山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

資格ネタ

建築士試験結果


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昨日は宅建の合格発表でした。弊社のリーシングスタッフも無事受かっており一安心です。

そして、今日は2級建築士の合格発表です。

実は今年の3月から休日に製図の学校へ通っておりました。ブログには一切書きませんでしたが、リベンジです。

去年、十分勉強したので今年は独学でと思っていましたが、運の悪い事に試験内容が見直されました。

設計の自由度を高めた条件設定になり、製図の試験時間は従来4時間30分から5時間に変更されたのです。

更に、今年はRC造

題は
「多目的スペースのあるコミュニティ施設」

って、イメージが沸かない・・・。

かれこれ9月の試験まで製図用紙を何枚書いたかわかりません。


そして、実際の試験で書いたものを復元したのがこれ ↓ ↓

あ









5時間書いた後の復元ですので、実際はもうちょっときれいですが・・・。

まぁ苦戦はしましたが何とか書き終えました。

(断面図の基礎を免震構造にしています。先生から、耐震性という言葉が出てきたら書くようにと言われていましたが、これはポイント高かったと思う)


そして、今日の合格発表・・・

無事受かってました!

長い戦いでしたが、やっと報われました。どんな事でもまずは挑戦してみるべきですね。

今回、いい仲間にも出会えましたし、いい先生にも教わる事ができ、本当に勉強になりました。

そして勉強し始めた時から、猪俣さんには、あーした方がいい、こうした方がいい、この本読んだらいいと、色々アドバイス頂きました、ありがとうございます。

当分、ゆっくりしたい気持ちもありますが、4月までCCIMの授業がありますので、しっかり学んでまた引き出しを増やしていきたと思います。

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建築士試験結果


今年1月から始めた建築士の試験勉強

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結局、ネットで見ることになったのですが、結果は・・・

見事落ちてました


正直、まさか・・・って感じでしたが、これが現実です

あれだけやったのに結果が付いてきませんでした

応援いただいた皆様すいません。


できる限りはやったのでまぁいけるかなという感じでしたが・・・

これだけやっても受からないんですね、ただ勉強した時間よりもいかに効率よくするか、これが大切なのかもしれません。

とりあえず自宅に採点結果が届いてるかと思いますので、それを見てなんとなく後悔するのかもしれません

まっ、次ですね。

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採点会の結果


結果は・・・

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水曜日に行われた2級建築士製図試験の採点会

台風の影響あってか参加者はめちゃ少なかったです。


試験の設計条件は、ざっくりこんな感じです

・直径4.5mの円が入るガーデニング用の庭を確保する。

・居間から眺められる花壇を設ける

・道路に面する植栽スペース確保(40%以上)、また駐輪スペース5台確保し、駐輪が道路から直接見えないようにする。

・玄関とは別に趣味室からも出入り口を設け、その趣味室から直接屋外テラスに出れるようにする。

・家事室から直接ガーデニング用の庭に出れるようにする。

・予備室を趣味室に隣接させる。


その他、各部屋の広さも何平米以上と決められており、細かい条件が設定されているわけです。


そうして完成した復元図面はこんな感じ

a










結果、ポツポツと小さなミスはありましたが、無事「A」評価でした

とりあえず一安心ではありますが、所詮は復元図面です。


試験結果は、12月1日

先が長い・・・。

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製図試験を終えて。


今年1月からの長い長い戦いが終わりました

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昨日の試験は4時間30分、終わってからは学校で採点するための復元図面を更に2時間半かけて作成

いや〜さすがに疲れました、もう図面は当分書きません 笑


さて、試験を終えての感想は、思ったより難しかったですね。

前日に去年の過去問を書いたのですが、1時間も前に完成してかなり余裕だったんです。

学校の先生からは、
「簡単な時ほど、小さなミスで落ちる可能性があるから気をつけるように。難しい時は、周りも難しいと思っているから、妥協してでも完成させることが大事。」

なので、試験中は、この難しさならなんとか完成させれば受かるんじゃないか・・・と。

途中、課題文に設定されている建築延面積がオーバーしそうになり、リビングに吹き抜けを作ってクリアさせたりと、なんとか時間通りで無事完成。

なかなか満足できる作図に仕上がったと思います。

しかし、試験が終わって周りの話しを聞いてみると、そんなに難しくなかったという意見が多く、建物の奥行き長さを変えて図面を入れてみると、確かにそこまで難しい問題ではなかったのかもしれません

やばいかも・・・。

とりあえず来週、復元図面を元に学校で採点会がありますので、そこで何となくいけるかどうかがわかるのかもしれません

まぁ昨日の作図が自分の今ある実力やと思いますし、久しぶりにいい緊張感を味わうことが出来てよかったと思います

ここ1ヶ月禁酒だったので(体調が悪かったのもありますが)、ちょこっとガソリンン補給してきます

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来年の申し込み!?


