山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

物件ネタ

生まれ変わる中古アパート


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←ありがとうございます!

昨日のミニフィールドワークセミナーご参加ありがとうございました。

なかなかいい物件もあり面白ろかったです。

中古アパートで3000万台の物件があり、空室があるのと大規模修繕が必要なことから横浜でもかなり利回りがよく、魅力的でした。

間違いなく生まれ変わるであろう物件です。

本当は売主自身で大規模修繕して空室を埋めてから売り出すと、手を加えた以上のリターンが得れるんです。
もったいないなと思うけど、購入する側としてはチャンスです。

先日も少し触れた期待利回りが下がるので、売値は上がるわけです
ご興味のある方はお問い合わせください。

さて、今日はこれから名古屋です。
いつも雨の多い名古屋ですが久しぶりに天気がイイです。

では

人気ブログランキング←ありがとうございます!

ワンルームが激安・・・。


ゴスケって・・・

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当社の収益物件速報をご存知でしょうか?

巷で売り出ている物件って、本当にいいものかどうなのかってなかなか判断がつきにくいと思います

そんな物件に対してフィルタをかけ、その条件をクリアした物件が速報として送られてきます、それが当社の収益物件速報 「ゴスケ」です

僕らが毎日のように仕入れをする時間があるかというと現実的に難しく、なので投資家さん自身がこの収益物件速報で仕入れができてしまうわけです

これを見て物件を買われる投資家さんも非常に多いですし、今は買う予定が無くても、なんとなくこれを見ているだけで、今の相場観や利回りも知ることができます

iPhoneでも見れます。


そして、昨日も私の担当しているオーナー様より問い合わせが・・・

好立地のワンルームが激安・・・。


当社で既に取引のある方はプラチナ会員として無料で見れますし、まだの方は、ゴールド会員になっていただくと見ることが可能です

詳しくはこちらからどうぞ。


最近は結構マメにブログ更新してると思いませんか?

久しぶりに上位を目指そうかなと・・・。


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滞納してますよ・・・。


「滞納してますよ」

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いや〜な響きです。


先ほど当社のPMから言われました。

「山内さんの物件、入居者さん滞納してます」

げっ・・・。

「もう1ヵ月半くらいです、遅れては払って遅れては払って・・・」


もちろん当社は無期限の滞納保証付きですので、そんな時も家賃のとりっぱぐれが無くオーナーさんは安心です。


自分の仕事をしながら、滞納督促?

できませんて・・・僕らでも。

まぁ内容証明送りつけたり、裁判するってなるまで進むと、久しぶりに勉強がてら自分でやろうと思いますけど。


皆さん、滞納保証は必ずつけておいた方がいいです、僕みたいにこうなってからじゃ遅いですから。

滞納されるまでは、気づかないもんです。


それがどんなに大変なことか。


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自分のこの物件の出口?

入居者追い出したら売却します。

不動産管理はプロに。


12月10日(土)個人的に今年最後のミニフィールドワークセミナー、残り1席です。

お早めにどうぞ

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本日、物件下見に行っている途中、

目を疑うような光景が・・・


a

















「え〜、どうなってんの?」

マンションから大量の水が・・・

止まる様子も無く永遠と流れ出てます


すると・・・

a


















警官到着

さて、どんな対応をするのかなと見ていると・・・

もちろんただ見上げているだけ

物件を見る限りはあの管から漏れているのかなと・・・それにしてもすごい量です。

バルブを止めればいいんじゃない?なんて思っていると、ゆっくり水が弱まりました。


こうして物件を保有していると、思わぬトラブルが起こるものです

やっぱり不動産管理はプロに任せるべきだなと。

個人じゃ到底対応できません


自分の持っている物件ももちろん会社に任せています、だって面倒ですから。

この仕事をしている人間ですらそんなもんです。

逆にこの仕事をしているからこそ、数々のトラブルを知っているので任せているというのもあると思います。

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横浜、3000万台築浅アパート


昨日は、急遽下見へ

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横浜で築浅アパートが出ました

価格はなんと3000万台

この価格帯で築浅はめずらしく且つ横浜駅から数駅、図面を見た限りは悪くないなと

気になるのは最寄り駅から徒歩9分

駅から歩いてみて、そこさえクリアできればいけそうです


コツコツ駅から向かいました

歩いて3分くらいは平坦です


が・・・

a

















来ました、結構きつめの坂です

でも、まぁ横浜ではこのくらい当たり前

そして2分くらい歩いたでしょうか

右折すると・・・

a
















来ました、階段・・・

それも何段あるんだというくらい

かなりきつい


引き返そうかと思いましたが、ここまで来たら行くしかない・・・

そして、現地に到着

a



















暗くてわかりにくいですが、物件はいい感じです

惜しいな・・・



安いのは安いなりに何かあるということです。

往復20分、なかなかいい運動になりました


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アパートも求む!


