないのでしょうけど、やっぱり前向き感は伝わってきますね。

これで狙える価格帯が大きく広がりました。


ブログランキング5位の壁は厚いです。かなりイイところまで来ていますので、またクリックにご協力お願いします。

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価格上昇局面での不動産投資、

「オリンピックが終わるまで物件購入は控えた方がいいのでしょうか?」
またこの情勢だからこそ
「所有物件の売却を考えた方がいいのでしょうか?」
随分このような相談を受ける機会が増えてきました。
実際に表に出回っているような物件では利回りが低く、融資を組んだところで到底収支が合いそうにもありません。しかし、そんな中、私たちの現場では多くの投資家さんに一棟アパートを購入頂いており、まだまだレバレッジを意識した不動産投資が可能です。
一体、最前線の現場ではどのような情報が飛び交い、どのような物件を購入すれば投資として見合うのか、また儲かるのでしょうか。そして、現在所有している投資物件はこの情勢で出口を取り、儲けを確定すべきでしょうか。もしそうだとすれば、どのような売却知識が必要となり、それまでに準備すべきはどのような事柄になるのでしょうか。ほんの少しのポイントを意識して取り組むだけで今ならかなり有利な展開に持ち込むことが可能です。
このセミナーでは、私たちが取り扱う物件の「利回り」と「ファイナンスコスト」から、今お勧めしたいアパート投資、そして売却するための基礎と応用についてお伝えいたします。去年実際に取り扱った投資利回りから見えてくるアパートの適正価格や、仕入の裏側。また、構造別に見た物件の特徴、価格上昇局面だからこそ失敗しないためのアパート投資の考え方、高値で売るために抑えておくべき売却知識などなど。
自身も一棟アパートや区分マンションを所有運営し、資産の組み換えも行ってきた投資家でもある山内が、現場での経験と実績からお伝えする今回のセミナー。このタイミングでこそぜひお聞き頂きたい内容となっています。皆様のご参加お待ちしております。

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久しぶりにあの銀行で融資申込み、金利はなんと


昨日は東京のオーナーさん宅で都市銀行と地方銀行の2行に来てもらい本申込みを行いました。

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某横浜の地方銀行さんは、課長さんが元々上大岡にいたらしく、倉橋社長元気ですかーなんて話で盛り上がりました。

最近はめっきり利用しなくなったこの銀行さん、今回縁あって申し込みをすることに。

せっかくなので色々と話しを聞いてみると、一応アパートローンは積極的にやっているらしい。

物件評価は以前と変わらず積算メインのようですが、都内や横浜の中心部であれば、収益還元でも見てくれるようで、次回物件が出たらとりあえずチャレンジしてみようかと。

またそれ以外の地域に関しては、積算評価と収益還元評価を按分するようで、何となく計算してみると価格の7割からマックス8割くらいが融資上限かなと思ったりします。

そして、皆さんご存知の某都市銀行さん、相変わらず融資が渋いようで、基本資産家向けがメイン。個人のサラリーマン投資家には余程の属性でない限りほとんどのケースでお断りしている様です。

しかし、もし仮に融資がつけば、金利は0.85%・・・。はい住宅ローンですね。タダで借りてるようなもの。シミュレーションを作成しながら何だか笑えてきました。


さて、話しは変わりますが、昨日ご紹介した大阪の物件、言ってる間に他から現金での買い付けが入ったようです。

いや〜このスピード感です、先にやられちゃいましたね。なかなか見る目あるでしょ?笑

かれこれ30年大阪の都市部で生活して、この業界でも働いてましたので、その辺の投資価値は分かっているつもりですが、まさかここまで早いとは。

とりあえず今回実際に大阪の物件を見て、首都圏だけでなく大阪方面でも買うという選択肢が増えました。

ま、一棟はほとんどありませんが、区分ならリスクの低い投資ができそうです。

お陰様でランキング上がってきました。
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アパートローン緩和の連続。


明日は数年ぶりに大阪のミニフィールドワークセミナ−参加。

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お陰様で去年の内に満席となりました。が、雨・・・う〜ん。

今日の夜から明日にかけて東京23区でも5センチの積雪?朝一の新幹線やばいかも。

明日のセミナー、終わってからは懇親会を行いますので、ご都合の良い方は私または大阪支社までご連絡ください。これ大阪の新年会ですからね、お待ちしております!