建築士の試験まであと9日です

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先日、建築士の学校から電話が来ました。

学校「山内さん、今日何の日か憶えてますか?」

山内「今日?」

学校「大事な日ですよ」

山内「・・・?」

学校「学科試験の結果発表ですよ〜」

山内「あぁ今日ですか」

学校「無事受かってましたね、おめでとうございます」


と言う事で、建築士の学科試験結果の通知書届きました

A



















自己採点で合格点はクリアしていたものの、これを見るまでは安心できませんのでとりあえずよかったです。


そして、話しは製図試験について

学校「製図どうですか?」

山内「とにかく必死に書いてます・・・」

学校「先日の模擬試験の結果が出ました」

山内「どうでしたか?」

学校「Cでした」

山内「Cですか・・・」


評価がA、B、C、Dの4段階に分かれていて、
Aなら合格ですが、それ以外はアウトです

それもC・・・。

学校「ま、まぁでも、学校の試験は難しいですからね、このまま頑張ってください」

やはりこのままやったらかなりやばいです・・・。

学校「ところで山内さん、来年の話しですが・・・」

山内「来年?」

学校「今からお話しするのもなんですが、席を確保する必要がありますので・・・」

山内「席?」

学校「来年1月から始まる2級建築士の製図の申し込みしておきませんか?」

ん?落ちるって事?

山内「それって、製図の長期クラスの話しですか?」

学校「そうです、今から申し込みすると割引がありますし、よかったらこの後、申し込み書きに来ませんか?」

学校「気を悪くしないで下さいね、キャンセルもできますし、席を確保する意味でも・・・」

ひどい・・・

これが生徒にやる気を起こさせる為の学校の策略ならなかなか素敵ですが・・・

どうせ受かるから必要ないです!っと言えなかった自分がいる・・・

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まぁ、でも受かりますけどね。

あきらめモード・・・


夏季休暇を頂いておりましたが、今日から仕事再開です

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休み中はというと、ほとんど自宅にこもってました。

外出と言えば、資格学校とコンビニ・クリーニング屋に行くくらいなもんで、地味な休みでした

昨日も、10時間学校で、製図1回目の模擬試験がありました。

僕のクラスは短期クラスですが、別に長期クラスもあり、合同での試験です

先日も少しお話しましたが、私たち短期クラスは、学科試験が終わってから2ヶ月で製図をマスターしないといけなく、長期クラスはほとんどが去年製図試験に落ちた人たちで、今年の1月から約8ヶ月間製図を学んでます。

始まる前の先生の言葉・・・

「長期クラスの方は、時間内完成は当たり前!精度をしっかり上げて完成させて下さい!怒。」

「短期クラスの方は、どんなでもとにかく時間内完成してくださいね〜 笑」

っと、この違い何?

短期クラスはあきらめモード??

とりあえず言われたとおり完成はしましたが、来週の試験結果は・・・どうかな〜。

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さて、今日から仕事も頑張ります

とにかく楽しむこと。


夏季休暇中です

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今年は試験勉強ですので、
もちろん自宅にこもってます。

毎日毎日、製図製図製図・・・

さすがにイヤになります・・・でも、そんな時でも楽しむようにしてます


文具、買い揃えました

a









0.4ミリと0.7ミリのシャーペン

0.4ミリのシャーペンは、芯の出る先っぽのところの長さを調節できます

わかります?

あ










短くしたり



a










長くしたりできるわけです


消しゴムもいろいろあります
a









一部分を消すのにめちゃ重宝します

a









「ミリケシ」こんなのもあります


a









消したい箇所だけに使えます。


そして、
猪俣GMに教えてもらった、このシャーペン

あ









STAEDTLERの「REG」

見た目は普通のシャーペンですが、ノックした時の芯の長さを調節できます

時間との勝負なので、こういうちょっとした事が大事ですし、毎回、ワンノックでベストな長さになるのでストレスがありません


このようにして、どんな事でも日々楽しめることを探して、自分のモチベーションをあげることが大切だと思います

そうして、今日完成したのが、これ

a










バッチリです


さて、もう一枚書いてきます

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ほんとやばい!


