山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

物件ネタ

喜びも大きいわけで。


 
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今日はアパートの決済、引渡しです。

度々ブログでもお伝えしておりますが、新築アパートはほとんどのケースで更地からの購入となります。

現地案内なんて言っても、もちろん土地でしかありませんので、周辺環境を確認するくらいしかできません。

そして、今回のアパートは更地の前、まだ古家が付いている状態・・・。

オーナーさんとしては、ますますイメージが沸きにくかったかと思いますが、そんな状況でも任せて頂けたわけですから、ほんとありがたい限りです。

土地を先行購入での分割実行融資。

土地の金消・決済、着手金手続き、上棟金手続き、建物金消・決済などなど・・・道のりは長いのです。

しかし半年間、いくつもの手続きを経て完成すれば喜びも大きいわけで。


室内はこんな感じにしました。

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あ

木造のアパートっぽくないでしょ。大人な感じで、なかなかセンスがいいです。

土地を仕入れてボリュームを出し、間取りを検討してから家賃設定。そこから収支計算をしてファイナンスアレンジ。そして細かな色決めまでして、無事完成。

こういうアパートを作ると元気が出ます。

オーナーさんにも色々とご協力を頂き、非常に助かりました。

 
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さ、明日からまた頑張ろう。 
 

派手なオーナーさん


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今日は某銀行さんで面談がありました。

「面談ってスーツで行ったほうがいいですか?」とよく質問されるのですが、
面談と言ってもそんなお堅いものではないので、私服で大丈夫です。

もちろんそれなりに綺麗めの格好では来て頂いた方がいいかと思いますが・・・。

面談では、本申し込みと金利の説明、あとは勤務先の業務内容等の質問が多少あるくらいです。


それにしても、この銀行のアパートローン金利は昔の住宅ローン並みですね。

年始に恒例のフィールドワークセミナーでここの融資担当者も参加しますので楽しみにしていて下さい。


面談が終わってからは、急いで板橋に移動し、某地銀で決済と物件のリフォーム打ち合わせ。

相変わらず派手なオーナーさん?ま、いつもより地味か。

あ

どこかで見たことのある風貌・・。


1室、売主さんが空室になっている部屋の鍵をなくしたという事で、急遽鍵屋さんに来てもらい開錠を依頼しました。

a

覗き穴から開けたりもするのですね。

良い子は真似をしないように・・・。

ビフォー・アフターが楽しみです。

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倉橋落語と落語家。


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昨日は、横浜で倉橋落語を見てきました。

あ









私は終わってからの個別相談要員として参加です。

神奈川新聞社主催、倉橋の相続セミナーと落語家金原亭馬正さんの2部制です。

なぜ落語家と?なんですが、まぁセミナーに参加して最後まで聞けばその理由がわかるかなと。


倉橋落語と本物の落語家のどちらがウケルのかが楽しみでしたが、残念ながら倉橋落語の方が笑いが多かったですね。

まぁちょっとしたひいき目はありますよ。ただ、落語家さんちょっとオチが弱かったかな・・・と外野は言いたい放題です、すいません。

結局、落語の話しは不動産と一切無く、最後まで聞いてもなぜ落語家との2部セミナーだったのか不明なままでしたが、初めて生落語を聞けてよかったです。


さて、話は全然変わりますが、先日1級建築士の先生とお話しする機会があり、6月から住宅サッシが上がるとの事。

上がるという話しは以前から聞いていましたが、これはますます利回りが下がります。

と言うのも、これまでの2倍!?くらいサッシが値上がります。

