山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

投資指標

不動産投資リスク回避

 

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本日、お客様から連絡があり

「知人が不動産投資物件購入を考えてるが、どうも指標が怪しい」とのこと

 

内容は・・・

最寄り駅から徒歩8分のワンルーム

ローン金額1500万円

管理費・修繕積立金はわからず、家賃は7~8万円くらいだったかなと言うことらしいです。

金利は2.9%の35年

(K%が4.55%ですから安いです、ワンルームでは借り入れ金額が高くなれば金利は安くなりやすいわけです)

 

その条件よりADS(年間返済額)68万円

NOI(ネットの収入)÷ADS=DCR(安全率)より 

DCRは1.3以上が目安ですから

NOI=89万円

 

運営費・空室率で25%として

89万(NOI)÷75%で潜在総収入が118万円となり

118万円÷12ヶ月=98,000円の賃料が月々入れば

何とかDCR1.3は確保できますって感じです。

 

ということは・・・

現況の賃料が8万としても毎月赤字

やってはいけない投資なわけです。

 

その知人の方は不動産業者から毎月数千円のキャッシュフローが出ると言われているらしいですが

ちょっと金利が上がったら即アウトです

 

その上・・・

・その分析の中に税金は含まれているのか?

・空室率は見込まれているのか?

・管理費・修繕積立金の値上がる予定はないのか?

・今の入居者が退去しても同じ賃料がとれるのか?

 

などなど、見込んでおくべき条件はたくさんあります。

 

とりあえず、お客様には

「投資分析してお話ししますから、ほんとに購入しそうなら声かけてください」

とはお伝えしました。

 

一般の不動産屋さんからしたら

「仲介手数料もらってサヨナラ」ですから

イイことだけ伝えてって感じになるんでしょうね

 

僕のお客さんはその話を聞いて直感的にマズイっと感じたらしいんですが

その感覚が非常に大切だと思います

熱心にセミナー参加していただいているからこそ感じれるもので

そうなればいろんなリスクを回避できるようになります

 

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新築物件購入・・・。

 

このくらいの年齢になると、よく友人からもお家について相談を受けます

 

「3000万円くらいの新築マンションを購入しようと思うねんけど・・・」

自分で住む場合は自己満足の世界でしょうから全然構わないと思います

ただその友人は「将来貸す事も考えておきたい」と言います

そうなると話しは変わってきます。

 

例えば3000万円の物件を貸した時の家賃が15万円とします(表面利回り6%)

年間収入180万円(15万×12ヶ月)−13万円(空室率7%)−18万円(管理費・修繕積立金 月1.5万円)−13万円(管理手数料7%)−10万円(固定資産税)

=ネット収入126万円(NOI)

年間返済額(ADS)が3000万円借入 金利2% 35年ローンとして119万円

126万円−119万円=7万円(年間キャッシュフロー)となります。

 

少ないけどキャッシュフローがあるからイイと思うかもしれませんが

もし今後、金利が0.5%上がると・・・

年間返済額(ADS)が128万円になり1万円の赤字です

その上、新築の物件なら将来間違いなく賃料も下がりますから

家賃が−3万円になればネット収入96万円−年間返済額128万円で

−32万円の赤字です。

危険すぎる投資物件となりますからお薦めできません。

 

とりあえずその友人には1500万くらいの中古物件を提案しましたが、そのくらいの物になると築は古くどうしても新築と比べれば見劣りしますから、数字で納得いっても気持ちで納得いかない、となるかもしれませんね・・・。

 

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不動産投資をリセット?

 

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どんな仕事でも横と横のつながりって非常に大切だと思うんです

不動産ももちろん同じで一度取引をして信頼関係を築ければ、物件情報がかなり入りやすくなります。

 

今日は、以前取引した業者さんからワンルーム情報が40物件ほど送られてきました

 

そんな中からお薦め出来る物件かどうかは・・・

(需要があるかっていうのはもちろん大前提ですが)

 ̄悗らの距離が徒歩圏内?

∩躙与瑤錬械宛涌幣紊らいはある?

4浜費・修繕積立金が高すぎない?

っ枅数が新耐震以降?

 

 

まずはこれだけを見た時にクリアできる物件というのはだいだい3割くらいって感じだと思います。

 

そこから・・・

チ蠑譴猟体舛鯆敢困靴泙

現在の入居者の賃料が70,000円だから利回り10%はとれてるって思っていても、相場賃料が60,000円なら退去後の利回りが大きく崩れる事になりますから、相場賃料で計算して利回りの合う物件じゃないとお薦めしません。

 

そうしてここまでクリアできれば、当社のお客様にお渡ししている投資分析表のように計算をして、CCRは10%くらいとれているか?DCRは1.3以上の安全な投資か?などなど見ていくわけです。

(実際はもっともっと細かく見ていきますが・・・)

 

そうしてやっと現地調査へと移って行くわけです。

(現地調査?主に管理状態や周辺環境を見ます)

 

このようにして進めていこうと思えば、なかなかクリアできる物件に出会うのは難しいです。

ただ投資は決してゲームじゃないですし、リセット押して一からっていうわけにはいきませんから、これくらい厳しい目線でいいと思います

 

ついでに今日の40物件の中で拾えたのは・・・

ゼロ 

残念ですが、しょうがないですね

こんな日もあります。

 

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DSCR

 

久しぶりのブログ更新です

 

