山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

セミナー

そう、故郷のように


今週の火曜日は3か月に一度の加盟店会議で三崎へ。

あ  

あいにくの強風で1日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。

久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。

懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。

あ

これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。

そう、故郷のように・・・言い過ぎ?

特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。

その日は、久しぶりに山田屋酒店の2階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。

すぐに寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。

皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。

クマさんも服島さんも元はCFネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。

さて、今日の午前中は上大岡で決済が2件。

最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。

決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。

その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。

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あ  

お金がないから返せない?


社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。

あ 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

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あ 

最近の大阪不動産投資事情


前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

あ 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は?

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


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あ 

来年の申し込み!?


建築士の試験まであと9日です

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先日、建築士の学校から電話が来ました。

学校「山内さん、今日何の日か憶えてますか?」

山内「今日?」

学校「大事な日ですよ」

山内「・・・?」

学校「学科試験の結果発表ですよ〜」

山内「あぁ今日ですか」

学校「無事受かってましたね、おめでとうございます」


と言う事で、建築士の学科試験結果の通知書届きました

A



















自己採点で合格点はクリアしていたものの、これを見るまでは安心できませんのでとりあえずよかったです。


そして、話しは製図試験について

学校「製図どうですか?」

山内「とにかく必死に書いてます・・・」

学校「先日の模擬試験の結果が出ました」

山内「どうでしたか?」

学校「Cでした」

山内「Cですか・・・」


評価がA、B、C、Dの4段階に分かれていて、
Aなら合格ですが、それ以外はアウトです

それもC・・・。

学校「ま、まぁでも、学校の試験は難しいですからね、このまま頑張ってください」

やはりこのままやったらかなりやばいです・・・。

学校「ところで山内さん、来年の話しですが・・・」

山内「来年?」

学校「今からお話しするのもなんですが、席を確保する必要がありますので・・・」

山内「席?」

学校「来年1月から始まる2級建築士の製図の申し込みしておきませんか?」

ん?落ちるって事?

山内「それって、製図の長期クラスの話しですか?」

学校「そうです、今から申し込みすると割引がありますし、よかったらこの後、申し込み書きに来ませんか?」

学校「気を悪くしないで下さいね、キャンセルもできますし、席を確保する意味でも・・・」

ひどい・・・

これが生徒にやる気を起こさせる為の学校の策略ならなかなか素敵ですが・・・

どうせ受かるから必要ないです!っと言えなかった自分がいる・・・

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まぁ、でも受かりますけどね。

ワンルーム安すぎない?


昨日の物件購入会

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全7物件、区分マンションのご紹介でした

物件の仕入れは数日前から当日にかけて行いますので、どうしてもその時々のタイミング次第でイイのがある時ない時それぞれですが、昨日はちょっとびっくり

なんでそんなに安いの?っていうのがいくつか出てました

震災の影響があるのかどうかはわかりませんが、結構下がっている感はありましたね

ただし、気をつけないといけないのは、それだけ安いには何か見えない理由があるかもしれないのでその辺は要調査です

それさえクリアできれば物件自体は当社で既に管理しているものでしたので、即買いです

う〜ん、買いたい・・・

どうもこの仕事をしてると物件が欲しくなってあきません

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ついでに私たちのワンルームの仕入れは、付き合いのある業者から水面下での紹介も多くありますが、当社の収益物件速報システムが一番効率いいので、皆さんもぜひ利用下さい

合格率10%でも・・・。


GWも終わり、昨日から業務再開です。

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休み中は、とにかく勉強に費やしました

とても地味な休暇でしたが、まぁこんな時期も大切やなと感じます

とりあえずは再来週2回目の模擬試験がありますので前回よりも順位が上がるように頑張るだけです

仮に模試を受ける全国1000人中100位までに入れれば、合格率が10%でも合格できる計算です ってほんと単純ですが・・・
さすがに合格率ももう少し高いと思います。

一次の試験まであと2ヶ月・・・まぁ余裕・・・?