ただし、全ての物件に対してではなく、防火地域・準防火地域がこれに該当し、22条地域はこれまでと変わりません。

22条地域とは、防火地域・準防火地域より規制のゆるい、言えば駅から距離のある住宅地等ですね。

ま、私たちの扱う新築アパートは、駅からの距離もほどほどに近く、密集地が多いのでまず22条地域には該当しません。

なので今後物件価格が上がり、サッシを変えたところで家賃は上がりませんから、結果、利回りは下がるという事になります。

そのうえ更に消費税が上がれば・・・。

今後は、これまで以上に自己資金比率を上げて購入する必要がありそうです。

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新築アパートのプラン作り


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中古戸建ての売却依頼がありました。

築年数はかなり経過していますので、古家付き土地として検討です。

場所的に住宅用地としてもいいでしょうし、アパート用地としても面白そうです。

ま、そこはやはり仕事上もありますが、アパート用地として検討してみたいなと。

こういう時は、まずざっくりと建蔽率・容積率からボリュームを計算し、そこから売値を出すわけです。

20屬10戸、仮に家賃が6万円なら、年間720万

表面で8%なら物件価格は9000万

売主の土地売却希望価格が4000万なら、残り5000万で建物が建てられるのかどうか。

延床200屐複僑按據砲之築費が外溝工事等込み込みで坪80万なら4800万。

なんとなくクリアできそうかな?と。


今回の土地はそんな広くもありませんので、3階建てが入れば収支クリアはできそうです。

そこで問題になってくるのが、斜線制限。

該当土地は第3種高度地区の規制が当てはまるので、以下のように斜線がかかかり、プランの入らない可能性もあるのです。

あ






その辺をクリアし窓先空地等を確保できれば、設計にプラン入れを依頼。

正式に上がってきた間取り図から、リーシングしやすいよう微調整を行い、あとは正式な賃料査定・その地域の期待するキャップレートから購入価格を算出。

何とか物件紹介できればいいのですが・・・。

今回のように土地から仕入れ、その地域で戦えるプランを入れを作成して、利回りを確保し、お勧めできる物件を作るというのが一番面白いですね。

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投下資本2年で回収!


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他業者から紹介された物件のご相談、実際のところ投資としてどうなのか。

積算評価の出るRC、価格1億以上の物件を自己資金400万ほどで購入できますよ・・・と、書籍によくあるありがちな高速、光る?ハイリスク投資。

提案された収支から年間のキャッシュフローが200万

自己資金400万の利回りは50%、まさかの2年回収。

これだけ見ると夢の不動産投資って感じですが、もちろんそんなに甘くはないのです。

物件自体は、最寄り駅から徒歩15分のワンルーム、利回りもごくごく普通です。

これだけである程度想像できる方も多いかと思います。

賃料の引きなおし、空室率は最低で10%くらい?を計算すると手残りはゆるめに見て年間60万

それでもCCRは15%ですが、ほとんどを借り入れで補っているわけですから効率は良く見えるだけでDCR(返済余力)は1.07。

年間60万、月5万のキャッシュフロー、更に1室空くだけで持ち出しです。

うまい話には裏がある、不動産投資に限らずですが。

管理手数料は驚きの2.5%、どうやってそんな手数料で管理をするのか・・・。

そもそもこの規模の物件を自己資金400万で買えること自体があやしいんです。担保でも入れない限り、基本物件価格の9割が今の融資上限額ですからね。

価格の違う契約書が2部あったりして?

ま、その辺は勝手な想像ですが。

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マンションで飼ってはいけないもの。


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今日は浅草で忘年会です。去年は鼻の手術で参加できませんでしたので2年ぶりです。

