山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

ワンルーム投資

お金がないから返せない?


社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。

あ 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

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あ 

最近の大阪不動産投資事情


前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

あ 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は?

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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いい環境。


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日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。

面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。

その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。

いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。

あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。

こうして実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。

そして、終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。

どうしても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。

皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。

本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。また一緒に飲みましょう。

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過熱気味じゃない?


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6月に新規セミナーを開催します。

最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。

今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。

ただし、こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。

先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。

投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。

じゃぁ何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・

そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

まずは6月に東京、9月に名古屋。

好評であればその他の地域でも企画しようと思います。

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大阪での不動産投資って・・・


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本日から営業再開です。

GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この1年で大阪駅の近距離切符の販売実績は1割増加し、運輸収入も50億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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滞納してますよ。


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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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ワンルーム融資撤退。


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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

6月24日(日)東京 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

7月21日(土)浜松 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月15日(土)三島 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月22日(土)名古屋 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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職人。


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今日から5月5日までGW休みです。と言ってもしっかり仕事してます。

先日、お気に入りのお店で食事をしました。
「注文は?」と聞かれ「お任せで」と答えます。

また、いつもの美容室に行きました。
「髪型どうしますか?」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか?」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。

今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。

これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。

不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。

ただ、僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。

なのでそうなる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。

やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。頑張らねば。

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答えは現場に。


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昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。

昼から業者を20社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。

現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。

常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。

5年後、10年後、20年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。

きっとそれが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。

さて、今日も訪問行って来ます。

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その銀行独自の融資条件。


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今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡

しかし、月末で忙しいのか出られません。

ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ

今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。がこの時期の月末に休む可能性も低いわけで。

念のためメールでも送っておきました。


どうやら、他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。

それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。

だって、金利が高いけど融資期間は短い。悩ましいところです。

その銀行独自の「色」がないと・・・

あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。

アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。

また、年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。

あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。

今後このような案件が増えるのかもしれません。

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学ぶ事よりも、それに出会うのが難しい。


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今日は広島から来ていただいた方の個別相談。大阪で所有されている物件についてです。

内容については詳しくお話し出来ませんが、不動産投資をするうえでやっぱり最低限の知識は必要です。

そんな難しくないちょっとした事なんですが、それを勉強するだけでこの世界は違って見えます。まぁそれよりも本当に学ぶべき教材に出会う方が難しいのかもしれません。

その方には、来てよかったですと満足頂けました。最近全国からの個別相談がほんと増えてます。


昼からは、完成アパートの現地立会い。とてもいい感じに仕上がってました。

更地からご紹介するケースも多くあり、半年くらいかけて進めて行きます。

今回の場合、分割実行での手続きとなりました。まず銀行から土地で融資を受け、着工時、上棟時、完成時とそれぞれ分割で融資をしてもらうわけです。

まぁ、少しの手間はありますが、こうして完成してみるといいもんです。アパートに対するオーナーさんの思い入れもまた違うんじゃないかなと。

今回も忙しい中オーナーさんには色々とご協力頂けたのでほんと助かりました。

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変な会話?


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今日は社長が名古屋でセミナーとの事。

誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。

という事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。


さて、今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。

土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。

街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。

実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。

慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。

まぁそこは信頼できてこその話だと思いますが。

決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。
「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。

ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。

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ブログネタが・・・


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二日間更新ができませんでした。あっという間に順位も落ちますね。

定期的にブログネタに困ることがあります。

私たちの部署では、どうしても物件ネタか融資ネタが多いですが、そんな頻繁にネタが出てくるわけではありません。

もう少しアンテナを張らないとダメですね。


と言う事で、今日はセミナーネタです。
3月と4月の予定は以下の通りです。

3月3日(土)
三島で「スタートアップセミナー」

3月25日(日)
静岡で「金融電卓初級講座」

4月14日(土)
名古屋で「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

4月21日(土)
横浜で「ファイナンスと投資実例集」


こう考えると、静岡や名古屋の出張にも慣れました。遠くても名古屋までの片道1時間半です。全然日帰りでいけますし座れますから、いつもの通勤より快適だったりします。

食べるもんも美味しいですしね。


さて、これから横浜でオーナー様と打ち合わせです。

あ、そうそうこんなセミナーやって欲しいとかご希望があれば企画してみます。たぶん夏くらいになるとは思いますが。

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ご質問頂いた融資先ですが


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「銀行に確認してブログにアップします」
とお約束していましたので・・・

先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。

「○○銀行さんが融資をするという話しを聞きましたがどうなんでしょうか?  」

数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。しかしその時の条件がとにかく厳しかったんです。

かなり以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。

なので、その他の条件を聞く前に終わってしまいました。


そして、昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。

山内「アパートローンはその後どんな感じですか?」

担当者「バリバリやってますよ!」

ん?もしかして勢いがある?