今月のセミナーは、5月14日(土)
横浜で出版記念セミナーを行います

最新の融資状況もみっちりお話ししますし新規の金融機関ネタもあります

そして、出版記念セミナーのラストは、震災で延期になった名古屋で6月11日(土)です

翌日も出張がありますのでそのまま名古屋で泊まります

試験1ヶ月前でもその日だけはしっかり飲みます・・・と言う事で、懇親会からの参加も
もちろんOKです

お待ちしております!

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生きてます。


生きてます・・・

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久しぶりの投稿となってしまいました

やっぱりブログを更新しないとお客様との距離が遠くなっているような気がします。

いや〜でも忙しいんです、非常にありがたい話しではあるのですが、そろそろ休みがほしい・・・。

木曜日から1週間がはじまり、仕事して自宅に帰って勉強して、火曜日までこの調子でみっちりです

そして休日の水曜日は講義に出て、やっと終わった〜なんて思うと明日からまた1週間が始まる

こんな繰り返しなんです。

いつもなら通勤時間にブログネタを考えて自宅に帰って更新・・・

なのですが今は時間の取れる時は建築士の勉強でいっぱいいっぱいです。

27日からやっとGWに入りますが、どうやら講義と仕事で休みもほとんど取れそうにありません。

と、言い訳しつつ頑張ります

ただし、救いは仕事も勉強も楽しくやってることですね常に学ぶことがあるので面白いです


今日は静岡で出版記念セミナーです

さきほど私の1部が終わり、現在中元氏がセミナー中です

相変わらず書籍はアマゾンで2〜4週間待ち

当社の企画に言って頂けるとお送りできますのでご連絡下さい


ではもうちょっと更新できるように頑張ります

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自宅購入の場合・・・


久しぶりに・・・

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昨日は朝から案内が2件、投資ではなくご自宅の案内です

自宅の場合は自己満足の世界でもありますから、投資とは視点が異なります

価格、地域、間取り、環境・・・それぞれ希望があるかと思います。

ただし、将来貸すことを考えての自宅購入なら収支計算が重要になるので、その分、妥協点も多くなります

ファミリータイプの物件で投資として合うかと言えばほとんどクリアできないんです

1DK、1LDK、2DKが理想ではないでしょうか
広くなれば平米単価が低くなりますから。

物件の見方としては、居住用も投資用も同じですので、管理状態が悪い、修繕積立金が貯まっていない、修繕積立金が総戸数のわりに安すぎるなどなど確認する必要があります。

当社でやらせて頂く場合は、契約前に調査をしますから、以上のようなネガティブ情報があればストップをかけさせてもらいます

もちろんそれでも物件を気に入って購入すると言う場合は進めてもOKです

結局はそういった情報を知って進めるのと知らずに進めるのとでは大きな違いがありますからね

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話しは変わりますが、昨日の選挙、坂上社長が無事当選してほんとよかったです

これからが大変かと思いますが大阪維新の会、頑張って欲しいです

疲れたときは、しおちゃん。


家にこもってました

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どうもセミナーがある週は資格勉強がおろそかになります

大阪セミナーの新幹線帰り、ついつい中元氏とたこ焼き・ワインで飲みすぎました

なので勉強不足を取り戻すために、今日はしっかり6時間ぶっ通しで机に向かいました


そして、
そんな後のリフレッシュは、

甘いチョコレートと・・・

最近はこれです ↓↓


「しゃべる猫 しおちゃん」



癒されたい人はぜひ!


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不動産投資プロの流儀


2月19(土)ついに出版記念セミナーです

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おかげさまで既に多くの方にお申し込みを頂いております

久しぶりに3人でのセミナー、こんな形で再結成できるとは・・・だいぶ楽しみです


さて、中元氏のブログでもありましたが、
アマゾンで書籍「不動産投資プロの流儀」は
2〜4週間待ちです

う〜ん

当社の事務所に来て頂ければもちろん置いてますが、そんなわけにもいかないと思いますので、

ちょこっとネット検索してみると・・・

ありました!

