今日は一日、南青山オフィスで仕事です

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なんか朝から会社がバタバタしてるんです・・・

印刷機がフル回転で、

グルングルン言ってるし

なぜか社長がいてて、

ガハハガハハ笑ってるし

ほんと、

皆せわしなく働いてるよなぁ・・・

でも中元氏いてないよなぁ・・・

温泉か？

どうやら今日は・・・

物件購入会に、

ワンルームセミナーに、

ミニフィールドワークセミナー、

って、かぶりすぎ・・・

一日セミナーがあるんですね

そら忙しいわっ

だから、中元氏もいてないわけね

ん～なんかひとりぼっちやな・・・

たまにはこっちのセミナーも見に行きたいけど、

やらなあかんこといっぱいあるし・・・

だって、

明日は大阪でひとりセミナーでしょ

朝、６時に起きて・・・

新幹線に飛び乗り・・・

１０時から大阪で個別相談・・・

そしてセミナーっ

って・・・

うちのセミナー事業部めっちゃＳやんっ

K野・・・

でもね・・・

なんか最近ね・・・

この忙しさ・・・

癖になってきたっ

あると思いますっ

明日のビールはうまいやろな～

人気ブログランキング←ありがとうございますっ

今日は1日横浜の本部です

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オーナー様も参加してみっちり相続の打ち合わせでした

終わってからは、本部で黙々と仕事してたのですが・・・

周りのスタッフの電話での話してが気になってしょうがないんです

「〇〇様でしょうか？11月分のお家賃の件でお電話しました・・・」

「まだ入金確認が取れておりません・・・」

「分割ですか？？それはしてないんですよね～・・・」

「ご実家にお電話しても構いませんか？」

はい、

滞納督促です・・・

この不景気でほんと多いんですよね～

しかし、気になって集中できへん

電話を切っては、電話をかけ、

電話を切っては、電話をかけ・・・

切っては・・・かけ・・・

『こっ、こいつらすげ～』

きっと新築のマンション業者もびっくり

当社は管理させて頂いている限り無期限の滞納保証付きです

オーナー様には、月末締めの翌5日払い

・・・ってめちゃ早いでしょ

もし自分の所有する物件が滞納にあったら対応できます？？

僕なら絶対にイヤデスっ

中には逆切れなんてこともあるわけで・・・

ぜひ一度、本部に来てください

滞納督促部隊、

すんごいことになってますから

人気ブログランキング←更新しなねっ

今日はだいぶ暖かかったですね～

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さてさて、社長の新刊に続いて、

本日、猪俣ＧＭの本が発売されます

『不動産投資の出口戦略』

いかにもＧＭらしいですね～

そして、

この本が出たっていうことは・・・

もちろん出版記念セミナーが行われますっ

社長のセミナーとは全く色が違うので、

同じ会社なのに・・・

だから、これがまた面白いんです

でも！

ふたりとも

同じ血液型なんですよ～

『え～！あのふたりがっ』

はい、よく言われます・・・

そして、

このセミナーがあるってことは・・・

はい、また出張ですっ

１２月に、名古屋・大阪と行いますんで、

その時はまたよろしくお願いしますっ

投資戦略の違うふたり・・・

これだからおもろいんですっ

人気ブログランキング←クマさんの本楽しみっ

５日ぶりに横浜に帰ってきました～

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今日は名古屋で社長の出版記念セミナーでした

寒い中多くの方にご参加頂きました

ありがとうございますっ

最近、

頑張って自分なりにブログを更新してるんですが、

どうしょうもなくネタに困るときがあります

一日さぼるとランキングがかなり下がるので、

『ん～・・・』

っと考えるのですが、

思いつきません

そんな時、

決まってする事といえば・・・

品川庄司の『品川blog』を見ます

いっつも、

とても前向きな話しを書いていて、

たまに下品な時もあるんですが・・・

最後にはオチがあって、

おもしろい

『喜怒哀楽の喜楽だけを書きます』

っと本人が言ってるんですが、

読んでいて気持ちいいんです

分野は全然違うのですが、

なんとなくそんなブログを真似て、

『読みやすさ』

と

『間』

と

『関西弁』

と

『オチ』

を意識して、

前向きな感じで書いていこっ

と思えるんですね～

ほんま、イイ刺激になりますわ

っと言ってる間に、更新できたっ

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今日はお休み頂いております

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先日、

大事な大事な私用と言ってました

その話しです。

『きっと一生忘れることのない日になります』

『今からドキドキしたりして・・・』

っと、

ブログを更新してから・・・

『え～どういうこと？』

『彼女いてるん？』

『結婚？？』

ついには、

社長からも、

『おまえ、あれ何なんだよ！・・・いいから教えてみ』

