山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

不動産投資

そう、故郷のように


今週の火曜日は3か月に一度の加盟店会議で三崎へ。

あ  

あいにくの強風で1日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。

久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。

懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。

あ

これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。

そう、故郷のように・・・言い過ぎ?

特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。

その日は、久しぶりに山田屋酒店の2階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。

すぐに寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。

皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。

クマさんも服島さんも元はCFネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。

さて、今日の午前中は上大岡で決済が2件。

最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。

決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。

その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。

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あ  

お金がないから返せない?


社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。

あ 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

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あ 

最近の大阪不動産投資事情


前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

あ 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は?

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


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あ 

2年ぶりの大阪FWやります。


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10月13日(土)大阪で一年ぶりのセミナーをやらしてもらいます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」です。

講義内容

・アパート投資のメリットとデメリット
・アパート投資はまずはここを見て判断する
・投資家が陥りやすい一棟アパートの穴
・一棟アパートの投資リスクとそのリターン
・積算評価と収益還元評価でアパート投資はこう変わる
・ファイナンスから見る今買うべき一棟アパートとは
・新築アパートと中古アパートの組み合わせ
・買ってはいけない一棟アパートの投資実例とその投資分析


そろそろHPにもアップされる予定です。翌日は個別相談会もやります。


さて、そして突然ですが、10月か11月に大阪でフィールドワークセミナーを開催します。

大阪での大型バスは2年ぶりくらいでしょうか。もちろん当日は倉橋・猪俣も参加予定です。

って、勝手に自分がやろうと思っただけ・・・という噂もあるのですが、久々にやりませんか?社長。

とりあえず開催の方向で持って行きますんで、一棟アパート・マンション投資にご興味のある方はぜひご参加下さい。

次回開催は数年後?またいつになるかわかりませんのでぜひこの機会に。

詳しい日程が決まればご報告します。

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横浜方面の下見と建築現場へ。


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これから横浜方面の下見に行ってきます。ほとんどが水面下の情報です。

土地からのものも多くあり、ある程度の建築プランがわかれば、賃料から逆算して売主に価格をぶつけます。

物件の地域により、ここならこのくらいの利回りが欲しいかなという事で価格を割り戻します。

そして、そこから価格交渉をして、下がれば皆さんにご紹介、下がらなければ売主さんには弊社で扱えない旨の断りを入れます。

もちろん現地に行って、そもそもこれは無しというのもありますんで、拾える物件なんてごく一部。

宝くじより当たる確立は高いですが、いい物件なんてほんの一握りです。

ただ、このようなスタンスで物件紹介していると言うのが、周りの業者さんにもわかってもらえていますし、条件にさえ合えば、建物完成後即決済ができるので、売主としてはかなりリスクの低い事業となります。

住宅を建てたけど、完成後半年売れないなんてケースもありますからね。一度弊社と付き合いをした売主さんからはよく情報をもらいます。

さて、横浜の下見後は、そのようにして仕入れる事ができた物件の建築中現場を確認してきます。

ついでに最近、仕入れる事のできた新築アパートは、東京23区・川崎・横浜です。もう千葉・埼玉にまではほとんど行く事がなくなりましたね。

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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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隣にあると気づかないもの。


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今日は休みです。

数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。そして昨日ついに見れなくなりました。

一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。

この費用もばかになりませんね。出張費用で3,000円かかり、そこから直すとなればたぶん1万円くらいはかかるでしょう。

買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ6年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて1インチ1万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。

ついついこの仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。せめてあと4年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。

こうしてテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。

隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。

日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。

ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。

さて、これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。

その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。

では。

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いい環境。


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日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。

面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。

その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。

いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。

あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。

こうして実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。

そして、終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。

どうしても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。

皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。

本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。また一緒に飲みましょう。

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過熱気味じゃない?


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6月に新規セミナーを開催します。

最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。

今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。

ただし、こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。

先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。

投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。

じゃぁ何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・

そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

まずは6月に東京、9月に名古屋。

好評であればその他の地域でも企画しようと思います。

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大阪での不動産投資って・・・


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本日から営業再開です。

GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この1年で大阪駅の近距離切符の販売実績は1割増加し、運輸収入も50億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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滞納してますよ。


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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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ワンルーム融資撤退。


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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

6月24日(日)東京 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

7月21日(土)浜松 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月15日(土)三島 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月22日(土)名古屋 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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職人。


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今日から5月5日までGW休みです。と言ってもしっかり仕事してます。

