山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

日記

きっとこれが正解です。


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「休日は何をしているのですか?」
一番困る質問です。掃除・洗濯・・・・う〜ん。

今日の休みはと言うと、掃除・洗濯・今週のレジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。

「ほんとにそれで楽しいの?」
よく言われます。

ただ、人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。

まぁ何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。

しかし、日々学ぶ事が尽きませんね。きっとそう思えるのは幸せです。

さて、明日からまた一週間が始まります。

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相続対策と言う営業トークで・・・。


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午前中の個別相談

某なんたら建託さんから相続対策でアパートを建てませんかとのご提案・・・本当に建てていいのかどうかのご相談で静岡から来られました。

お話しを聞く前からおおよその結果はわかりますが、やっぱりねという感じです。

投資分析をして、ネット利回りが3%、自己資金の利回りで2%。新築の段階でこのような状況です。

場所は静岡で、私も先日セミナーをやらしてもらいましたが、この利回りじゃ東京でもやるべき投資ではないです。

業者の提案としては相続対策と言う事ですが、そもそもアパートを建てなくてもたいした相続税はかからないような状況。

進める前に相談に来ていただいてよかったのですが、これが買った後ならえらい事になっていました。

ついでにこのなんたら建託さん・・・
今回の建築価格が約6000万、それに対する値引きがなんと1000万

値引1000万!?

もとの建築価格6000万の意味がわかりません。どれだけ利益乗ってるの?って感じです。

今回のケース、仮に相続税がかかるとすれば確かにアパートを建てると、その時は税金を抑える事ができるかもしれません。

でもその後のアパート運営を考えれば、もちろん建てるべきではないです。ネットの利回り3%ですよ・・・相続した家族が苦労するのは目に見えています。

建築業者や銀行を儲けさせる為にやるようなものです。

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やっておけばよかったこと。


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プレジデントに掲載されていた「20・30・40代を後悔しない」リスト51

20代でやっておけばよかったこと 
1位「資格取得」 2位「語学」 3位「貯金・投資」

30代でやっておけばよかったこと
1位「資格取得」  2位「貯金・投資」 3位「語学」

40代でやっておけばよかったこと
1位「貯金・投資」 2位「人脈づくり」 3位「資格取得」


20代の「貯金・投資」はこれからますます上がってくるのではないかと思います。

特に「投資」

数年前と比べても20代の不動産投資セミナー参加者は増えていますし、そんな皆さんが口にして言われる投資のきっかけは、「年金が当てにできないから」という事です。

若い時から投資すればそれだけ時間もあるし、無理をせずにコツコツ資産を増やしていけます。

銀行の融資条件を見ても完済年齢80歳というのがほとんどですから、長期間融資を組む事もでき毎月の返済を抑える事も可能です。

まぁそう考えると早くからするに越した事はないわけです。って僕が20代の時、不動産投資なんて一切考えてませんでしたが・・・。

個人的には、投資をする事によって自己資金を運用する知識が身につき、何よりも常にお金の効率について意識できるようになることが大事かなと思います。

自己資金が貯まれば運用する。貯まれば運用する。コツコツとこの繰り返しです。

ま、何事も始めてみて自分で経験する事が一番ですし、結局やって見ない事には理解もできませんからね。

まぁそう考えると「やっておけばよかった」よりも「またやってしまった!」の方がいいかもしれません。

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その銀行独自の融資条件。


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今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡

しかし、月末で忙しいのか出られません。

ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ

今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。がこの時期の月末に休む可能性も低いわけで。

念のためメールでも送っておきました。


どうやら、他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。

それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。

だって、金利が高いけど融資期間は短い。悩ましいところです。

その銀行独自の「色」がないと・・・

あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。

アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。

また、年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。

あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。

今後このような案件が増えるのかもしれません。

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学ぶ事よりも、それに出会うのが難しい。


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今日は広島から来ていただいた方の個別相談。大阪で所有されている物件についてです。