さて、今日は朝の9時から銀行の面談。12時銀座で個別相談。14時半横浜でお客さんと打ち合わせ。事務所に戻って18時にユーチューブ撮影。

忙しいのは嬉しいのですが、移動が多過ぎる。

先程終わった銀行面談、事前の審査段階である程度このくらいの融資条件になると返答は貰っていたのですが・・・

え?そこまでやってくれるの?と。もちろんお客さんにとってはいい提案なので結果オッケーなのですが。

なんと金利も下がり融資期間も延びちゃいました。

ま、期間に対しては、レバレッジを効かすという意味では良いのでしょうが、その分もちろんローン残債の減りが遅くなり、将来リスクが上がりますのでそこは要検討です。

今を取るか未来を取るか、投資家の年齢、目的、資産背景、所有物件との組み合わせ、方向性次第ですね。

このブログを始めてかれこれ9年目になりますが、これまでずーっと融資のネガティブな話しが多かったと思います。

しかし、ここ最近は緩和緩和の連続。

情勢でここまで変わるものです。面白いですね。

順位が上がります、応援お願いします。
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銀行マンの悩みとチーム飲み。


先日の日曜日、某イケメン銀行マンが金銭消費貸借契約のため来社。

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日曜日に?と思われる方も多いでしょう。なぜ休日に来てくれるのでしょうか。

うちとの付き合いが深いから?もちろんそれもあるでしょう。

オーナーさんの属性がいいから?もちろんそれもあるでしょう。

でも、本当の理由は「あまり家庭がうまくいっていない」と言う噂も。家の居心地が悪いから、仕事と言う口実で外出がしたいとか?

銀行マンも公私ともに大変です。

イケメン銀行マンさん、もしよかったらLINEでのご相談お待ちしております。

ただし、LINEの設定はPCから見れないようログインが許可になっていないか必ず確認しておいてください。

LINEの設定→アカウント→ログイン許可 です。

今世間を騒がせている「ゲスの・・・」的なことにならないように注意しないと。皆さんもお気を付け下さい。


さて、昨日は久しぶりに𠝏持・竹内とのチーム飲み。 

お店は、だるまやという大船で唯一のちゃんこ屋。最近移転されたようです。

あ

なかなか古めかしいビル。トイレは店舗ごとに分かれています。

A

このお店のオーナーさん、釣り師として有名であり、TV番組に出演したり執筆活動をされています。

最近釣りにはまっている自分としては、もってこいなわけです。

料理はと言うと・・・

a

 味噌のちゃんこはこんな感じ、魚介もたっぷりでいいですね。

a

味はと言うと・・・決して悪くはないのですが正直まずまず。

でも、それ以外はなんでも美味しかったです。特に刺身は新鮮で最高。

a
 
個人的にはこういう居酒屋さんがかなり好きで、とても落ち着くし、お店の方も温かくて居心地がいいんです。 

ぜひ大船に来た際はどうぞ。ただし、釣りの話を振ったら永遠に終わりませんのでご注意を 汗。

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生で聞くとアパートローンに積極的な融資姿勢を更に感じます。


今まで知らなかったのですが、恵方巻きの丸かぶりって昔から全国で行われている習慣じゃなかったのですね。

子供の頃、節分になると家族でその年の恵方に向かって太巻きを食べていたのですが、てっきりどこの家庭でもやっている恒例行事なのかと思っていました。

東京ではここ数年で広まったようで、ウィキペディアにも「大阪地方を中心として行われている太巻きを食べる習慣」と記載されています。

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さて、昨日は年に一度のフィールドワークセミナ−、東京都内の一棟物件を全5件廻りました。

新築アパートから中古のS造等々、価格帯は2000万から15000万くらいまで。

あ

これだけの人数で物件を見ていると、「何かあったのですか!?」と周辺住民から声をかけられることもしばしば。

住宅地に数十人が資料片手に物件周りをウロウロ。どう見ても怪しい団体です・・・お騒がせしました。


このセミナーの面白いところは、物件を見た後にそれぞれのコンサルタントがコメントをするところ。

同じ物件でもスタッフによって見方目線が異なり、色々と参考になったのではないでしょうか。

昨日は全体的にいい物件が多かったのですが、その会によっては、「これナシでしょ」とバッサリ斬られることもあり、そういうところもまた勉強になるかと思います。

さらに昨日は銀行さんも2行参加、その銀行目線を聞けるところが面白かったですね。

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やはりこの情勢で融資に積極的な姿勢を感じましたが、弊社が提携していることから、通常より金利優遇を受けて頂けるのも収支には大きく反映されていました。

懇親会も銀行さん含め多くの皆さんがご参加、大盛況でしたね。

また来月2月14日(日)は半年ぶりくらいに銀座発のミニフィールドワークセミナー(一棟)を開催しますので、よろしければご参加ください。

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銀行のアパートローン、融資枠は年収の10倍だと?


