山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

アパートローン

年賀状と原稿はお早めに。


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これから年賀状作成と、来年週刊住宅「CF​ネッツ流大家実践塾」連載の締め切りがありますので、その原稿作成です

年賀状は毎年ギリギリなので、今年は早めにかかりたいと思います

いつもは「早く年賀状作らないと〜」なんて言ってずるずる年末近くになるのがオチなのですが、それが今頃に完成してればだいぶんとスッキリします

明日手術があり、そこから1週間はお酒が飲めないので、こうした仕事するにはちょうどいいかもしれません。


原稿は、未だどんな内容にするか決まっていません

お題さえ決まれば苦労せず出来てしまうと思うのですが、そこまで決めるのと、書こうとするまでにどうも時間がかかります

早く提出しないと企画からの厳しい電話攻撃が来ますので、そろそろ集中してやりあげるようにします



ちょっとブログ更新の時間が遅れましたが、なんとか1日1更新日課にしたいと思います。

↓ ↓ こちらも日課に
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滞納してますよ・・・。


「滞納してますよ」

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いや〜な響きです。


先ほど当社のPMから言われました。

「山内さんの物件、入居者さん滞納してます」

げっ・・・。

「もう1ヵ月半くらいです、遅れては払って遅れては払って・・・」


もちろん当社は無期限の滞納保証付きですので、そんな時も家賃のとりっぱぐれが無くオーナーさんは安心です。


自分の仕事をしながら、滞納督促?

できませんて・・・僕らでも。

まぁ内容証明送りつけたり、裁判するってなるまで進むと、久しぶりに勉強がてら自分でやろうと思いますけど。


皆さん、滞納保証は必ずつけておいた方がいいです、僕みたいにこうなってからじゃ遅いですから。

滞納されるまでは、気づかないもんです。


それがどんなに大変なことか。


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自分のこの物件の出口?

入居者追い出したら売却します。

静岡 不動産投資セミナー


昨日は、沼津でセミナーをさせて頂きました

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「なかなかすごい会場ですよ」とは聞いてましたが、正直これほどまでとは・・・


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会場には、なぜかピアノやカラオケが置いてあり、そのまま懇親会ができるスペースも完備


a







景色もよく、夏は花火が見えるとの事

京都を感じるようなとてもいい雰囲気です

あ







セミナー前、控室もあります



a







セミナーは、多くの方にお集まりいただきました

1時間半のセミナーであっという間でしたが、少しでも「不動産投資」について知っていただけたのであればうれしく思います。


終わってからは、私や中元の担当させて頂いているオーナー様・銀行さんと懇親会へ

不動産投資の話しはもちろんですが地方の活性化についてなどなど、とても熱く有意義な時間でした

こうして業種の違う先輩方と交流を持てるということは自分にとってほんと貴重な財産になります

この会社で働かせてもらえているからこそだと、とても感謝します。

いや〜昨日は久しぶりに少し飲みすぎました、いつもありがとうございます。


また来年静岡ではセミナーを予定してますのでぜひご参加いただければと思います

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え!?僕も手術?


まじですか・・・

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昨日の休みは、セミナーレジュメ作成、そして病院へ

以前から、鼻ににきびのようなできものができていて、1年以上経ってもまだ治らないんです

山田氏から「さすがにそろそろ診てもらった方がいいじゃない?」と言う事で、早速行って来ました


横浜にある評判のいい皮膚科です

昼ごろ予約を取り、診てもらえたのが20時前・・・って混み過ぎ


先生に言われた第一声が、

「手術だね、うん、うん手術だね」

え?大袈裟じゃない?

「とりあえず取っておいた方がいいね、これからまだまだ大きくなる可能性があるよ。」

「塗り薬とか他の方法はないんですか?」

「ないね。取るしかないね。今なら局部麻酔でいけるけど、これ以上大きくなると全身麻酔で、そのうち鼻に穴が開くかもしれないから早めにした方がいいよ」

「う・・・、跡は残らないですよね」

「残らないよ・・・たぶん」

あっ逃げたな・・・。


と言う事で、11月半ばに手術となりました

しかし、どこかにも同じこと言ってる人いたな〜。


話しは変わりますが、恒例の忘年会

今年は、

12月3日(土)大阪

12月11日(日)名古屋

12月17日(土)横浜

告知はまだこれからですが、予定を空けておいて下さい

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中古マンションの金利が下がるようです。


「金利が下がりそうです・・・」

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中古マンションの融資規定が変わるようで、某金融機関の融資担当者から携帯に連絡がありました