ここなら1〜3日で届くようです
こちからどうぞ

もちろんセミナー会場でも販売してますので当社のセミナー参加予定の方はそちらで購入頂けます

ついでに、2月19日(土)東京での出版記念セミナーは2月16日が締め切りです


これから机に向かいますので今日はこの辺で
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不動産投資を理解したい方


今日朝起きると、足が筋肉痛になってました
特に運動したわけではないんですが・・・

原因は昨日のCFネッツフェアでずっと立っていたから
運動不足にもほどがあります

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昨日のCFネッツフェアには初めての方も多く来て頂いてました

セミナーや物件購入会で見た投資分析表等まだまだわからない点があったと思います

そんな方にぜひ受けて頂きたいセミナーが
2月6日(日)渋谷で開催されます

木内氏の『図解!よ〜くわかる不動産投資』

不動産投資を理解したい方必見です
当日の講義内容はこんな感じです

●市況の移り変わり
●年収と自己資金から
  あなたの切れるスタートを徹底分析
●目標設定
●銀行選びの方法
●投資ジャンルとは
●不動産投資指標とは
●不動産投資分析とは

不動産投資を始めるには?何から始めたらいいのか?そんな方にもオススメです

前回は満席の非常に為になるセミナー内容です
ぜひご参加下さい


順位が面白い事になってます!
こちらから確認できます ↓ ↓

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10位まで上がれば
新規のファイナンスネタお話しますね

銀行参加のセミナー&新年会


今日は時間がありません


人気ブログランキング10以内へ


これから東京フィールドワークセミナー、終わってからは新年会です

東京界隈の一棟物件を5件ほど廻る予定

物件は、5000万〜1億の中古アパートにマンション、新宿の新築アパートです


このセミナー、いつもは物件選定の勉強をできますが、今回は銀行の担当者も参加しますんで、金融機関側の見る視点というのも聞くことが出来ます

今日は2行参加!

わざわざこの日の為に休日出勤してくれます、ほんとありがたいです


そして、終わってからは新年会

融資の新規情報仕入れてきます

では


お読み頂いた後は、こちらにご協力下さい!

順位が変わります

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表紙が出来ました。


「不動産投資プロの流儀」


人気ブログランキングなんとかキープ



書籍の表紙です


あ




















どうでしょうか?

それなりな感じに仕上がったと思います

なかなかシンプル

始めは表紙にそれぞれの写真を載せてみてはという話もありましたが却下されたもよう

ネタ的には写真ある方がよかったけど・・・。


全国の出版記念セミナー日程はこちらです。

ご参加お待ちしております



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出版記念パーティー


下見して、先ほど帰ってきました


人気ブログランキングう〜ん


更新が遅くなってしまいました

これじゃ順位が下がるんですよね〜。



『不動産投資の流儀』の出版記念セミナーが
ホームページにアップされました

先日、やっと3人でユーチューブも撮りましたので、そちらも併せてどうぞ

セミナーでは、それぞれの成長した姿を?見せれると思います



今日、本部で社長・企画今野と話していて、
出版記念パーティーをやる話しに・・・

費用は、もちろん著者の3人で負担するらしく?

ほんと今回の件で皆様にいろいろとご協力頂きましたので・・・

今から貯金しなければ




明日はいつもより朝早いので今日はこの辺で


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もうちょっとなんです

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特殊な会社です。


毎週木曜日の加盟店メルマガ・・・


人気ブログランキングちょっと上がってきたかも



「不動産投資で知っておくアパートローンの今とその進め方」というのを書かせてもらってます

今週でもう18回目となりました

当初は、3ヶ月くらい続けたらいいかなと思ってましたが、気づけば5ヶ月もやってます

あまり文章力はありませんので、続けることで成長したいなと・・・。


結構見て頂いているお客様も多いようで反響があります、ほんと有難いです


何でもやりたいことをやらせてもらえる会社なんで楽しいです

『ある意味特殊な会社ですよね』とお客さんや業者さんにまでよく言われます

働いている側としてはあまり感じませんが、確かにそうかもしれません



当分の目標はメルマガ1年間頑張ろうかと・・・
言ってしまった


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今日の一言
「某金融機関との忘年会でのお話し」


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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