あと約1ヶ月・・・

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a









先日の講義で、平面図・断面図を習い、ひととおり試験に出る全ての内容はクリアしました

写真に載ってる平面図1階、2階・立面図・伏図・矩計図を、4時間30分で完成させる必要があります

今のところ「趣味室(自転車)のある2階建て住宅」、このお題だけわかっていますが、その他の詳しい内容については、試験が始まるまでわかりません

LDK・寝室・子供室・趣味室・浴室・洗面所・便所・テラス・駐輪保管スペース・・・・それぞれ何岼幣

リビング・寝室には日当たりを、趣味室と駐輪保管スペースは行き来できるように、寝室からはテラスが見えるよう、駐車スペース2台確保、駐輪スペース4台確保、などなど

決められた土地の広さに、建蔽率・容積率・斜線制限等をクリアさせ、施主の希望に対してプランを作っていきます。

そのような下準備、エスキスに1時間30分、製図作成に3時間、合計4時間30分

試験までやっと残り1ヶ月です、ただ、このままの調子で進めてもまず受かる自信がないので、もっと勉強時間を増やさないと本当にやばいです

1回目は落ちて当たり前・・・ってよく言われますが、来年の今頃も同じようにまた勉強するのはきついんで、やるしかないです

ここからが勝負です

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レベルが違うってよ


え?そうなの?

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製図の試験まであと1ヶ月と少し

とりあえず矩計図(かなばかりず)マスターしました

a

















試験で矩計図に費やせる時間は50分、なんとかそれ以内にはクリアできそうです

しかし、全然喜んでられません

7月の学科試験から9月の製図試験まで勉強できるのは2ヶ月

ハードなのはわかっておりましが、先日通っている学校の先生から、

「長期クラスの人と比べたらだいぶ遅れとってるから、もっと書かないとやばいよ」

何?長期クラス?

どうやら自分の通っているのは短期クラスらしくて、長期クラスというのは、今年の1月から製図の講座をみっちり受けているとの事

長期と短期とでは現在のレベルが全然違うらしい・・・そらそうでしょ

なので、8ヶ月間勉強している人に2ヶ月で追いつかないといけない・・・

そらやばいわけで。


っと言うことで、8月10日(水)〜8月17日(水)までの夏季休暇は、自宅にこもるとします。

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製図面白いかも・・・。


ふ〜。

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仕事が終わって自宅に帰ってからは、
とにかく製図です

昨日、書き終えた平面図です ↓ ↓

a









ここまで書くのに1時間50分かかりました

試験時間は4時間30分で、時間配分を考えると平面図にかけれる時間は、1時間30分

なので、20分オーバーでした

この他、立面図(または断面図)・伏図・矩計図を残りの時間で完成ささないと不合格です

なかなか大変でしょ

ですが、地味〜な学科の勉強とは違い、書いていてめちゃ面白いんです

書けば書くだけ、スピードが上がって、出来が良くなっているのがわかるし、2~3時間なんてあっという間に過ぎます

もともと大阪で住宅を売っていた頃は、土地が売りに出れば、お客さんの希望に合わして自分で間取りを引いてたんで、こう言うのが好きではあるんですが、こんなに楽しくやれるとは思ってなかったんでよかったです