先日、某銀行さんから新年会にお誘い頂きました。

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なんと今回は役員の方もご参加という事で、ついにここまで来たか?って感じです。

鶴の一声で部署異動もあり得る?銀行マンって大変だなと感じる場面がちらほらと。

銀行の皆様、ありがとうございました。

そして、終わってからはスタッフと2次会へ。

あ

なぜか中元氏にだけスポットライトが当たって・・・もってるな〜。


さて、今日はこれから年に一度のフィールドワークセミナー。参加者はスタッフを含めると約50名ほど、満員御礼です。

休日にも関わらず銀行さんも同乗して、廻る物件のコメントを頂きます。

僕らの中では当たり前のようになっていますが、普通休みの日にわざわざ銀行さんがバスのセミナーに参加なんてしてくれませんからね。

きっと今日の銀行コメントを聞いていただくと、何となく今年の融資スタンスが分かってもらえるかと思います。

「某銀行は年収の10倍が融資枠だ!」なんて話をよく聞きますが、実際はその辺も変わりつつあります。(ま、銀行マン曰く以前からそんな決まりはないとの事ですが)

実際のところどうなのか楽しみにしていてください。

CFネッツから融資を通すと、それもクリアできる?
さぁどうでしょうね〜☆

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そして、今日は10年に一度の大寒波だとか・・・
年に一度の大型バスの日に・・・
もってるな〜。
 

格差は広がる一方


本日は数年前からお付き合いのあるオーナーさんの決済。

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これまで既に2棟+区分を購入頂いています。

キャッシュフローは十分なので、今回のアパートについては長期融資の引ける銀行を使わず、あえて返済期間を短くしました。

その分、金利が極力低い1%台の銀行を選択。将来リスクはかなり下がります。

当初の想定金利は1.7%。それでも期間が短い分、単体でレバレッジはほとんど効きません。

しかし、決済が終わってから、

「山内さん、実は金利1.2%なんですよ」とはオーナーさん

え!?

「おかげで何とかレバレッジ効いちゃいました」

融資担当者から本承認後に聞いた金利より0.5%も下がっている・・・。

「地主並みですね」とは今回物件の仕入れをした小林。


このオーナーさんとは、かれこれ5年前くらいからでしょうか。ゼロから投資物件購入のお手伝いをさせてもらい、ここまで着実に進めてきました。

そして今回利用した銀行の融資目線は、とにかく既存の収支が廻っていないと審査のハードルが高く、実際にはほとんどのケースで融資が付かないのです。

という事は逆に考えれば、融資が付いた=コンサルタントとしての自分や、これまで管理をしてきたPMスタッフも評価してもらえたということになり、もちろんこの結果は個人的に嬉しくもあるのですが・・・。

うーん、金利が自分の住宅ローンとほとんど変わらない。以前にもこんなことあったかな。

結局、銀行というものは、貸したい人にはどんな条件でも貸したいと言うことです。


しかしこの格差社会、今後さらに広がっていきます。

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手探り中。


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久しぶりの更新になってしまいました。

a









昨日の渋谷でのセミナー、多くの皆さまにご参加頂きありがとうございました。

アパート投資に対する見方考え方について、少しは参考になったかと思います。

さて、今年も色々と金融機関の動きがありそうです。

ブログでもお伝えできる範囲ではお話ししようと思いますが、あまりオープンにするとその金融機関に微妙な案件まで集中する可能性もありますので、水面下でコツコツと動く予定です。

まだ何とも言えませんが、これから数ヶ月はアンテナを張って頂いていた方がいいかもです。

好条件なんて瞬間風速のケースがありますし、またそれが継続するようであれば物件価格が上昇する可能性もあります。

楽しみですね。

その他、区分についても色々と情報をつかんでいますんで、そちらについては今まで融資が組めなかった方でも・・・・もしかしたらいけるかもです。

築年数に関係なく35年ローン?まさか。

ただいま手探り中です。

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そもそも考え方が間違っている。


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先日、某銀行に金融庁が入ったようで、耐用年数越えの融資はますます厳しくなるとの事。

基本は、木造であれば22年ー築年数が融資期間ですが、今まで属性によっては耐用年数を超えても融資をしていたようです。

今後は、まず耐用年数をオーバーする事は難しくなり、且つ融資枠についても厳しくなりそうです。

弊社としては、その銀行で中古アパート案件を扱う事はほとんどなく影響は少ないですが、先日のS銀行といい、ますます中古アパートの扱いは少なくなりそうです。

しかし、そもそもこの日本の耐用年数の考え方がおかしいのです。

築22年を超えると価値がないって、今で考えれば平成2年のアパートって事ですからね。

古くなれば建替える、古くなれば建替える・・・って今となってはこの考え方自体が変なんです。まぁこれが国の政策なんでしょうけど。

ついでに、世界の住宅サイクル年数は、ドイツで70年、フランス86年、アメリカ103年、イギリス141年と言われています。

日本の考え方は遅れすぎてます。

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融資ができなくなりました。


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先日、中古木造の融資が厳しいとお話をしましたが、本日銀行担当者からメールが・・・