優遇幅は、年収・築年数・駅からの距離によって異なります。

かなり細かく決められているので、詳しくはまたセミナー等でお伝えしますが、平均0.5%くらいの優遇は受けれるようです。


結局、新築への融資より、中古マンションの融資に力を入れていこうということで(いまさら)、やはり新築マンションは滞納等が多いようです

新築のプレミア家賃ですら収支が合わず、そこから更に賃料が下がり、ますます収支が悪化

こういった物件で融資を組んでキャッシュフローを確保しようと思えば、よほど自己資金を投入しない限り収支が合わないです

銀行の方向性がこうなるというのは、まぁ当たり前ですし、今後ますますその流れは強くなるかと思います

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昨日の・・・


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恒例の宅建祝賀会、始まるまでに採点を終え、各自の点数が発表されます

受かってるであろう人は勝因を、落ちたであろう人は敗因を話し、周りのスタッフからいろいろと質問や愛情コメントをもらうわけです


その年によって合格点は異なり、ネットでは、J宅新報社、N建学院等、合格予想点が出ています

ばらつきはあるのですが、おおよそ33〜35点くらいのようです

40点近く取れている人はまず間違いなく受かっていると思いますので、ひとまず安心ですが、35点前後の人は11月30日の結果まで何とも言えません。

当社で最高得点だった今野さん
(勝手に発表してよかったかな・・・)
宅建が必要な部署でもないのに、凄いと思います


毎年の合格率は16%くらいですが、半年くらい真剣に取り組めば受かる資格です

ただ、それぞれが勉強をやらされてるという気持ちじゃ難しいと思います。

結局、なぜこの業界で必要なのか、持ってると持っていないとでは仕事の幅が大きく異なると言うことを理解して、自分に負けない気持ちがあればクリアできると思います

な〜んて言いつつ、自分も12月に建築士の合格発表があるのでドキドキしてますし、これだけ言って落ちたらやばい

とりあえずは皆さんお疲れ様でした

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そして、来月は不動産コンサルティング技能士の試験があります

これは宅建や不動産鑑定士を持っていないと受けれませんので、もちろん中途半端な勉強じゃまず落ちます

今年受ける呉ちゃん・大阪支社の吉住さん まぁ2人とも自分に厳しいので、余裕で、余裕で、余裕で受かるんでしょうけど

・・・とほどよいプレッシャーを。

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え?できるの?


昨日のフィールドワークセミナー、全5物件を見て廻りました

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東京で4物件、川崎で1物件

新築アパートから中古アパート、鉄骨のマンション等々。


今回は何よりも銀行さんが参加してくれましたので、今のファイナンス事情や物件に対するいいコメントが聞けたのではないかと思います


そして、私たちにもいい情報が・・・

「CFネッツさんには融資できますよ!」

え!?そうなん?

それを聞いたスタッフの目が輝いたこと

これだけ不動産屋には融資をしたがらない金融機関ですが、ほんとありがたい話しです

まぁでもその前に待って頂いている投資家さんがいるので、物件が残ればですね〜。

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さて、物件探しでもするかな。

見なければよかった・・・。


試験が3日後に迫りました

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頭痛は相変わらずで、試験が終わるまでは続きそうです。

思えば、3年前くらいも同じような症状がありました

その時は、不動産コンサルとCPMの試験勉強が重なり、ひどい頭痛になったのを覚えています

なので、試験が終われば回復に向かうと思います


さて、製図が無事1回で受かるのか、こればかりは何とも言えませんが、まぁやれる事はやったと思うので、当日、落ち着いて書くだけです

と言いつつも、最近はあまり落ち着きがなく、なんとなく過去の試験結果データを見ていたら

驚くべきものを見つけました・・・


「平成22年製図合格者の職業」
っていうのがあり、


建設会社41% 

建築士事務所14% 

学生・研究生32%等々


そして、

不動産業は、3%・・・

なんと3%です


見なければよかった・・・。


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では、試験後また更新します

借り換えについて。


借り換えの相談をよく受けます

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区分、一棟アパート、自宅。

今年の出版記念セミナーに来ていただいた方は、区分の借り換えについて、かなりメリットある事がわかったと思います

現在一棟について、積極的な金融機関があり、購入資金での融資は受けにくいけど、借り換えなら前向きに検討してくれたりもします。

そんな時に大事なのが、投資家の属性と所有している物件の収支です。

特に収支が既存の金利で運営できていれば、借り替えて金利が下がった分、ますます安全性は増すわけですから、融資は受けやすくなります


最近、取引させてもらった借り換えでは、金利が4%台からなんと1%台へ

まさかそこまで下がるとは・・・でしたが、オーナー様にも大変喜んでもらい、いいご紹介ができました

借り換えの相談も受け付けてますので、ご連絡いただければと思います

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某金融機関でのミラクル的な区分の借り換えが最近厳しくなりつつありますので、借り換え、再投資をお考えの方は、早めに動くことをお薦めします。

来年の申し込み!?


