山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

銀行ネタ

融資期間は長いが、自己資金がね。


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最近の融資状況はと言うと、特に大きな動きはありませんが、以前取り組んでいた某金融機関が少しゆるくなった感はあります。

以前は評価の7割融資・・・
が8割融資になったとの事

そんなに影響ない?

魅力は中古でも35年融資・・・とりあえず表向きの規定はそうなっているらしいですが、実際には期間短縮があるようです。

あとは物件と属性次第。

ある程度自己資金が用意でき、築古のアパート購入希望でレバレッジを効かせたいという方ならいいのかもしれません。

いや〜しかし本当に中古のアパートは取り組みが厳しくなりましたね。普段仕入れをしていても、築15年くらい経っている物件は目に入らなくなりました。

S銀行の影響はやはり大きかったです。

さて、そのS銀行のお膝元、
三島で9月15日にセミナーを行います。

超優秀な銀行の担当者も参加、懇親会からでもぜひ。

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五反田5分 区分11戸のバルク案件・・・


期待しないで下さい・・・

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昨日も、ある業者さんからメールが届きました。もちろん新規の物件情報です。

物件概要書をそのまま読むと・・・

・五反田駅徒歩5分 

・敷地権

・共同住宅 全45戸

・専有面積15屐腺横記屐。~8階部分

・昭和51年築

・価格約1億弱、表面利回り10%


築は古いけど場所は抜群。

それもこの4~8階という書き方、まさかのバルク案件全11戸。今回の場合、11戸全て同じ売主なのでまとめ買いができるわけです。

契約や銀行の融資手続き等が一回で済みますから、それぞれ個別に買うことを思えば効率がかなりいいです。

こういったバルク案件は、年に1~2回くらいしか取り扱いができないのでとても貴重。

ただし、1人の方で11戸買うというのは、今の区分ローンを考えると敷居が高く、3人くらいの方に買っていただくのが理想的。

あとは、その条件を売主がOKしてくれるかどうか。

久しぶりに他社から廻ってきた物件情報で、おっ!と思うような物が出てきた感じ

・・・

・・・

ですが、

この後、残念な展開・・・

まさかの借地だと判明。

概要書には敷地権と記載してたのに・・・

こうなると見方はガラッと変わり、借地でこの利回りは低い!となります。もちろんその分利回りが取れていたら検討の余地はありますが・・・。

融資が付きにくい分、出口の問題もでてきますし、リターンが所有権と同じじゃ投資する価値はほとんどありません。


不動産屋の誰もが経験する3大ガッカリ

ー效蓮´違法建築 再建築不可


そんなオイシイ話なんて落ちてませんね。
日々地道に、地道にです。

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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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案件持って行くよ・・・


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事務所でバタバタと働いております。

先ほど銀行の担当者さんから携帯に直接連絡が来ました。ここ最近は電話に出る前からかかってきた内容がわかります。

「案件ないですか?」ずばりです。

もちろんいい物件があれば持って行きたいのですが、その銀行の金利と融資期間の問題から案件が出せません。

以前でしたら「もう少し融資条件が緩和されれば持って行きやすいんですけどね」と、チクチク突いていました。

しかし、それを言ったところで何も変わらない・・・。それは向こうの担当者が一番わかっている事です。

それでも、成績を伸ばさないとあきません、銀行マンも大変です。聞けば今月まだ1日しか休んでないらしく・・・ご苦労様です。


3月の決算がもちろん狙い目です。日頃断られる案件でも通ったりはします。でもそんなタイミングで物件が出る可能性はわずかです。

もし出たとしても売主の都合だってあり、4月引渡しになることもあります。これから建築するアパートなら、引渡しは半年後です・・・。

そんな悲しいこと言うなって?

でも、たまたまですが最近いい物件が出てきてます。3月決算いけそうです。

なので先ほど電話をくれた銀行さん、「案件持って行くよ!」と言いたいところですが、やはりその条件では収支が合わないんです。


あ、O銀行から電話です、では。

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これ解体するの?