5000万〜6000万のアパート求む!

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本当にないんです

この価格帯の新築または築浅アパート。


もちろん利回りが引くければたまに売りに出ますよ

ただ、S銀行で収支を合わそうと思えば、やはりネットで6.5%くらいは確保したいんです。


これから予定している土地の水面下情報なんかもよくもらいます

売主から12室のアパートでどう?なんて相談されると、高額になるからそれなら6室の2棟にして!とお願いします

ただ、どう計算してもプランが入らない

結局、そんなうまくいく話なんてなかなか無いわけです。


まぁこればかりはタイミングですが、日々コツコツ物件仕入れと新規の金融機関開拓、これしかないですね


なんとかご紹介できるようにもがきます

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2000万価格交渉が通った?


今日は、木内氏と板橋・練馬方面の下見へ

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見て廻ったのは、7000万〜9000万くらいの一棟アパートで、築は、昭和63年〜平成5年

表面利回りで、9%弱

ある程度、精査して下見に行ってますから立地等は問題なくいいです

あとは、現地を見て、環境や管理状況
その築でどれだけお歳をとってらっしゃるのか

行ってみると、こんな感じでした ↓ ↓
a

















写真ではあまりわからないかもしれませんが、う〜ん悩ましい

どうも最近、ぱっと来るような物件がなくて、
見た瞬間に即買い付け!的な感じはそう簡単にないわけです。


すると、ある業者さんから連絡がありました

「山内さんが言ってた価格でお客さん付けてください」

半年前くらいのブログで・・・

『いいアパートが出たのですが、なんせ利回りが合わず、2000万くらいの価格交渉が必要』 
と言うお話しをしました

って誰も覚えてないですよね・・・

その物件の売主さんから連絡があったわけです

と言うわけで、なんと
2000万の価格交渉が通っちゃいました

結構簡単?

と言っても、その売主さんとは、その後何度もお話しをして、やっと了解が取れたわけです。

久しぶりに、がっつり交渉が通りました

まぁ2000万と言っても、もともと価格が高かったですからね

でも、これならアリです

とりあえずは、さっそく銀行評価を見てもらうとします

人気ブログランキング←まだまだです
でも順位が上がると更新頻度もあげます。

液状化と借り換え


先日、山田さんに連れて行ってもらいました

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テレビで見るのとはまた違いなかなか衝撃的です

あ









液状化です




a














a











阪神大震災のときは、液状化って今回ほどあまり言われていないように思いますが、実際には結構被害がありました ↓ ↓

あ



















今回の震災で、融資期間が短縮傾向にあり、そして、この液状化で場所によっては、金融機関が敬遠するケースも出てきています。


話は変わりますが、二日前の大阪フェアで某金融機関の「借り換え」の話しをする機会がありました

なかなか反響があったようで、その後もいろいろとご質問を頂きましたが、この借り換えできるのもいつまで続くかわかりません

参加していた融資担当者も「今のところは積極的ですが、いつ条件が変わるかわからないので私たちもドキドキなんです」っと言っていましたからね。

ちょっとした事で、ガラッと条件変更があったりしますので、常にアンテナを張っていただいて、チャンス!っと思えばその間に素早く行動することが大切です

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投資する勇気ありません。


建築士の学科試験が無事受かれば、ipad購入しようかと検討中です

それくらいのご褒美はありかなと。

試験後やけにブログ更新頻度が増えたら、
あれ?こいつ落ちたな・・・と言うことでご理解下さい。

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さて、今日は一日横浜にいてます

猪俣GMと横浜界隈の物件下見に行き、業者訪問、銀行連絡、その他残務とバタバタしてます

下見途中、GMのアパートを見てきたのですが、よくもまぁこの場所で運営できてるなと・・・

物件はしっかり手を加えてはるし、もちろんいいんですが、この場所で投資する勇気は決してございません・・・。

今度一緒に見に行きますか?笑


下見後は、GMおすすめの、藤ラーメン?に行きました

a

















地元の人しか知らないような立地にあるお店ですが、なかなかいい雰囲気をかもし出していました

かなり空腹ではあったのですが出てきたラーメンがこれ ↓ ↓

a









普通盛りです
がすごいボリューム

って言うかこぼれてるし。

ラーメンを残したのは人生で初めてだと思います

いい店を知りました

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そんなに甘くないわけで。


一棟の物件情報が、
過去に付き合いのある業者さんや工務店、いろんなところから入ってきます

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ほとんど更地か古家付きの情報で、
「新築のアパートを予定しているが、いくらなら決まりそう?」との相談です