ま、雨ですけどね。

雨といえば、どうも名古屋のイメージが強いのですが、来年の3月にお約束どおり名古屋でワンルームセミナーを開催します。

剣持との2部でやることになりました。

現在、東京支社では、ワンルームを月に30戸くらい売買していますが。これだけ数をこなすと、まぁいろいろオモシロネタがあるものです。


先日、某銀行さんから紹介受けて売却することになった区分マンション。

築浅ということもあってペット可なのですが、そのマンションの管理規約には、飼ってはいけない危険な動物の参考例として下記のようなものが・・・

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ライオンやトラ、ピューマにチーター

ツキノワグマにオラウータン、ゴリラ

極めつけは、ゾウ・・・

って、命がけやし。

どういうつもりで作ったのかわかりませんが、この管理会社には過去そういう事例があったのかもしれません・・・。

こういう内容を確認すると、そもそもここのマンション管理大丈夫?って疑ってしまいます。

次回のセミナーでは剣持からそのようなネタが聞けるかもしれません。

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過熱してるね。


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先日、名古屋でセミナーをやらして頂いたときの事

「今年も名古屋で忘年会が決まりました!」とお話ししておりました

が・・・

今年は東京のみの開催となりました、すいません。

かなり頑張ったのですが・・・全ての責任は倉橋の多忙スケジュールという事で。

東京の忘年会は、
12月15日(土)浅草での開催です。
場所は、ベルモントホテル
http://www.belmont-hotel.co.jp/banquet/


さて、先日良さそうな新築アパートが売りに出ていたのですが、収支を見るとざっと1000万は価格交渉が必要そう。

まずはダメもとで買い付けと思い、売主に連絡すると、既に満額申し込みが入ったとの事。

さすがにそれは高いでしょ・・・なんてこちらで思っていても「もう少し高めの価格設定にしたらよかったかな」と売主。

最近こんな感じで物件を持っていかれるわけです。

何となく融資条件がよかったりすると、こういう事が起こりやすいのです。

過熱してるね。

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マイナスの自己資金用意できますか?


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いつもお世話になっている銀行さんからお客さんの紹介を受けました。

投資用区分マンションを保有しているが売却したいとの事。

少し話しを聞いてみると・・・

「神奈川で築浅のワンルームを持っているが・・・」

とそれだけ聞けば何となく全てが見えてきます。

「残債>売値」ですので持ち出しが発生し、こちらからは売却するに当たって「マイナスを埋めるだけの自己資金を用意できますか?」という話になります。

あとは、どれだけマイナスを抑えれるかという事で売値を提示させてもらいますが、売却するための投入自己資金の効率を見るとそのまま保有して、再投資する方が効率は良くなるケースが多いです。

まぁ、そこはオーナーさんの意向もあるので、打ち合わせして方向性を決めたいと思いますが、最近、こういう相談が増えてきたなと感じています。

しかし、相談を受けて悔しいのが、今回のような物件だとほとんど手の施しようがないのです。

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そもそも考え方が間違っている。


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先日、某銀行に金融庁が入ったようで、耐用年数越えの融資はますます厳しくなるとの事。

基本は、木造であれば22年ー築年数が融資期間ですが、今まで属性によっては耐用年数を超えても融資をしていたようです。

今後は、まず耐用年数をオーバーする事は難しくなり、且つ融資枠についても厳しくなりそうです。

弊社としては、その銀行で中古アパート案件を扱う事はほとんどなく影響は少ないですが、先日のS銀行といい、ますます中古アパートの扱いは少なくなりそうです。

しかし、そもそもこの日本の耐用年数の考え方がおかしいのです。

築22年を超えると価値がないって、今で考えれば平成2年のアパートって事ですからね。

古くなれば建替える、古くなれば建替える・・・って今となってはこの考え方自体が変なんです。まぁこれが国の政策なんでしょうけど。

ついでに、世界の住宅サイクル年数は、ドイツで70年、フランス86年、アメリカ103年、イギリス141年と言われています。

日本の考え方は遅れすぎてます。

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磯子には彼がいるんです。


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先日退去した自分の物件のリフォームが終わりました。

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これから募集が本格的に始まりますが、磯子オフィスの浜田さんが即効で決めてくれると思います。即効で。

もう一回言います、浜田さんが即効で決めてくれると思います。

先日その浜田さんから「なぜあれを買ったんですか?」との質問が。

普通で考えると確かに誰もがそう思うかもしれません。

駅からバス便で15分〜20分、さらに坂の上
おかげで景色は最高ですが。
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自分がこの業界でやっていなければ買わなかったかもしれませんが、投資リスクを分かった上ですし、そのくらいのリスクは自分が背負える許容範囲ですので迷わず買いました。

まぁちょっと癖ある方がネタ的に面白いというのも少しあります・・・。

結局、自分的にはこの物件は何とでもなるという自信があり、仮に賃貸が決まらなければ最終売却で出口です。

しかし、入居者がまさか決まらないはずがないんです。

みなさん、ご存知ですか?