っと言われる始末・・・

そんなん言われると、

非常に更新しづらいのですがっ・・・

今日、向かった先は

病院です。

そうです、

僕の赤ちゃんが・・・

って勘弁してくださいっ

兄貴んとこの赤ちゃんが産まれるんですっ

そういうことです

だって、

今までず～っとこの日を待ってたんです

初孫の誕生なんですもん

一番の親孝行でしょ

それも双子

今年、

『ついにできたっ』

って聞いたときはどんだけ嬉しかったか

もうそれだけでちょっと感動しましたもんっ。

そして、今日

無事産まれてきてくれました

元気な女の子と男の子

いっぱいドキドキもしたけど

家族が増えるって

こんなに嬉しいことはないですねっ

なんか自分が悩んでることなんて

『ちっぽけやな～』って

全部吹っ飛びました

ほんまめっちゃ幸せな最高の一日です

一生忘れへんわっ

これからの成長がとても楽しみです

ただし、

た・だ・し！！

絶対にっ

『おじさん』

とは呼ばしません

ゆるさんっ

その時だけは、

『お兄さんやろっ！』

っと、社会の厳しさをしっかり教えたりますっ

人気ブログランキング←ありがとうございますっ

いろいろ勘違いさせてしまって、ほんとすいません

大阪は雨ですね～

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今日は5件の個別相談です

先ほど全て終わりましたっ

朝の10時から20時まで・・・

社長の声が頭から離れませんっ。

いつものセミナーももちろん大事ですが、

やはり皆さんご内容が異なるわけですから、

この個別相談てめちゃ大事なんです

スタートの自己資金も違うし、

ゴールの求めるキャッシュフローも違うんで、

それによって方向性が全然変わりますからね

ぜひ気軽に受けていただければと思います。

さぁ～て明日は、

そうです

代休です。

が、

午前中仕事が入っちゃいましたっ

坂上社長と業者訪問してきます

そして、

終わってからは・・・

先日、ブログで言ってた、

あれです

また詳しくお話ししますが、

とにかく楽しみなんです

明日は飲むでっ

でも、みんな勘違いしてないかなぁ

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昨日のブログで、

『毎朝、社内全員のブログをクリックしてる～』

なんて言ってたら、

『嘘つけっ』

っとツッコミが入りました

う～ん、ばれたかっ

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朝一、名古屋から大阪に移動です

少し二日酔いっ

今日は社長の出版セミナーですが、

相変わらず面白いですね～

しゃべりの強弱

そして、

やっぱあの『間』が大事です

まねできひんっ

まっ、たまに滑るんですけどね　笑

そして、面白いといえば、

中元氏のブログ

なかなか笑えますっ

最近、

なんか気に食わない事があるらしいですよ～

詳しくは、こちらから。

えっ、リンクですか？

いります？

順位上がってきても困るし・・・

どうしよかな～・・・

まぁ中元さんにはよく世話になってるからなっ

こちらです。

あっ、そうそう

そんな中元氏のセミナーが11月7日に行われます

よかったらどうぞっ

えっ？

字小さい？笑

え？

僕のセミナー？

11月8日大阪でやりますよ

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今日は名古屋出張です

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オーナーさん・業者さん、

社長・大阪支社の曽我部さん（採用？？）

と現地で建築の打ち合わせをして、

その後、相続対策の打ち合わせです。

向かったのは名古屋駅から電車で30分くらいの立地です。

今は、こういう土地勘の無い所に来ると

どうも癖のように賃貸マンションの空き状況を見てしまうんです

市場調査っ

どのマンションを見ても、

ファミリーは結構埋まってましたが、

単身者向けの部屋は空きが目立ちます。

駅からも近くていいのですが、

雰囲気はやはりファミリーに好かれそうな環境ですね

そういえば、

以前、建売やマンションの仲介をメインにしていた時は、

電柱に貼ってるビラが目に入ってきましたね

関西で言う『電ビラ』ってやつです。

その地域の『電ビラ』を見ることによって、

おおよその相場がわかるんですね

東京なら、

『新築一戸建て　7000万円！』

なんてありましたが、

恐るべし東京っ

僕が大阪で働いていた地域では

『新築一戸建て　2280万円！』

でした・・・。

2280万円・・・

『え～新築でそんな安いの？？』

って思われた方・・・

そんな安いわけないですよっ

電ビラなんて、

お客さんを呼ぶ為の誇大広告ってやつです

悪い業者やなぁ～

まぁそれでも、

その価格から2割ほどプラスすれば

なんとなく相場だったりするので、

取引されてる価格のイメージが沸きます

こうして知らず知らずのうちに、

いろんな癖が身についてるんでしょうね～

えっ、僕の毎朝の癖？？

社内全員のブログをクリックすることですっ