先日、お気に入りのお店で食事をしました。
「注文は?」と聞かれ「お任せで」と答えます。

また、いつもの美容室に行きました。
「髪型どうしますか?」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか?」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。

今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。

これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。

不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。

ただ、僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。

なのでそうなる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。

やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。頑張らねば。

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教育の変化


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昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。

終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。ガッツリ中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う〜ん。


ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。平成5年?生まれ。

お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。

しっかり交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。


これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。

皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。

「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。

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きっとこれが正解です。


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「休日は何をしているのですか?」
一番困る質問です。掃除・洗濯・・・・う〜ん。

今日の休みはと言うと、掃除・洗濯・今週のレジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。

「ほんとにそれで楽しいの?」
よく言われます。

ただ、人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。

まぁ何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。

しかし、日々学ぶ事が尽きませんね。きっとそう思えるのは幸せです。

さて、明日からまた一週間が始まります。

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答えは現場に。


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昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。

昼から業者を20社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。

現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。

常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。

5年後、10年後、20年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。

きっとそれが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。

さて、今日も訪問行って来ます。

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積算評価とフルローン


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久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。3年ぶりくらいでしょうか。

4〜5年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。

金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。

そうなると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。

そこで問題なのが空室率。20%〜30%なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。

また地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。

必ずとは言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。

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相続対策と言う営業トークで・・・。


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午前中の個別相談

某なんたら建託さんから相続対策でアパートを建てませんかとのご提案・・・本当に建てていいのかどうかのご相談で静岡から来られました。

お話しを聞く前からおおよその結果はわかりますが、やっぱりねという感じです。

投資分析をして、ネット利回りが3%、自己資金の利回りで2%。新築の段階でこのような状況です。

場所は静岡で、私も先日セミナーをやらしてもらいましたが、この利回りじゃ東京でもやるべき投資ではないです。

業者の提案としては相続対策と言う事ですが、そもそもアパートを建てなくてもたいした相続税はかからないような状況。

進める前に相談に来ていただいてよかったのですが、これが買った後ならえらい事になっていました。

ついでにこのなんたら建託さん・・・
今回の建築価格が約6000万、それに対する値引きがなんと1000万

値引1000万!?

もとの建築価格6000万の意味がわかりません。どれだけ利益乗ってるの?って感じです。

今回のケース、仮に相続税がかかるとすれば確かにアパートを建てると、その時は税金を抑える事ができるかもしれません。

でもその後のアパート運営を考えれば、もちろん建てるべきではないです。ネットの利回り3%ですよ・・・相続した家族が苦労するのは目に見えています。

建築業者や銀行を儲けさせる為にやるようなものです。

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その銀行独自の融資条件。


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今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡

しかし、月末で忙しいのか出られません。

ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ

今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。がこの時期の月末に休む可能性も低いわけで。

念のためメールでも送っておきました。


どうやら、他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。

それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。

だって、金利が高いけど融資期間は短い。悩ましいところです。

その銀行独自の「色」がないと・・・

あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。

アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。

また、年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。

あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。

今後このような案件が増えるのかもしれません。

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変な会話?


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今日は社長が名古屋でセミナーとの事。

誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。

という事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。


さて、今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。

土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。

街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。

実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。

慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。

まぁそこは信頼できてこその話だと思いますが。

決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。
「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。

ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。

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この時期、またですかー。


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今日は愛知のオーナーさんに東京までわざわざ来ていただき銀行訪問。

そこで融資担当者さんから、この時期よくある一言を
異動です、と。
またですかー。

何とも残念ですが、仕事のできる方ですからしょうがないと言えばしょうがないんですけど。

しかし、これはまずいかも。

正直、担当者によって、やりやすいやりにくい、融資つきやすいつきにくいがあって、この人がいけると言えばまず間違いなくいけるでしょうし、無理と言われれば、潔く諦められます。

一緒にカプセルホテルで泊まる事もなくなるのか。

うーん、最近何かと激しいです。

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結婚もいいもんです・・・


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昨日は、オーナー様ご夫婦・本部の藤原さんと打ち合わせ

食事をする事になり、藤原さんお薦めの桜木町にあるピッツェリア キアッキェローネ」に行って来ました。

a

















2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。

詳しくはこちらのブログから。
金・土は予約をしていった方がいいですね。

店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さん

らしいと言うか、なんと言うか。お上品・・・。



食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。

とにかくこのオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。よく喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。

あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?


楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。

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ブログネタが・・・


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二日間更新ができませんでした。あっという間に順位も落ちますね。

定期的にブログネタに困ることがあります。

私たちの部署では、どうしても物件ネタか融資ネタが多いですが、そんな頻繁にネタが出てくるわけではありません。

もう少しアンテナを張らないとダメですね。


と言う事で、今日はセミナーネタです。
3月と4月の予定は以下の通りです。

3月3日(土)
三島で「スタートアップセミナー」

3月25日(日)
静岡で「金融電卓初級講座」

4月14日(土)
名古屋で「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

4月21日(土)
横浜で「ファイナンスと投資実例集」


こう考えると、静岡や名古屋の出張にも慣れました。遠くても名古屋までの片道1時間半です。全然日帰りでいけますし座れますから、いつもの通勤より快適だったりします。

食べるもんも美味しいですしね。


さて、これから横浜でオーナー様と打ち合わせです。

あ、そうそうこんなセミナーやって欲しいとかご希望があれば企画してみます。たぶん夏くらいになるとは思いますが。

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ご質問頂いた融資先ですが


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「銀行に確認してブログにアップします」
とお約束していましたので・・・

先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。

「○○銀行さんが融資をするという話しを聞きましたがどうなんでしょうか?  」

数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。しかしその時の条件がとにかく厳しかったんです。

かなり以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。

なので、その他の条件を聞く前に終わってしまいました。


そして、昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。

山内「アパートローンはその後どんな感じですか?」

担当者「バリバリやってますよ!」

ん?もしかして勢いがある?

山内「条件ってどうですか?」

担当者「純資産が1億です」

どこがバリバリなの・・・


再び他の条件を聞く前に終わってしまいました。

まぁせっかく電話したので・・・
その他の条件はこんな感じです。

評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。
と言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。

金利は2%前半
融資期間は耐用年数ー築年数

・・・残念ながら、以前と何も変わっていません。
まぁそんなもんです。


結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。

以上、現場からのご報告でした。

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見習うとこいっぱいあります。


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a


















ブログでも有名なソプラノ大家さんから献本を頂きました。

セミナーの準備がありなかなか読むことが出来ませんでしたが、やっと昨日読ませていただきました。

感想は、とにかく見習うところが沢山あるなと。

すごく前向きですごく行動力があり、笑って人生を変えてしまうくらいの勢いをお持ちです。

そして自分だけでなく皆さんにも幸せになって欲しい、そんな強い想いが詰まった一冊かなと思います。

ソプラノ大家さんは、僕にはないところを沢山もってはります。もっと頑張らないとダメですね。いい刺激をいただきました。

ありがとうございました。

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不動産投資は、まずこれから始める。


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やっぱり皆さん、融資ネタに興味があるんですね。
アクセス数が、全然違います。


いろいろと当社でセミナーを開催していますが、不動産投資を理解するのには、聞くだけではなく実際に経験してみることが一番の近道です。

僕がこの会社に入った時にまず社長から渡されたのが、ヒューレッドパッカード社の金融電卓。

これひとつで投資分析が簡単に出来てしまいます。

大阪にいる時は、それまで市販の金融電卓を使っていましたが、これを利用し始めてからは持っているもの全て捨てました。

まぁ、簡単な所で言うと、今借りているローンの5年後や10年後、将来のローン残高が計算でき、元金や利息の内訳なんかもさらっと出来てしまいます。

そして、お金の時間的価値も計算できますので、将来のお金の価値を現在の価値に引きなおす事も簡単です。

不動産投資で言うと、売りに出ているワンルームやアパートの投資効率をみて、投資の適格・不適格を判断できるようになります。

最近ではよく出口戦略なんて話しを聞きますが、皆さんの保有している物件を今売却すると、その投資が結局どのくらいの儲けだったかを知ることができ、且つその保有した期間の確定利回りまでわかってしまうのです。

ということは、確定利回り6%欲しい、10%まで欲しいという希望に対して、いくらで売れたらそれがクリアできるのかもわかるわけです。

勉強し始めた時、感動したのを覚えています。

そして、ここからは宣伝なんですが・・・
2月12日(日)に銀座で木内さんがヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、実際に投資分析をしてマスターできるセミナーを行います。

このセミナーは、年に1〜2度くらいしか開催されませんのでこの機会にどうぞ。初心者でも十分学べます。

そして、3月25日(日)は静岡で私がやります。これは金融電卓の初級講座です。


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先日の融資条件変更の話ですが・・・


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今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。