磯子オフィスにはあの浜田さんがいるんです 笑。

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4戸中、3戸が退去・・・。


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今日は、所有物件と相続のご相談。

実家のある和歌山にアパートを所有しているが、親も高齢で今後の管理に不安があるとの事。

4戸中3戸が退去予定、残りの1戸は滞納中・・・なんとも悩ましい状態。

このままアパート経営を続けていく・・・今まで修繕は行っていないらしく追加資金が必要。

現状のまま売却・・・はさすがにこの状態じゃ誰も買ってくれないでしょう。

更地にして売却・・・調べると坪20万くらいで売れるか。

あとは、修繕費と解体費を出してみて、その効率次第か。

そしてあとは、相続人同士がもめないよう、誰が何を相続して今後どうしたいのか、それをもってこちらからさらに提案をさせて頂きたいなと。

日々、勉強です。

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退去後はじめての室内。


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以前から滞納されている自分の物件ですが、6月末に退去となりました。

そして、今日は修繕の打ち合わせで買ってから初めての室内確認。

工務店の社長から「汚れていますのでびっくりしないで下さい」と・・・。

玄関を開けるとこんな感じ ↓

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あまり汚くない?

写真では分からないかもしれませんが、土足OKというか、土足でないと入る気がしない状態。




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間取りは2DKで、一般的によくある洋室・和室・DKのファミリータイプ


リフォームとしては、床をフロアタイルに変更して、壁・天井のクロス、トイレ・洗面の床をCFに張替え
あ
















和室は畳の表替えでいいかと思いましたが、洋室に変更しちゃいます。

この物件は次の入居者が退去するタイミングで売り抜ける予定です。なのでどうせその時リフォームするのなら今のうちに行い、入居付けしやすいようにしておきます。


そして今回、一番ひどかったのが、これ ↓

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お食事中の方に申し訳ないので、モザイクです。

洗濯板の上はもの凄いカビで、クロスが剥がれ落ちていました。


ほんとよくこれに住んでいたなと・・・。

またリフォームが終わればアップします。

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シェアハウス・・・


最近、仕入れをしているとシェアハウスの売り物件をよく目にするのは気のせい?

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利回りがいいアパートが売りにでたなと思うと、借地や違法建築、再建築不可、そして、シェアハウス。

リターンが高いという事はそれだけリスクも高いという事。

そもそもそんな利回りのいい物件をなぜ所有者は手放すのか。きっとそれなりの理由があると思われます。

一般的なアパートの賃貸管理でも何かと大変なのに、シェアハウスとなれば入居者間のトラブルも多くなるでしょう、また消費者センターへの相談も増えていると聞きます。

実際にシェアハウスを所有しているオーナーさんを知らないのでどうこうわかりませんが、個人的にはどうもピンとこないんです。

特にシェアハウスで利回りを上げて売り抜けるような不動産業者には気をつけたいところです。

シェアハウスが流行っているとテレビでもよく見かけますが、ここから数年後も同じようないい話が聞けるのか気になるとことです。


さて、話は変わりますが来週末は
大阪でCFネッツフェアが開催されます。

弊社のスタッフがこれだけ一同に集まるというのはこのフェアくらいですので、ぜひご参加下さい。

私はパネルディスカッションに出るのと、それ以外は個別相談ブースで待機していますので、ぜひお声かけてください。

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手続きは面倒ですが。


お久しぶりです。
更新が滞っておりました。

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今日は、遺言執行の手続きで銀行等をグルグル廻っておりました。日頃、経験しない事をするというのはとても勉強になります。

さて、明日は朝から横浜で土地の決済があります。まず先行して土地を購入頂き、その後アパートの建築が始まります。

建物の融資としては、着手・上棟・完成と3回に分けて行われます。もちろん先に金利の支払いも発生します。

(以前もこんな話したっけ?セミナーでの話しとごっちゃになってます。)

住宅を売っていた時、分割実行はよくやってました。自分で土地を仕入れ、お客さんの希望に沿ってプラン入れを行います。

しかし、アパートの場合は、お客さんの希望どうこうは一切関係なし。賃貸需要と投資効率を見たうえでこちらで全て決めさしてもらいます。

まぁ外壁の色とかはある程度決めてもらえますけどね。

あとは、銀行が取り組んでくれるのかどうか。分割実行というのは、融資する側としてもリスクがありますので、ある程度、建築業者や仲介業者の信用がないと断れるケースだってあります。

