山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

つぶやき

試練はいつも身の丈に合っている。


年が明けると何となくやる気になったりするもんです。

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年末年始と暴飲暴食でしたので、外食は減らした方がいいかなと言うことで少々自炊を。

野菜炒めに味噌汁、ご飯と納豆。夜は炭水化物を取らないようにして。こんな事だけでなんだか健康になった気になります。

ま、できるだけ継続しようかと。


さて日頃、友人などから仕事やプライベートで様々な相談を受けることがあります。

特に多いのは、地方から出てきて環境の変化等ストレスが大きいせいか、「大阪から出てきた時はどうやった〜?」なんて聞かれることがあります。

僕の場合は、当時大阪支社がオープンするタイミングでもあり、定期的に仕事で帰ることがあったので、それほどストレスになることもなく、ま、あるとすれば、不動産屋なのに東京の土地勘がなかったということくらいでしょうか。

道、お客さんの方が詳しいし・・・なんて感じることは日常。その辺はとにかく休日に物件を下見したりして、なんとか克服しましたが。

それ以外では逆に大阪より東京の方が不動産は仕事がしやすいなと感じることが多く・・・大阪は業者さんが特にお金にシビアなので 汗。


こういう相談を受けた時に、やっぱりこれかなと。大船のトイレにある日めくり倉橋カレンダー。ちょうど1月10日です。

あ

考え方ひとつで見えてくる世界が大きく異なり、こういうポジティブな気持ちがあれば、何となく全てがうまく進むものです。

その時々は試練にストレスを感じ、落ち込んだりもするのですが、時間が経てば、あんなこともあったな〜、なんてきっと笑える日が来ます。

自分も大阪から出て来てるだけに、なんとなく地方の方を応援したくなるものです。頑張って。

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毎年恒例になっているイベント、関西オーナーの会の第3回が4月9日(土)に開催されます。

プラチナ・ゴールド会員限定ですが、関西以外の方もよろしければご参加ください。
 

明けましておめでとうございます!


新年あけましておめでとうございます!

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年明けは久しぶりに大阪の実家で迎えましたが、年末のハードスケジュールでカウントダウンをすることもなく、0時前には寝ておりました。

これから毎年恒例の親戚一同が集まる新年会で美味しいものを食べてきます。


今年も仕事に遊びに全力で取り組んで参ります。

弊社は1月7日(木)が営業初日です。

皆様、本年も1年どうぞよろしくお願い致します。

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この忘年会を恒例に・・・


この3日間で撮りためた写真アップします。

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初島っていいとこですねー。熱海港からフェリーで23分。

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こんなに海が綺麗だとはびっくりです。

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12月28日は、初島で今年の大方針会・大納会。

しかし、人増えましたよねー。

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来年の方針についてそれぞれの部署が発表。

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そして今年の大納会は、年間表彰から始まります。以下リーシングのスタッフです。

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そして部署ごとに出し物があり、あまりお見せできるような写真はありませんが・・・ま、これくらいで勘弁して下さい。

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二次会はカラオケ。これまたお見せできるような写真はありませんが、後ろ姿でご勘弁。

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そして、部屋に戻って飲み直し、2時くらいには寝てたかと。

翌日、12月29日の朝、綺麗な朝日と海を眺めながら・・・

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オーナーさんに頂いた希少なワインで乾杯。まだ飲むのかって?この赤ワイン美味しかったですよ〜。A様ありがとうございました。

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チェックアウトしてからは、中元さん・保立税理士と一緒に熱海で寿司を食べて帰りました。はい、もちろん日本酒も飲んじゃいました・・・。

そして、自宅に帰ったのが15時。

そこから、年末の大掃除をして、終わってから明日の釣りの為、三崎に移動。


翌朝、12月29日6時に起きて、8時から釣り大会。

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最高気温10℃、寒さは意外と大丈夫した。

個人的にはカワハギが11枚、その他10枚ほど。

27センチのカワハギには興奮しました〜。

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社長がカワハギを20枚ほど釣っていたのでダントツのトップ。

全員でカワハギ40枚以上!大漁です。

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終わってからは、三崎港蔵で釣った魚とお酒です。

木内ファミリーも合流して乾杯。

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カワハギめちゃめちゃ美味かったですよー。

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カワハギの刺身って、普通よそのお店で食べると半身で1500円くらいする高級魚なんです。それを食べ放題くらいの量がありますからね。

釣って直ぐですから、どこで食べるよりも一番うまい。なんでこの歳までこういう遊びを知らなかったんだろうと後悔しますよ、ほんと。

これぞ、大人の究極な遊びです。

社長ありがとうございました!