まもなく満席となります、ありがとうございます。


さて、先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。

はっきり言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。


担当者「こればかりは難しいですね・・・」

山内「そこをなんとか」

担当者「いや〜お話はわかるのですが・・・」

山内「そこをなんとか、なんとか、なんとか・・・」

担当者「では一度上の者に相談してみます」


そして、先ほど連絡があり、

担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」

ふ〜、粘ってみてよかったです。

5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。

何でも言ってみるもんです。

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確定申告後は融資相談です。


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今日は静岡で社長と個別相談でした。
おかげさまで満席です。

次回ご希望の方は
三島で3月4日(日)
に行います。

そして先ほど横浜に帰ってきました、しかし明日は再び静岡なんです。

泊まったほうがよかったような・・・。


さて、もうすぐ2月15日。

この時期になるとオーナー様から確定申告書が届きます。

毎年恒例ではあるのですが、その申告書を持って僕の方から銀行の融資担当者に再投資の相談をします。

既に投資をしていると融資を受けているケースがほとんどですから、どうしても融資枠が限られてきます。

最近は、年収の10倍とか20倍とかよく聞くと思いますが。

直接銀行さんに相談する方もいるでしょうが、できればこちらから相談する方がいいです。

担当者との距離が近いのは日々顔を合わしている僕らの方なので、銀行さんもぶっちゃけ的な話がしやすいです。

そうして去年1年間の実績を見てもらい、もう1棟いけるでしょ!と押すわけです。

反応があまりよくないのなら、「実は3月取り組みなんですけどね・・・」と。

やはり銀行さんの決算月は強いです。


な〜んとなくそんな感じで毎日やっていますが、これも日頃のコミュニケーションが大切です。

融資担当者の人と話し、セミナーに来てもらい、一緒にお酒を飲んで、たまにはカプセルホテルで一緒に泊まって・・・。やはり現場で働いていると言うのは強いなと。


さて、皆さんの確定申告もいいのですが、そろそろ自分の確定申告もしなければ・・・。

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アパートローン条件変更の波が・・・


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今日は、建築中物件下見、業者訪問、某銀行来社、セミナーミーティング。
バタバタでした。

某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。

以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。

来社の理由として考えれるのは、
〕算饐魴鑛儿 担当者変更 たまには顔見せ

今回は、,任后

久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。

それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。


この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでした

それが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。

そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。

初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがります

そう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。

なので金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。

ただ、この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。


あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。

区分です・・・。

直接融資担当者に聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。

もう少ししっかりとした情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。

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金融機関参加セミナー


昨日のフィールドワークセミナー

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実際に物件を見て廻るこのセミナー。金融機関3行も参加、面白いコメントも聞けて大変好評だったと思います

前回のフィールドワークセミナーとはまた違い、こんなに強気な某銀行さんを始めてみました

「CFネッツさんからの案件だからやるんです!」

銀行さんも不動産業者を選び、その実績によって投資家さんが優遇を受けれます。


物件は、東京都内・千葉界隈 全6物件

4000万台のアパートから、1億クラスの一棟マンションまで。

最近では、間違いなく優良な物件揃いだったと思います


終わってからの交流会も盛り上がりました。銀行さんもお酒かなり強いですね

結局、気づけば東京駅で2時を超えており、2年ぶり?くらいのカプセルホテル泊まりでした

温泉もあり悪くはなかったのですが、なんせ周りの方のイビキがうるさくほとんど眠ることができず・・・。


今日も忙しいのでテンションあげて働きます

順位はこちらです
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アパートの融資規定緩和!


融資規定の変更

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↑ ↑ ありがとうございます!

当社のブログでいろいろと規定変更の話が出ています。

僕の担当させてもらっているオーナーさんからもたくさん連絡を頂きました

変更としては、融資期間の緩和です

何がすごいって10年長くなります、木造で40−築年数、鉄骨で45−築、RCで55−築(最長で30年)

築15年の木造でも25年組めるわけですから、今まで収支の合わなかったものでも取り扱いが可能になります。

ただ、物件の状態も重視されますので、あまり管理の行き届いていない物件だと難しいかもしれません

そのうち更地にして出口を取るような物件はまず無理でしょう。

その他、借り入れ上限の規定だとか属性に対しては特に変更ありません。

明日の東京フィールドワークセミナーで、その融資担当者も来ます。まず今回の話もされるでしょうから、ご参加できる方は詳しく聞いてみてください

それに合うような物件もご用意していますよ

さぼるとこれです・・・
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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