この分割実行、銀行に出向く回数は手間ですが、間取りもがっつりこちらで検討できますから、メリットも結構あるんです。

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築1年の鉄骨マンション


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昨日のフィールドワークセミナー、雨の中満席。

東京から川崎のアパートを廻りましたが、全てが水面下の物件

過去に取り引きのある売主さんや、知り合い業者さんからの情報、なかなかいい物件が多かったと思います。

新築のアパートから築浅のアパート、めずらしく築1年の鉄骨マンションというのもありました。

その鉄骨マンション、建物は大手さんで建築、当時の土地・建物価格でみるとどう計算しても投資として合いません。

見た瞬間から建物にお金かけすぎ・・・。オーナーのこだわりが強かったのか、工務店に言われるがままやっちゃったのか。

最初からコンサルティングをこちらでやらしてもらってたら、投資効率を見ながらオーナーの自己負担を減らし、キャッシュフローもしっかり残るような提案が出来ていたと思います。

もちろん立地によっては、アパート経営は行わずそのまま土地は売却、売ったお金で安定収益の上がるような物件に資産の組み換えなんてケースもよくあります。


そして今回廻ってきたこの物件、価格が意外と下がりそう。なので面白い投資になるかもしれません、そのうえ積算評価もかるく出そう。

自分で建てると合わないが、中古として廻ってくるといけたりします。

決して好立地の場所にあるわけではないので賃料等精査はこれから必要ですが、そういう旬な情報を見れるのもこのセミナーのいいところかなと思います。

来月は中元氏と14日(土)に開催です。

おかげ様であと1席、
申し込みはお早めにどうぞ

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買えますか?


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今日は朝一から横浜方面の下見へ

横浜へはいつも行く前から、坂があるか階段があるかが気になります。

ある程度の坂というのは横浜では当たり前なのですが、たまにとんでもないような坂というか、もう山道、山登りになってしまうケースもあります。

結局、アパート用地というのは、旗ざお地であったり前面道路が階段であったりと、車の入らないような土地が狙い目であったりします。

前面道路がしっかりしていて平らで字型のいいようの土地というのは、坪単価も高いですから、収支計算してもほとんど合わないのです。

なので、ご紹介するアパートの多くはどうしてもそのような土地になります。


そして今日見たアパート、階段を上った所にありました。

駅自体は悪くないし駅までも遠くない、あとは価格次第という感じでしょうか。

個人的にはもう少し利回りが高くなれば、ぜひお勧めしたい物件ではあります。

そんな階段のうえで大丈夫かって?もちろん空室リスク等を考慮して収支クリアできてこその話です。


そして紹介されたアパートまでの階段が、これだと皆さんは買えますか?

あ



















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買ってはいけない新築ワンルーム投資


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昨日の続きです。

どうして新築のワンルーム投資がダメなのか?
計算すれば簡単です。

価格2500万 専有面積25屐…体腺隠暇円の1K きっとこんな感じです。

年間賃料144万÷価格2500万×100=表面利回りで5.7%

運営費20%とすれば、144万ー28万=ネット収入116万

116万円÷2500万×100=ネット利回り4.6%(空室率は考慮せず)

融資は、2500万借り入れ 金利3% 融資期間30年 年間返済額126万

ネット収入116万ー年間返済額126万=年間キャッシュフロー▲10万

買った瞬間から赤字です。

そのうえ、新築プレミア家賃で今後の賃料下落や空室率を計算に含めると赤字が膨らむばかり。

更に、新築のマンションは修繕積立金1,000円なんてものも多くありますから、積立金の値上げも十分考えられます。

年々赤字が増えて・・・もう売却する!となった時、いくらで売れるのか?
さすがに当初の利回りだと売れません。

仮に5年後、表面利回り8%で売れるとしたら、賃料144万÷8%=価格1800万

5年後の残債は2200万なので、抵当権を抹消するには400万+売却経費約70万が必要です。

という事で、今回の投資は毎月赤字、更に売却時約470万の自己資金を投入、負けが確定です。

結局、新築のワンルーム投資なんて建築業者が儲かるだけのスキームという事。

そもそもそれを売っている新築ワンルームの担当者はなぜ自分で買わないのか?それが全てです。

じゃぁ中古の区分マンションが投資として大丈夫かというとそれも違います。1500万前後のワンルームも投資として合いません。

先ほどのように計算すれば簡単にわかります。

そう考えるとやっぱりお勧めするのは、1000万未満のワンルーム投資となるのです。

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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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大阪での不動産投資って・・・