そして、二次会は呉山くんも合流して三崎港ラーメンで・・・

A

うーん、この辺りから記憶が・・・目が覚めたら朝でした 汗。


なんだか贅沢な忘年会でした。この釣りは毎年年末の恒例行事にしたいなと。

そして、今は大阪からこのブログを書いてます。なぜか恐ろしいくらい元気な自分・・・。

とてもいい年末でした。来年も頑張れそうです。

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皆様、良いお年を!
 

するリスクよりも、しないリスク。


今日は名古屋で一日個別相談です。
はい、もちろん雨です。

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皆さん、それぞれ色々な相談がありますね。

不動産投資のリスクを感じるのももちろんわかるのですが、不動産投資をするリスクよりも、しないリスクの方が個人的には高いと感じています。

ある程度の勉強とパートナーを間違わなければ、不動産投資というのはそれほどリスクが高いわけでもなく、初心者でも十分安定収益の上げれる商品です。

なんとなく「借り入れは悪」的な考えで育ったもんですから、どうも踏み出せない気持ちも理解できるのですが、そこを修正できるのかどうかで将来の資産背景は大きく変わってくるのは間違いないわけです。

僕自身も不動産投資をすることにより、資産は着実に築けているし、そのような経験から、仲のいい友人に勧めたりするのですが・・・やっぱりダメですね。

そんな考えの日本人がまだまだ多いからチャンスがあるというのは確かですが、ん〜もったいない。

今日のご相談でも、住宅を購入するが自己資金を半分近く投入し、融資期間は短めにして、とっとと繰り上げ返済する予定、そんな方もいらっしゃいました。

それぞれ感じるリスクは違うにせよ、やっぱり残念です。

そのような話しも含め、
6月22日(土)は2年半ぶりにセミナー「数字で分かる不動産投資の全構造」を東京で開催します。

その数字を理解しているかどうかで、今後の方針・資産背景等、全てが大きく変化します。

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下剋上・・・。


えらくご無沙汰してしまいました。

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先日の土曜日は有楽町でセミナー、日曜日は五反田でCFネッツフェア開催。

フェアは、300名を超える申し込みとなり、過去最高の参加者でした。

あ











僕自身は、大阪フェア同様、パネルディスカッションに参加してそれ以外は個別相談ブースでの対応に追われました。

パネルディスカッション中、弊社中元より「山内が投資物件を買いあさっている」との話しがありましたが、決して決してそんな事はありません 笑

昔からコツコツ地味に買い足しているだけですよ。かれこれ投資して6年くらい経ちますからね。

すると剣持が「自分が買う前にオーナー様に紹介しています」・・・会場から拍手!

って何でやねん。

打ち合わせの無いパネルディスカッションて怖いですね、こんな近くに伏兵がいたとは。

下剋上・・・。そのうち剣持チームの山内になってるかもです。

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あれが届きました。


先週大阪出張でしたが、電車でパスモが使えてびっくり。

これで切符を買う必要がなくなりました。ほんと便利です。

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さて、自宅に「あれ」が届きました。

話しを聞いてからとても興味があり、早速購入・・・。

あ




















水素水サーバーです。

だいぶとテレビや雑誌等で紹介されていますが、これから間違いなく流行ると思います。

水素水を飲むことにより、体にある活性酸素を除去してくれるらしいです。

活性酸素とは、心臓病、脳卒中、糖尿病、肥満、高脂血症などの生活習慣病やガン、あらゆる恐ろしい病気のもとになっている人体毒性物質で老化の原因と言われています。

現在、薬局でも水素水の缶は売っていますが、高額なのと缶だと濃度が薄くなるので微妙です。

このサーバーは水道直結なので、その場でできた水素水が高濃度で取得できます。

とりあえずこれから数ヶ月様子を見て体にどう変化があったのか、またご報告します。

ま、すでにちょっとした変化はあったのですが、このブログではちょっとお伝えできません・・・。

自称健康オタク?とまでは言いませんが、こういうの嫌いじゃないんです。

今後、浄水器のように蛇口をひねれば水素水が飲めるような時代も十分あり得るのカナと。

そのくらいこれからヒットすると思います。

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これいいかも。


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昨日は、六本木で加盟店会議がありました。

ミッドタウン横のビル、こんなとこに貸し会議室があったんですね。

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会議は、加盟店の取り組みや成功事例等それぞれ発表を行い、また他社の事業プレゼンテーションなんかもあります。