建築士の試験まであと9日です

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先日、建築士の学校から電話が来ました。

学校「山内さん、今日何の日か憶えてますか?」

山内「今日?」

学校「大事な日ですよ」

山内「・・・?」

学校「学科試験の結果発表ですよ〜」

山内「あぁ今日ですか」

学校「無事受かってましたね、おめでとうございます」


と言う事で、建築士の学科試験結果の通知書届きました

A



















自己採点で合格点はクリアしていたものの、これを見るまでは安心できませんのでとりあえずよかったです。


そして、話しは製図試験について

学校「製図どうですか?」

山内「とにかく必死に書いてます・・・」

学校「先日の模擬試験の結果が出ました」

山内「どうでしたか?」

学校「Cでした」

山内「Cですか・・・」


評価がA、B、C、Dの4段階に分かれていて、
Aなら合格ですが、それ以外はアウトです

それもC・・・。

学校「ま、まぁでも、学校の試験は難しいですからね、このまま頑張ってください」

やはりこのままやったらかなりやばいです・・・。

学校「ところで山内さん、来年の話しですが・・・」

山内「来年?」

学校「今からお話しするのもなんですが、席を確保する必要がありますので・・・」

山内「席?」

学校「来年1月から始まる2級建築士の製図の申し込みしておきませんか?」

ん?落ちるって事?

山内「それって、製図の長期クラスの話しですか?」

学校「そうです、今から申し込みすると割引がありますし、よかったらこの後、申し込み書きに来ませんか?」

学校「気を悪くしないで下さいね、キャンセルもできますし、席を確保する意味でも・・・」

ひどい・・・

これが生徒にやる気を起こさせる為の学校の策略ならなかなか素敵ですが・・・

どうせ受かるから必要ないです!っと言えなかった自分がいる・・・

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まぁ、でも受かりますけどね。

ほんとやばい!


あと約1ヶ月・・・

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先日の講義で、平面図・断面図を習い、ひととおり試験に出る全ての内容はクリアしました

写真に載ってる平面図1階、2階・立面図・伏図・矩計図を、4時間30分で完成させる必要があります

今のところ「趣味室(自転車)のある2階建て住宅」、このお題だけわかっていますが、その他の詳しい内容については、試験が始まるまでわかりません

LDK・寝室・子供室・趣味室・浴室・洗面所・便所・テラス・駐輪保管スペース・・・・それぞれ何岼幣

リビング・寝室には日当たりを、趣味室と駐輪保管スペースは行き来できるように、寝室からはテラスが見えるよう、駐車スペース2台確保、駐輪スペース4台確保、などなど

決められた土地の広さに、建蔽率・容積率・斜線制限等をクリアさせ、施主の希望に対してプランを作っていきます。

そのような下準備、エスキスに1時間30分、製図作成に3時間、合計4時間30分

試験までやっと残り1ヶ月です、ただ、このままの調子で進めてもまず受かる自信がないので、もっと勉強時間を増やさないと本当にやばいです

1回目は落ちて当たり前・・・ってよく言われますが、来年の今頃も同じようにまた勉強するのはきついんで、やるしかないです

ここからが勝負です

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ね、融資条件変更ですって。


やっぱり、そうですか・・・

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先日、融資条件変更のニオイがプンプンすると言っていましたが・・・現実となりました。

某銀行の担当者から、ワンルームの融資条件が変更になると連絡があり、

内容としては、年収規定が500万から700万に変わります

アパートローンに対して、ほとんどの銀行が最低年収500万というのが一般的ではありますが、なんと、200万アップです

結局、過去に融資した案件で、新築区分マンションのローン支払い延滞が非常に増えてきているとの事

こちらから言わすと、

「買った時から収支あってないわけですから、そんなん目に見えてますよね・・・」

って感じなんですが。

新築の区分マンションなんて、自己資金比率をよほど増やさない限り赤字経営で、それを3戸も4戸も融資してたら、そら返せませんよ

なのに、そんな理由で700~800万クラスのワンルームも同じ審査規定にされると納得いかないですよね〜。

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売って終わりと考えるか、始まりと考えるか。

前回、融資の話をしましたが・・・

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昨日、以前取引のした業者さんから、最近某銀行の融資がかなり厳しいとの連絡をもらいました