まぁどんなことでも楽しく取り組むって言うのが
一番

なんとか頑張れそうです

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ハローワークへ


昨日は、横浜のハローワークへ

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この不景気でそろそろ職探しを・・・

a










冗談です

教育訓練給付金の申請に行きました

2級建築士の学校に通い、今回ある一定の点数をクリアしたので、費用の一部が戻ってくるわけです。

5~6万ですから結構大きいです


そして、終わってからは、横浜駅にある有隣堂へ

猪俣GMがおすすめのMUTOH平行定規を買いに行きました

a









27,000円 そこそこします

でも、なかなかかっこいいです

来週の水曜日から、9時〜19時という鬼の製図10時間講習が始まります

今年の製図のお題は
「趣味室(自転車室)のある木造2階建て住宅」です

自分なりにテキストを見ながら書きましたが・・・
う〜ん微妙

難しい・・・けど、なかなか面白い

実際の試験時間は4時間30分

あと2ヶ月の我慢です

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2級建築士 学科試験結果


ついに昨日、
2級建築士の学科試験がありました

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7時30分に横浜集合 

通っている学校からバスで試験会場の専修大学へ

前日は夜中までトータル12時間くらい?勉強してたのでかなり疲れ気味・・・

バスでも勉強するつもりが見事爆睡


試験は全4教科 6時間です

とにかく問題は、
それぞれに足きりがあるという事

どれだけトータルの点数が良くても、1教科足きりに引っかかると不合格になります

特に以前から不得意だった構造が問題です


試験は、17時に終了 出来はまずまず。


その後、みんなで学校に戻り、緊張の採点会

合格点をクリアした人は、来週から始まる製図講習の説明会に参加、ダメだった人は・・・解散


そして、結果

無事合格点を上回ってました

以前ブログでもお話していた不得意の「構造力学」(曲げモーメント・せん断力等、構造物が荷重を受けたときに生じる応力の計算問題)も満点でしたし、思っていたよりいい結果でした

とりあえずは、第一関門突破です

が、次は製図が待ってますので、
気が抜けません


試験は9月11日

あと2ヶ月しかありませんので、とにかくあがきます

まだまだ寝不足の日々は続きそうです

応援メールを頂いたお客様・皆さんありがとうございます

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そんなに甘くないわけで。


一棟の物件情報が、
過去に付き合いのある業者さんや工務店、いろんなところから入ってきます

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ほとんど更地か古家付きの情報で、
「新築のアパートを予定しているが、いくらなら決まりそう?」との相談です

これから購入を予定している物件情報等もあるので、場所によってはやめといたほうがいいんじゃないですか?と断ることもよくあります

いい場所なら、賃料から逆算で、この価格なら投資家さんに紹介できますと価格を提案します

しかし、売主からの返答は
「それじゃ合わないよ・・・」がほとんどです

先日も値付け依頼受けた物件は、
売値よりかるく2000万以上低い提示となりました

賃料・空室率・運営費、計算するとまぁそんなもんです

そんなに甘くないわけで・・・。


話しは変わりますが、先日行われた建築士の第2回模試試験結果

300位でした・・・。

1回目は1000人中200位

そして今回は900人中(100人脱落?)300位

って、めちゃ微妙

勉強してるつもりですが、今以上やらないと追いつけません

そんなに甘くないわけで・・・。


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まぁ7月の試験まであと1ヶ月くらいなので、ここからは徹底的に問題集をこなします

2回目の模擬試験・・・


先日、横浜での出版記念セミナーで、当社のお客様より、不動産関連の新たな資格に挑戦するとお話しを聞き、いい刺激をもらいました

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昨日は、建築士の2回目の模試試験が6時間みっちりありましたが、

結果は・・・

う〜ん、とりあえず合格点ではありますが、目標の点数はクリアできなかったのでまだまだです

試験は、計画・法規・構造・施工の4科目ですが、どうも以前からお話ししてる「構造」が不得意のようであきません

せん断力とか曲げモーメントとか、目に見えないのでどうもイメージが・・・

もっともっと過去問を取り組む必要があります。


来月には3回目の模擬試験が待ってますが、次回は本試験よりも難しいレベルらしく、かなりやばそうです

気づけば、1回目の本試験まであと1ヵ月半くらい

ますますブログの更新が滞りそうな予感


だってね・・・

仕事が終わってから、家で2時間勉強して、休みの日は講義が始まるまで2時間勉強して、その後5時間の講義を受けて、終わったーっと思えば、次の日からまた1週間が始まる・・・みたいな

こんな生活、もう無理無理・・・

と、ちょっと言い訳をしてみました


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今回の模擬試験の全国順位は来週くらいにわかると思うのでまた発表します

GWから開放されたい・・・


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社内のブログを見ると、「今日からGW」「今日からGW」って、ふ〜ん、あっそって感じ 笑

GWなんて一切関係なし!