「融資期間のイメージとしては、木造は35年ー経過年数、鉄骨造は40−経過年数、RCは45年ー経過年でお願いします」

木造築20年なら期間15年・・・厳しいね。

すると、別支店の担当者から携帯に連絡が、

「木造については、新築と築浅以外融資ができなくなりました」

築20年前後の中古アパートは融資無理、とのこと。う〜ん、支店によって言う事は違う。

まぁ融資期間15年くらいなら、余程利回りが高いか、金利が低くない限り利用する面白みが少ないわけですから、どっちにしても使えないようなもの。

(短期完済を検討しているような人なら別ですが。)

4~5年前は、中古でも30年くらい借りれていたんですけどね。

担保が大好きなあの銀行以外は、築20年前後の中古木造の取り扱いがなくなりそうです。

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ワンルーム融資撤退。


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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

6月24日(日)東京 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

7月21日(土)浜松 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月15日(土)三島 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月22日(土)名古屋 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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先日の融資条件変更の話ですが・・・


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今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。

まもなく満席となります、ありがとうございます。


さて、先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。

はっきり言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。


担当者「こればかりは難しいですね・・・」

山内「そこをなんとか」

担当者「いや〜お話はわかるのですが・・・」

山内「そこをなんとか、なんとか、なんとか・・・」

担当者「では一度上の者に相談してみます」


そして、先ほど連絡があり、

担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」

ふ〜、粘ってみてよかったです。

5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。

何でも言ってみるもんです。

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20年は組めないとね、でも短期返済も・・・


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今日は、わざわざ静岡から区分の契約に来ていただきました。

先日のフェアにご参加頂き、その場で銀行に融資相談をして、フェアの区分が抽選であたり、今日の契約まで進みました。

本当に縁だと思います。


現在のワンルーム融資でO銀行やS銀行を利用するのはかなりハードルが高いです

投資家さんの属性もそうですが、何よりも融資期間の問題 融資規定上15年くらいしか組めない物件がほとんどです。

3〜4%の金利では、最低でも20年以上組まないと収支が合いません。

効率よく投資したい方にとっては、やはりレバレッジが効く物件を見つけて買い進めて行きたいところですが、個人の方にとっては、定年時にローン完済できているのが一番のリスクヘッジですので、10年くらいの短期でローンを返してしまうと言うのもまたひとつです。

あとは、皆さんの求める家賃収入によって進め方をご提案しています。

まっ、そのうち借り換えができれば大幅に収支改善できるようになりますから、まずは物件の数を増やすことも大事だと思います

さすがに区分1〜2戸じゃ借り換えもむずかしいですからね

某金融機関を利用すればできないこともないですが・・・


その辺の詳しい内容は、2月11日のセミナーでお話しします。

宣伝ですいません・・・。

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ね、融資条件変更ですって。


やっぱり、そうですか・・・

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先日、融資条件変更のニオイがプンプンすると言っていましたが・・・現実となりました。

某銀行の担当者から、ワンルームの融資条件が変更になると連絡があり、

内容としては、年収規定が500万から700万に変わります

アパートローンに対して、ほとんどの銀行が最低年収500万というのが一般的ではありますが、なんと、200万アップです

結局、過去に融資した案件で、新築区分マンションのローン支払い延滞が非常に増えてきているとの事

こちらから言わすと、

「買った時から収支あってないわけですから、そんなん目に見えてますよね・・・」

って感じなんですが。

新築の区分マンションなんて、自己資金比率をよほど増やさない限り赤字経営で、それを3戸も4戸も融資してたら、そら返せませんよ

なのに、そんな理由で700~800万クラスのワンルームも同じ審査規定にされると納得いかないですよね〜。

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融資条件変更の臭いがプンプン


短縮、短縮・・・

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以前、中元氏のブログにでも書いてましたが、SF銀行さんの融資規定が大幅に変更となりました

