山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

不動産投資セミナー

2年ぶりの大阪FWやります。


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10月13日(土)大阪で一年ぶりのセミナーをやらしてもらいます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」です。

講義内容

・アパート投資のメリットとデメリット
・アパート投資はまずはここを見て判断する
・投資家が陥りやすい一棟アパートの穴
・一棟アパートの投資リスクとそのリターン
・積算評価と収益還元評価でアパート投資はこう変わる
・ファイナンスから見る今買うべき一棟アパートとは
・新築アパートと中古アパートの組み合わせ
・買ってはいけない一棟アパートの投資実例とその投資分析


そろそろHPにもアップされる予定です。翌日は個別相談会もやります。


さて、そして突然ですが、10月か11月に大阪でフィールドワークセミナーを開催します。

大阪での大型バスは2年ぶりくらいでしょうか。もちろん当日は倉橋・猪俣も参加予定です。

って、勝手に自分がやろうと思っただけ・・・という噂もあるのですが、久々にやりませんか?社長。

とりあえず開催の方向で持って行きますんで、一棟アパート・マンション投資にご興味のある方はぜひご参加下さい。

次回開催は数年後?またいつになるかわかりませんのでぜひこの機会に。

詳しい日程が決まればご報告します。

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シェアハウス。


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先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。

内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。

19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。

終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。

だって小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。そして帰ったのが0時半、なかなかハードでした。


さて、昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。

そういえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5屬琶振冂体腺供ィ核円!

表面利回りで12%

平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。

ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。ただ今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。

利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。

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審査結果が覆る事も。


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「融資が難しいです」

金融機関の担当者から連絡が入りました。

詳しくは書けませんが、理由が納得のいくものではなかったのです。

既に契約も済ましているし、ここでローン解約となれば今までの動きが全てゼロになります。

もちろん諦めきれず、他支店の仲いい担当者に相談したり、別の金融機関の担当者に連絡したり、できる事はやりました。

そして、隣に座る山田氏の協力もあり、融資結果が覆りなんと無事審査OKとなりました。

やってみるもんです。

こういう予想外の展開はかなりパワーを使いますが、乗り越えた時は爽快です。

日々こんな事の繰り返しですね。その時はフラフラですが、後から振り返ればいい話のネタになるもんです。

こういう経験をどれだけ詰めるか、成長の糧になります。

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隣にあると気づかないもの。


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今日は休みです。

数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。そして昨日ついに見れなくなりました。

一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。

この費用もばかになりませんね。出張費用で3,000円かかり、そこから直すとなればたぶん1万円くらいはかかるでしょう。

買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ6年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて1インチ1万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。

ついついこの仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。せめてあと4年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。

こうしてテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。

隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。

日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。

ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。

さて、これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。

その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。

では。

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いい環境。


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日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。

面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。

その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。

いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。

あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。

こうして実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。

そして、終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。

どうしても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。

皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。

本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。また一緒に飲みましょう。

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大阪での不動産投資って・・・


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本日から営業再開です。

GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。

これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。

来年には駅の北側、梅田北ヤードにオフィスや商業施設・分譲住宅等、4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。

この1年で大阪駅の近距離切符の販売実績は1割増加し、運輸収入も50億程度押し上げました。

今後、京阪神地区で新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。

このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。

個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。

仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。

では今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。

いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。

よほど地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。

ただし東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。

道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。

まぁ、自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。

個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。

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滞納してますよ。


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自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。

そしてついに入居者から連絡が・・・退去します。

結構いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。

とりあえず室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。

買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。

まぁコツコツは稼がせてもらいました。

しかし、この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。

自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。

実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。

今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。

費用とストレスが半端ないです。

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ワンルーム融資撤退。


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そうそう、区分の融資条件が変わりました。

弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。

その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。

実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。

5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。

撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。

このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。

もちろんいい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。


さて、今後開催予定の私のセミナーです。

6月24日(日)東京 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

7月21日(土)浜松 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月15日(土)三島 
「ファイナンスから知る今あなたができる不動産投資」

9月22日(土)名古屋 
「これから始める人のアパート投資セミナー」

これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。

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教育の変化


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昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。

終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。ガッツリ中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う〜ん。


ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。平成5年?生まれ。

お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。

しっかり交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。


これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。

皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。

「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。

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きっとこれが正解です。


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「休日は何をしているのですか?」
一番困る質問です。掃除・洗濯・・・・う〜ん。