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今日のフィールドワークセミナーで廻った5物件です・・・

数件は急遽出た物件で事前に見ることができなかったのですが、行ってみるとかなり良かったです。

そのうち1件は、入居者を追い出し土地売りをしようとしていたらしいのです・・・

物件がこれ ↓ ↓

a

















現地に行ってみると、状態良すぎ。

まさかこれを解体?というようなアパート

ということで、そのまま中古アパートとしてのご紹介。

ただし、追い出しをかけていたので、ポストはこんな感じ

a


















6室中、1室しか入っていません。

ある程度のリスクはありますが、賃料固めでもFCR(ネットの利回り)で7%は超えます。

価格は・・・ブログでは言えませんが、自己資金は1000万も必要ありません。

まぁ鉄部塗装くらいは早めにしておきたいですね。

場所ですか?都内です。これは面白い。

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え?年収の5倍なの・・・。


今年の風邪は喉からです、皆さんお気をつけてください

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さて、月曜日の朝は金融機関の来店ラッシュです

毎週定例で2〜3行が案件を求めて来られます


今日は、O銀行・T銀行

対応していると、いつものS銀行ではなく別支店のS銀行も来られました

なんで別の支店が来てんの?
なんて話していると・・・

「今週から定例で来させてもらいます!」
と担当者

・・・。

まぁありがたい話しではあるのですが。


某銀行の担当者に融資相談をしていると、

担当者「この方なら、3000万くらいまで融資できそうですね」

山内「ん?3000万!?年収の10倍で計算すると6000万くらいいけるんじゃないんですか?」

担当者「それは一棟融資の時で、区分に対しては年収の5倍くらいなんです」

うっ、いつの間に・・・。

ますます区分に対して厳しくなってない?


と言うことで、
皆さん風邪と共にお気をつけ下さい。

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根気よく・・・。


物件がナイ!

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仕入れしてますが、相変わらずないですね〜

S銀行で収支の合う5000〜6000万クラスのアパートが全然ないです

今日も業者追客を行いましたが、もらった資料のほとんどが表面で6%台・・・

お手上げ

根気よくやるしかありません。


話は変わりますが、
12月17日(土)は横浜で忘年会

そして、翌日18日(日)は
今年最後の東京フィールドワークセミナーです

急遽決定!

毎回好評を頂いておりますが、もちろん今回も銀行さんが同乗します

新規の銀行担当者も参加検討中ですので、なかなか楽しくなりそうです

終わってからは情報交流会があり、東京支社のスタッフ・銀行さんと大忘年会します

ぜひぜひお越し下さい。

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しかし、12月は何回忘年会があるのだろうか・・・。

区分で金利1%台って


明日・明後日は大阪でセミナーです

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ホテルを予約するつもりが、どこも満室で空いてません

30日(日)は第一回大阪マラソンらしいです・・・。


明日のセミナーはファイナンスのお話しもしますが、タイミングのいい事に先ほど某金融機関の融資担当者が来店されました

この金融機関、もともと区分について、自己資金3割〜4割投入する必要があるのですが、区分マンション3戸併せての持込みからは、自己資金2割くらいで融資をしてくれるようです

3戸からって言うのが微妙ですが、所有物件の借り換えを含めてでもOKらしく、それなら意外とクリアできるかもしれません

なんといっても金利が1.675%です

住宅ローン並

ただし、融資期間について、RCの耐用年数47年から築年数を引きますので、あまり古いものだと厳しいかもしれません

まぁその分、これだけの金利でしたらちょっと自己資金を入れてでも、価値がありそうです。


では明日その辺の話しも含め詳しくお話します。

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売って終わりと考えるか、始まりと考えるか。

前回、融資の話をしましたが・・・

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昨日、以前取引のした業者さんから、最近某銀行の融資がかなり厳しいとの連絡をもらいました

銀行の担当者もマイナスの話しが多いらしくどうしょうもなく困っていました。

ただ、当社がその銀行から融資を出してもらっている限りでは逆に積極的に取り組んでもらっているというイメージです

ワンルームの少額融資も特別枠で去年から出してもらっていますし、金利優遇も以前より受けれるようになっています

そして一般的には、不動産会社一社につき、窓口になる融資担当者は一人ですが、現在、CFネッツに対しては5人体制で取り組んでもらっています

そのうえ、毎週決まった曜日の朝には必ず訪問もしてくれるようになってますし、とても取り組みしやすい環境です

結局、同じ銀行なのにどうしてその業者さんとそこまで大きな違いが出るのかというと、

「投資物件を売って終わりと考えるか、始まりと考えるのか」と言う事

その業者さんが仕入れたアパートをいろいろと紹介してもらっていますが、う〜ん、という立地でアパートを建てることが多々あります

そこは目先の利益が全てなんでしょうが、そうするとそのアパートに融資する銀行としては消極的にならざるを得ないわけです。

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先ほど、最近新規取り組みしている銀行の担当者も訪ねてきましたが、なかなかいい感じに取り組みができそうなので、またここでもコツコツと実績を積み上げてやっていこうと思います

ついに融資条件が・・・。


お久しぶりです

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昨日は急遽、某金融機関主催のセミナーに呼ばれましたので参加してきました

年に4回ほど開催している経営塾らしく、
参加しているのはほとんど経営者の方々

終わってからは懇親会があり、
その金融機関5店舗の支店長が勢ぞろい

貴重な話しをいろいろと聞くことができ、
お近づきになれたのは収穫でした


さて、話は変わりまして、
「お金は借りれるときに借りましょう」といつもよく話します

最近、某金融機関の融資条件が変わりました
もちろん厳しくです

と言う事で、これからはその金融機関では収支クリアが非常に難しくなります

どう厳しくなったのか?