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最近、あまり体の調子が良くなくてブログもできてませんでした。

 

日曜のセミナー後の懇親会も一切お酒を飲まず、

皆様が美味しそうに飲むビールやワインをみて自分に負けそうになりながら・・・

月曜は銀行で日本酒を振舞ってくれるという変わったイベントにも参加せず、

らしくない日々を過ごしています

 

昨日、今日と2日間の休日は来月11日にある不動産コンサルティングの試験勉強です

やっと1か月前になってやる気が出てきた感じです

試験範囲は、不動産コンサルの実務や経済・金融・建築・税制等から幅広く出題されるんです。

 

当社のセミナーに参加していただいている方はご存知だと思うんですが、

NOIやDCR、IRR、NPVなんかも当たり前のように出てきます。

 

DCRは教科書ではDSCRといっています

初め見たときDSCR??って思いましたが・・・。

デット・サービス・カバレッジ・レシオ

NOI(ネットの収入)÷ADS(年間返済額)=DSCR

返済余裕率

ネットの収入が年間返済額の何倍ありますか?ってことですね

その投資の安全率を表します

教科書では1.2〜1.5の範囲に収まっていれば安全と見られる、と言っています

当社は1.3以上を目安にしています。

 

仕事でこの言葉を普通に使ってますから、問題に出るとラッキーなんて思いますが、以前やってた居住用の売買の時なら逃げ出してること間違いなしです

こんな教科書だけでは理解できません

CFネッツに入ってよかったと感じる瞬間でありました

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也

スピード勝負!!

 

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今日も南青山オフィスにて物件探しです

最近、お薦めできる投資物件がますます無いんですよねー

毎日かなりの数が売りに出ていますが、紹介するにはいろんな問題点があります

 

ワンルームの場合

・総戸数が少ない

・1階である

・新耐震基準以前に建てられている

・毎月の管理費・修繕積立金の負担額が大きい

・マンションの管理が悪い

・駅が遠い

 

などなど、クリアしないといけない条件は他にもたくさんあります

そのうえで、

CCR(投資金額に対する利回り)10%以上

DCR(投資の安全率)1.3以上 

を満たす物件でないと基本的には進めません

 

当社としては、お客様購入物件の管理もさせていただくわけで 

管理のできない物件はお売りしませんということです

(お客様が買いたいと言われているのに、当社のほうから見送りましょうというくらいです)

ただし、これも結局はお客様に間違った投資をスタートしてもらうわけにはいかないですから、この物件の見極めが非常に大切です

 

そうして厳しい条件をクリアした物件を早急にご紹介します。

 

あとはスピード勝負

 

これだけ一般的にも投資に興味を持って探されている方が多いので決断力が大事です

ワンルームといっても600万・700万の買い物ですから迷われると思います

 

しかし数件買われているお客様ですと、当社の投資分析表だけを見て

早急に進めてください! と言われる方も多くいらっしゃいます

そういう方は今まで1番手に持っていかれたという苦い経験があったりしますから、決断もめちゃ早いんです

 

その為には投資の勉強も必要になると思います。

 

僕としましては当社の厳しい審査をクリアした物件を早くご紹介できるように頑張っていますので、お客様もそれまでに勉強していただき、ご質問等ございましたら

yamautis@cfnets.co.jp まで

お気軽にご連絡くださいませ

 

 

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CFネッツ 南青山オフィス  山内 真也 

不動産屋は優柔不断?

 

以前にもお話しましたが、居住用マンションの購入を考えています

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ちょっと気になる物件がありました。

皆さんは、これどう思いますか

 

1980万円 全面リフォーム済み 31屐‐赦贈毅糠築

東急東横線 祐天寺駅(渋谷から3駅) 徒歩2分(実際1分、ダッシュで20秒) 

5階建ての5階 南西角部屋 

非常に良さそうでしょ それに、この場所にしては安い!!

 

祐天寺

 

 

 

 

 

 

オートロックも付いてます

 

間取りは・・・

 

祐天寺 図面

 

拡大クリックして下さい。

 

 

一番気になるのは、ダイニングキッチンの幅が1.8m弱で使い勝手が悪そう

僕が住むなら、そのスペースにはベットを置いて寝室にします カーテンレールを付けて仕切ります そして洋室をリビングとして使います。

 

「じゃぁ買えばイイやんって感じでしょ

 

実は大きな問題があるんです・・・。

この物件にはエレベーターが付いてないんです

部屋は5階です・・・ちょっとキツイでしょ

安いものには何か理由があるということです。

 

 

僕は今、横浜から南青山まで通い 途中、東横線で渋谷まで行きます。

毎日祐天寺を通るんです。

その度に こんな所住めたら,めちゃ便利やなー 通勤時間も20分見てたら十分!

「5階まで階段なんて大したことないやん、イイ運動なるやん」って思い 

「もし駅から徒歩10分歩くのと、駅から徒歩2分+5階まで階段 どっちがいいん?」とも考えます・・・心揺れているんです。 

 

もし将来貸す時は・・・仮に月々12万で貸せたとして        

144万(年間収入)−7万(空室率5%)ー36万(運営費25%)  =100万(ネット収入)      

 

100万(ネット収入78万(年間返済額 住宅ローン金利2% 35年返済)=22万円(キャッシュフロー)  

貸しても収入見込めるわけです。

ますます迷いますね

 

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CFネッツ 南青山支店  山内 真也

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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