今日の休みはと言うと、掃除・洗濯・今週のレジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。

「ほんとにそれで楽しいの?」
よく言われます。

ただ、人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。

まぁ何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。

しかし、日々学ぶ事が尽きませんね。きっとそう思えるのは幸せです。

さて、明日からまた一週間が始まります。

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やっておけばよかったこと。


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プレジデントに掲載されていた「20・30・40代を後悔しない」リスト51

20代でやっておけばよかったこと 
1位「資格取得」 2位「語学」 3位「貯金・投資」

30代でやっておけばよかったこと
1位「資格取得」  2位「貯金・投資」 3位「語学」

40代でやっておけばよかったこと
1位「貯金・投資」 2位「人脈づくり」 3位「資格取得」


20代の「貯金・投資」はこれからますます上がってくるのではないかと思います。

特に「投資」

数年前と比べても20代の不動産投資セミナー参加者は増えていますし、そんな皆さんが口にして言われる投資のきっかけは、「年金が当てにできないから」という事です。

若い時から投資すればそれだけ時間もあるし、無理をせずにコツコツ資産を増やしていけます。

銀行の融資条件を見ても完済年齢80歳というのがほとんどですから、長期間融資を組む事もでき毎月の返済を抑える事も可能です。

まぁそう考えると早くからするに越した事はないわけです。って僕が20代の時、不動産投資なんて一切考えてませんでしたが・・・。

個人的には、投資をする事によって自己資金を運用する知識が身につき、何よりも常にお金の効率について意識できるようになることが大事かなと思います。

自己資金が貯まれば運用する。貯まれば運用する。コツコツとこの繰り返しです。

ま、何事も始めてみて自分で経験する事が一番ですし、結局やって見ない事には理解もできませんからね。

まぁそう考えると「やっておけばよかった」よりも「またやってしまった!」の方がいいかもしれません。

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その銀行独自の融資条件。


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今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡

しかし、月末で忙しいのか出られません。

ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ

今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。がこの時期の月末に休む可能性も低いわけで。

念のためメールでも送っておきました。


どうやら、他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。

それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。

だって、金利が高いけど融資期間は短い。悩ましいところです。

その銀行独自の「色」がないと・・・

あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。

アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。

また、年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。

あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。

今後このような案件が増えるのかもしれません。

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学ぶ事よりも、それに出会うのが難しい。


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今日は広島から来ていただいた方の個別相談。大阪で所有されている物件についてです。

内容については詳しくお話し出来ませんが、不動産投資をするうえでやっぱり最低限の知識は必要です。

そんな難しくないちょっとした事なんですが、それを勉強するだけでこの世界は違って見えます。まぁそれよりも本当に学ぶべき教材に出会う方が難しいのかもしれません。

その方には、来てよかったですと満足頂けました。最近全国からの個別相談がほんと増えてます。


昼からは、完成アパートの現地立会い。とてもいい感じに仕上がってました。

更地からご紹介するケースも多くあり、半年くらいかけて進めて行きます。

今回の場合、分割実行での手続きとなりました。まず銀行から土地で融資を受け、着工時、上棟時、完成時とそれぞれ分割で融資をしてもらうわけです。

まぁ、少しの手間はありますが、こうして完成してみるといいもんです。アパートに対するオーナーさんの思い入れもまた違うんじゃないかなと。

今回も忙しい中オーナーさんには色々とご協力頂けたのでほんと助かりました。

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変な会話?


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今日は社長が名古屋でセミナーとの事。

誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。

という事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。


さて、今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。

土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。

街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。

実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。

慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。

まぁそこは信頼できてこその話だと思いますが。

決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。
「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。

ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。

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結婚もいいもんです・・・


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昨日は、オーナー様ご夫婦・本部の藤原さんと打ち合わせ

食事をする事になり、藤原さんお薦めの桜木町にあるピッツェリア キアッキェローネ」に行って来ました。

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2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。

詳しくはこちらのブログから。
金・土は予約をしていった方がいいですね。

店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さん

らしいと言うか、なんと言うか。お上品・・・。



食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。

とにかくこのオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。よく喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。

あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?


楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。

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ご質問頂いた融資先ですが


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「銀行に確認してブログにアップします」
とお約束していましたので・・・

先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。

「○○銀行さんが融資をするという話しを聞きましたがどうなんでしょうか?  」

数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。しかしその時の条件がとにかく厳しかったんです。

かなり以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。

なので、その他の条件を聞く前に終わってしまいました。


そして、昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。

山内「アパートローンはその後どんな感じですか?」

担当者「バリバリやってますよ!」

ん?もしかして勢いがある?

山内「条件ってどうですか?」

担当者「純資産が1億です」

どこがバリバリなの・・・


再び他の条件を聞く前に終わってしまいました。

まぁせっかく電話したので・・・
その他の条件はこんな感じです。

評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。
と言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。

金利は2%前半
融資期間は耐用年数ー築年数

・・・残念ながら、以前と何も変わっていません。
まぁそんなもんです。


結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。

以上、現場からのご報告でした。

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先日の融資条件変更の話ですが・・・


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今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。

まもなく満席となります、ありがとうございます。


さて、先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。

はっきり言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。


担当者「こればかりは難しいですね・・・」

山内「そこをなんとか」

担当者「いや〜お話はわかるのですが・・・」

山内「そこをなんとか、なんとか、なんとか・・・」

担当者「では一度上の者に相談してみます」


そして、先ほど連絡があり、

担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」

ふ〜、粘ってみてよかったです。

5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。

何でも言ってみるもんです。

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アパートローン条件変更の波が・・・


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今日は、建築中物件下見、業者訪問、某銀行来社、セミナーミーティング。
バタバタでした。

某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。

以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。

来社の理由として考えれるのは、
〕算饐魴鑛儿 担当者変更 たまには顔見せ

今回は、,任后

久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。

それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。


この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでした

それが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。

そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。

初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがります

そう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。

なので金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。

ただ、この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。


あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。

区分です・・・。

直接融資担当者に聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。

もう少ししっかりとした情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。

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新年に向けて


先ほど、墓参りに行ってきました

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↑ ↑ ありがとうございます!

今年もあと数時間ですね、この一年皆様には大変お世話になりました

このブログを開始して来年でもう5年です、と言う事は上京してからもうすぐで5年なんです。本当にあっという間のようですが、こうして継続することの大切さ、難しさをとても感じます。

2011年は書籍出版に始まりまして、全国でのセミナー、建築士の勉強・試験不合格、やること全てが決して満足いくものではありませんでしたが、かならずや次につながる一年だったと確信しています

今年は震災での「絆」が印象的ではありましたが、僕自身もこのブログを見た皆様から、コメントやメール、セミナー等で温かい言葉をかけて頂き本当に感謝しております

2012年もしっかり勉強して成長し、皆様に恩返しができるように努力を重ねていきます。

来年は、不動産投資の融資環境も大きく変わりそうな予感があります、またその辺は随時ブログ・セミナー等でお伝えしていきますね。

それでは皆様、よいお年をお迎え頂き、2012年1月から仕事にプライベートに不動産投資にと全力で走っていきましょう!

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悪魔が・・・。


今日は午前中、藤原さんと横浜の本部で契約

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たまたま買主さんが同じ関西出身の方で、たまたま僕と同じ沿線にお住まいで、たまたま僕と同じ腕時計をされていました

縁ですね〜、ありがとうございました


終わってからは、名古屋にお住まいの当社オーナーさんをご案内。メールで物件ご紹介後、こちらまで来て頂きました

いい物件は時間との勝負なのでほんと助かりますわざわざ横浜までありがとうございました


話しは変わりますが、以前からお伝えしておりました、iPadを購入しようかまだ迷っています

今日契約したお客様が持っていて、かなりイイよ、とのこと。

iPadを買うと自宅にいても何かと便利ですし、ブログやメールをするのに、キーボードを別途購入すれば、かなり使い勝手良いかもと思っています

収益物件速報を作られたシスコバさんに相談してみると、キーボードを買うのなら、絶対にMacBook Airにした方がいいよ・・・と

それにしてもシスコバさんは詳しすぎ・・・
あの人はきっとアップルの回し者です

いや〜ますますわからなくなってきました。

とりあえずアップルに行って現物を見て決めようと思うのですが、あまり買い物に時間をかけない方なので、即決をしてしまいそうで怖いです。

まぁ投資効率はかなり良さそうなので、後悔はないと思うのですが・・・

「考えて見なさいよ!これを買ったところで数万円の出費でしょ、この現金を銀行に預けていても0.02%くらいの利息しか付かないわけよ。それなら思い切って購入し、投資効率を上げたほうがいいんじゃないの?」