その物件の築年数にもよりますが、
最大で融資期間が15年短くなります!

げ〜って感じでしょ

立場上、あまり「借りれるときに借りたほうが・・・」なんて言うと、営業みたく思われるので大きな声では言えないのですが、でもせっかくのタイミングを失ってしまうわけで・・・。

先月のうちに買っとけばよかったのに・・・
なんて、まっ縁のもんですけどね。


さて、明日は、名古屋で出版記念セミナー、明後日・明々後日は金沢出張

今月もあっという間に終わってしまいそうです

7月3日(日)の建築士の1次試験までもう少し

先日3回目の模試があったので、全国の順位は来週ご報告します

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変更します。


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先ほど某金融機関の融資担当者が変更になると言うことで後任の方と共に銀座へ挨拶に来られました

今週中に引継ぎして来週から変更らしいです 

この融資担当者をご存知の方も多いでしょうが、4年くらいお世話になっていたので非常に残念です

ただ、後任の方は前の担当者の上司らしいのでなかなかやってくれそうな感じ、期待します


さて、今月静岡での出版記念セミナーは2年ぶりくらいでしょうか

今回は日帰りとなりそうなのであまり満喫はできませんが、なんとか時間を見て美味しい鰻が食べたいところです

当日は銀行さんも参加予定ですのでよろしければまたご紹介します。

突然なんですが次回からの出版記念セミナーは1部の中元氏と2部の私の順番を変更することになりました

内容を理解するうえで、その方がわかりやすいと思います

楽しみにしていてください

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近まわしに断られた?


今日は木内氏と新規の某金融機関を訪問

場所は東京駅改札を出て直ぐにある高層ビル

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とりあえずはいつものように融資条件を詳しく聞きだします

金利は2%、融資期間は最長で30年

属性によっては金利優遇もあり、融資期間は基本耐用年数から計算されます

評価方法は収益還元評価

ここまではもちろん悪くない

でも、こういった金利の低いときはそれなりに自己資金の必要となるケースが一般的です

融資額はと言うと・・・評価の7割

と言う事は自己資金は諸費用を合わせると4割弱という感じです

やっぱり・・・

そうとなれば、この金融機関で取り扱いのできる案件は、自己資金がそれなりに用意できるサラリーマンさん・・・?

すると、

銀行マン「会社員の方はほとんどやってないんですよね、お恥ずかしい話しどうしてここまで審査が厳しいのかって私たちもよく言ってるんですよ〜」

さらっと遠まわし?近まわし?に
「持って来てもダメですよ。」と断られたようです

まぁでもそんなことの繰り返しが実を結ぶと信じてます


では、物件情報をユーチューブで



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さらに金利優遇!


全然更新できずですいません

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毎週水曜日に通っている2級建築士の講義もだいぶ慣れてきました

講義後に行われるテストでは、最近9割くらい正解できているのでちょっといい感じです

今までの予習では、とにかくテキストをしっかり読んで、ある程度理解してから問題集を解いてましたが、今では、一度テキスト軽く読めばあとはひたすら問題集を繰り返すようにしてます

この試験は宅建ほど引っ掛け問題が多くないので、素直に答えると意外に正解できるんです

あとは、仕事にも役立ちそうな内容があれば、しっかり読み返して覚えたりという感じですね

まだまだ先は長いですが、気を抜かずにやるだけです


そうそう、昨日某金融機関の担当者が来店され、7月までの取り組みなら金利優遇がさらに受けれるとの事です

裏返せば、銀行としては金利を下げる分、いつも以上に案件が増えないとまずいわけで、担当者としてはかなり必死に頑張るのでは?と感じます

この話しは今後のセミナーでも詳しくお話ししますが、さらに0.5%優遇です

軽い融資ネタでした
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まだまだネタは盛りだくさんです!