これから購入を予定している物件情報等もあるので、場所によってはやめといたほうがいいんじゃないですか?と断ることもよくあります

いい場所なら、賃料から逆算で、この価格なら投資家さんに紹介できますと価格を提案します

しかし、売主からの返答は
「それじゃ合わないよ・・・」がほとんどです

先日も値付け依頼受けた物件は、
売値よりかるく2000万以上低い提示となりました

賃料・空室率・運営費、計算するとまぁそんなもんです

そんなに甘くないわけで・・・。


話しは変わりますが、先日行われた建築士の第2回模試試験結果

300位でした・・・。

1回目は1000人中200位

そして今回は900人中(100人脱落?)300位

って、めちゃ微妙

勉強してるつもりですが、今以上やらないと追いつけません

そんなに甘くないわけで・・・。


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まぁ7月の試験まであと1ヶ月くらいなので、ここからは徹底的に問題集をこなします

水面下情報を。


たまにはユーチューブにて物件紹介 

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新築アパート 水面下情報です。



ちょっと頭がもりあがってますが・・・。

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今日は休日ですがこれから物件調査で役所に行って来ます

自宅購入の場合・・・


久しぶりに・・・

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昨日は朝から案内が2件、投資ではなくご自宅の案内です

自宅の場合は自己満足の世界でもありますから、投資とは視点が異なります

価格、地域、間取り、環境・・・それぞれ希望があるかと思います。

ただし、将来貸すことを考えての自宅購入なら収支計算が重要になるので、その分、妥協点も多くなります

ファミリータイプの物件で投資として合うかと言えばほとんどクリアできないんです

1DK、1LDK、2DKが理想ではないでしょうか
広くなれば平米単価が低くなりますから。

物件の見方としては、居住用も投資用も同じですので、管理状態が悪い、修繕積立金が貯まっていない、修繕積立金が総戸数のわりに安すぎるなどなど確認する必要があります。

当社でやらせて頂く場合は、契約前に調査をしますから、以上のようなネガティブ情報があればストップをかけさせてもらいます

もちろんそれでも物件を気に入って購入すると言う場合は進めてもOKです

結局はそういった情報を知って進めるのと知らずに進めるのとでは大きな違いがありますからね

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話しは変わりますが、昨日の選挙、坂上社長が無事当選してほんとよかったです

これからが大変かと思いますが大阪維新の会、頑張って欲しいです

今月1室退去しました。


どうしよかな・・・。

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母の持っている東京の区分1室、今月入居者が退去しましたので、下見ついでに室内を見てきました

ごくごく一般的な15屬離錺鵐襦璽爐任

あ
















リフォームは一通りやるか検討中です

リフォーム内容としては、クッションフロアはまだ使えそうでしたが真っ白なフロアタイルに変更して、巾木も白で統一

あとは建具の塗装や照明取替え、IHに変更、浴室の鏡取替え、玄関土間張替え、スイッチプレート取替え等

クロスは以外に汚れていなかったのでそのまま使います

とりあえずは金額次第でどこまでするかを考えます


ついでに、フロアタイルは
サンゲツのストーンタイルIS−323を使う予定

写真の白バージョンです

あ










去年サンゲツのショールームに行ってサンプルをもらってきてたので試しにやってみます

リフォームが終わったらまたアップします

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1Kで全戸2人住まいのワケ


某金融機関から業者さんの紹介を受けました

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その某金融機関が融資した新築アパートがあるらしく、ぜひCFネッツの投資家さんでどうですか?と勧められたので、早速現地を見てきました


22㎡の1K、8戸 外観は悪くないです

あ

















室内は、2口の赤いキッチン
a

















バス・トイレ別のセパレート
あ




















そして、ここの業者さん、社長のこだわりで、ロフトはハシゴではなく階段にしています

a


















あまり狭い部屋だとかえって邪魔になりますが、20㎡超えていて、部屋の間口も広かったので、かなり印象がいいです

ロフトも6帖ありますので、部屋として使え、この物件はなんと入居者さん全てがお二人で住んでいると言う事なんです
2K的な感じなんでしょうね〜


物件を一通り見たイメージはかなりよかったです

しかし、ひとつだけ気になることが・・・
このアパートちょっとお金かけすぎ

キッチンやお風呂もグレードが高いうえに、自動のオートロック、宅配ボックス
あ

















a

















オートロックも自動である必要はないし、宅配ボックスは要らないかと・・・。


結局どうしてもその分価格が高いので、利回りは低いんです

表面で7%なんです、かなり厳しい

「物件いいけどこの利回りじゃな〜」なんてつぶやいていると、「価格交渉には応じるよ」と言ってくれましたので、収支が合うまで下がれば全然OKです


ランキング下降中・・・
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めざせ10位でお願いします!