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本日から営業再開です。

GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この1年で大阪駅の近距離切符の販売実績は1割増加し、運輸収入も50億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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滞納してますよ。


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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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1本10円くらいの手数料。


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今日は名古屋のオーナーさんに東京まで来ていただき、銀行との契約(それも夜行バス)。その後は、静岡のオーナーさんが銀座の事務所で決済。

あいにくの雨ではありましたが(雨男だからではない)無事終わりました。
ありがとうございました。

昼からは、自動販売機を設置できそうなアパートがありましたので、業者さんと打ち合わせ。

そもそも東京や横浜では土地が狭いので自動販売機を置くスペースがほとんどないのですが、旗竿地等で付けれるケースがたまにあります。

自動販売機のサイズは、小:幅700×奥行800 中:幅1100×奥行500〜750 大:幅1200×奥行650〜750くらいです。メーカーによっても異なります。

あとは物件周辺の環境によって、あまり人通りがないようなところだともちろん設置は難しくなります。

今回のアパートは、周辺にいくつか100円の自動販売機がありますので、こちらも同じ100円で対応するようにしました。

オーナーさんの利益は、1本10円、今回のアパートで月6000円くらいではないかと言われています。そこから電気代が季節によっても変わりますが月おおよそ3000円くらいのようです。

と言う事は、年間収入36,000円 キャップレートが6%だと 36,000円÷6%=600,000円位物件の価値が上がります。

詳しくは、3月25日静岡で行う金融電卓セミナーでお話しします。

て、無理やり?って遠い?
新横浜から静岡まで45分です。

ぜひ。

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関西人でもそんな事しません。


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良い物件がでれば売主業者に連絡をいれ、まずレントロールをもらいます。