自分の中の悪魔が誘惑してきます・・・。

おかげさまで上がってきました
 
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年賀状と原稿はお早めに。


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これから年賀状作成と、来年週刊住宅「CF​ネッツ流大家実践塾」連載の締め切りがありますので、その原稿作成です

年賀状は毎年ギリギリなので、今年は早めにかかりたいと思います

いつもは「早く年賀状作らないと〜」なんて言ってずるずる年末近くになるのがオチなのですが、それが今頃に完成してればだいぶんとスッキリします

明日手術があり、そこから1週間はお酒が飲めないので、こうした仕事するにはちょうどいいかもしれません。


原稿は、未だどんな内容にするか決まっていません

お題さえ決まれば苦労せず出来てしまうと思うのですが、そこまで決めるのと、書こうとするまでにどうも時間がかかります

早く提出しないと企画からの厳しい電話攻撃が来ますので、そろそろ集中してやりあげるようにします



ちょっとブログ更新の時間が遅れましたが、なんとか1日1更新日課にしたいと思います。

↓ ↓ こちらも日課に
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これから横浜銀行へ


これから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です

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←ありがとうございます!

今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けました

おかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です


今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思います

しかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。

明日はミニフィールドワークセミナーで懇親会ですし、明後日は名古屋で忘年会

ほんとハードな週末です


ついでに、来週横浜での忘年会は既に70名を越える参加者ですので、これは凄い事になりそうですって僕は今回参加しないんですけどね。


さて、ポツポツといい情報も入ってきてますんで年末までしっかり走ります

いける物件情報があればすぐご紹介しますんでしばしお待ちを


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ダブル退去・・・


え?もうですか・・・

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今年の3月、母の所有している東京のワンルームの入居者が退去しました

その後、募集をし無事決まったのですが・・・

なんと今回、半年で退去の連絡が来ました


早くない?


退去理由は実家に戻るとの事ですが、まぁこのご時勢、そんなこともあるわけです

とりあえずは11月退去予定

とにかく室内が汚れていないことを祈るばかりです。


母に退去の連絡しないとな〜、
なんて思っていると、タイミングよく母から電話があり・・・

「大阪の店舗、退去の連絡来たわ」

っと言うことで、
東京・大阪の物件共にダブル退去。

まぁそんな事もあるわけです。


空室率の高い大阪、それも店舗って大丈夫?
と思われるかもしれませんが、

困ったときには大阪支社の服島氏がいてますので、特に心配してません

めちゃ優秀ですんで、関西で物件をお持ちの方は相談してみてください

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さてさて、今日の夜は宅建の祝賀会です、では。

資格は人を・・・。


明日は宅建の試験です

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10年前くらいに僕が受けたときは、民法が不得意だったので、とにかく点の取りやすい業法から解いていったのを憶えてます

試験始まってすぐは多少の緊張もあるので、冷静になるためです

結果、民法は2~3問くらいしか正解してなかったので、いい判断だったと思います。


当社では事務系の人も含め今年10人くらい?受けるんでしょうか

頑張っている人、毎年恒例行事になっている人、やさぐれている人(笑)

スタッフ皆それぞれです


しかし、それ以外の人がみんな宅建の資格を持っているというのはほんと凄い会社やと思います


資格は人を裏切らない・・・以前に誰かが言っていたような


明日の宅建祝賀会が楽しみです

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ではこれからミニフィールドワークセミナーに行ってきます

アパートも求む!


5000万〜6000万のアパート求む!

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本当にないんです

この価格帯の新築または築浅アパート。


もちろん利回りが引くければたまに売りに出ますよ

ただ、S銀行で収支を合わそうと思えば、やはりネットで6.5%くらいは確保したいんです。


これから予定している土地の水面下情報なんかもよくもらいます

売主から12室のアパートでどう?なんて相談されると、高額になるからそれなら6室の2棟にして!とお願いします

ただ、どう計算してもプランが入らない

結局、そんなうまくいく話なんてなかなか無いわけです。


まぁこればかりはタイミングですが、日々コツコツ物件仕入れと新規の金融機関開拓、これしかないですね


なんとかご紹介できるようにもがきます

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久しぶりの倉橋落語


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昨日は、横浜で社長の「不動産、買う前に聞く話」のセミナーに参加しました