銀行の担当者もマイナスの話しが多いらしくどうしょうもなく困っていました。

ただ、当社がその銀行から融資を出してもらっている限りでは逆に積極的に取り組んでもらっているというイメージです

ワンルームの少額融資も特別枠で去年から出してもらっていますし、金利優遇も以前より受けれるようになっています

そして一般的には、不動産会社一社につき、窓口になる融資担当者は一人ですが、現在、CFネッツに対しては5人体制で取り組んでもらっています

そのうえ、毎週決まった曜日の朝には必ず訪問もしてくれるようになってますし、とても取り組みしやすい環境です

結局、同じ銀行なのにどうしてその業者さんとそこまで大きな違いが出るのかというと、

「投資物件を売って終わりと考えるか、始まりと考えるのか」と言う事

その業者さんが仕入れたアパートをいろいろと紹介してもらっていますが、う〜ん、という立地でアパートを建てることが多々あります

そこは目先の利益が全てなんでしょうが、そうするとそのアパートに融資する銀行としては消極的にならざるを得ないわけです。

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先ほど、最近新規取り組みしている銀行の担当者も訪ねてきましたが、なかなかいい感じに取り組みができそうなので、またここでもコツコツと実績を積み上げてやっていこうと思います

融資条件変更の臭いがプンプン


短縮、短縮・・・

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以前、中元氏のブログにでも書いてましたが、SF銀行さんの融資規定が大幅に変更となりました

改定前は、物件評価の8割融資、融資期間は築古でも最長35年OK

改定後は、物件評価の7割融資、融資期間は20年前後・・・

当初は、融資枠の上限が延びたりと、積極的ではありましたが、う〜ん、難しいです

そして、吉住さんのブログでも書いてましたが、大阪のM銀行も融資規定に動きがあるようで、

改定前は、融資期間の計算は、「65−築年数」でしたが、

改定後は、「50−築年数」というお話し

これについては、とりあえず最終決定ではないらしいので、まだ以前のままの条件で対応はしてくれるようです

しかし、これまでの金融機関の動きを見ているとはっきり言って時間の問題ですね

条件変更がある前は、一度二度そんな話しが銀行から上がってくるもんです

なんとなくですが、春くらいには本決まりになるんじゃないですかね。

いつものO銀行やS銀行がそうならないことを祈ります

特にO銀行については、金利が2%台とやけに積極的ですからね

これが、いつまでも続くとは思えない今日この頃

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20位以内へ

2000万価格交渉が通った?


今日は、木内氏と板橋・練馬方面の下見へ

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見て廻ったのは、7000万〜9000万くらいの一棟アパートで、築は、昭和63年〜平成5年

表面利回りで、9%弱

ある程度、精査して下見に行ってますから立地等は問題なくいいです

あとは、現地を見て、環境や管理状況
その築でどれだけお歳をとってらっしゃるのか

行ってみると、こんな感じでした ↓ ↓
a

















写真ではあまりわからないかもしれませんが、う〜ん悩ましい

どうも最近、ぱっと来るような物件がなくて、
見た瞬間に即買い付け!的な感じはそう簡単にないわけです。


すると、ある業者さんから連絡がありました

「山内さんが言ってた価格でお客さん付けてください」

半年前くらいのブログで・・・

『いいアパートが出たのですが、なんせ利回りが合わず、2000万くらいの価格交渉が必要』 
と言うお話しをしました

って誰も覚えてないですよね・・・

その物件の売主さんから連絡があったわけです

と言うわけで、なんと
2000万の価格交渉が通っちゃいました

結構簡単?

と言っても、その売主さんとは、その後何度もお話しをして、やっと了解が取れたわけです。

久しぶりに、がっつり交渉が通りました

まぁ2000万と言っても、もともと価格が高かったですからね

でも、これならアリです

とりあえずは、さっそく銀行評価を見てもらうとします

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でも順位が上がると更新頻度もあげます。

自己資金回収期間は約1年


個人携帯はドコモです

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あ


















この携帯を使ってもう5年以上になります

これだけ使っている割にはきれいですが、さすがに古いので、たまに電源が落ちたり、タイミングが悪いと目覚ましが鳴らなく朝遅刻しそうになることもあります

今では、会社の携帯が支給されてほとんど利用しないんですが、それでも毎月4,000円位の支払いが発生するんです


先日、自宅に届いた携帯の明細

何気なく内訳を見ていると、有料サイトとして
400円ほど引き落としがされています

う〜ん、記憶にない・・・

調べてみると、着メロの利用料らしく
(怪しいのじゃなくてよかった)