現金申し込み、でも・・・


去年の話です

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某金融機関の担当者から、数年前に貸した区分ワンルームの債務者が滞納をしてると言うことで売却の相談を受けました

たまにあるのですが、競売の手前、任意売却というやつです。

この手の相談をされるのはうまくいけばラッキーです

っと言うのも、売り側の窓口ができるので、物件さえ良ければ他業者さんに邪魔されることがありません

最近もありましたが、一番手で売り側の業者さんに話しをしていても・・・

『現金で申し込みが入ったのでごめんなさい!』
こんな横取りの心配がないわけです


肝心の物件はと言うと・・・

残念ながら取り扱う範囲外で、当社のお客様に紹介するには少しリスクなのでお断りしました

すると担当者から、売却の手伝いをしてほしいと頼まれ、売りの窓口をする事となりました

僕の査定価格は300万台、表面利回りでなんと15% これでも住所は東京都です

その利回りなら売れるかな・・・っと銀行さんに提案

無事承諾をもらいました


その後の反響はと言うと、ポツポツ・・・

あれ、これでも高いの?と思っている矢先、先日仲介業者さんから買い付けが入りました

買主さんは個人の方で価格交渉もなし、それも現金購入です

文句なしの条件


ただし、
その仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか?」

そんな話し聞いてないよ・・・嫌な予感


続きは次回・・・
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融資結果!


実績ができました

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出していた一棟案件の融資

今まで実績がなかった金融機関ですので、どうなることかと不安でしたが無事審査OKです

住宅ローン並みの金利2%、残耐用年数を10年ほどオーバーしていますが融資期間20年

ついでにK%は6%、
FCRが7%近く取れていれば十分です

投資指標の意味をご存じない方はサイドバーにあるDVD「数字でわかる不動産投資の全構造」でお勉強下さい

なんか夢のような話しですが、実際に審査通過しました

物件の立地と居住地にしばりはありますが、そこをクリアできればこんな結果が・・・

もちろんそんな条件に合うのってなかなかないですよ

ですが、この金融機関に限らず皆さんの身近なとこでもこんな条件があるかもしれません

地方銀行だから首都圏融資は無理・・・なんて思っていても首都圏に支店がありクリアできる場合だってよくあります

あきらめずにトライしてみるべきです
って僕の仕事?

はい、頑張って銀行追客します


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融資ネタ その2


前回の続きです

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某金融機関の借り換え条件です

まず、所有物件の借り換えと同時に1戸購入することが必要です
これは今後増やそうと思う方にはいい条件ですよね

問題は、属性です
年収700万円以上で上場企業&士族の方です

また、アパートローンの場合は給与収入に対して年間返済額が35%以内に収まらないといけないという返済比率の計算が多いですが、今回の借り換えの場合、年間返済額が不動産収入の7掛け+給与収入の40%以下ならOKですので、アパートローンより計算がゆるくなります 

担保評価は収益還元評価
 
NG物件は、自主管理物件と都内・横浜川崎周辺以外の物件です

そのような条件に当てはまる方は借り換えできる可能性がかなり高いと思います

また、旧L銀行で融資を組んでいる場合は、自宅等を共同担保にしている場合が多いので、某金融機関で借り換えすることにより担保が外れますから、もう一度、自宅を担保に旧L銀行で借りては借り換えを繰り返す、そうすれば投資スピードはかなり早まると思います
 
いまどき、区分で3.6%の金利・30年の長期融資を組める金融機関はほとんどないですからね

ご質問のある方は、お気軽にご相談下さい


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融資ネタ その1


融資ネタです

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現在、区分の融資を受けようと思えば、金利の高い金融機関がほとんどです

そんな時にはやはり借り換えを検討される方が多いと思います

現在、某金融機関では区分に対して積極的に借り換え融資を行っています

先日ちょっとだけお話しもしましたが、その情報が詳しく入ってきました

借り換え時の金利は3.6%(そこから優遇もあり)、融資期間は30年で取り組み可能です
しかし旧耐震だと、期間を短くされる可能性もあり

融資期間というのは、一般的に残存期間が最長となります。借り換え前の残期間が15年なら、借り換え時も15年までとなりますが、今回は30年まで期間延長できます

現在の収支がマイナスの方でも、期間延長することにより、プラスになることも十分考えられますし、新築の区分を買ってしまい、融資期間を短く組んでしまった方もいいかもしれません。


借り換えのデメリットは、繰上げ返済のペナルティとその金融機関が今後利用できなくなる可能性が高いという事

仮に、旧L銀行で組んでいる方なら、デメリットである繰上げ返済の違約金は残債の2%、600万の残債で12万くらいですから区分の場合はそんなに負担は重くならないです

そして、何よりもこの金融機関のメリットは、他行に借り換えしても今後も関係なく利用できると言う事

以上の事から、現在旧L銀行で融資を組んでいる方は、検討してみても面白いと思います

ただし、借り換えしてくれる某金融機関にもいろいろと条件があります


次回、詳しい借り換え条件についてお伝えします

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銀行さん、もっと早く教えてよ!