そんな中、倉橋が勧める水素水サーバーの説明があり・・・かなり良さそうです。

体を老化させていく活性酸素が錆の原因ですが、その蓄積された錆を無くす効果が水素水にはあるとのこと。

その他にもさまざまな効果があるらしいのですが、普通に買おうと思えば結構なコストになります。

そこで、
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水道直結式の水素水サーバーというのがあって、初期費用はそこそこしますが、それ以外では年に1回フィルターの交換代で15,000円と使った分の水道代だけです。

既に自宅で水のサーバーを利用している方なら、これを買ったほうが結局コストは安くなるかもしれません。

っと、言うことで早速自分も購入する事に決めました。効果については、またご報告しますね。

弊社のHPにも載っておりますので、ご興味のある方はこちらからどうぞ

そして、会議が終わってからは、「六本木遊ヶ崎」へ。

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一眼レフだと初心者でもそれなりに撮れるものです。

やはり刺身には日本酒ですね。

休日の会議でしたので、これくらいの贅沢は許してください。

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CCIMの試験と確定申告


久しぶりの更新になってしまいました。

最近もバタバタとしており、これから3月末に向けてかなり忙しくなりそうです。

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先週の土曜日は名古屋でセミナーを開催。

こちらも久しぶりでしたが、いつものように?晴れてくれましたし、名古屋はほんとに熱いですね。

もう少しセミナーの頻度を増やさないとです。

個別相談のご希望も多かったので、5月18日に開催する予定です。

皆様、いつもありがとうございます。


さて、昨日・今日と休みでしたが、昨日はCCIMの試験勉強で一日自宅にこもり、今日は品川でCCIM103の試験でした。

ほんとは1月に受ける予定だったのですが、見事に寝込んでしまいましたので、その付けが今頃回ってきているというわけです。

あの分厚い教科書を講師もなくひとりで勉強するのはかなりのストレスでした。

そして試験が終わってからは自宅に戻り、確定申告の準備に追われ、先ほど無事完成。

毎回ながら取り掛かるとあっという間にできあがるのですが、結局今年もギリギリです。

では、ここからゆっくりと残りの休日を楽しみます。

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不足しているもの。


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おかげ様でだいぶと体調も回復しました。インフルエンザもまだまだ流行っておりますので皆様お気をつけ下さい。

さて、昨日から個別相談ラッシュです。
土・日・月の3日間で11件、まぁ色々なご相談があります。

やはり多いのが、自己資金や所有物件を今後どう運用すればいいのかという事。数字にして考えれば見えてくるんですけどね。

その考え方を理解できるだけで資産拡大のスピードは大きく変わってきます。

私自身もこの会社に入り、運用についての勉強するだけで資産背景は大きく変わりました。

何となくそこが日本人に一番不足している部分かもしれません。

その辺のお話しは、
3月2日名古屋で剣持と2部のセミナーを開催しますのでお近くの方はまたその時にでも。

そして、そろそろ確定申告の時期ですね。

最近、オーナーさんから申告に関するご相談が多いですが、そろそろ自分の分も手をつけないといけません。

実際に取り掛かるとあっという間に出来るのですが、領収書等を眺めているとどうも面倒で、結局3月15日ギリギリに提出するのがいつものパターンです。

そのあたりは、いつまで経っても成長がありません・・・。

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新年のご挨拶


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明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い致します。