たぶんこの携帯を買ったときくらいに入会したんでしょう

それ以来、全然利用せずに引き落としだけされていました

もったいない・・・。

この際、全ての内容を見直そうと思い、キャッチホンやiチャンネルも解約しちゃいました スッキリ

そして、基本使用料も変更しようとドコモで聞いてみると・・・

どうやら以前の携帯なので使用料が高いらしく、今の携帯に変更すると、なんと約半額になるプランがあるらしいのです

じゃぁ新しい携帯はいくらかと言うと、
安くて30,000円です

って、高い・・・。

でも4,000円が2,000円になれば、15ヶ月で元が取れます

ペイバック(自己資金回収期間)が、1年とちょっとですから、投資としてはなかなか優秀?かもしれません



結局、悩んだ末、この携帯に愛着があるので変えるのをやめました

その辺は、pricelessと言う事で。

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自宅に2ヶ月滞納のハガキが届きました


日頃、自宅のポストってあまり見ないのですが、さすがにそろそろチラシでパンパンになってるかと思い、確認しに行きました

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ほとんどが自宅周辺の物件チラシなんですが、そんななか、利用しているカード会社からハガキが届いていました

内容をみてびっくり

「2ヶ月カードの引き落としができていません・・・」

え?そんなはずはないはず

確認してみると・・・

最近、引き落とし口座の変更をしたのですが、そのカードだけ変更するのを忘れていたようです

しまった・・・

そんな時にまず頭に浮かぶのが、自分の個人情報に延滞の記載をされると今後数年間融資が組めなくなる!

これはしゃれになってない・・・

カード利用額がどれだけ少額でも延滞は延滞ですから、とにかくやばいんです

ドキドキしながらカード会社に連絡を入れました

「すいません、口座変更するの忘れていて、引き落としができてないようなんです・・・」

「ではお振込み頂けますか」

「あの〜、個人情報に延滞の情報って載らないですよね?」

「2ヶ月遅れですからね、載るんじゃないでしょうか」

げっ、やっぱり・・・

「・・・それはまずいので、なんとかなりませんか?」

「一度、確認してみます」

3分後

「今日中に振り込んで頂ければ大丈夫です」

「ほんとですか!」

「でも今日振込みが確認取れなければ、必ず載ることになります」


いや〜助かりました、でもこのドキドキ感ほんと体に悪いです

2ヶ月遅れていようが、カード会社からわざわざ連絡って来ないんですね

家賃の滞納なんて言うと、1日、2日遅れたら、即連絡しますから、それとおんなじ感覚でいるとえらい目に合っちゃいます

そう考えれば、家賃の滞納も個人情報に反映できるようになると、審査上いいのですが

それに、家賃を支払わない人が、カードの支払いをちゃんとするとは思えないし

まぁとにかく、少しでも支払いが遅れたら相手側に連絡を入れることです

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2級建築士 学科試験結果


ついに昨日、
2級建築士の学科試験がありました

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7時30分に横浜集合 

通っている学校からバスで試験会場の専修大学へ

前日は夜中までトータル12時間くらい?勉強してたのでかなり疲れ気味・・・

バスでも勉強するつもりが見事爆睡


試験は全4教科 6時間です

とにかく問題は、
それぞれに足きりがあるという事

どれだけトータルの点数が良くても、1教科足きりに引っかかると不合格になります

特に以前から不得意だった構造が問題です


試験は、17時に終了 出来はまずまず。


その後、みんなで学校に戻り、緊張の採点会

合格点をクリアした人は、来週から始まる製図講習の説明会に参加、ダメだった人は・・・解散


そして、結果

無事合格点を上回ってました

以前ブログでもお話していた不得意の「構造力学」(曲げモーメント・せん断力等、構造物が荷重を受けたときに生じる応力の計算問題)も満点でしたし、思っていたよりいい結果でした