山内「条件ってどうですか?」

担当者「純資産が1億です」

どこがバリバリなの・・・


再び他の条件を聞く前に終わってしまいました。

まぁせっかく電話したので・・・
その他の条件はこんな感じです。

評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。
と言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。

金利は2%前半
融資期間は耐用年数ー築年数

・・・残念ながら、以前と何も変わっていません。
まぁそんなもんです。


結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。

以上、現場からのご報告でした。

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見習うとこいっぱいあります。


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a


















ブログでも有名なソプラノ大家さんから献本を頂きました。

セミナーの準備がありなかなか読むことが出来ませんでしたが、やっと昨日読ませていただきました。

感想は、とにかく見習うところが沢山あるなと。

すごく前向きですごく行動力があり、笑って人生を変えてしまうくらいの勢いをお持ちです。

そして自分だけでなく皆さんにも幸せになって欲しい、そんな強い想いが詰まった一冊かなと思います。

ソプラノ大家さんは、僕にはないところを沢山もってはります。もっと頑張らないとダメですね。いい刺激をいただきました。

ありがとうございました。

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不動産投資は、まずこれから始める。


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やっぱり皆さん、融資ネタに興味があるんですね。
アクセス数が、全然違います。


いろいろと当社でセミナーを開催していますが、不動産投資を理解するのには、聞くだけではなく実際に経験してみることが一番の近道です。

僕がこの会社に入った時にまず社長から渡されたのが、ヒューレッドパッカード社の金融電卓。

これひとつで投資分析が簡単に出来てしまいます。

大阪にいる時は、それまで市販の金融電卓を使っていましたが、これを利用し始めてからは持っているもの全て捨てました。

まぁ、簡単な所で言うと、今借りているローンの5年後や10年後、将来のローン残高が計算でき、元金や利息の内訳なんかもさらっと出来てしまいます。

そして、お金の時間的価値も計算できますので、将来のお金の価値を現在の価値に引きなおす事も簡単です。

不動産投資で言うと、売りに出ているワンルームやアパートの投資効率をみて、投資の適格・不適格を判断できるようになります。

最近ではよく出口戦略なんて話しを聞きますが、皆さんの保有している物件を今売却すると、その投資が結局どのくらいの儲けだったかを知ることができ、且つその保有した期間の確定利回りまでわかってしまうのです。

ということは、確定利回り6%欲しい、10%まで欲しいという希望に対して、いくらで売れたらそれがクリアできるのかもわかるわけです。

勉強し始めた時、感動したのを覚えています。

そして、ここからは宣伝なんですが・・・
2月12日(日)に銀座で木内さんがヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、実際に投資分析をしてマスターできるセミナーを行います。

このセミナーは、年に1〜2度くらいしか開催されませんのでこの機会にどうぞ。初心者でも十分学べます。

そして、3月25日(日)は静岡で私がやります。これは金融電卓の初級講座です。


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アパートローン条件変更の波が・・・


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今日は、建築中物件下見、業者訪問、某銀行来社、セミナーミーティング。
バタバタでした。

某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。

以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。

来社の理由として考えれるのは、
〕算饐魴鑛儿 担当者変更 たまには顔見せ

今回は、,任后

久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。

それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。


この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでした

それが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。

そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。

初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがります

そう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。

なので金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。

ただ、この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。


あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。

区分です・・・。

直接融資担当者に聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。

もう少ししっかりとした情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。

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明けましておめでとうございます!


新年明けましておめでとうございます!
本年もよろしくお願い致します。

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↑ ↑ ありがとうございます!