持ってる区分はバス便で15分


東京は久しぶりの雪です、しかしこっちでこれだけ長時間降ってるのもめずらしいです

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こういう日の坂道はほんと危険です

自分の住んでる横浜は坂だらけです、それ以上に自分の持っている投資マンションはもっと坂です

駅からバス便で15分くらい、坂の上のまだ上って感じです

「どうしてそんな物件を買ったの?」
っと、どこからか聞こえてきそう・・・

まぁもちろんそれにはちゃんと理由があります

45㎡の2DKなんです・・・ 
でもバス便の物件は買う気にならない?


今の入居者が退去したら売却する予定です
この広さがあれば住宅ローンが使えるので、キャピタル狙いです

買ったときはオーナーチェンジ物件(投資用)、でも売却するときは空室ですので、住宅(住まい用)としての売出しが可能です

では本当に儲かるのかどうか?まぁこの仕事をしてるので何とかなる自信はありますが、こればかりはその分リスクが伴います

そういったリスクを理解していることが大事と思いつつ・・・まっ成功しても失敗しても投資ネタとしての効率は抜群です


ついでに買ってからこの物件一度も見に行ってません、管理は会社に任してますし、特にやることもありません

正直あまり持ってるという感覚もありません
まぁ思い出すのは申告する時くらいですかね・・・

で、「今日のひと言」です。


って、まだ申告の準備終わってなかった
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区分の融資ネタを仕入れました、10位以内でお話しします

マンションで火災・・・


前回の続きです

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仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか?」