とりあえずは、第一関門突破です

が、次は製図が待ってますので、
気が抜けません


試験は9月11日

あと2ヶ月しかありませんので、とにかくあがきます

まだまだ寝不足の日々は続きそうです

応援メールを頂いたお客様・皆さんありがとうございます

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大阪 不動産投資セミナー


来週の日曜日、ついに学科試験

半年間、水曜日は休みなく勉強したので、まぁかるく受かりま・・・ってそんなにあまくないのが国家資格です

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7月9日(土)大阪でCFネッツフェアを無料開催します

去年の大阪開催からもう一年なんですね。

場所は、御堂筋線の「本町駅」から徒歩1分、大阪会館でやります

前回より会場も広くなってますし、ぜひぜひ皆さんご参加下さい

東京の金融機関で、当社のアパートローン専属融資担当者も参加しますし、内容は盛りだくさんです

あと、去年同様に物件購入会を開催しますが、今年は震災の影響もあってか区分マンションの価格は間違いなく下がっています

今の首都圏の事情はどうなのか、では大阪はどうなのか等、その辺の情報も詳しくお伝えできると思いますので楽しみにしていて下さい

たぶん、僕は大阪のセミナーに参加するのは今年はこれで最後だと思うので、いろいろとお話ししましょう

僕の担当している投資家さんは必ず来ていただけると信じています 笑

皆さんお待ちしております

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投資する勇気ありません。


建築士の学科試験が無事受かれば、ipad購入しようかと検討中です

それくらいのご褒美はありかなと。

試験後やけにブログ更新頻度が増えたら、
あれ?こいつ落ちたな・・・と言うことでご理解下さい。

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さて、今日は一日横浜にいてます

猪俣GMと横浜界隈の物件下見に行き、業者訪問、銀行連絡、その他残務とバタバタしてます

下見途中、GMのアパートを見てきたのですが、よくもまぁこの場所で運営できてるなと・・・

物件はしっかり手を加えてはるし、もちろんいいんですが、この場所で投資する勇気は決してございません・・・。

今度一緒に見に行きますか?笑


下見後は、GMおすすめの、藤ラーメン?に行きました

a

















地元の人しか知らないような立地にあるお店ですが、なかなかいい雰囲気をかもし出していました

かなり空腹ではあったのですが出てきたラーメンがこれ ↓ ↓

a









普通盛りです
がすごいボリューム

って言うかこぼれてるし。

ラーメンを残したのは人生で初めてだと思います

いい店を知りました

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ついに融資条件が・・・。


お久しぶりです

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昨日は急遽、某金融機関主催のセミナーに呼ばれましたので参加してきました

年に4回ほど開催している経営塾らしく、
参加しているのはほとんど経営者の方々

終わってからは懇親会があり、
その金融機関5店舗の支店長が勢ぞろい

貴重な話しをいろいろと聞くことができ、
お近づきになれたのは収穫でした


さて、話は変わりまして、
「お金は借りれるときに借りましょう」といつもよく話します

最近、某金融機関の融資条件が変わりました
もちろん厳しくです

と言う事で、これからはその金融機関では収支クリアが非常に難しくなります

どう厳しくなったのか?

その物件の築年数にもよりますが、
最大で融資期間が15年短くなります!

げ〜って感じでしょ

立場上、あまり「借りれるときに借りたほうが・・・」なんて言うと、営業みたく思われるので大きな声では言えないのですが、でもせっかくのタイミングを失ってしまうわけで・・・。

先月のうちに買っとけばよかったのに・・・
なんて、まっ縁のもんですけどね。


さて、明日は、名古屋で出版記念セミナー、明後日・明々後日は金沢出張

今月もあっという間に終わってしまいそうです

7月3日(日)の建築士の1次試験までもう少し

先日3回目の模試があったので、全国の順位は来週ご報告します

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行って来ます。


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今日は午前中、個別相談

そして午後は、「助けてクマさん賃貸トラブル」「不動産投資プロの流儀」 出版社の方との書籍の打ち上げが城ヶ島であります

クマさんとも久しぶりに飲むので、くれぐれも飲み過ぎないように行って来ます


ついに、
7月3日(日)の建築士試験までちょうど1ヶ月

ついでに、
次の水曜日は3回目の模試

くれぐれも飲み過ぎないように行って来ます・・・。



今日のつぶやき・・・

物件下見中、気になる名前の焼き鳥屋を見つけたので・・・

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残念・・・。

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水面下情報を。


たまにはユーチューブにて物件紹介 

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新築アパート 水面下情報です。



ちょっと頭がもりあがってますが・・・。

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今日は休日ですがこれから物件調査で役所に行って来ます

2回目の模擬試験・・・


先日、横浜での出版記念セミナーで、当社のお客様より、不動産関連の新たな資格に挑戦するとお話しを聞き、いい刺激をもらいました

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昨日は、建築士の2回目の模試試験が6時間みっちりありましたが、

