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今日は年に１～２回開催される東京フィールドワークセミナーです。

朝の１０時から夕方６時くらいまでみっちり現地を廻ります。

交通事情にもよりますが全６物件です。

私が今回紹介した日吉にある６０００万くらいの中古アパート

場所は悪くないのですが、築２５年くらい経過していますので、物件の状態としてはまずまずという感じ。

指値を入れてネット利回りで７%弱くらいですね。

しかし、この価格帯の中古アパートって拾いづらくなりましたね。融資が長期間組めない事から、よほど収支がよくないとレバレッジが効きません。

s銀行で20年、o銀行で15年て感じ。

投資方針次第ではありますが、なかなか面白味が少ないんですよね。

某Ｏ銀行さんが更にもう少し融資期間緩和してくれればまた変わるのでしょうけどね・・・。

さて、今回のアパート、一番最初に物件紹介したことから、昼過ぎにして私の仕事が終わっちゃいました。

うーん、喋り足りない(￣▽￣)

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不動産屋のイメージ・・・騙されそう、うさんくさい、しつこい、仕事が粗い。こんなイメージでしょうか。

昨日は以前から付き合いがある業者さんを訪問。新築のアパートを企画しているとの事。

社長さんは決して愛想がいいわけでもなく、どちらかと言うとちょっと冷たそうな感じ。

しかし、今回企画するアパート・・・かなり良さそう。

そもそもこの会社が企画するアパートで、この物件は無しかなというのは今までひとつもありません。

と言うのも、客付けに苦戦するようなアパートなら企画しないというスタンス。

社長の口癖は、「アパートを買ってもらって入居者が入らなければそのオーナーさんがかわいそう」

なので、僕らが見てもいいなと思うような物件しか仕入れをしないのです。

売値にしてもそう。例えば、賃料設定。

一般的に販売図面に書かれている想定賃料なんて、売値を上げるために相場より高かったりしますが、この会社の想定賃料は通常より戸３，０００円～５，０００円位いつも低いのです。

「僕は小心者なんでね・・・」とつぶやく社長。

一般的にはあまりイメージのよくない不動産業界。でもこういう経営の仕方、考え方のできる社長もこの業界にはいるのです。

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「融資が難しいです」

金融機関の担当者から連絡が入りました。

詳しくは書けませんが、理由が納得のいくものではなかったのです。

既に契約も済ましているし、ここでローン解約となれば今までの動きが全てゼロになります。

もちろん諦めきれず、他支店の仲いい担当者に相談したり、別の金融機関の担当者に連絡したり、できる事はやりました。

そして、隣に座る山田氏の協力もあり、融資結果が覆りなんと無事審査ＯＫとなりました。

やってみるもんです。

こういう予想外の展開はかなりパワーを使いますが、乗り越えた時は爽快です。

日々こんな事の繰り返しですね。その時はフラフラですが、後から振り返ればいい話のネタになるもんです。

こういう経験をどれだけ詰めるか、成長の糧になります。

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今日は休みです。

数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。そして昨日ついに見れなくなりました。

一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。

この費用もばかになりませんね。出張費用で３，０００円かかり、そこから直すとなればたぶん１万円くらいはかかるでしょう。

買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ６年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて１インチ１万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。

ついついこの仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。せめてあと４年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。

こうしてテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。

隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。

日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。

ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。

さて、これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。

その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。

では。

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日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。

面白そうな物件もあれば、う～んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。

その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。

いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。

あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。

こうして実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。

そして、終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。

どうしても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。

皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。

本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。また一緒に飲みましょう。

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５月から夜８時以降はご飯を食べないようにしています。ダイエットというよりもしっかりとした体作りの為に。

とにかく蛋白質と脂質に気をつけています。

蛋白質は体重１キロあたり２グラムを摂取、仮に体重６０キロなら１２０グラム　そして、蛋白質と脂質の割合は８：２を心がける。

スーパーでもしっかりチェックして選ぶようにしています。とりあえずは６月末まで続けます。

気づけばお酒も１０日ほど飲んでいません。これは特に禁酒しているわけでもないのですが、基本自宅では飲まないのでいつの間にかという感じです。

そう考えると飲まなくてもやっていけそうな気がする。

しかし、今日はこれからミニフィールドワークセミナーがあります。６人ご参加で満席、懇親会も昔から付き合いのあるオーナーさんが参加されますので、どうやらがっつり飲みそうです。