改定前は、物件評価の8割融資、融資期間は築古でも最長35年OK

改定後は、物件評価の7割融資、融資期間は20年前後・・・

当初は、融資枠の上限が延びたりと、積極的ではありましたが、う〜ん、難しいです

そして、吉住さんのブログでも書いてましたが、大阪のM銀行も融資規定に動きがあるようで、

改定前は、融資期間の計算は、「65−築年数」でしたが、

改定後は、「50−築年数」というお話し

これについては、とりあえず最終決定ではないらしいので、まだ以前のままの条件で対応はしてくれるようです

しかし、これまでの金融機関の動きを見ているとはっきり言って時間の問題ですね

条件変更がある前は、一度二度そんな話しが銀行から上がってくるもんです

なんとなくですが、春くらいには本決まりになるんじゃないですかね。

いつものO銀行やS銀行がそうならないことを祈ります

特にO銀行については、金利が2%台とやけに積極的ですからね

これが、いつまでも続くとは思えない今日この頃

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20位以内へ

液状化と借り換え


先日、山田さんに連れて行ってもらいました

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テレビで見るのとはまた違いなかなか衝撃的です

あ









液状化です




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a











阪神大震災のときは、液状化って今回ほどあまり言われていないように思いますが、実際には結構被害がありました ↓ ↓

あ



















今回の震災で、融資期間が短縮傾向にあり、そして、この液状化で場所によっては、金融機関が敬遠するケースも出てきています。


話は変わりますが、二日前の大阪フェアで某金融機関の「借り換え」の話しをする機会がありました

なかなか反響があったようで、その後もいろいろとご質問を頂きましたが、この借り換えできるのもいつまで続くかわかりません

参加していた融資担当者も「今のところは積極的ですが、いつ条件が変わるかわからないので私たちもドキドキなんです」っと言っていましたからね。

ちょっとした事で、ガラッと条件変更があったりしますので、常にアンテナを張っていただいて、チャンス!っと思えばその間に素早く行動することが大切です

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個人属性よりも物件重視


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今日は、先日取引をした業者さんが来社、

終わってからは、役所→税務署→法務局→銀行、最後に建築の打ち合わせ

なかなかいい感じの忙しさです


久しぶりに法務局で謄本を取得しましたが、
1000円→700円に安くなっててびっくり

そういえば以前、曽我部氏のブログでそんなこと言っていたような・・・

これまでが高すぎましたね

それぞれの改定金額はこちらです


さて、現在住宅ローンのフラットで審査を進めていますが、一般の住宅ローンと比べてちょっとだけ手続きが面倒になります

そのマンションが住宅支援機構の定める独自の技術基準に適合していることを証明する必要があるため、管理規約や今後20年の長期修繕計画等、事前に書類が必要となります

結局、フラットの場合は個人属性よりも物件重視

どれだけ属性がよくても、その適合証明書が取得できないマンションならフラットでの融資は組めないわけです

ついでに適合証明書取得の費用は5万くらい

ただ、アパートローン等の既存借り入れは返済比率に含まれませんので、既に投資されている方にとっては持って来いです

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1ヶ月の遅延でまず落ちますよ


気になる記事が載ってました

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『勤め先は大手で年収は平均以上。借金もない。そんな知人が家を買おうとしたら住宅ローンの審査に落ちたという。思い当たるのは、1度だけカードの支払いが遅れたことくらい。他はまったく問題なくてもそれだけで審査って落ちるものなの?』

もちろん落ちるんです

今回の場合、審査に落ちたということですから、一度の遅れと言っても個人信用情報に反映されてしまったと言う事です

結局は支払いが遅れたといっても、個人信用情報に反映されているかどうかです

反映されるかどうかは、遅れてから支払うまでの期間、2〜3日なのか2週間なのか、1ヶ月なのか。

2〜3日ならまず反映されることはないでしょうし、2週間は微妙なライン、1ヶ月ならまず反映されてしまうと思います

いくら属性が良くても、貸す側からすれば、『ちょっとした借り入れの返済を遅れる人が、住宅ローン等の多額の借金をちゃんと最後まで返済できるの?』という見方をされてしまいます

まぁ当たり前ですね。

では個人信用情報に支払いの遅れがどのように反映されるかというと、AやPといった文字が記載されます

1ヶ月遅れればA、3ヶ月遅れればAAA、なので毎月のように遅れているとますますイメージが悪いわけです

あとはそれぞれ金融機関の考え方次第ですが、僕の今までの経験上、2〜3ヶ月も遅れればまず融資は通らないと思います

気になる方は自分の個人情報を取得することもできますので、それを見れば簡単にわかります


今日もクリックにご協力下さい

10位までもう少しです!

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数ヶ月前、法人化にしたけれど・・・。

 

混み過ぎです

 

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午前中はりそな銀行で決済がありました

月末はやはり混みます(それも25日)

普段なら1時間くらいで済むものが、終わってみれば2時間もかかってました

 

今回は住宅ローンの案件でしたが、融資には結構苦戦

自営の方で申告もしっかりされていたんですが、数ヶ月前法人にしたことが原因でほとんどの銀行には断られました

結局、銀行規定で1年分の決算書が出せないと取り扱いできないとのこと。

 

いろんな金融機関にあたり、いろいろと交渉を行い、最終りそな銀行で融資付けできました

仕事で忙しいところお客様にも積極的にご協力頂けたのがいい結果になったと思います

いい買い物をしてもらえました

 

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銀行の融資姿勢も・・・

やっぱりブログのデザイン変えました

全然季節感なくなりましたが、

まっ、冬バージョンまであと2ヶ月です

 

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今日は、

O銀行の面談・金銭消費貸借契約、

その後、

S銀行の金銭消費貸借契約

 

 

久しぶりにS銀行との契約でした

 

銀行から求められていた書類を提出し、

順調に進む・・・

 

はずだったのに

 

『直近の給与明細と賞与の明細を下さい』

 

えっ?