結果は・・・

う〜ん、とりあえず合格点ではありますが、目標の点数はクリアできなかったのでまだまだです

試験は、計画・法規・構造・施工の4科目ですが、どうも以前からお話ししてる「構造」が不得意のようであきません

せん断力とか曲げモーメントとか、目に見えないのでどうもイメージが・・・

もっともっと過去問を取り組む必要があります。


来月には3回目の模擬試験が待ってますが、次回は本試験よりも難しいレベルらしく、かなりやばそうです

気づけば、1回目の本試験まであと1ヵ月半くらい

ますますブログの更新が滞りそうな予感


だってね・・・

仕事が終わってから、家で2時間勉強して、休みの日は講義が始まるまで2時間勉強して、その後5時間の講義を受けて、終わったーっと思えば、次の日からまた1週間が始まる・・・みたいな

こんな生活、もう無理無理・・・

と、ちょっと言い訳をしてみました


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今回の模擬試験の全国順位は来週くらいにわかると思うのでまた発表します

大阪は500名規模の会場で


土曜の大阪出版記念セミナー、皆様ありがとうございました

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セミナー会場に入ってビックリ

なんと500名規模の広さ

あ









大阪でもここまでできるようになったか〜

って、まさかそんなに集まったわけではなく、向こうのミスで広い会場を借りることになりました


さて、久しぶりの大阪セミナーいかがだったでしょうか?

新たな金融機関の情報もばっちりとご紹介しました。

次は4月23日(土)静岡です

先月中止になった名古屋は6月に開催が決まりました


今回大阪のセミナー会場は、ゲートタワービルという大阪駅の隣、福島駅で行われました

大阪の方はご存知かと思いますが、このビル、高速道路が建物を突き抜けています

これです ↓ ↓

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大阪に居てる時はなんとも思いませんでしたが、こうして見ると不思議です

高速を走るとなかなか面白いです

契約上は5〜7階に阪神高速道路会社がテナントとして入居していることになっています

空室率ゼロ?

珍百景でも紹介されてました

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この時期、2〜3年でも長く融資が組めたら・・・


先日、日曜日のミニフィールドワークセミナー、
京都や大阪からもわざわざご参加頂きました

ありがとうございました

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そして、今週6日は大型バスでの東京フィールドワークセミナーです

このセミナー、年に2回くらい開催されるんですが、ずーっとタイミングが合わず思えば2年ぶりくらいの参加なんです

まだ席は取れると思うのでよかったら
こちらからお申し込み下さい


今日はお休みですが、朝から裁判所、その後事務所に戻り働いてます

こじゃれた帽子を被った中元氏、なぜか半袖の伊藤氏も休日出勤のようです。


今日からもう3月、銀行さんは決算月ですのでタイミングが合えば融資持ち込みしたいですね

新築アパートはまだしも、中古アポートはなかなか収支クリアできる物件が少ないです

融資期間の問題が一番大きいのですが、3月なのでなんとか通常より2〜3年でも長めに借りることができれば取り組みはしやすくなります

それが可能かどうかは、投資家さんの属性と物件評価次第です

3月12日(土)名古屋の出版記念セミナーでも、現在の融資状況に付いて詳しくお話しします


では、最近資格勉強の時間があまり取れていないので、帰ってから明日の講義に向けてしっかり予習してきます

1週間の勉強時間は15時間を目標に・・・

焦ってきました


ランキングが上昇します
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融資結果!


実績ができました

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出していた一棟案件の融資

今まで実績がなかった金融機関ですので、どうなることかと不安でしたが無事審査OKです

住宅ローン並みの金利2%、残耐用年数を10年ほどオーバーしていますが融資期間20年

ついでにK%は6%、
FCRが7%近く取れていれば十分です

投資指標の意味をご存じない方はサイドバーにあるDVD「数字でわかる不動産投資の全構造」でお勉強下さい

なんか夢のような話しですが、実際に審査通過しました

物件の立地と居住地にしばりはありますが、そこをクリアできればこんな結果が・・・

もちろんそんな条件に合うのってなかなかないですよ

ですが、この金融機関に限らず皆さんの身近なとこでもこんな条件があるかもしれません

地方銀行だから首都圏融資は無理・・・なんて思っていても首都圏に支店がありクリアできる場合だってよくあります

あきらめずにトライしてみるべきです
って僕の仕事?