今年は、元旦から大阪に帰りゆっくり過ごしました。

あ












新幹線から見る富士山でここまで綺麗なのはなかなか見れません。今年こそは晴れ男です。


あ









親戚や仲間と集まり楽しい時間を過ごしました。新年早々飲みすぎましたが・・・。


今年の営業も始まりましたので、一年間しっかり走りたいと思います。

既に1月も予定がみっちり入っており、12日は恒例になった銀行さん参加の
フィールドワークセミナー&新年会

19日は渋谷でアパート投資セミナー

22日〜25日はCCIMの講習

その他、週間住宅の原稿作成や告知文作成等やることは盛りだくさんです。

もちろんその前に日々の業務をこなさないといけませんので、誰がこんなスケジュールを埋めた?自分か・・・と思いつつ、効率よく仕事をこなしていきます。

きっとこうした事を乗り越え成長できるはず・・・。

では、本年もよろしくお願い致します。

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資格登録もかなりの出費です。


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あ









土曜日の忘年会は、多くの皆様にご参加頂き、ありがとうございました。

久しぶりにお会いするオーナーさんもいらっしゃって、楽しい時間を過ごす事ができました。

来れなかった方は、12月22日(土)MFWセミナー後の懇親会でぜひ。スタッフは、私と平山、剣持です。

とりあえず、セミナー・懇親会と満席ですが、懇親会はもしかするとあと2席くらいなら増やせるかもしれません。

あ
















さて、今日は建築士の登録で、横浜の建築士会へ申請に行ってきました。申請してから免許が来るまで2ヶ月くらいとのことですので、来年の2月くらいには無事建築士となれそうです。

しかし、資格登録にはほんとお金がかかります。今回の申請手数料が19,000円、また数年に一度の定期講習費や資格によっては年会費等かなりの出費です。

気づけば資格を12個くらい持っていますので、登録するものしないもの考え直さないといけません。

ある意味これも投資のひとつですので、そのリターンを考えた時に更新しない選択もひとつです。

CPMの手数料も結構高いんですよね・・・って、さすがにこれを更新しないわけにはいきませんが。

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代官山へ


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昨日は、大阪で一緒に働いていたスタッフが東京に来るという事で、情報交換のため数年ぶりに食事をしました。

銀座で食事をして、東京駅前のバーで飲み、その後さらに代官山へ。

久しぶりの代官山は相変わらずオシャレな街で、やはり個人的に住みたい街癸韻任后

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代官山のTSUTAYA。

あ




















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代官山の街は、クリスマスのイルミネーションがとてもキレイでテンション上がります。

はい、残念ながら男3人です・・・。


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そして、極めつけは、お気に入りのXEX代官山
生演奏のあるバーです。

5年ぶりに行きましたが、何と言うか、こんな空間はなかなかありません。東京駅や大阪にも同じ店はありますが、やはり代官山が一番いいです。

12月のミニフィールドワークセミナー、ここで懇親会しますか?笑 懇親会費はいつもより少し高くなります・・・。


しかし、一度はこの代官山に住んでみたいものです。

賃料のイメージとしては昭和59年築の20屮錺鵐襦璽爐なんと84,000円。

一生住むことは無いのかなと・・・。


大切な仲間と熱い話ができて本当に幸せでした。

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CPMよりCCIM


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今週からついにCCIMの授業が始まりました。

あ










今回の講義内容としては「物件価値の計算、投資実績の測り方、融資、投資選択、IRR の欠点」等

授業が始まってからとにかくヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、色々な計算をします。

とにかくこの金融電卓が使えて当たり前というスピードで進むんです。IRRやNPVの計算の説明なんてあってないような感じ。

それでもみんな付いていきますからね、かなりレベルが高いです。

しかし、この4日間はさすがに疲れました。弊社の1日金融電卓セミナーに出ていただいた方は分かると思いますが、あんな感じが4日続くと思えば何となく想像いただけるかなと。

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↑ ↑ 4日間のテキスト。

そのうえ問題は円や平米ではなく、ドルにフィート・・・。慣れてないだけにそれだけでもかなりのストレスです。


さて、残りの授業は12月・1月・2月、そして4月に試験です。

今の自分の実務を考えると、個人的にはCPMよりCCIMの方が学べる事が多く、とてもいい勉強になります。

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やらない方がマシ。


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この時期になると、「勉強やってる?」の会話を社内でよく聞きます。