そんなん聞いてない・・・

 

とりあえず後日郵送でお願いしました

 

基本的に直近の給与明細を求められる時って、

去年1年分の源泉徴収票が出せない場合です

勤続年数が短い時はよく言われます

 

給与明細×12ヶ月・賞与×2回で、

1年分の年収として計算してくれるためです

 

今回の場合、

勤続は特に問題ありませんし、

お客さんの属性もピカイチです

なのに・・・。

 

以前より、融資の見方が厳しいのか、

それだけ年収ダウンのケースが多いのか、

 

う〜ん

 

金融機関の融資姿勢も

もうこのくらいで勘弁してほしい・・・

 

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融資姿勢はどうなるの?

 

ライフ住宅ローンと

ファーストクレジットが経営統合します

 

人気ブログランキング更新しないとこうなる

 

統合名は

『住信不動産ローン&ファイナンス株式会社』

だったと思う・・・

長くない?

 

これによって気になるのは、やはり融資姿勢です

 

以前、

UFJ銀行と東京三菱銀行が合併した時、

住宅ローンに積極的(イケイケ)なUFJ銀行と、

消極的(硬すぎ)な東京三菱

 

東京三菱側の力が強く、

結果、とても厳しくなったのを覚えています

 

今回の統合によって、

アパートローンの融資姿勢が後ろ向きになるのか・・・

また?

こればっかりはなってみないとわかりませんが、

どうやら、

不動産担保ローン事業を

ライフ住宅ローンに事業譲渡するらしいので、

そのままの姿勢でいてくれそうです

 

ライフ住宅ローンの担当者に聞いても、

今までと変わらず頑張ります

とのこと

 

UFJの時は担当者が

「合併したら今までのようにはいきません」

と、嘆いてましたので

まぁ今回の統合は大丈夫かなと思っています

 

こうして日々、

住宅ローンと違いアパートローンと言うのは

融資条件がめまぐるしく変わっているんです

 

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銀行に電話切られたっ!

 

9月突入です

 

人気ブログランキング今月の順位は?

 

銀行の決算月、

っという事でちょっと気合が入ります

 

今日は、とりあえず

9月限定だけでも融資が付けばと思い

今まで取引の無い金融機関に連絡を入れました

 

話した感触としては・・・

 

正直今までとなんら変わりませんね

融資条件もほとんど似たり寄ったりです。

 

〇融資期間は耐用年数−築年数

〇金利は、その方の属性次第

〇自己資金は物件評価の2〜3割

〇(ほとんどが地方銀行なので)融資できる物件は支店の対応できる範囲内

〇住宅ローンのような決まった規定はないので、あとはケースバイケース

ざっとこんな感じです。

 

そして、

以上のような質問している途中に、

ある銀行の担当者からは、

 

『あの〜今忙しいのでもういいですかぁ・・・』

 

っと電話を切られました

忙しいって、こっちも一応客なのですが・・・

銀行名 言ってやりたいっ

 

 

ただ、一行だけは、

『支店再度としてはぜひやりたいので

物件の評価を先に見させてください!』

っというお話があり、

とりあえずダメモトでお願いしました

 

ほとんどの不動産業者が、

どうせあの銀行は無理だろうと連絡もしてないせいか

担当者のテンションは高かったように思います

 

まっ、期待せずに

倒れては立ち上がり、

倒れては立ち上がり、

起きあがり小法師のごとく頑張ります

 

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改正がいい風に?

 

ご存知かと思いますが・・・

 

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貸金業法の改正により、

個人の借入総額が、

原則、年収等の3分の1までに

制限されるようになりました

 

最近よくニュースでもやってますよね

 

もちろん、

その規制が除外されるものも多くあります

 

不動産購入のための貸付け、

自動車購入時の自動車担保貸付け、

高額療養費の貸付け、

有価証券担保貸付け・・・等々

 

なのでこれらは、

総量規制の貸付残高には含まれません

含まれたらえらいことです

 

この法律により困るのが、

利用する方もそうですが、

やはり貸す側ではないでしょうか

これをビジネスにしている訳ですからね

貸してなんぼっ

 

じゃぁ、どうするのか・・・

 

この規制にかからない

貸し出しを考えるはずなんです

 

そう、不動産投資

 

じれったく話しましたが、

新たな融資実績が出来るかも知れません

 

借りる側・貸す側、

共に手探り状態なので

いろんな意味で大変ですが、

融資が付いたときの喜びは癖になります

3年前のJローンを思い出します

 

また実績となり次第お伝えします

 

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自営業者さんもOKなんです!