そのうえ、今日のパートナーは中元氏。う～ん、なんか嫌な予感がします。

案内する物件は東京・川崎の４～５物件

水面下情報の新築アパートから中古アパート等、なかなか面白そうなのが揃いました。

では行ってきます。

あ、そうそう、ついでに今融資を受けようと思えば、諸費用込みで融資額と自己資金の割合は８：２がほとんどです。

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6月に新規セミナーを開催します。

最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。

今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。

ただし、こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。

先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。

投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。

じゃぁ何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・

そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

まずは6月に東京、9月に名古屋。

好評であればその他の地域でも企画しようと思います。

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]]> http://hudousankonsaru.livedoor.biz/archives/52266351.html 人気ブログランキング↑　↑　クリックお願いします！本日から営業再開です。ＧＷは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。これまで３０年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景... cfnets_yamauchi 2012-05-06T18:58:29+09:00 物件ネタ 人気ブログランキング
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本日から営業再開です。

ＧＷは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで３０年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、３０分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、４棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この１年で大阪駅の近距離切符の販売実績は１割増加し、運輸収入も５０億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの？」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような１０００万未満の区分マンションで、２００万や３００万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、２ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも６月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから５年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の３９％が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、１～２ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫！って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが５月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

５年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、１ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「ＣＦネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり？あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

６月２４日（日）東京　
「これから始める人のアパート投資セミナー」

７月２１日（土）浜松　
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

９月１５日（土）三島　
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

９月２２日（土）名古屋　
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで９月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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今日から５月５日までGW休みです。と言ってもしっかり仕事してます。

先日、お気に入りのお店で食事をしました。
「注文は？」と聞かれ「お任せで」と答えます。

また、いつもの美容室に行きました。
「髪型どうしますか？」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか？」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。

今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。

これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。

不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。

ただ、僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。

なのでそうなる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。

やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。頑張らねば。

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昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。

終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。ガッツリ中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う～ん。


ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。平成5年？生まれ。

お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。

しっかり交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。


これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。

皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。

「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。

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「休日は何をしているのですか？」
一番困る質問です。掃除・洗濯・・・・う～ん。

今日の休みはと言うと、掃除・洗濯・今週のレジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。

「ほんとにそれで楽しいの？」
よく言われます。

ただ、人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。

まぁ何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。

しかし、日々学ぶ事が尽きませんね。きっとそう思えるのは幸せです。

さて、明日からまた一週間が始まります。

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名古屋で雨が降ると、ちょっとオイシイかもと思っている今日この頃

昨日のセミナーもやはり雨でした。

そんな足元の悪い中、名古屋・岐阜・静岡・富山から多くの方にご参加いただきました。
（富山の方はわざわざ車で・・・）

今までコツコツと名古屋でセミナーをやらしてもらい、翌日は個別相談。気づけば随分会員の方も増えました。

昨日の情報交流会は、自分がCFネッツに入ってからお手伝いさせて頂いたオーナー様勢揃いって感じで、ゆっくりと時間をかけてこうして輪が広がるというのは嬉しいものです。

あの時はどうだった、その時はどうやった・・・お酒を飲みながらいいもんですね。

いつもありがとうございます。

さて、今日は名古屋の駅前ビルでみっちり個別相談５件。予約が取れなかった方すいません。個別にご連絡します。

では。

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]]> http://hudousankonsaru.livedoor.biz/archives/52260837.html 人気ブログランキング↑　↑　クリックお願いします！昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。昼から業者を２０社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありまし... cfnets_yamauchi 2012-04-10T11:00:06+09:00 人気ブログランキング
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昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。

昼から業者を２０社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。

現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。

常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。

５年後、１０年後、２０年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。

きっとそれが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。

さて、今日も訪問行って来ます。

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