最近は、土日のセミナーなんて言うと何かしらの予定が入っているのでまず参加できないのですが、ちょうど終わってから横浜の業者さんと会う予定があったのでタイミングよく行けました。

一番見たかったのは、あの「倉橋落語」

今月と来月は名古屋・大阪・東京でセミナーをやらしてもらうので、その勉強です


お客さんとしては勉強になるセミナーももちろん大事なんですが、やはり聞いていて面白くないと数時間というセミナーですから、集中力が欠け頭に残りにくいと思うんです

楽しく勉強できると言うのが一番効率よくストレスがありません


昨日のセミナー、さすが倉橋落語でした

あれだけの笑いを取れるのは、もちろん今までの経験もあるのでしょうが、トークの中の間であったり、その時その時の声のトーンであったり、

そして何よりも会場の空気を読む必要があったり・・・

いい勉強になりました


ほんと学ぶことが多いです。

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では、落語のCDでも聞くとします。

大阪 不動産投資セミナー


昨日は、久しぶりの大阪出張

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大阪は、照明も明るく、クーラーが効いていて快適でした

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大阪では2回目のCFネッツフェア

朝から一日のセミナー皆様お疲れ様でした
関西以外の方も多くご参加頂きありがとうございます!

物件購入会でのワンルーム、価格も安くなっていて、やっぱりいいの多かったですね

個別相談もたくさんやらせてもらいました。
その場で今後の方向性を決めて、東京から来てもらった銀行の融資担当者にそのまま直接相談できると言うのは、かなり効率よくていい感じでした

オーナー様参加のパネルディスカッションいかがだったでしょうか

質問する事項は事前にオーナー様にお伝えしてありましたが、それ以外の打ち合わせは一切なし

ぶっつけ本番的な感じでよかったと思います。

X様・K様ありがとうございました


さて、これで大きなイベントも終わりましたので、東京でコツコツ働き、休日は9月の試験に向けてがっつり勉強します

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祝!総合1位です

嬉しいご報告

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今日は久しぶりに
高額のマンションを見に行きました

いつも投資用で扱っている区分マンションと言えば1000万以内ですし、収支の合う物件と言えば築も20年は経過していますのでやはり設備が違います

オートロックが開くと、広いエントランスが出迎えてくれます

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ホームシアターや

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ビリヤードまで


その他、カフェスペースがあったり、廊下にコンビにがあったりと、最新のマンションはここまで来たか!と感じさせられます

でもね、実は今日見たこのマンション、築10年経ってるんです・・・と言う事はこれに驚いている自分は10年遅れているようです

日頃この手のマンションてほとんど見ませんからね〜・・・言い訳

貸すことも視野に入れた自分の自宅とはえらい違いです

今日は家に帰るのがちょっと憂鬱・・・。


さて、気を取り直して・・・

くまざわ書店八王子本店で
「不動産投資 プロの流儀」が総合第1位になりました(1/28〜2/4の週)

あ









まさかの『もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら』を抜いての1位です

あ











皆様ありがとうございます

2月19日(土)は
東京で無料の出版記念セミナーが開催されます

その他、今のところ開催決定しているのは・・・

3月12日(土)名古屋
4月2日(土)大阪
4月17日(土)静岡
5月14日(土)横浜

詳しくはこちらからご確認いただけます。


設備のいいマンションも憧れますが、今の自分にはこの背丈がちょうど居心地いいのかもしれません

もう少し上位を狙って頑張ります!
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銀行も一緒に新年会やりますよ


満席間近?

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昨日の忘年会、スタッフあわせ100名近く、過去に例がないくらい大規模でした
皆様ありがとうございました

さて、来年のセミナー予定もぽつぽつ決まりつつあるのですが、新春特別企画として、1月9日(土)に大型フィールドワークセミナーを開催します

東京のスタッフ7〜8人と銀行さんも参加して、バスで一棟物件を廻ります

いろいろと貴重な情報も聞けるかと思いますし、これだけのスタッフが集まることも少ないのできっと面白くなります

新年会と言うことなので銀行さんにもしっかりと酔ってもらい(笑)普段聞けないような裏話も話してもらいます

人数に限りもありますので、ご希望の方はこちらからお申し込み下さい

もちろん新年会(懇親会)からの参加もOKです

 

10位を目指してます

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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