山内「レントロール頂きたいんですけど」

業者「レントロールって?」

まぁここまではよく言われます。

山内「賃料表です」

業者「賃料表?そんなもんないよ」

山内「じゃぁ各部屋の賃料を教えていただきたいのですが」

業者「だからそんなもんないよ」

山内「販売図面に年間の家賃収入記載されてますけど」

業者「売主に聞いただけだからさ」

山内「確認いただけないですか?」

業者「年間の家賃わかってるんだから、戸あたりで割ったらいいでしょ」

ひどい・・・。本当なら固定資産税等の運営費も確認したいところなんですが・・・。


またこんな事もありました。

販売図面には「駐輪場・バイク置き場付き」と記載があり、実際現地に行ってみると・・・


あ
















まさかの手作り。

道路に線引いたらあきません・・・関西人でもそんなことしませんから。


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戸あたり6屬任垢・・・。


今日からまた一週間頑張ります。

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数年前に取引した業者さんから物件の紹介を受けました。

大田区の中古アパート3000万台、築24年くらい。最寄り駅からは徒歩3分、表面利回りで9%くらいです。

これだけ聞くとかなり魅力的。

グーグルビューでは、奥まっているせいか確認する事ができませんでした。

安いだけにきっと現場には何かがあるんでしょうが、明日時間があれば見に行ってきます。


そして次は、当社のHPを見た某業者さんから連絡があり、墨田区の新築マンションを紹介したいとの事

早速来店いただき、資料を確認すると・・・
なんと戸あたり6屐¬鵤環,任后ΑΑΑ

シャワーにトイレ、キッチンはなく、洗面と洗濯機は各階にそれぞれ設置されています。

家賃は、5万円台。高いのか安いのかよくわかりませんが、既にかなりの問い合わせもあるらしいです。

ただし、問題は融資。事務所登記になっているらしく、戸あたりも狭いので某銀行さんではやはり利用が難しいようです。

来月完成予定なので、一度見に行ってきます。

こうして現場では毎日いろんな情報が飛び交っています。

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ワンルームで徒歩15分ですが・・・


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午前中は某金融機関の融資担当者さんが来店

転勤になると言うことで、新しい担当者の方を連れてこられました。

先日一緒に飲んだ時に、そろそろ転勤があってもおかしくないと言われていたので、いずれとは思っていましたが、まさかこんなに早く来るとは。

銀行さんって2〜3年くらいで転勤になるケースが多いです。

かなり頑張って融資も付けてもらいましたし、大変お世話になっていたので残念です。

後任の方もかなり優秀ですとの事なので、このままのスタンスでなんとか頑張ってほしいです。


さて、夕方は都内の中古アパート下見
最寄り駅から徒歩15分、それもワンルーム

普段ならわざわざ見に行くことなくパスするのですが・・・
ネットの利回りで11%・・・こうなると見たくなります。


物はごく一般的なアパート、平成あたま築
一度外壁塗装もされているので、悪くはないです。

できれば写真をアップしたいのですが、水面下情報のためすいません。
これから精査し検討してみます。

賃料固めで空室率高めに計算。それでもこれだけ利回りが有れば十分クリアはできそうです。

ただ、なぜか廊下にトイレのスッポンが落ちてましたので、いろんな意味で要調査です。

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地震保険100%の超保険・・・


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「マグニチュード(M)7級の首都直下地震が今後4年以内に約70%の確率で発生するという試算」

ニュースでやってましたね・・・それ以降、皆さんから多くのお問い合わせをいただきました。

地震・津波被害に対するリスクヘッジは・・・

地震保険は、火災保険支払い限度額の50%しか加入できませんので、心配になられるお気持ちもわかります。

そこで、東京海上日動の「超保険」

これに入ると火災保険の最大100%まで補償してくれます。


私の担当しているオーナー様から、木造のアパートの見積もりをお願いされましたので、早速取ってみると・・・

超保険は1年更新で、今回のアパートの場合、見積もり額は火災保険料込みで年間15万くらい。

超保険に入らない場合では・・・

火災保険を30年一括で支払った時、約100万円。100万÷30年=1年で約33,000円

地震保険は1年継続で、毎年4万円。合わせると年間7万円ちょっと。

なので保険料は、約2倍になります。

本当なら、火災保険33,000円+地震保険4万円×2(50%→100%になるから)=113,000円かなと。

まぁ、一般的な保険は30年一括ですので、お金の時間的価値を考えてもそちらの方が安くなるのはわかりますが・・・。

ん、わかりにくい?


物件によりますが、とりあえず超保険で年間15万、単純計算ですが30年で450万。
やっぱり高いですね。

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床抜けてるよ・・・。


昨日のミニフィールドワークセミナー・・・

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アパート5件を廻りました

そのうち1件が中古のアパート。空室もあったので、事前に売主業者へ連絡して鍵を準備してもらいました。

しかし、玄関のドアを開けてびっくり・・・

1


















足の踏み場がない・・・

夜逃げでもしたかのようです




浴室前は床が抜けています

a



















よくこれで住んでいたなと・・・


入居者の使い方ひとつでここまでひどくもなるわけですが、まぁこのような状態はまれです。

オーナーチェンジ物件のリスクのひとつですね

自分の滞納されているマンションが、こうなっていない事を祈ります


さて、今日は個別相談が2件、終わってから募集の打ち合わせです

1日更新しないとここまで下がります
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自分の物件が滞納されてても・・・


う〜ん、滞納者って・・・

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去年から滞納されている自分の区分マンション、1ヶ月から2ヶ月遅れくらいで入金があります

困ったものです。


先日当社のスタッフから、電話が来ました

「入居者から連絡が来たんですが・・・」

おっ、ちゃんと払う気になったのかな


「インターホンが使えないので交換して欲しいらしいです」

げっ!滞納してるのに・・・

もし自分が向こうの立場なら間違ってもそんなこと言えないなと思うんですが。


まぁそこは大人の対応ということで、
「即、換えてあげてください」

あいだに入っているスタッフも助かるでしょうし、もちろん僕自身も会社の滞納保証に入ってますから、入居さえしてくれていれば特に問題はありません。

ぶっちゃけブログネタにもなりますし

PMの伊藤氏曰く、「こうして対応してあげていれば、こちらとしてはそこまでしてあげてるんですよ的な感じで強く言えます」とのこと

頼りになります


この物件は、滞納してもらってもネタになりますし、もし滞納し続けて追い出しになったら、売却すると決めてますので、それもまたネタになります。

そうすれば、IRRやNPVの話しもできます
・・・と、前向きに考えます。


ちょっと上がってきた今日の順位は・・・
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自宅の一室は家賃収入へ