はい、頑張って銀行追客します


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融資ネタ その2


前回の続きです

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某金融機関の借り換え条件です

まず、所有物件の借り換えと同時に1戸購入することが必要です
これは今後増やそうと思う方にはいい条件ですよね

問題は、属性です
年収700万円以上で上場企業&士族の方です

また、アパートローンの場合は給与収入に対して年間返済額が35%以内に収まらないといけないという返済比率の計算が多いですが、今回の借り換えの場合、年間返済額が不動産収入の7掛け+給与収入の40%以下ならOKですので、アパートローンより計算がゆるくなります 

担保評価は収益還元評価
 
NG物件は、自主管理物件と都内・横浜川崎周辺以外の物件です

そのような条件に当てはまる方は借り換えできる可能性がかなり高いと思います

また、旧L銀行で融資を組んでいる場合は、自宅等を共同担保にしている場合が多いので、某金融機関で借り換えすることにより担保が外れますから、もう一度、自宅を担保に旧L銀行で借りては借り換えを繰り返す、そうすれば投資スピードはかなり早まると思います
 
いまどき、区分で3.6%の金利・30年の長期融資を組める金融機関はほとんどないですからね

ご質問のある方は、お気軽にご相談下さい


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融資ネタ その1


融資ネタです

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現在、区分の融資を受けようと思えば、金利の高い金融機関がほとんどです

そんな時にはやはり借り換えを検討される方が多いと思います

現在、某金融機関では区分に対して積極的に借り換え融資を行っています

先日ちょっとだけお話しもしましたが、その情報が詳しく入ってきました

借り換え時の金利は3.6%(そこから優遇もあり)、融資期間は30年で取り組み可能です
しかし旧耐震だと、期間を短くされる可能性もあり

融資期間というのは、一般的に残存期間が最長となります。借り換え前の残期間が15年なら、借り換え時も15年までとなりますが、今回は30年まで期間延長できます

現在の収支がマイナスの方でも、期間延長することにより、プラスになることも十分考えられますし、新築の区分を買ってしまい、融資期間を短く組んでしまった方もいいかもしれません。


借り換えのデメリットは、繰上げ返済のペナルティとその金融機関が今後利用できなくなる可能性が高いという事

仮に、旧L銀行で組んでいる方なら、デメリットである繰上げ返済の違約金は残債の2%、600万の残債で12万くらいですから区分の場合はそんなに負担は重くならないです

そして、何よりもこの金融機関のメリットは、他行に借り換えしても今後も関係なく利用できると言う事

以上の事から、現在旧L銀行で融資を組んでいる方は、検討してみても面白いと思います

ただし、借り換えしてくれる某金融機関にもいろいろと条件があります


次回、詳しい借り換え条件についてお伝えします

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銀行参加のセミナー&新年会


今日は時間がありません


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これから東京フィールドワークセミナー、終わってからは新年会です

東京界隈の一棟物件を5件ほど廻る予定

物件は、5000万〜1億の中古アパートにマンション、新宿の新築アパートです


このセミナー、いつもは物件選定の勉強をできますが、今回は銀行の担当者も参加しますんで、金融機関側の見る視点というのも聞くことが出来ます

今日は2行参加!

わざわざこの日の為に休日出勤してくれます、ほんとありがたいです


そして、終わってからは新年会

融資の新規情報仕入れてきます

では


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某金融機関を訪問


案件を出しに某金融機関を訪問しました


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最近の融資情勢でも、積極的に取り組んでいるという噂を耳にするこの金融機関

初めて取引をします

金利は2%台と低いです。

物件評価の見方はいくつかあるようですが、そんな中で初めて聞いたのが、賃料の100ヶ月計算というのがあります。

これは融資額が、『月の家賃×100ヶ月』をクリアしてるのかどうか

例えば、月50万円の家賃が入ってくるのなら、
50万×100=5000万です。
それ以内の融資ならクリアできると言う事ですね


山内『投資家さんの年収規定や既存借り入れはどう見ますか?』

銀行マン『それは特に関係ないですね』

山内『関係ない?普通なら年収500万超えていないと融資できないとかっていう規定が多いですが・・・』

銀行マン『年収規定というしばりもないですし、既存の借り入れも関係ありません』

山内『ではどのようにして見ますか?』

銀行マン『その物件の収益力です。もちろん住宅ローンについては返済比率で計算しますが、アパートローンは、そもそも入居者が返済してくれるという考え方ですから、投資家さんの年収よりも、どのくらい家賃が見込める物件かというのが当行の審査では非常に大切です』

なかなか素敵な答えです

もちろん信用という意味では年収や属性も大事かもしれませんが、もっとこういう考え方を持った銀行が増えて欲しいなと・・・。


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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