元旦は、毎年親戚一同で集まります。

a

















美味しい料理にお酒、今年もいい一年になりそうです

しかし、新年早々飲み過ぎました

気づけばワイン9本が空いており、ふらふらでした。


a
















写真一番左がいとこ、ヨガの先生をしてます。その隣がイギリス人(フランス人やった?)の彼氏です。日本語もペラペラで、とても知的な優しい彼です。

しかし顔ちっさいな(僕が大きいのか?)


あ

















そして、先ほど横浜に帰ってきました。新幹線からキレイに虹が見えました


では2012年、皆さんにとって最高の1年となりますように

テンションあげていきますよ!


こっちもお願いします!
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こちらでプラン決めができればベスト


今日は朝から横浜の本部です

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↑ ↑ どうでしょうか?

来年一月に開催の、CFネッツフェアの打ち合わせです、今年のフェアからもうすぐで一年、早いですね

今回は、金融機関とのパネルディスカッションに参加します。午前中、最初のパネルディスカッションですので、ぜひご参加を。


終わってからは、先日Y銀行の勉強会で名刺交換した業者さんを訪問

建築をメインにされている業者さんなので、土地の情報等多く入ってくるとの事、当社とちょうどマッチします

あとは、CFネッツがどんな感じのスタンスでやっている会社かと言うことをわかってもらい、とにかくまずは1件でも実績が作れれば、今後お付き合いが多くなりそうな予感はします

新築アパートの情報なんかを土地や古家の段階で頂けると、非常にやりやすくなります

戸あたりが狭くても入居者が決まる立地なら8戸にしようとか、ここなら少し広めが良いから6戸にしようという具合にこちらからプランを提案できるわけです。

(まぁそうすると、収益還元で計算すればもちろん売値が変わってくるので、売主としてできるできないはありますが。)

なかには建築確認まで取れていて、その間取りやっちゃてるな〜とか、よくあるんです。

そういう時、軽微な変更でクリアできればいいですが、大きく変更すると建築確認取り直しなので、またいちから費用がかかっちゃいます

まぁいろいろと問題があるわけです。


さて、明日は昼からもう1件業者さんを訪問

足場を立てずに建築するという工法で特許を取った業者さんだとか。電話で話した限りはとても感じの良い社長さん、楽しみです

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悩ましい・・・


何でかな〜

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数少ないお勧め物件・・・

立地、物件、価格、ファイナンス、そしてリーシング、全てがクリア

そんな時、一番手で交渉するためにまず買い付けを送ります。でも、買い付けなんて意味あるようでほとんど無いんです

物件が止めれていると言っても、他に条件のいい買い付けが入れば、もちろん売主としてはそちらを優先するわけで。

じゃぁ、どうするのか?
とにかく契約を先行します

あんまり急ぐと、「営業」と思われるかもしれませんが、それしか本当の一番手になる術はありません。


そして、今回全てクリアできた物件の売主から・・・

「売るのを考え直したい」
なんでやねんっ(久しぶりの関西弁)

特に何かが遅かったわけではないので、結局縁が無かったとしか言いようがないのですが。

う〜ん、残念

そんなこともよくあるわけです、特に区分マンションの場合

過去に扱ったことあるマンションだと、良い悪いが販売図面見ただけでわかりますから、あとは価格さえクリアしていれば即買い付けを入れるわけです

例えば、レインズに載って5分で買い付け

すると売主さんは、

「おや?価格安すぎたのでは・・・」
っと考え直すわけです


なんとも悩ましい限りです。

こっちももう少し ↓ ↓
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これはまずい・・・。


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今日はお休みです

週間住宅の連載原稿も無事完成して(文字数オーバーかも・・・)ちょっと落ち着きました。


その後、欲しかった茶系のコートと、ネクタイを購入

コート

nekutai

なかなかいいかも。


そして、先ほど手術を終え帰ってきました。

とにかく鼻の周りに打った麻酔がめちゃめちゃ痛かったです

今は麻酔が切れてきて痛みがあります。

「帰ってお酒は飲まないで下さいね」

ってこんな状態になってまでさすがに飲まないでしょ


困ったのがガーゼを抑えるための顔に貼ってあるテープです

出血があるのか、カチカチに止められており、外人の鼻のようになってます

鼻から息もしにくく、これじゃ鼻の形変わるんじゃないか!というくらい

こんな状態じゃ外出するときはマスクが欠かせませんが、マスクからもかるくテープがはみ出していて、決して人前に出れるような顔じゃありません

そもそもコートやネクタイを買ってる場合じゃなかったです


当分、静かに過ごすとします。

お見舞いにお願いします
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これから横浜銀行へ


これから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です

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←ありがとうございます!