年末にかけて資格試験ラッシュなわけです。

その中でもやはり宅建、うちの会社で宅建を持っていないと基本人扱いされませんので、何としても受かる必要があります。

今年も10人くらいは受けると思うのですが、そんな中で意外と宅建を必要でない部署の人の方が毎週水曜日に学校へ通ったりして頑張っています。

「中途半端に勉強するくらいならどうせ受からないのでやらない方がマシ!」って誰かが言ってたっけな。

ほんとその通りで、落ちてからとりあえずは後悔して、しかしまた時間が経つとその気持ちが薄れ始め、結局来年も同じ事繰り返すスタッフが多かったりします。

地味な自分との戦いです。

さてさて、自分も人の事は言ってられないので、日々頑張らないといけません。

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10月からまた半年間


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盆明けもバタバタと働いておりますが、10月からCCIMの講習に参加する事になりました。

CCIM・・・不動産投資に関して正しい意思決定をするため詳細な投資分析手法を学ぶ教育プログラム。

10月:財務分析

12月:市場分析

1月:ユーザー決定分析

2月:投資分析

4月:最終資格試験

半年間の勉強が始まります。

まずは、10月のセミナーで「物件価値の計算・投資実績の測り方・融資・投資選択・IRRの欠点」を学んできます。

こうした内容を見る限り、私たちのAM事業部としてはCPMよりも得る事が多そうかなと。

なかなかハードな講習となりますが、IRRの欠点等興味ある内容が盛りだくさんです。

しっかり学んできます。


さて、これからO銀行に行って、その後業者訪問です。では。

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鉄拳。


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今日から営業再開です。

夏季休暇は、一切どこにも行かず修行僧でした。

唯一やったのは、インプラントの手術です。

横浜にある弊社オーナーさんの歯医者さんでお願いしたのですが、いやーとてもよかったです。

個別室があり、しっかりわかりやすく説明して頂けるし、こんな事ならもっと早くに行けばよかったです・・・。

新規のお客さんは受け付けてないくらい人気ですが、それもほんと納得です。


さて、話しは全然変わりますが、鉄拳って凄いですね。ゲームじゃなくてこの人。

あ



あの消えた芸人?って思ったあなたは遅れてる・・・かも

先日テレビでやってたのですが、この人の見方が変わりました。

もう知ってる人も多いでしょうが、鉄拳の書いたパラパラ漫画、すごいです。これで生きていけるでしょうね。

個人的にお気に入りの3つはこれです。







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銀行も隙間産業


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今日は某銀行さんが来社、アパート兼住宅の融資を積極的に取り組んでいるとのこと。

物件としては、延面積の1/3が住宅利用ならそれでOKらしく、旧耐震やビルだっていいんです。

住宅ローンですのでそういう物でもなんと35年融資可能。物件次第では面白そうです。

旧耐震・ビル→35年融資OK・・・

結局、銀行さんとして他行と同じ事をしても案件は集まりませんので、他に無い銀行独自の特徴をアピールする必要があります。

そのうえ金融庁に突っ込まれない隙間?を考えないといけませんので、現場はなかなか大変でしょうね。

今回のアパート兼住宅ついてはちょっとイイ事を思いついたので、一度タイミングが合えば試して見ようと思います。


さて、明日8月8日(水)から8月15日(水)まで夏季休暇をいただきます。

と言っても、PMのスタッフは交代で出勤していますし、私は仕事に講習にと一切休み関係なしのお盆ですので、何かありましたらお気軽にメール・電話頂ければと思います。

長期休暇前日となれば普段はソワソワしたりもするものですが、これだけ何にも感じない現実社会にどっぷりはまっている自分もどうかと思います 笑

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このスピード感が大事。


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これからミニフィールドワークセミナーに行ってきます。ワンルーム全6件案内予定です。

今日見る物件は全て剣持の仕入れで、僕自身どんなものを見に行くのか知りませんので楽しみです。

いいのがあればその場で買い付け、申し込みが被ればその場でジャンケン 笑

何とも不思議な光景ですが、そのくらいのスピード感は必要です。

結構びっくりされますが、自分のオーナーさんで物件を見ずに買われる方がほとんどです。

メールで販売図面と地図と投資分析サマリー、これだけ確認してあとはお任せ。

そして、契約までに物件調査をして、何か問題があれば逆にこちらから契約をストップさせてもらってます。

まぁそんなところの信頼関係があるからこそできる事かと思います。

今日も終わってからは懇親会、なかなかいい店を用意しました。お時間のある方は今日の17時に銀座のオフィス集合です。

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景気なのか


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先日のCFネッツフェア、前日の金曜日から大阪入りしていました。