早速、管理会社に連絡しました

山内『火災があったと聞いたんですが?』

管理会社『そうなんです』

山内『いつ頃の話しですか?』

管理会社『先週です』

山内『先週ですか・・・人も亡くなられていると聞いたんですが』

管理会社『はい・・・』


そして、一番気になる質問を・・・


山内『今回、売りに出してる物件は〇〇〇号室なんですが・・・』

管理会社『えっ!?』

山内『え?』

管理会社『火災があったのは2戸隣の部屋です、す、すいません部屋番号が近かったものでその部屋かと思いました』

どうやら違う部屋だったようです

しかし、同じ階ですし、それも2戸隣です

買主さんとしては抵抗があるでしょうから、今回の話は流れるかな・・・

とりあえず業者さんにその旨を伝えると

『あ、そうなの〜、まぁ買主さんは大丈夫じゃない』

軽っ

後日連絡があり、その業者さんの言うとおり買主さんは特に問題ないと言う事でした

と言っても、こちらでちゃんと確認するまでわからないので、もちろん重要事項説明書にはその旨を記載して、ちゃんと了解もらったうえでサインを頂くようにします

後々『そんなことなら買わなかった』とトラブルになりかねないですからね

ほんとこの仕事をしていると色んな事が起こります

死亡事故、これも不動産投資の大きなリスクのひとつです


そして話しは変わりますが、二日前、その物件について別の業者さんから買い付けを入れたいと連絡がありました

その買主さんも現金での購入希望らしく

お金持ってるんですね〜、なんて話しをしていると、買主さんは中国人の方で、とりあえず東京で低額の区分を10戸ほど現金で買いたいとの事

なんか最近、そういう話をポツポツ聞くようになりました

ここにも中国人の波が来るかもしれません


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10位以内なら更新はかなりマメです

現金申し込み、でも・・・


去年の話です

人気ブログランキングもうちょっと頑張りたいです


某金融機関の担当者から、数年前に貸した区分ワンルームの債務者が滞納をしてると言うことで売却の相談を受けました

たまにあるのですが、競売の手前、任意売却というやつです。

この手の相談をされるのはうまくいけばラッキーです

っと言うのも、売り側の窓口ができるので、物件さえ良ければ他業者さんに邪魔されることがありません

最近もありましたが、一番手で売り側の業者さんに話しをしていても・・・

『現金で申し込みが入ったのでごめんなさい!』
こんな横取りの心配がないわけです


肝心の物件はと言うと・・・

残念ながら取り扱う範囲外で、当社のお客様に紹介するには少しリスクなのでお断りしました

すると担当者から、売却の手伝いをしてほしいと頼まれ、売りの窓口をする事となりました

僕の査定価格は300万台、表面利回りでなんと15% これでも住所は東京都です

その利回りなら売れるかな・・・っと銀行さんに提案

無事承諾をもらいました


その後の反響はと言うと、ポツポツ・・・

あれ、これでも高いの?と思っている矢先、先日仲介業者さんから買い付けが入りました

買主さんは個人の方で価格交渉もなし、それも現金購入です

文句なしの条件


ただし、
その仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか?」

そんな話し聞いてないよ・・・嫌な予感


続きは次回・・・
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刺激になった15物件の下見


朝から山田氏と
神奈川方面の下見へ行って来ました

人気ブログランキング社長に抜かされました

水面下の土地情報から、売却依頼の戸建て、
建築中の案件、新築アパート予定古家付き土地

全15物件です

これいいな〜、これなしやね〜、
と話しつつ廻りました

途中、近くにゼネラルマネージャーである猪俣さんの自宅があるという事で、こそっと下見をし・・・

当社で建売をする土地を見に行った近くに社長の自宅があるという事でこそっと下見をし・・・

『両方ともまずまずいい自宅やね』
とは上から目線の山田氏・・・言ってないか


社長のブログでも言われていた三崎の土地(奥)
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海や富士山(雲で隠れてます)が見渡せて、時間のゆっくり過ぎてる感じがまたよかったです
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将来は、こんなところでの生活がいいかもしれません

その為には、自分の目標キャッシュフローに向かって不動産投資をコツコツやっていかないといけません

銀座に戻ったのは18時、いろんな意味で刺激になったフルコースの下見でした

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新築のアパートって


昨日の夜、ある横浜の業者さんを初めて訪問

4件ほど新規の物件資料をもらいました


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早速、今日朝一からその下見へ

物件は、横浜から横須賀 
全て新築アパートです

ただ見るといっても周辺環境がメインです っと言うのも、まだ全て古家付きの物件なんです。

水面下の情報

表に出る前に情報をもらえると解体前の場合もありますし、なかには、来月買う予定なのでこそっと見ておいて、なんて時もよくあります


いくらなら売れそう?と相談を受け・・・

賃料いくら取れるかな?空室率は?運営費は?と計算して、新築なら、金融機関はどこで、金利は?期間は?と計算して、

じゃぁ、この価格なら収支クリアできるな・・・と

そして、その価格で売主に交渉するわけです


下がらなければ見送り、下がれば即ご紹介

今日の物件はせめて2件は物にしたいですね〜
ご紹介できるようにしつこく交渉してきます


話しは変わりますが、明日のCFネッツフェア
先日もお話しましたけど不動産投資に必要な4銀行が来ます

担当者ご紹介しますんで気軽に声かけてくださいね


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不動産投資忍耐中


黄色いな〜

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新年明けてから時間があればとにかく下見に出かけてます

多いのは、東京23区の中古アパートで築15年〜25年、表面利回りはほとんど7%台です

もちろん収支は合いません


物件と立地が問題なければそこから無理やり価格交渉します

軽く1000万以上の指値です

ほとんどって言うか、全て断わられますよ

しかし、とりあえずはそれでいいんです


その築の物件は今融資が非常に難しいので(融資期間が取れない)、他の投資家さんもなかなか手が出せませんから、そのくらいの利回りでは売れにくいんです

だから、意外と2〜3ヵ月後くらいに売主さんから
『価格下げます・・・』と連絡が来ることもありますので、そのチャンスをひたすら待ちます

待って・・・待って・・・でも待って

それ以上の価格で売れちゃったらその物件は縁がなかったと言う事で諦めます

そんな繰り返し、不動産投資は忍耐です・・・。



話しは変わりますが、先日下見に行った物件近くで見たマンション

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最近塗装をしたようですが全身黄色


そして・・・



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・・・受水槽まで



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えらく怒られました・・・。

 

今日の夜、東京の忘年会なので、早めの更新です

 

人気ブログランキングキープするって難しい

 

今日仕入れをしていると、気になる物件があったので各部屋の賃料表(レントロール)をもらおうと早速、売主仲介業者に連絡を入れました


山内「レントロール頂いてもいいでしょうか?」

業者「ないよ」

山内「いつごろできそうでしょうか?」

業者「だからないって」

山内「ない?」

業者「そんなもんね、年間の家賃収入書いてるんだからそれでそっちで勝手にやってくれたらいいでしょ!」

久しぶりに訳わからんのがきた

山内「でもね、普通それじゃ投資家さんに紹介できないでしょ、別に賃貸契約書までくれとは言ってませんから、なんとか頂けないですか?」

業者「とにかくうちはそんなもん作ってない!」

 

と、えらく怒られました、ってなんで?