今日は、兄貴宅でご飯を食べてきました

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一年ぶりに会う双子がたまらなく可愛いくて、成長の早いことに驚きます。


兄の自宅マンションは、本来3LDKのところ一室を貸し出しています。

当分2LDKで使い、子供が大きくなるまでの間は家賃収入を得るわけです。

いまいちピンと来ないかと思いますが、元々、玄関がふたつあり、もちろん風呂・トイレ・キッチンの設備もそれぞれに揃っています。

写真のように廊下で隣ともつながっていて、ドアは防火扉になっています

a

















こうして得る家賃収入、最近ならではかもしれません。


さて、明日は午前中墓参り、夜は友人宅で年越しです


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最終日。


今年の営業はとりあえず本日が最終です

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明日は熱海で大納会があり、12月28日〜1月4日まで冬期休暇を頂きます。休み中でも、何かありましたら私の携帯までご連絡下さい。


そして、今日は今年最後の決済、立会いがありました物件は、新築のアパートです

長屋ですので、全ての玄関が1階に付いてます。あまりイメージがわかないかもしれませんが、2階も1階から室内に入ります。

玄関を開けると、こんな感じ

あ
















階段の2段目・3段目が開けれるようになっていて下駄箱として利用できます

そして、a2階がこんな感じです

















ロフトが付いていて、

q
















バス・トイレ

a
















キッチンは、二口コンロ

室内狭くない?って思われるかもしれませんが、これでも決まるのが首都圏です。もちろんそんな中でも市場分析・投資分析してクリアできる物件のみの扱いです。

無事に決済も終わり、来年から本格的に募集が始まります。K様、年末のお忙しいところありがとうございました


しかし、今年は新築アパートの取り扱いが多かったです。新規の融資先も見つかりましたし。中古は融資期間の短縮で収支が合わなかったですからね。まぁ来年からはもう少し中古が拾えそうですが・・・。


会社の営業は本日までですが、ブログはしっかり更新しますので、ぜひ見てください

10位を目指して頑張ります!
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どうしてこれを建てたのか?


今年の営業もあと2日で終わりです

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昨日は休日にも関わらず年末のご挨拶と言う事で、当社の専属融資担当者が来店されました

土日でも関係なく働いているその担当者さん

「休みあるんですか?」と聞いてみると、はっきり「ないです・・・」と一言

今月も先月も月に1度しか休んでないらしいです。その担当者の顔色を見ているとまだまだ自分も働かななと、ちょっとした刺激をもらいました

が、たまには休むことも仕事かなと・・・。


さて、今日は建築中のアパートを見に行き、その帰りに見つけたこのマンション

あ

















一瞬目の錯覚?と思わすようなこの建物
なんでこんな感じにしちゃったのか。


大通り沿いですので、商業地域だと思われます。すると、建蔽率80%(商業地域で防火地域・耐火建築物ということなら100%まで建てれます)・容積率は400%くらいでしょうし、斜線制限も特に関係ないかと思います。

ネットで調べてみると、どうやら日照権の問題をクリアする為に上の部分にボリュームを持たせた?とか

2級建築士ではここまで習いません・・・。

あまり高いところが得意じゃない自分としては、あの最上階にだけは住みたくありません

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14位が限界のようです・・・。

共用部分やんね・・・。


昨日、平山氏と業者訪問しました

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その業者さんの事務所があるマンションの廊下
イヤでも目に飛び込んできたのは・・・

a
















「人財になるための7つの条件」
なんとなく会社には貼ってありそう・・・

なんで、こんなところに?
ここって共用の廊下やんね。

その他にも

あ

















空いてる隙間という隙間にはばっちり貼ってあります


これじゃ疲れて自宅に帰ってきても、なんとなく仕事モード まぁ個人的には嫌いではないけど・・・。


業者さんにこの事を聞いてみると・・・

「当社の保有しているマンションで、社長がこういうのが好きでどこでも貼っちゃうんです・・・」

やっぱり・・・何となくそんな気はしました。
でも、滞納するような人は自然と出て行ってくれるかも・・・?


一棟物件お持ちの皆様、貼っちゃいますか?笑
ご相談は当社橋本まで・・・。


やっと20位です
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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