中元氏、呉山氏と夜食事に出掛けたのですが、やっぱり粉もん?と言う事で、本町にあるコテコテという鉄板焼きの店に電話を

すると・・・

「その電話番号は現在使われておりません」
つぶれた・・・美味しかったのに。

しょうがなく粉もんはあきらめ、立売堀にあるパッパというイタリアンに連絡。

このお店は大阪にいる時からかなりお気に入りでよく利用していましたが、人気店だけに金曜日の当日予約はほとんど取れません。

ダメもとで連絡して見ると、運のイイことに席を確保。

しかしお店に着いて見ると・・・意外と空いてる。
う〜ん、おかしい。味が落ちたのか?

しかし、一口食べて見ると相変わらず美味です。

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旬の鱧。

結局、その後も忙しくなる様子はなく、景気が悪いのか何なのかわかりませんが、ちょっと心配になります。

そして、食事が終わり店を出たら結構な雨が・・・はい、いつもの雨男。タクシーでも呼ぼうかと思っていたら、お店のシェフがわざわざ走ってタクシーをつかまえに行ってくれました。

今までそんな事するようなシェフじゃなかったのに・・・ますます不安になります。
ついでにこのシェフかなり有名な方です。

これだけ美味しくて雰囲気もよければ、東京だとまず予約も取れない状態になります。

若干価格が高いような気もするけど、以前と比べてもこの静けさは異常でした。

まぁ、うちの銀座の事務所周辺も飲食店はコロコロ変わっているので、どこもやっぱり厳しいんでしょうね。

思い出の場所がひとつまたひとつと無くなっていくのは何とも寂しいものです。

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逆レバ自己投資。


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今日の休みは、新規情報が入ってきたので、2件ほど物件下見です。

場所は共に抜群ですが、その分利回りが低いので価格交渉する必要がありそうです。あとは、賃料査定次第でしょうか。


さて、これから帰ってゆっくりしますが、先ほどこんなのを買っちゃいました。

あ

ダンベル・・・。




自宅にダンベルはあるのですが、重さが足りなくなってきたので、片方30キロの取り外しできるタイプに変更です。

こういう内容をブログに載せると、オーナーさんから「どこに行こうとしてるんですか?」と質問が来るのですが・・・

一番答えに困りますからそっとしておいて下さい 笑

とにかく部屋の飾りにならないよう頑張ります。

ついでに以前買った懸垂マシーンですが、洗濯物を干すのに力を発揮してくれています。

投資効率は、見事に逆レバです。

オーナーさんの資産は増えて、自分の資産は目減りしているような気がする今日この頃。

そろそろプロテインがなくなりそうです。
一袋5,000円・・・。

では。

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新橋で声をかけられました。


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今日、新橋の交差点で信号待ちをしていると、

「突然すいません、名刺交換していただけませんか?」と25歳前後のスーツを着た男性から声をかけられました。

残念ながら男性です・・・。

急だったのでさすがにびっくりして、「結構です」と断ったのですが、渡されそうになった名刺には、〇〇不動産の文字が・・・。

あっ、しまった!

これ以前に聞いたことがある。

駅前で声をかけて名刺交換をし、会社まで追客をする。どうやら新築マンション業者の手口らしい。

また新築の収益マンションと言ってももちろん属性によって融資が付かない事もあるので、大手企業のある最寄り駅、または通勤経路で待ち伏せをし、声をかけるという話も聞いた。

もう同業者として情けない。

声をかけられた時、もう少し詳しく内容を聞いていればとちょっと後悔。

次回は深入りしてみますが、皆さんくれぐれもお気をつけて。

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一度きりの人生。


先日、仕事が終わってからいつものメンバーで飲みに行ってきました。

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ん、ひとり変なおじさんが混じってる?
そう、北京から一時帰国している井上氏です。