昨日のセミナー


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3連休の中日にかかわらず多くの皆様にご参加いただきました

道が空いていてびっくりするくらい順調でした

やっぱり銀行さんも来てもらってほんとよかったです

物件ごとに銀行さんからの評価も話してもらい、この物件ならこのくらいの融資額、融資期間が組めます、積算の評価がこのくらい出ているので頑張ればもう少し融資期間延長できるかも、あとは共同担保をいれてもらうと・・・などなど

面白い話しが多く聞けました


そして新年会もほとんどの方に参加していただき、新年会から参加の方、スタッフで総勢30人くらいだったかと思います

銀行さんからいろいろと融資情報も仕入れました

『えっ!そうなの?なんでもっと早くに教えてくれなかったの!』って内容もありました

ちょっとだけお教えしますね

区分に対する金利は4%台ですが、他行で借りているのをその銀行で借り換えすると3%台で貸してくれるらしいんです

それも既存のローン年数に関わらず融資期間は30年いけます

すごくないですか?

個別にもうちょっと詳しく聞いてみようと思います

またその内容等しっかりした情報については2月にする出版記念セミナーでお話します


しかし、昨日の新年会といい、ここ最近ちょっと飲みすぎ食べすぎです

という事で、今日から東京支社で2月末までダイエットレースをすることになりました

去年やったときは1ヶ月で5キロ痩せたので、今回もしっかり頑張ります


昨日は、ご参加いただきました皆様お疲れ様でした


ランキングが変動してます

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某金融機関を訪問


案件を出しに某金融機関を訪問しました


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最近の融資情勢でも、積極的に取り組んでいるという噂を耳にするこの金融機関

初めて取引をします

金利は2%台と低いです。

物件評価の見方はいくつかあるようですが、そんな中で初めて聞いたのが、賃料の100ヶ月計算というのがあります。

これは融資額が、『月の家賃×100ヶ月』をクリアしてるのかどうか

例えば、月50万円の家賃が入ってくるのなら、
50万×100=5000万です。
それ以内の融資ならクリアできると言う事ですね


山内『投資家さんの年収規定や既存借り入れはどう見ますか?』

銀行マン『それは特に関係ないですね』

山内『関係ない?普通なら年収500万超えていないと融資できないとかっていう規定が多いですが・・・』

銀行マン『年収規定というしばりもないですし、既存の借り入れも関係ありません』

山内『ではどのようにして見ますか?』

銀行マン『その物件の収益力です。もちろん住宅ローンについては返済比率で計算しますが、アパートローンは、そもそも入居者が返済してくれるという考え方ですから、投資家さんの年収よりも、どのくらい家賃が見込める物件かというのが当行の審査では非常に大切です』

なかなか素敵な答えです

もちろん信用という意味では年収や属性も大事かもしれませんが、もっとこういう考え方を持った銀行が増えて欲しいなと・・・。


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某都市銀行からの電話

 

12月に突入し、銀座・新橋界隈の夜は

早くも忘年会?すごい人でした

ほんとに景気悪いの?

 

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今日も銀行から電話がありました

めずらしく某都市銀行からです

 

銀行マン『最近どうですか?』

山内『忙しくやってますよ』

銀行マン『やはりサラリーマン投資家さんが多いですか?』

山内『そうですね』

 

すると・・・

銀行マン『2億くらい資産持ってる人いませんか?』

 

いい話?

と以前なら必ず食いついてましたが、もう先が読めてるんです

 

山内『2億くらい資産持ってる人いっぱいいてますよ』

銀行マン『えー?案件持って来て下さいよ』

山内『でもそれって純資産でしょ?』

銀行マン『そうですが』

 

もうこんな話し山ほどしてきました

 

そして、その次に言われる言葉は・・・

 

銀行マン『資産家の方なら金利優遇できますよ』

やっぱり・・・

 

山内『どのくらいですか?』

銀行マン『2.475%から最大1%です』

 

確かにすごいけど・・・

こうして話してるとなんか住宅ローンとごっちゃになってきます。

 

夢のような話しばっかり勘弁して

 

でも毎日、融資の最前線で銀行さんとこういったやり取りをしてるのは面白いですけどね

 

最近の不動産投資と融資事情は、12月4日(土)大阪でパネルディスカッションやります

 

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銀行からなんと逆追客!