 

続きです

 

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昨日のブログ、

9月は決算月なので

融資が付きやすいというお話ですが、

じゃぁ普段とどのように違うんでしょう?

 

それは・・・

もちろん金融機関によっても

異なってきますが、

 

例えば、最終審査のところで、

あとひとつ何かプラス要素がほしい!

と言うような時に困っていると

 

銀行マンから

『あっさり通りました〜』

なんてことがあるんです

 

こちらからすると

『えっ?そんな簡単に??』っと

何か物足りないような、

でも一安心ってな感じです

 

そして今年のS銀行で言うと、

規定より2〜3年

融資期間が延ばせたり出来ますし、

今ではほとんど自営業者さんについて

融資をしませんが、

この時期だけは、なんとOK!なんです

恐るべし9月決算

 

 

まぁもちろん物件ありきですから、

そのタイミング次第なんですけどね

でもこれで買えたら儲けもの

はっきり言って運命です

 

 

さて今年は、どうなるのか楽しみですね〜

 

 

あっそうそう、

話しは全然変わりますが、

関谷さん誕生日おめでとっ

良い年になりますように

 

でもね、

誕生日が来て喜べるなんて・・・

 

 

今のうち〜

 

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この時期チャンスです!

 

この時期と言えば・・・

 

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ここのところ、

決まって銀行から連絡があります

 

『案件ないですか?融資頑張りますよ!』

 

いつもは後ろ向きな銀行も

今だけは違うんです

 

そうです、9月は決算月

 

水曜が休みだというのを知っていても

今日連絡が来たくらいです

 

今、契約をして融資の申し込みをすれば

決済はおおよそ1ヵ月後ですから

銀行として抜群のタイミングなわけです

 

まぁ、この時期だけは、

何とか9月決済に間に合わせたいので、

銀行の審査も早くなり、

9月半ばくらいでも、

融資が間に合う事もよくあります

 

新築でも中古でも構わないですから

とにかく9月決済が条件

 

残念ながら、

更地の新築アパートは、

引渡しが数ヵ月後ですから、

ダメです。

 

 

いつもは断わる案件でも頑張ります!

っと言ってるくらいなので、

かなりチャンスです

 

あとは物件ありきですから、

この時期は、

しっかりアンテナを張っていてください

 

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不動産投資の第一歩

 

投資の第一歩として

自宅を購入される方が非常に多いです

 

 

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将来、結婚、転勤等があれば、

貸す可能性がとても高いわけで、

そんな時の為に、

将来貸しても合うような物件を購入するんです

 

 

例えば、

ローンの支払いは管理費等合わせて8万

貸せば、10万取れる

そうすれば月2万のキャッシュフローとなるわけです

 

立派な不動産投資

 

ついでに僕もその考え方で、

自宅を購入しました

 

ただこれも最近かなり銀行の見方が厳しくなってます

 

買われる方は、ほとんどが単身者ですから

1DKや1LDKなんて物件が都内ではほとんどです

 

そうすると、銀行からしたら

『どうせ貸すでしょ』的な事を言われたり

『そのマンションはよく貸しに出されているからね』

な〜んて、

そんな理由で融資を断られる時もあります

 

以前はそこまで言われませんでしたが、

住宅ローンも確実に厳しくなってるんです

 

 

僕が購入した時なんかは、

当たり前のように、

諸費用ローンやリフォームローンがありましたが

もう今ではそれを扱う銀行も少なくなりました

 

 

以前なら間違いなく融資ついたのに〜

なんてのが最近ほんとよくあるんです

 

考えようによっては

今までが異常だったのかもしれませんが、

ほんと苦戦してますね〜。

 

 

自宅に関するご質問等がありましたら、

僕の斜め前に座るお姉さままでご連絡下さい

お姉さま・・・。

 

 

では

 

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融資条件変更2

 

なんとか更新できました

 

仕事が忙しく、

終わってから送別会があったので

遅れちゃいました

 

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前回お話してました融資の件です

 

本日、銀行さんが午前中来店され

融資条件変更がありました

 

今日のブログでみっちりお話しようと思い

詳しく聞いたのですが・・・

 

 

今回の融資条件は、

『CFネッツからの案件のみ』

限定とする融資変更だったらしく

くれぐれもブログでは載せないでください

とのことなんですっ

 

っと言う事で、

ブログでお伝えすることが出来ません

うっ・・・

 

なので個別でお話させて頂くしかありません

ほんとすいません・・・

 

気になられる方は、

私宛までご連絡下さい

yamautis@cfnets.co.jp

既に当社の担当がついている方は

スタッフまで連絡して下さいね

 

 

こうして僕もブログでお伝えしてるのは

この時期にかかわらず

前向きな条件変更ですっ

 