10ヶ月ぶりくらいに会うのにあまり久しぶりのような気がしないのはなぜ。

ますます体が大きくなって、余分な脂肪がなくなっていました。

一体あなたはどこへ行こうとしてるのか・・・。

まぁ何よりも元気そうでよかったです。

ストレスもハンパないと思いますが、イキイキしてる姿、そして向こうで頑張っている話しを聞いていい刺激をもらいました。

一度きりの人生、素敵だと思います。

この1年で自分がどのくらい成長できているのか、自分は本当にこれでいいのか、将来どうしたいのか、もう一度しっかり考えようと思います。

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不動産屋のイメージとは・・・


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不動産屋のイメージ・・・騙されそう、うさんくさい、しつこい、仕事が粗い。こんなイメージでしょうか。

昨日は以前から付き合いがある業者さんを訪問。新築のアパートを企画しているとの事。

社長さんは決して愛想がいいわけでもなく、どちらかと言うとちょっと冷たそうな感じ。

しかし、今回企画するアパート・・・かなり良さそう。

そもそもこの会社が企画するアパートで、この物件は無しかなというのは今までひとつもありません。

と言うのも、客付けに苦戦するようなアパートなら企画しないというスタンス。

社長の口癖は、「アパートを買ってもらって入居者が入らなければそのオーナーさんがかわいそう」

なので、僕らが見てもいいなと思うような物件しか仕入れをしないのです。

売値にしてもそう。例えば、賃料設定。

一般的に販売図面に書かれている想定賃料なんて、売値を上げるために相場より高かったりしますが、この会社の想定賃料は通常より戸3,000円〜5,000円位いつも低いのです。

「僕は小心者なんでね・・・」とつぶやく社長。

一般的にはあまりイメージのよくない不動産業界。でもこういう経営の仕方、考え方のできる社長もこの業界にはいるのです。

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8:2の割合


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5月から夜8時以降はご飯を食べないようにしています。ダイエットというよりもしっかりとした体作りの為に。

とにかく蛋白質と脂質に気をつけています。

蛋白質は体重1キロあたり2グラムを摂取、仮に体重60キロなら120グラム そして、蛋白質と脂質の割合は8:2を心がける。

スーパーでもしっかりチェックして選ぶようにしています。とりあえずは6月末まで続けます。

気づけばお酒も10日ほど飲んでいません。これは特に禁酒しているわけでもないのですが、基本自宅では飲まないのでいつの間にかという感じです。

そう考えると飲まなくてもやっていけそうな気がする。

しかし、今日はこれからミニフィールドワークセミナーがあります。6人ご参加で満席、懇親会も昔から付き合いのあるオーナーさんが参加されますので、どうやらがっつり飲みそうです。

そのうえ、今日のパートナーは中元氏。う〜ん、なんか嫌な予感がします。

案内する物件は東京・川崎の4〜5物件

水面下情報の新築アパートから中古アパート等、なかなか面白そうなのが揃いました。

では行ってきます。

あ、そうそう、ついでに今融資を受けようと思えば、諸費用込みで融資額と自己資金の割合は8:2がほとんどです。

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職人。


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今日から5月5日までGW休みです。と言ってもしっかり仕事してます。

先日、お気に入りのお店で食事をしました。
「注文は?」と聞かれ「お任せで」と答えます。

また、いつもの美容室に行きました。
「髪型どうしますか?」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか?」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。

今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。

これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。

不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。

ただ、僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。

なのでそうなる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。

やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。頑張らねば。

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プロは違います。


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あ







昨日の城ヶ島での話し方研修。

なるほどな〜と感じることも多くありました。講師の先生の話し方、目線、ジェスチャー、本当のプロは違いますね。なんかあの喋り方に癒されました。

どんな事でもいい、なんでもいいから、これだけは誰にも負けないと言うたったひとつを得る事ができれば世界が変わるように思います。


さて、今日は自宅でセミナーDVDのチェックです。3時間のセミナーですからチェックと言っても結構大変です。

こうした方がよかったなと感じる事も多くあり、日々勉強です。

いかに聞いている人にわかりやすく飽きなく伝える事ができるのか、永遠の課題のように思います。

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確定申告を終えて。


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えらく更新ができておりませんでした。坂と階段のうえにある自宅はどうもイーモバイルがつながりにくいんです。