今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けました

おかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です


今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思います

しかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。

明日はミニフィールドワークセミナーで懇親会ですし、明後日は名古屋で忘年会

ほんとハードな週末です


ついでに、来週横浜での忘年会は既に70名を越える参加者ですので、これは凄い事になりそうですって僕は今回参加しないんですけどね。


さて、ポツポツといい情報も入ってきてますんで年末までしっかり走ります

いける物件情報があればすぐご紹介しますんでしばしお待ちを


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来た方がいいと思います。


昨日作ったカレー、久しぶりに満足

しかし作り過ぎました・・・誰か食べに来ませんか?

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12月18日(日)は
東京のフィールドワークセミナー
ですが・・・

皆さん、あまり来る気ないでしょ?だって前日が横浜で忘年会だから。

でもね・・・

ご存知の方も多いかと思いますが、このフィールドワークセミナーは毎回銀行も参加します

そして、今回は新たな金融機関が来ます


東京・横浜界隈にお住まいの方は来た方がいいかと・・・または勤務地が東京の方


「どうせ来年のCFネッツフェアに来るでしょ?」
って来ないと思います 笑

まぁ当日のお楽しみと言う事で・・・。


順位上がってきました、ご協力を
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アパートも求む!


5000万〜6000万のアパート求む!

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本当にないんです

この価格帯の新築または築浅アパート。


もちろん利回りが引くければたまに売りに出ますよ

ただ、S銀行で収支を合わそうと思えば、やはりネットで6.5%くらいは確保したいんです。


これから予定している土地の水面下情報なんかもよくもらいます

売主から12室のアパートでどう?なんて相談されると、高額になるからそれなら6室の2棟にして!とお願いします

ただ、どう計算してもプランが入らない

結局、そんなうまくいく話なんてなかなか無いわけです。


まぁこればかりはタイミングですが、日々コツコツ物件仕入れと新規の金融機関開拓、これしかないですね


なんとかご紹介できるようにもがきます

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久しぶりの倉橋落語


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a










昨日は、横浜で社長の「不動産、買う前に聞く話」のセミナーに参加しました

最近は、土日のセミナーなんて言うと何かしらの予定が入っているのでまず参加できないのですが、ちょうど終わってから横浜の業者さんと会う予定があったのでタイミングよく行けました。

一番見たかったのは、あの「倉橋落語」

今月と来月は名古屋・大阪・東京でセミナーをやらしてもらうので、その勉強です


お客さんとしては勉強になるセミナーももちろん大事なんですが、やはり聞いていて面白くないと数時間というセミナーですから、集中力が欠け頭に残りにくいと思うんです

楽しく勉強できると言うのが一番効率よくストレスがありません


昨日のセミナー、さすが倉橋落語でした

あれだけの笑いを取れるのは、もちろん今までの経験もあるのでしょうが、トークの中の間であったり、その時その時の声のトーンであったり、

そして何よりも会場の空気を読む必要があったり・・・

いい勉強になりました


ほんと学ぶことが多いです。

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では、落語のCDでも聞くとします。

人事じゃない・・・。


宅建の試験まであと10日と少し

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試験を受ける人は、今頃が一番精神的にきつい時かもしれません

あともう少し、後悔しないよう頑張ってください


さて、今年の試験は10月16日(日)、当社では終わってから採点会があり、その夜、毎年恒例の宅建祝賀会が開かれます

宅建を持っているスタッフにとってはなかなかのオモシロイベントなんですが、試験を受けるスタッフにとっては落ちるとシャレにならないイベントでもあります。

受かれば、めちゃめちゃ褒めてもらえますが、落ちれば、ケチョンケチョン

ある意味愛情たっぷりな祝賀会です


「いつから勉強し始めた?」

「一日何時間勉強した?」

「休日は何してた?」

「落ちた要因は?」

「自分に甘いんちゃう?」

「来年また受けんの?」


っと、ビシビシつめられる訳です。


が、今年は自分も人事じゃない・・・。

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スタッフの皆さん、今年の宅建祝賀会は優しくお願いします。