いつもながらこう言った変更は

いつまで続くかわかりませんので

スピードが全てです

 

前向きに不動産投資を検討されている方は

ご連絡下さい

 

では遅いので寝ます

 

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融資条件変更

 

今日は、東京フィールドワークセミナーです

満員御礼

ただし、東京マラソンとかぶってますから

大渋滞やったりするかも・・・

僕は本部で打ち合わせ・個別があるので参加できずです。

 

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今年に入ってからの融資状況です

 

特に去年と条件が変更になった等はないんですが

明後日・・・

 

なんとO銀行が来店されます

 

 

『区分の融資条件が変更になったので・・・』

 

らしいです。

 

 

どう変わるのか?

 

最近の流れでいうと、またまた厳しく??

 

 

ただ、わざわざ来店するくらいですから

前向きかな〜っと思うのですが・・・

 

これ以上悪くなるなら、電話で伝えるでしょうからね

 

 

この条件変更次第で、動きが全然変わってきます

いや〜楽しみです

 

まぁ期待せずに待っていてくださいっ

 

 

明後日またご報告しますっ

 

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最近の融資

 

スルガ銀行の融資について・・・

 

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区分融資は、

今ほとんどがライフ住宅ローンです

それは築年数に関係なく30年組めるから



比べてスルガ銀行は、

『45−築年数』

っという規定がありますんで

まだ平成の物件ならあれですが、

昭和築なんてなると20年くらいしか組めません

そのうえ金利は 4.5%

ならK%(調達コスト)は 7.5%と高くなります

 

最近拾えてる物件のFCRは7%くらいですから

ネット収入より年間返済額の方が高くなるわけで・・・

 

はい、キャッシュフローがでませんっ

 

だからスルガ銀行で収支の合う物件を

なかなかご紹介出来ないわけです

っていうかほとんど・・・

 

せっかく都心で FCR7%なんて物が出たりするのにです。

 

 

じゃどうすればいいのか?

 

 

『収支が合うまで価格交渉する!』

 

ってもちろんそうなんですが、

そんな簡単に下がらないんです

今日、

ライフの担当さんが新年の挨拶に来ましたが

普通に表面8%とかの案件持込があるって言ってましたしね

そら下がらんわっ

もちろんそんなん買ったら最初から赤字

 

じゃぁ、結局としては・・・

 

『自己資金を2〜3割投入する』

・・・ですね

キャッシュが厚くなり安全性が増しますから

 

もちろん、

投資効率は下がりますよ

でも、

少し前までは今拾えてるような立地で

購入できませんでしたから

銀行に預けているより全然いいし、

ローンを完済したら、7%で回る訳ですしね

その物件の価値・賃料によって実際は異なりますが。

 

まぁこうして、

長期にかけてコツコツやっていくしかないですね〜

 

その分、リスクはめちゃめちゃ低いですから

 

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スーパー融資

 

10月1日オープンの大阪支社に来ております。

 

 

先ほど、みなと銀行の担当さんが来店されました。

やはりこの銀行の融資条件ハンパないですね。

知ってはいたけど改めて驚かされます。

 

 

金利2.675%

クレジットカード作成や家賃振込み指定等の金利優遇制度はあるにせよ、2.675%は安すぎ 

 

融資期間 65−築年数

築30年の物件でも35年組めるわけですよ

 

価格の100%融資OK

今どき諸費用だけで買えるなんて

 

 

事前審査は早ければ次の日、遅くても3日くらいで結果がわかります。

本審査でも3日見てもらってたら返答できるらしいです。

 

 

居住地が、近畿2府4県、岡山県の方、

この融資を使わない手はないです。

 

 

 

これから社長を新大阪まで迎えに行って、

神戸の物件調査してきます、では

 

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9月はチャンス。

 

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中古木造のアパートは融資期間25年が現在では最長です。

(銀行によりますが)

 

山内「平成元年のアパート、28年くらいいけないですか?」

銀行「ん〜・・・」

いつもなら軽く無理!っと返されるのに・・・

 

もしや脈あり?

 

山内「28年いけるんなら案件持っていけますけどね〜」

銀行「持ってきてください。頑張ってみます」

 

なぬ!?

 

山内「今、頑張るって言いました?」

銀行「・・・はい、9月ですから」

 

そうなんです!

 

9月の決算期にむけて金融機関がかなり積極的です

現場で働いているとそれがヒシヒシと伝わってきます。

 

ただ9月中の融資ですから、9月中旬には契約をしておかないと間に合いません

 

だから、

今がチャンスなんです。

 

さぁ今から、9月中旬までは全力で走りますよ!

(いつもは全力じゃないみたい・・・)

みなさん乗り遅れない様に

 

 

もう一度言います

 

「9月はチャンスです!」

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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