・・・はい言い訳です。

先日のブログでも言ってましたが、この時期になるとオーナーさんから確定申告書が届きます。

自分のもそのタイミングで仕上げればいいのですが結局今年もギリギリ昨日でした。

申告書の作成はやり出すとあっという間に終わるんですが、どうも取り掛かるまでが面倒・・・。

そのうえ、最寄の税務署は駅から徒歩12分と微妙な距離。まぁ思っていたよりも混んでなくてよかったです。

毎年、賃貸運営に関する領収書は何でも残すようにしています。去年もかなりの枚数でした。1年分の領収書総額は・・・決して言えませんが、とにかくもっと節制すればよかったです。


さて、先日の月曜日は某銀行さんと交流会。お世話になった担当者さんが異動になるという事で気づけば4次会まで・・・。最後は新橋のカプセルホテル。

もうあの人たちとは飲みません笑。

さすがにホテル代は落とせませんが、今年も領収書が増えそうです。

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2000万ほどショートしておりまして・・・


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投資物件を探している方から連絡があり、電話で対応して欲しいとの事。

お聞きすると、
希望は予算1億、表面利回り15%

山内「あまり表面利回りで探されない方がいいと思いますよ。空室率が高ければ・・・」

お客さん「実質の利回りが低くなりますよね」

お、話しが早い

山内「東京や横浜で実質の利回り6〜6.5%くらいでならご紹介できると思います」

お客さん「そうですか、そうですか」

このあと10分ほどお話しをしていると・・・

お客さん「話は変わるのですが、今会長がケニアにおりまして」

ケニア?

お客さん「ケニアから香港に必要物資を運ぶのですが、2000万ほどショートしていて」

山内「ん?」

お客さん「それを御社で融資してもらえませんか?」

山内「は、はい?話しが変わりすぎていてよくわからないのですが」

お客さん「融資できませんか?」

山内「そのような事はしておりませんが」

お客さん「そうですか・・・」

ガチャ。


う〜ん、日々勉強です。

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自己責任でお願いします。


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今日は、休みです。

雪が降るとは聞いてましたが、朝起きてびっくり。まさかここまで積もるとは。横浜とは思えぬ光景です。

a

















昼からは、横浜駅で靴の修理をしてきました。靴底の直しです。1年半に一回くらい出しに行きます。

革靴を買ったときはまず履くのを我慢して、靴底にゴムを貼ってもらいます。そして、すり減ってきたら修理をしてもらうわけです。

これをすれば、長年靴はもちます。費用は、2箇所を直してもらい、3000円くらいです。

まぁそれなら新しいのを買ったほうがいいのかもしれませんが、なかなか気に入る靴が見つからないので、いつもこのように手入れをしています。

ついでにこの靴はかれこれ9年くらいでしょうか履いています。

a









全然キレイでしょ。

考えてみれば大阪を出てから一度も靴は買っていません。ここまで来たらこの靴があと何年持つのか試してみます。

とにかく革靴を買ったときは、ゴムを貼ることをお勧めします。

ん、臭いですか?そこは自己責任でお願いします。

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財産。


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休みの日ってほとんどする事が決まっています。
掃除して、洗濯を2回廻して、スーパーに行く。毎週の恒例行事?です。


昨日、オーナー様から、会社に対するスタッフに対する個人に対するとても愛情のある言葉を頂きました。

この会社に入って良かったと思うことは多くありますが、何よりも一番感じるのは人生の先輩方に出会えている事です。

不動産業はこの業界の方との出会いはもちろん多くあります。しかし、他業種の皆さんと出会う機会はそこまで多くありません。

一般的な不動産会社じゃ出会えないような方々と、この会社で出会いお話しをして貴重な意見が聞けるんです。

これほどの財産はありませんし、そういった出会い学びが大きく人を成長させてくれるのだと思います。

もっともっと働き学び、それをまた伝えて行く必要があると感じます。本当に皆さんからの温かい愛情に感謝します。


酔ってるのかって?
酔ってはないけどひとりしんみりです。

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結婚もいいもんです・・・


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昨日は、オーナー様ご夫婦・本部の藤原さんと打ち合わせ

食事をする事になり、藤原さんお薦めの桜木町にあるピッツェリア キアッキェローネ」に行って来ました。

a

















2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。

詳しくはこちらのブログから。
金・土は予約をしていった方がいいですね。

店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さん

らしいと言うか、なんと言うか。お上品・・・。



食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。

とにかくこのオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。よく喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。

あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?


楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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