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明日から11月3日までまたまた出張です

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出張予定はこんな感じです

10月30日名古屋で建築・相続の打ち合わせ

10月31日 大阪で社長の出版セミナーと契約

11月1日 大阪でみっちり5件個別相談

11月2日 大阪で大事な大事な私用

11月3日 名古屋で社長の出版セミナー

っと、とにかく忙しいんです

こんな日程だと普通痩せそうですが、

うちの会社の場合間違いなく太ります

飲み会付ですから・・・。

そして、

11月2日は私用で勝手ながらお休みさせていただきます

大事な予定が入ってまして、

きっと一生忘れる事のない日になります

今からドキドキしたりしてほんまやばい

期待と不安で押し潰されそうやわっ

めっちゃ幸せ感じれるはずっ

友人の結婚式ではないよ

詳しくはその日のブログで

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今日はお休みです

人気ブログランキング←更新おこたると・・・

これから、

久しぶりに投資効率の悪いジムに行って、

そろそろ１年っ

味奈登庵の蕎麦食べて、

いつものご褒美っ

コンタクト買いに行って、

Ｔ様おすすめのメガネ買おかな

税務署に行ってきます

税務署？？

大阪で働いていた時の確定申告をしてきます

外交員報酬ということで営業所得の時があったんです

（完全の歩合性でしたから）

そんな以前の事を今頃申告？

確かに・・・

ついついめんどくさくてっ

でも還付されて税金戻ってきますんで・・・

過去５年までは還付ＯＫですから

そろそろしとかないとやばいんですっ

なんか税務署行くのって

仕事モードになってしまうのは僕だけでしょうか？？

せっかくの休みが仕事っぽくなってまいますわ

では行ってきます

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今日は、物件配信のお話し

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今はネットで沢山売物件を見かけますが

実際どんなのが優良投資物件かだなんて、

普通はなかなかわからないと思います

そこで！

当社のメルマガに登録してもらうと、

スクリーニングして投資分析の終えた物件が・・・

なんと！

定期的に配信されます

宣伝かっ

っと、言っても

『投資分析って何なん？？』

て話しになるので・・・

簡単な投資分析紹介を撮りました

しゃあないから社長の新刊も映してます。

でも実際アップしてみると

ボードの文字が全然見えへん～

すいませんっ

まぁ、今週中に当社のメルマガで

販売図面・投資分析表等アップされますので、

そちらでご確認ください。

もっと詳しくお勉強されたい方は

大阪で11月8日に初級セミナーしますんで

そちらにご参加下さい

セミナー料金は3000円ですが

懇親会無料なんで、実質セミナー料金タダです

って、なんかこういう宣伝ぽいの

あんま好きじゃないんですよ～

僕はセミナーの告知なんてほんましたくないんです・・・

でもねっ

社長や、

猪俣GMや、

木内CMや、

井上氏や、

中元氏や、

吉住さんや、

F島さん、

F島さん？？

みんなうるさいもんで、

しゃぁなしに宣伝してます

でも良かったらセミナー来てくださいね

って、どないやねん
 

人気ブログランキング←熊退治？

今日、めちゃ寒いですね～

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日頃、鞄に必ず入っているもの

『手帳』

スケジュール管理に欠かせませんっ

『10Ｂ?の金融電卓』

不動産コンサルに欠かせまんっ

『ビル経営管理士の過去問』

気が向いた時に欠かせまんっ

『飴ちゃん』

関西人に欠かせまんっ

そして最近、

１番欠かせないものがこれ！

『ドコモの補助充電アダプタ』

この補助充電アダプタを充電しておいて、

出先で携帯電話のバッテリーが切れそうなときに充電できるというもの

めっちゃ優れものっ

この補助充電アダプタ、

確かFOMAの携帯を1年以上（同じ機種）使っていると無料でくれます

買っても3,000円くらい

会社の携帯はソフトバンクですがそれにも使えるんでめっちゃ便利なんです

ただし、この充電器持ってるのがばれると・・・

『昨日はごめんな、充電無くなって電話切れてもうてんっ』

っと言う断り文句が使えなくなるんで

くれぐれも気をつけて下さい

あっそうそう、携帯で思い出しましたが、

もうひとつの優れもの、

こんな機能あるの知ってますか？

『その場を立ち去れる機能』

今勝手に名づけたのですが・・・

例えば、

社長の話しが長くて、

どうしてもその場を立ち去りたい時

携帯の『111』を押して発信するんです

そうして待っていると・・・

『プルルルルルッ』

と勝手に携帯鳴るんですっ

知ってました？？

これは、

単なる着信試験なんですが、

席を離れたいような時には最適です

『１１１』をダイヤルするっ

（忘れずに発信も）

『プルルルルルッ』と鳴るっ

そして、

電話に出るっ