まず価格は上がるかと・・・


そういえば・・・

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10月29日(土)に大阪でセミナーをやらしてもらいますが、翌日は物件購入会も予定しています

ご紹介するのは首都圏と大阪の区分マンションです

今回、東京の区分は大阪デビュー?の吉田がご紹介します。


震災以降区分の価格は下がっており、まだまだ驚くような物が出ています。

ただこれは、震災後の投資リスクに対しての要因でしょうから、ここから2ヶ月、3ヶ月と時間が経過し、投資リスクが収まれば、まず価格が上昇するのではないかと思っています

東京で生活している限りでは、3.11から半年が過ぎ、暗かったホームも明るくなり、着実に震災以前の状態に戻りつつあります

そういう意味では、今がチャンスだと思いますし、首都圏ではいい物件がかなり出ています

一応、購入会という名のセミナーですが、勉強でこられる方も多くいらっしゃいますので、ぜひお気軽に参加してみてください

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完成しました!


今頃ですが・・・

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ネクタイが出来上がりました


どうしてこんなに時間がかかったのか・・・

はい、僕がわがままだったから。

途中で上がってきたネクタイを見て、企画の新井さんに

『やっぱりネクタイ出すの止めたいんですが・・・』っと。

どうしてもデザインに納得が行かなくて、こんなネクタイじゃ自分でも付けたくない

と言う事で、わがままを言ってやり直しをしてもらってたのです。

でもおかげでいいのが出来ました新井さんどうもです。

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ネクタイは、20本くらい持ってますが、実際、今使ってるのって5本くらいで、そんな中のローテーションに加わりましたんでバッチリです

ついでに今回のネクタイ、横幅も選んでいただけます。

細身の方は、写真の一番細い幅6.5センチのタイプがお薦めですし、それ以外の方でも、8.5センチ、9.5センチと選んでもらえます

最近の流行としては、6.5センチのタイプ

ただ、一度これを付けると、普通の幅のは付けれなくなるくらい癖になります

それくらいラインが綺麗で、仕事中からアフターファイブまでお洒落に着こなせます


なーんて、なんとなくそれなりの事を言ってますが、決して営業トークではありません

決して・・・。

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でも、HPはこちらです

ほんとやばい!


あと約1ヶ月・・・

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先日の講義で、平面図・断面図を習い、ひととおり試験に出る全ての内容はクリアしました

写真に載ってる平面図1階、2階・立面図・伏図・矩計図を、4時間30分で完成させる必要があります

今のところ「趣味室(自転車)のある2階建て住宅」、このお題だけわかっていますが、その他の詳しい内容については、試験が始まるまでわかりません

LDK・寝室・子供室・趣味室・浴室・洗面所・便所・テラス・駐輪保管スペース・・・・それぞれ何岼幣

リビング・寝室には日当たりを、趣味室と駐輪保管スペースは行き来できるように、寝室からはテラスが見えるよう、駐車スペース2台確保、駐輪スペース4台確保、などなど

決められた土地の広さに、建蔽率・容積率・斜線制限等をクリアさせ、施主の希望に対してプランを作っていきます。

そのような下準備、エスキスに1時間30分、製図作成に3時間、合計4時間30分

試験までやっと残り1ヶ月です、ただ、このままの調子で進めてもまず受かる自信がないので、もっと勉強時間を増やさないと本当にやばいです

1回目は落ちて当たり前・・・ってよく言われますが、来年の今頃も同じようにまた勉強するのはきついんで、やるしかないです

ここからが勝負です

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振込み通知書が届きました。


忘れた頃にやってくる・・・

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不動産取得税や固定資産税の支払い

固定資産税については面倒なので、口座引き落としにしましたが、これってほんと忘れた頃にやってきます

そして、先日も忘れた頃に届きました

週間住宅から、原稿料の振込通知書

そういえば、
増刷分の印税まだもらってなかったんです

おっ、なかなかの金額

「監修である社長になにか送らないとな〜」

っと思ってましたが、井上・中元の両氏から

「まぁ別にいいでしょ」

てことだったので(言ってない?笑)
印税は貯金するとします。

社長ありがとうございます

人気ブログランキング←ありがとうございます!
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • 投資家の利回りと2つの指標
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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