 

物件がよさげだけに何とかしたいんですが、この担当者は過去に例のないくらいストレス溜まる覚悟でやらないと・・・

こう聞くと相手は地元の小さな業者さん的イメージかもしれませんが、誰でも聞いたことのある大手の業者さんです

その業者が売主なら好きにしたらいいけど、仲介業者ですからね

オーナーさんがかわいそう・・・。

 

業者名、言いたたいが・・・

「とう・・・」

やっぱやめときます

 

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更地から新築アパートを

 

建築現場を見に行きました

 

人気ブログランキング今日の順位は?

 

基本取り扱う物件は完成している新築や中古アパート、RCやS造のマンションがほとんどです

でも中には更地や古家から情報が入ってきて進めることもあります

今日見に行ったのがそれです

 

まぁイメージは湧きにくいでしょうね

現地行っても土地しかないわけですから

 

でもそのような物件なら、当社で客付けしやすいよう間取りから変更できる場合もありますし、外壁やサッシ、室内の色決めなんかも出来ます

たまに建っている物件で、なんでこんな外壁や間取りにしたんかな~ って時あるじゃないですか

やっぱりそれってリーシングで苦労しますからね

 

あとは、物件名も決めて頂けます

かっこよく横文字でいきたいですが、長すぎるのもどうかなと・・・。

 

以前僕の住んでいたマンションは、「サーラ・プリマヴェーラ」

噛みそうなるし・・・

そして今住んでいるマンションは、・・・なんと20文字です

20文字ですよ

もうそこまでいくとよくまぁ考えたと思いますが、融資組むときは大変です

印鑑証明書どおり記入しないといけませんから、毎回、手つりそうになります

 

こうしていろいろと決めて頂けるので更地からも面白いです

 

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大規模修繕が終わって感じた事

 

やっと終わりました 

 

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3ヶ月前からはじまった家の大規模修繕、無事終了です

半年前、総会に出席していろいろと意見も言わせてもらい、自宅マンションの価値が上がると単純に喜んでいました

でも、以前ブログでもお話ししましたがほんとこの期間ストレスが多かったんです

 

足場とシートで室内がくらい!

ガーデニングの育ちが悪い!

塗装の匂いでマスクしないと寝れない!

工事の音で朝ゆっくり寝れない!(平日休みのデメリット)

ま~いろいろとありました

 

でもこうして終わってみると、鉄部塗装、長尺シートと玄関ドア張り替え等、かなりいい感じに仕上がってます

やはりこれからは、コツコツと修繕して物件の価値を維持していく、または価値を上げていく事が非常に大事だと感じます

リクルートの入居者ニーズ調査でも築年数は妥協できるところであり、それよりも立地や管理状態が重要です

 

今回、実際に自分で経験してみて改めて感じる事が多かったです

 

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過去の下見履歴

 

強風の中、下見へ

 

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2物件見てきました

共に1億以内の鉄骨のマンションです

都内の物件

 

築は20年ほど過ぎてます

鉄骨は耐用年数が34-築ですから、ほとんどの金融機関で融資期間が組めません。

そこをクリアできるのは?

っと考えると、使えるのは、S銀行かLローン(最近名前変りました)

 

S銀行については、25年融資が限界でしょうから、それなりに利回りが取れてないと収支が合わず、Lローンは、30年組めますが、5000万以内の物件でないとよほど担保がない限り取り組むのは難しいでしょう

ついでにLローンの融資担当者は2000~3000万くらいの融資が一番やりやすいと言ってます

 

う~ん、そう考えると中古は今なかなか拾えないですね

だから、ある程度、こうして下見に行く物件も限られてくるわけです

 

過去の下見履歴なんてのがあれば、その時その時の事情がわかって面白いかもしれません

作ってみるか・・・

 

 

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物件下見とハイブリッド車

 

コツコツと物件情報が入ってきてます

 

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今日は本部で個別相談、住宅の契約

夕方からは、昨日業者さんからもらった2物件の下見、そして業者訪問

 

あっという間の一日でした

 

下見した物件は、保土ヶ谷の鉄骨マンションと、金沢八景の新築アパート

保土ヶ谷のマンションは、最寄り駅から徒歩3分、昭和築の物件ですが、現オーナーさんが手入れをされておりとても好印象

戸あたり面積は22?と悪くなく、価格も5000万台で手頃です

表面で10%弱、あとは賃料を引き直してクリアできるかどうか

この価格帯って結構希少ですから、何とかご紹介できるように頑張りたいっです

 