ひたすら机に向かって勉強してます

1日8時間勉強を目標に掲げ、コツコツ問題集を解く毎日

4月に行われた1回目の模試は合格ラインをなんとかクリアできましたが、最初の模試なので問題もまだ簡単らしいです

「山内さん、2回目は合格ラインやばいよ・・・」っと先生からつつかれました。

ついでに模試受講者全国1000人の中で1回目は200番くらい

良いのか悪いのかよくわからない順位・・・

5月半ばには2回目の模試が待ってますんで、最低8割正解を目指し取り組んでいきます

とりあえずもう少しで7月の試験に向けた全テキストひと通りの勉強が終わりますので、そこからは問題集のみ解いて万全で挑みたいなと思います。


というわけで、せっかくのGW皆さん存分に遊んでください

では

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本格的に・・・


ゴールデンウィークの予定は・・・

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花見にしても何にしても世間では自粛モードが強いですが、周りが元気にやらないと益々暗くなっちゃいます

なので、普段のようにいつも以上にしっかり出費してもらった方がいいかなと・・・。

まぁそんなことを言いつつ、僕のGWはみっちり試験勉強です

GW特別講座があるんです

でもね、出費はしっかりしてるんです、この特別講座は別料金ですから


受けるかどうするかかなり迷ってたんですが、
講師の一言に負けました

「去年、この特別講義を受けた私の担当したクラスはみんな7月の試験に合格しました」

まぁ9月にある製図の試験は別ですけど、それを言われると受けなしょうがないかなと・・・。


さて、次の水曜日は、1回目の模擬試験です

朝から、計画・法規・構造・施工で6時間

長時間ですが、CPMの最終試験は朝の9時から夕方の6時まで休憩無しの9時間

まぁそう思えばなんとかなるか・・・


そろそろ本格的に始まります

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疲れたときは、しおちゃん。


家にこもってました

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どうもセミナーがある週は資格勉強がおろそかになります

大阪セミナーの新幹線帰り、ついつい中元氏とたこ焼き・ワインで飲みすぎました

なので勉強不足を取り戻すために、今日はしっかり6時間ぶっ通しで机に向かいました


そして、
そんな後のリフレッシュは、

甘いチョコレートと・・・

最近はこれです ↓↓


「しゃべる猫 しおちゃん」



癒されたい人はぜひ!


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さらに金利優遇!


全然更新できずですいません

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毎週水曜日に通っている2級建築士の講義もだいぶ慣れてきました

講義後に行われるテストでは、最近9割くらい正解できているのでちょっといい感じです

今までの予習では、とにかくテキストをしっかり読んで、ある程度理解してから問題集を解いてましたが、今では、一度テキスト軽く読めばあとはひたすら問題集を繰り返すようにしてます

この試験は宅建ほど引っ掛け問題が多くないので、素直に答えると意外に正解できるんです

あとは、仕事にも役立ちそうな内容があれば、しっかり読み返して覚えたりという感じですね

まだまだ先は長いですが、気を抜かずにやるだけです


そうそう、昨日某金融機関の担当者が来店され、7月までの取り組みなら金利優遇がさらに受けれるとの事です

裏返せば、銀行としては金利を下げる分、いつも以上に案件が増えないとまずいわけで、担当者としてはかなり必死に頑張るのでは?と感じます

この話しは今後のセミナーでも詳しくお話ししますが、さらに0.5%優遇です

軽い融資ネタでした
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まだまだネタは盛りだくさんです!

構造が一切わかりません


昨日のバレンタインデー

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翌日は仕事が休みと言う事もあり、

おもいっきり遊ぶ・・・

こともなく、仕事が終わってからは資格勉強してる学校に行きました

次回の講義から「構造」という分野に入るのですが、予習をしていて全然内容が理解できないんです

テキストを読んでも意味不明ってやばすぎ・・・

ついでにどんな問題かと言うと・・・
あ



















う〜ん・・・。

いろんな人に話しを聞いてみると、この分野は基本を知らないと苦労するとの事

これはさすがにやばい!と感じ、焦って学校にあるDVDで終電近くまでミッチリ勉強しました

おかげで内容はかなり理解する事ができ一安心

そして、家に帰ろうと外に出れば、なんと大雪・・・

a









横浜でも4cm積雪があったようです。


さて、明日は4回目の講義

今日も結構勉強したのでたぶんバッチリかと・・・

しかし、まだ2月

既に早く今年が終わってほしいと思う今日この頃


あっそうそう、関西の方でワンルーム購入を考えている方、ちょっとよさげな融資条件がM銀行以外にもあるようです

曽我部氏のブログでどうぞ


首都圏もちょっとした区分融資ネタあるんです
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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