 

携帯に電話が・・・

 

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某銀行の担当者からです

 

担当者『物件見つかりましたか?』

山内『物件?』

担当者『前相談受けた投資家さんの物件です』

 

先日のブログでもお話ししましたA支店では断わられたがB支店に相談すると、12月中の決済なら融資しますよと言う話し

その時の担当者からの電話です

 

山内『まだ物件無いんですよね』

担当者『12月決済なら頑張りますからぜひ持って来て下さい』

山内『探してるんですけどね~』

 

こうしてわざわざ銀行から逆追客があるわけです

この消極的なときに・・・。

 

もしかしてと思い・・・

 

山内『築20年くらいの木造は12月決済なら何年融資できますか?』

普段は20年が最長ですが、もし25年くらい融資してくれれば収支が改善されますから拾える物件が増えるわけです

 

銀行マン『う~ん・・・』

 

 

銀行マン『20年ですね』

がっかり

 

山内『そこを何とかしてくれたら、持っていけますけどね』

銀行マン『こればっかりは厳しいと思います』

 

その辺はどうしょうもないようです

もし土地だけの積算評価が売買価格をクリア出来ていれば融資期間の延長も可能性があるようですが・・・

都心でそんな物件なんてほとんどありません

 

じゃぁ地方がいくら積算が出るからと言ってもリスクが高い投資はお勧めできません

もちろんその地域地域の土地勘が無いと言うのもありますが、30年住んでいた大阪ですらピンポイントの物件しか自信を持ってお勧めはできないんです

土地勘があってもそんなもんです、それだけ厳しいんです

 

 

とにかく12月決済まで時間が無い・・・

頑張らねばっ

 

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久しぶりにS銀行で取引

 

この1年で何回取引したんでしょうか・・・。

 

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今日は午前中決済がありました

六本木にあるS銀行です

かなり久しぶりですね~

しかし、六本木って黒人多い

 

今年1年を振り返るとこのS銀行には数えるくらいしか来てません

それだけ取引が減りました

普段の融資相談というのは電話で済ませるか、毎週木曜日の朝に当社専属の融資担当者が東京支社まで来てくれますので、僕らがわざわざ銀行まで足を運ぶ事はほとんどありません

 

やはりこれだけS銀行に出す案件が減ったのは、融資期間の問題ですね

区分は「45-築年数」(昔は55-築年数)という規定があり、一棟は築20年くらいの木造ならほとんど20年ローン(昔は25~30年ローン)しか組めません

もともと少し金利が高いですからその融資期間ではよほど利回りが高くないと収支が合わないんです

 

以前のS銀行の月末と言えば、どの個室も埋まっていてごった返している印象でしたが、今日の取引は私たちのみで、シ~ンとしてました

なんか寂しい・・・

 

融資期間の規定を以前のように戻すか、金利を1%くらいでも下げない限り、来年も案件を持ち込むのは難しいでしょうね

 

おかげさまで15位です!コツコツやってみるもんです

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決算月だけじゃない!

 

火曜が祝日営業でしたので今日は休みです

 

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某金融機関のA支店に顧客の融資相談をしました

 

・・・が

検討頂いた結果、後ろ向きな返答

厳しいな〜

 

でも、そんな融資姿勢に負けてられません

 

最近、断わられると別の支店にもあたるようにしています

っということで、同じ金融機関のB支店に相談しました・・・

 

銀行マン『前向きに頑張ります!』

えっ?OKなの?

 

銀行マン『ただし、条件がひとつだけあります』

山内『条件?』

銀行マン『12月中の決済(融資)です』

山内『全然時間ないですやん』

銀行マン『そうですが・・・12月ならやります』

 

どうやら年末の成績がやばいようで・・・

 

もう時間もありませんがタイミング合えばいけるかも

ついでにこの金融機関、他行と違ってタイトなスケジュールでもOKです

12月半ばに融資持込んでも月末決済可能かと

 

チャンスは3月や9月の決算月だけじゃありません

 

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久しぶりに前向きな融資の話し

 

今日は、夜に銀行の担当者が上司ふたりを引き連れて来社されました

 

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融資条件の改善すべき点を指摘してほしいとのこと

この時期に関わらず前向きな話しです

 

融資期間や自己資金比率の問題、今の融資条件なら他行にどうしても物件が流れていく話をしました

もう少し条件の見直しをしてもらえると、今あるかなりの案件を持ち込めるようになるんです

 

でも・・・

久しぶりに、いい話しもありました

 

CFネッツの案件に限り、融資条件が大きく見直されました

社内の稟議が通ったんですって

また詳しくは追ってお話ししますが、これは数ヶ月前から動いていたことで、前向きな条件変更があったんです

これでかなり有利に進めれます

『CFネッツの案件に限り』っていうのがまたイイです

 

まぁ銀行としては、当社の持ち込んでいる案件の多さと、それに融資した投資家さんが健全な不動産経営を行えている、これがCFネッツの大きな実績になります

他行もそうでしたが、そういったことで当社に対しては金利の優遇もしてくれています。

 

これからもコツコツ銀行実績を作っていき、どんどん意見をぶつけていきたいと思います

今日伝えた改善点はまた検討してくれるとのこと

 

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無事に・・・

 

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月末の今日、混むであろうと予想された決済

かかった時間は・・・

 

3時間?