金沢八景の新築アパートは、ほんとこれからの物件で、現在はまだ古家が付いてます

売主曰く8〜10戸くらいのボリュームになりそうとのことで、その規模から言うと価格は7000〜8000万くらいかなと予想します

前面道路は狭め、車が入れるような道ではないので、これぞアパート用地って感じ

駅近なので面白そうです

 

今日の下見、横浜の港南台から電車で行こうと思ったんですが、台風の影響で大雨でしたから、本部の車を借りようか迷ってたんです

山内『車、空いてる?』

呉山君『ありますよ、ハイブリッド車が』

山内『ハイブリッド!?』

呉山君『購入したてです』

 

なんでうちの会社にそんなイケテル車が??

うらやましい・・・。

 

これは乗るしかない!

っということで、人生初のハイブリッド車を運転

 

とりあえず鍵をさして、エンジンをかけようと・・・

 

ん?エンジンがかからない

まさかのエンスト?

 

っと思えば、静か過ぎてかかっているのに気付かなかっただけ

たぶん走るまでは電気だからと思う・・・。

 

とにかくいい感じでした

 

下見等で運転する時間が長いので、車が快適だとテンションが上がります

東京支社の車とこっそり入れ替えてやろうかとたくらんでいる今日この頃

 

これ以上話すと、ブログネタにしようと思っていた呉山君に怒られるので、詳しくは今日くらいに更新される彼のブログをどうぞ

 

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貸してもキャッシュフローの取れる自宅って?

 

ブログは習慣です

 

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不動産投資を考えると購入するマイホームって、理想は貸しても利益の出る自宅です

 

例えば、ある物件を買うと

ローンの支払いが毎月30,000円

管理費・修繕積立金が毎月12,000円

合計42,000円が月々の支払いです

 

これを将来貸したとすると・・・

 

家賃が7万取れたとすれば、

毎月キャッシュフローが28,000円上がります

まぁこれ以外には、管理手数料や固定資産税がかかりますんで、実際は18,000円くらいのキャッシュフローになります

 

でも、

そんな物件ほんとにあるかって?

 

あるんですっ

 

今お話しした条件は、

当社の保有している横浜のマンションです

 

これを今度売り出すことになりました

 

価格は980万 昭和63年築 

4年前くらいに大規模修繕もしてますんで管理も良好です

来週からクロス等をリフォームします

 

間取りはこんな感じです ↓ ↓

a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自己資金は諸費用の90万くらいです

 

ご興味のある方は、

こちらまでyamautis@cfnets.co.jp  

 

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銀行さんから物件紹介!

 

今日は銀行さんから、

ワンルーム売却の相談がありました

 

人気ブログランキングちょっと上がってきました。

 

どうやら、

その銀行の貸した物件の所有者が

ローンの支払いを延滞しているようです

 

任意売却の依頼です

 

任意売却については、

そっがんがちょうどブログで話してましたので

詳しくはそちらをどうぞ

 

 

早速、そのワンルームを

市場分析・投資分析等を行い、

当社の規定をクリア出来るか検討しました

 

いい物件なら

早急に投資家さんにご紹介したいところです

 

しかし・・・

う〜ん、悩ましい

 

市場分析で言うと、

駅は乗降客数約9万人と決して悪くないんですが

物件はギリギリ東京都です

その立地がワンルームの需要としては、

ちょっと弱いんですよね

 

そして、投資分析は、

現在の入っている賃料で計算すると

表面で20%くらいいくんですが、

今入っている賃借人が出て、

今後、決まるであろう賃料で引きなおし計算してみると

ざっくり13%くらいまで落ちてしまいます

 

まぁそれでも充分?

表面上はそう思えるかもしれませんが

そこから空室率や運営費をひくと

ネット利回りで7%くらいまで落ちます

う〜ん

 

正直、その立地なら、

もう少し利回りがほしいかなと感じますし、

あと少し利回りが下がれば

都心でも充分拾えるな、と思っちゃうんです

 

せっかく銀行さんから直接回ってきた話なんで

なんとかしたい気持ちは強いんですが、

自分の自信ないものを売るわけにはいきませんので

今回はしょうがないです

 

せめて今度のセミナーネタにでも使います

 

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下見あるのみっ

 

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今日、

いい物件が出たので

早速下見に行ってきました

 