『あっ、もしもし～、いつもお世話になっておりますっ！』

てな感じで取引先から電話が鳴ったかのようにして、

その場から退散出来る！

という優れものなんです

僕は使った事ないですが

よかったらうまく活用してみて下さい

あっ、あとCFネッツ本部の皆さんも

いつもの朝礼で使ったらいいかもね～　笑

人気ブログランキング←そろそろ限界か

社内で風邪が流行ってます

・・・でもめっちゃ元気

○○は風邪ひかん・・・？

人気ブログランキング←クレーム日記が遠い

今日は徹底的に仕入れでした

何気にやるいつもの仕入れ

ただ、これが結構パワー使うんです

どんな物を売ってもいいのなら別ですが、

オーナーさんにとってリスク高い物件は

バッサバッサ切っていくでしょ

例えば・・・

・駅から遠い

・総戸数少ない

・管理費高い

・積立金低い

・マンション管理悪い

他にもいろいろ・・・。

『そんなん言ってたら物件なんて全然ない～』

っと、つぶやきたくなるわけです

でも、たまにお客さんから

『こんな物件どうですか？？』

なんてメールをいただきますが

結構、そういうの有難かったりします

もちろんダメなものは、

バッサバッサ切らしてもらいますが・・・

だって中には、

『んっ？その物件知らん』

なんてものもあったりして、

実際、購入いただいたこともあります

随分慣れた方なら、

『このくらいの価格まで下がればFCRも７％とれるしイイと思うんですがどうでしょう？』

みたいな感じです。

セミナーの成果っ

素晴らしいっ
 

ただ、たまにクレームも来るんですよ

同業者さん・・・

先日も知り合いの社長さんから、

『自分とこ、そんなセミナーばっかりするから、お客さん変に知識ついてもうて、俺ら売れるもんも売れへんようになってるわ～』

クレームは大阪弁で

そんなん言われても～

って感じなんですが・・・

とりあえず、

『じゃぁ僕、来月セミナーしますんで来ます？？笑』

っとだけ誘っときましたっ

ほんまに来るかな・・・。

まぁ皆さんも気になるような物件があれば

ドンドンお声かけてください

バッサバッサいくよ

ダメならダメで勉強なりますしねっ

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昨日・今日と大阪出張でした

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昨日の夜、ご飯に行く前

山内『 ウコン買ってきますね、木内さんは？』

木内氏 『いらないよ』

山内『え、飲まなくて大丈夫ですか？』

木内氏『うん、だってウコン飲んだら二日酔いならないでしょ』

山内『まぁかなりマシですよね、って二日酔いなりたいんですか笑』

木内氏『うん、翌朝　あー二日酔いでしんどいなぁ　っていうの気持ちよくない？』

山内『確かに気持ちいい！って冗談でしょ？？』

木内氏『二日酔いならないともったいないよ』

本気やん

どんだけＭ・・・？

そんなM木内氏・・・じゃなくて

CM木内氏のブログはこちらです

あっそうそう先日の試験無事受かってましたっ

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今日は、ファイナンスのお話し

たまには・・・。

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『ワンルーム融資って今どうなの？』

っとよく聞かれます。

みなさんきっと、

今は東京都内の一等地で

ワンルームが拾えるのを

ご存知だからだと思います

よく使うのは、

ライフ住宅ローンか、スルガ銀行

オリックス信託は１０００万以上からの融資限定・・・

ライフ住宅ローンは・・・

共同担保があれば

融資してくれる可能性が極めて高いです

ただし、その担保物件が銀行の評価に対して

いっぱいいっぱいの借り入れがあると難しいんです

融資条件は、金利４．３％の期間３０年で、

金利は以前の都市銀行なんかと比較すれば少し高いですが、

築年数に関係なく３０年融資してくれますから、

年間返済額はかなり抑えれます

銀行の調達コスト　Ｋ％ってやつです。

スルガ銀行は・・・

融資してくれますが

正直、区分で今拾うの結構しんどいです

と言うのも、

融資期間が『４５－築年数』だからなんです

結局、

平成築の物件でも２５年しか組めないでしょ

そのうえ金利は４．５％ですから、

年間返済額が上がってなかなか収支が合いません

では、その対処方法は・・・

自己資金を価格の１割ではなく

２割くらい投入するんですね

区分の場合、１割プラスと言っても

物件価格が６００～８００万ですから、

８０万弱くらいの小額です。

でもそうすると返済額が下がり、

投資の安全性を確保できるんです

投資指標の『ＤＣＲ』ってやつです。

自己資金を入れた分、

投資の効率は若干下がりますが、

自己資金利回り『ＣＣＲ』ってやつです。

それよりも安全性を確保して、

キャッシュフローが出るようにしておく

赤字経営回避っ！

特にまだ所有物件が少ない人は、

こうして安全に買って行くのをオススメします

もっと詳しくは、

セミナーでお話ししてますんで・・・。

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