 

いえいえ、1時間30分で無事終わりました

 

今日の決済時間は全く読めませんでした

なんせ初めての取り扱いです

 

そう新規の融資先

 

融資条件はこんな感じです

 

金利は少し高めの4.8%(全期間固定)

融資期間は、25〜35年

自己資金は最低でも物件価格の20%+諸費用

自営業者さんもOK

 

なので、自己資金をある程度投入できる方なら、面白いかもしれません

あとは物件の評価が厳しめなので、それさえクリアできればという感じ

個人の属性よりも、物件の評価次第です

 

今回のはアパート案件でしたが区分もやるようです

ただ、区分はもっと評価が厳しいみたい

 

まだまだ手探りが続きます

 

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決済に3時間て・・・。

 

やっぱり・・・。

 

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今日は、朝から横浜のスルガ銀行で決済

 

月末はとにかく混むんです

先日の決済は2時間かかりましたしね

まっある程度覚悟の上です

 

でも今日は、銀行がやけに静かです

7〜8ある個室もガラガラ

 

どうやら決済は、僕らの案件のみ

今日は水曜日ですから不動産屋が休みなんでしょうね

 

っと言うことは、

意外と早く終わるかも・・・

 

な〜んて、そんな甘くないんです

 

全然お金が出てきません

待っても待っても・・・です

 

それも、お客様は遠方から来て頂いていて時間が無いというのに・・・

 

そして結局、終わったのが3時間後

こんなん久しぶりっ

自己タイ記録

 

しかし、今回はそこから別の銀行へ移動

 

今回、めずらしく同じお客様で2件決済なんです

 

まぁ次は順調に出金できましたんで、1時間弱で終了

 

2件の決済で見事4時間もかかりました

お疲れ様でした

 

 

そして、29日にもう1件決済が・・・

次は10月の平日最終日

 

新記録達成か

 

人気ブログランキングありがとうございます!

肉食が頼もしいけど・・・。

 

今日は加盟店会議でした

 

人気ブログランキング落ちますね

 

2ヶ月に1回の会議ですが、今日は仕事が残ってたので2時間ほどで退席し、結局事務所で働いておりました

 

いつもちょっと時間が空いたときには、ゴスケの収益物件情報で仕入れをするんですが、ないですね〜・・・物件

 

売りに出てる物件は果てしなくあるんですよ

とにかく、S銀行・O銀行で拾える物件がない!

 

築が平成元年前後の22〜25年くらい融資期間の組めるもので、且つ安い物件

価格的には600〜800万くらいです

理想的っ

 

先日のブログで・・・

9月は決算月で、S銀行は2〜3年融資期間が延びる!なんてお話しもしてましたが、やっぱそれでもないんですよね〜

 

最近の銀行の口癖、

『今月決済できますか??』

『今月決済できるのなら融資通りますけどね〜』

ちょっとイヤらしい感じで言われます

 

『今月はさすがに無理です・・・』

な〜んて答えると、テンションの下がる事下がる事

 

まぁでも、いつもその肉食的な感じで接してくれると頼もしいんですが・・・

ここ数年は草食銀行マンしか見てないような?

 

頑張って仕入れはしてますが、物件紹介まだ無い〜!って思われている方はお気軽にご連絡下さい

 

人気ブログランキングこっちも肉食で。

あの銀行は今。

 

融資条件がいつ変更されるかわからないので

定期的に金融機関へ連絡するようにしています

 

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でも、あの銀行だけは

ほんと融資条件が厳しいので

全然連絡してませんでした

あの銀行・・・?