中央線の某駅より徒歩7分

1億の鉄骨2階建て

2DKのファミリータイプ

平成6年築

 

物件はこんな感じです

あ

 

 

 

 

 

 

 

管理もしっかりされているし好印象

 

表面利回りで約9%

悪くないです

 

そこで問題なのが融資

金利の低いO銀行は、

35−築年数という規定がありますので

今回の場合、

19年しか組めません(K%は6.7%)

収支が合ってこないですね

 

そして、

Lローンでは1億近くの融資を組もうと思えば、

かなり審査が厳しくなってきますのでこれも厳しいか

 

あとは、S銀行です。

金利4.5% 

融資期間は30年組めると思います。

(K%は6%)

運営費を出してみてですが

何とか500万ほど価格交渉が効けば

クリア出来るかも知れません

 

ただし、

自己資金は1600万くらい必要です・・・。

 

 

ここから、

じっくり交渉に入りますっ

 

いろんな駆け引きがあるわけです

 

そう、

片思いのよう・・・

 

押して、

引いて、

引いて、

 

押すっ。

 

 

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業者訪問してきました

その時にちょっと気になる物件が・・・

 

区分6戸同時売却

バルク売りってやつです

 

年に1〜2度くらいしか拾えないめちゃ貴重なバルク

一度の取引で6室同時購入

だから効率もいいし、

一棟扱いになるので

金融機関の融資条件も良くなります 

金利が安くなるんです

自己資金も諸費用込で800万くらいですから

まだ手が出しやすい価格帯

 

そんな物件が、

東横線で出たんです

個人的にも好きな『元住吉駅』で。

 

価格は4300万

戸あたり700万くらいですから悪くないです

過去の成約事例を見ると、

800万とかですからね

 

 

しかしながら、収支を計算すると、

 

合わない・・・

 

なぜか?

 

管理費・修繕積立金が18,000円くらいもするんです

運営費率が高いですね

 

投資の安全率を計算すると、

3600万くらいならクリア出来ますが、

そこまで下がるかどうかは微妙です

 

これから気長に交渉していきますが、

こんな物件なかなか出ないので

何とかしたいですね

 

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ゴミ屋敷?

 

先日、

ちょっとよさげなアパートが出たので

見てきました

 

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駅からも近くて、

価格も割安

 

 

ただひとつだけ問題があって、

1階の一部が倉庫として使われているんですが

それが現在滞納中ということだったんです

 

売主の話では、

1ヵ月後に退去してくれるとのことだったので、

倉庫をリフォームして

居住用として貸し出そう

 

っと言うとこで、

リフォーム費用を見積もる為、

倉庫の中を見せてもらうことに・・・

 

 

すると・・・

 

 

あ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

入口から、ゴミだらけ・・・

 

倉庫と言うか、ゴミ屋敷?

 

 

奥を見渡すと・・・

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

天井近くまで、ズッシリ

 

これじゃ室内確認することも出来ず

 

滞納してるからちょっと嫌な予感はしていたんですが

やっぱり

 

 

この話しどうなるかわかりませんが、

うまく進めば、

リフォーム後の室内をまたご報告します

 

では

 

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こんなに安いのね・・・。

 

昨日から個別相談で大阪に来ています

 

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個別が終わってから、

社長・吉住さんと、新大阪の区分を見に行きました

 

16m2のワンルーム

総戸数150戸くらいの大型マンション

 

新大阪駅から徒歩1分・・・

っと言うか、マンションの目の前が駅なので、

実際10秒くらい・・・

 

管理状況も良好で、イインデス

 

それなのに価格は・・・

 

 

300万・・・

 

 

って、安すぎっ

驚きます

 

 

これが、

新横浜なら、いくらくらいですかね

間違いなくその倍、600万はすると思います

恐るべし大阪・・・。

 

 

下見後は、食事に出かけたのですが、

これまた驚き

 

江坂周辺居酒屋の混んでいる事、混んでいる事

 

5件くらい廻ったんですがどこも、

『いっぱいなんです〜』っと断られました

 

忘年会シーズンの金曜ではありますが、

なかなか江坂は流行ってます

 

 

じゃぁ先ほどのワンルーム、

江坂駅なら・・・

 

600万くらいはしますね

 

新大阪駅と2駅しか変わらないのに・・・

 

こんな近距離でその差なわけです

 

それだけ大阪では物件探しが難しいんです

土地勘の無い人が、

大阪で投資するのほんま危険やと思います。

 

東京の感覚でやると間違いなく失敗しますっ

 

 

今日も5件の個別相談です

頑張るっ

 

人気ブログランキングありがとうございますっ

Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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