 

 

そして今日、久しぶりに電話をしました・・・

 

 

山内『最近は融資状況どうですか?』

 

銀行マン『サラリーマンさんですよね?もちろん厳しいですよ〜』

 

山内『ですよね〜、自己資金は相変わらずですか?』

 

銀行マン『自己資金3割は当たり前です、そのうえ純資産1億以上』

 

山内『純資産1億!そら無理ですね

 

 

例えば、

1億の物件を買おうと思えば、

3000万自己資金を入れて、

そのうえそれ以外に純資産1億以上必要とのこと

無茶苦茶やん・・・

 

 

銀行マン『もう私たちのしている事業性ローンは仕事ありません・・・』

 

山内『ですよね・・・、やっぱりアパートローンの返済って滞ってるんですか?』

 

銀行マン『はい、3年前くらいに融資したものが・・・』

 

山内『ついでに物件の場所って・・・』

 

銀行マン『地方です、特に札幌・・・』

 

山内『やはり

 

銀行マン『最近は返済に関する相談が多いんです

 

空室等でオーナーさんの変事対応能力が足りないらしいです・・・

 

これからますますでしょうね

 

だから投資分析が大切なんです。

 

 

 

ところで・・・

 

あの銀行ってどこかわかりました?

 

 

 

では

 

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業務スタート!

 

長い冬眠を終え、

本日から業務スタートです

 

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『新年の仕入れ』をしましたが、

相変わらず物件価格は安いですね〜

 

そして、

早速、銀行マンも来社されましたが・・・

 

 

はっきり言って、

 

極寒・・・

 

 

去年と様子は変わらずというか、

それ以上に厳しそうです

 

 

自己資金比率に融資期間・・・

 

 

まぁまだ今年も始まったばかりで、

銀行の担当も保証会社の動きを伺っている状況?

でしょうから

また感じがつかめて来たらご報告します

 

 

休み明けなので、今日はこの辺でっ

では帰ります

 

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ワンルーム融資っ。

 

今日は、ファイナンスのお話し

たまには・・・。

 

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『ワンルーム融資って今どうなの?』

っとよく聞かれます。

 

みなさんきっと、

今は東京都内の一等地で

ワンルームが拾えるのを

ご存知だからだと思います

 

 

よく使うのは、

ライフ住宅ローンか、スルガ銀行

オリックス信託は1000万以上からの融資限定・・・

 

 

ライフ住宅ローンは・・・

共同担保があれば

融資してくれる可能性が極めて高いです

 

ただし、その担保物件が銀行の評価に対して

いっぱいいっぱいの借り入れがあると難しいんです

 

 

融資条件は、金利4.3%の期間30年で、

金利は以前の都市銀行なんかと比較すれば少し高いですが、

築年数に関係なく30年融資してくれますから、

年間返済額はかなり抑えれます

銀行の調達コスト K%ってやつです。

 

 

スルガ銀行は・・・

融資してくれますが

正直、区分で今拾うの結構しんどいです

 

と言うのも、

融資期間が『45−築年数』だからなんです

 

結局、

平成築の物件でも25年しか組めないでしょ

そのうえ金利は4.5%ですから、

年間返済額が上がってなかなか収支が合いません

 

 

では、その対処方法は・・・

 

自己資金を価格の1割ではなく

2割くらい投入するんですね

 

区分の場合、1割プラスと言っても

物件価格が600〜800万ですから、

80万弱くらいの小額です。

 

でもそうすると返済額が下がり、

投資の安全性を確保できるんです

投資指標の『DCR』ってやつです。

 

 

自己資金を入れた分、

投資の効率は若干下がりますが、

自己資金利回り『CCR』ってやつです。

 

それよりも安全性を確保して、

キャッシュフローが出るようにしておく

赤字経営回避っ!

 

 

特にまだ所有物件が少ない人は、

こうして安全に買って行くのをオススメします

 

 

もっと詳しくは、

セミナーでお話ししてますんで・・・。

 

 

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銀行と懇親会

 

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昨日は、S銀行と懇親会がありました

場所は、S銀行です。

何か変な感じですね、銀行でお酒飲むのって・・・。

 

当社のスタッフと銀行マンで15人ほどいてたと思います。

めちゃ盛り上がったんですが、

ついついお酒を飲むとみんな本音が出たりもします。

 

「S銀行最近、物件評価厳しすぎるわ〜」

「融資期間短縮でK%めちゃ高なってるで〜」

「〇〇銀行のほうが融資付けてくれるもんな〜」

「ワンルームも昔みたいに融資してや〜」

断っておきますが、関西弁だからといって僕が言ってるわけではありませんので・・・。

 

まぁこうして懇親会を開くことによって、いざ聞きにくいことや、ぶっちゃけ的なことが話しやすくなるというのはあります。

普通に銀行の窓口で相談しても、かた〜い返答しかどうせ返って来ませんから。

融資を有利に進めるには欠かせない飲み会だと思います。

 

 

あっそうそう、ワンルーム融資が復活しそうです。

しつこく言ってよかった

いろいろと規定はありそうですが、

またわかれば詳しくお伝えします。

 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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