内容については詳しくお話し出来ませんが、不動産投資をするうえでやっぱり最低限の知識は必要です。

そんな難しくないちょっとした事なんですが、それを勉強するだけでこの世界は違って見えます。まぁそれよりも本当に学ぶべき教材に出会う方が難しいのかもしれません。

その方には、来てよかったですと満足頂けました。最近全国からの個別相談がほんと増えてます。


昼からは、完成アパートの現地立会い。とてもいい感じに仕上がってました。

更地からご紹介するケースも多くあり、半年くらいかけて進めて行きます。

今回の場合、分割実行での手続きとなりました。まず銀行から土地で融資を受け、着工時、上棟時、完成時とそれぞれ分割で融資をしてもらうわけです。

まぁ、少しの手間はありますが、こうして完成してみるといいもんです。アパートに対するオーナーさんの思い入れもまた違うんじゃないかなと。

今回も忙しい中オーナーさんには色々とご協力頂けたのでほんと助かりました。

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変な会話?


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今日は社長が名古屋でセミナーとの事。

誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。

という事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。


さて、今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。

土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。

街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。

実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。

慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。

まぁそこは信頼できてこその話だと思いますが。

決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。
「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。

ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。

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この時期、またですかー。


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今日は愛知のオーナーさんに東京までわざわざ来ていただき銀行訪問。

そこで融資担当者さんから、この時期よくある一言を
異動です、と。
またですかー。

何とも残念ですが、仕事のできる方ですからしょうがないと言えばしょうがないんですけど。

しかし、これはまずいかも。

正直、担当者によって、やりやすいやりにくい、融資つきやすいつきにくいがあって、この人がいけると言えばまず間違いなくいけるでしょうし、無理と言われれば、潔く諦められます。

一緒にカプセルホテルで泊まる事もなくなるのか。

うーん、最近何かと激しいです。

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結婚もいいもんです・・・


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昨日は、オーナー様ご夫婦・本部の藤原さんと打ち合わせ

食事をする事になり、藤原さんお薦めの桜木町にあるピッツェリア キアッキェローネ」に行って来ました。

a

















2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。

詳しくはこちらのブログから。
金・土は予約をしていった方がいいですね。

店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さん

らしいと言うか、なんと言うか。お上品・・・。



食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。

とにかくこのオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。よく喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。

あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?


楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。

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ブログネタが・・・


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二日間更新ができませんでした。あっという間に順位も落ちますね。

定期的にブログネタに困ることがあります。

私たちの部署では、どうしても物件ネタか融資ネタが多いですが、そんな頻繁にネタが出てくるわけではありません。

もう少しアンテナを張らないとダメですね。


と言う事で、今日はセミナーネタです。
3月と4月の予定は以下の通りです。

3月3日(土)
三島で「スタートアップセミナー」

3月25日(日)
静岡で「金融電卓初級講座」

4月14日(土)
名古屋で「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

4月21日(土)
横浜で「ファイナンスと投資実例集」


こう考えると、静岡や名古屋の出張にも慣れました。遠くても名古屋までの片道1時間半です。全然日帰りでいけますし座れますから、いつもの通勤より快適だったりします。

食べるもんも美味しいですしね。


さて、これから横浜でオーナー様と打ち合わせです。

あ、そうそうこんなセミナーやって欲しいとかご希望があれば企画してみます。たぶん夏くらいになるとは思いますが。

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ご質問頂いた融資先ですが


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「銀行に確認してブログにアップします」
とお約束していましたので・・・

先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。

「○○銀行さんが融資をするという話しを聞きましたがどうなんでしょうか?  」

数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。しかしその時の条件がとにかく厳しかったんです。

かなり以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。

なので、その他の条件を聞く前に終わってしまいました。


そして、昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。

山内「アパートローンはその後どんな感じですか?」

担当者「バリバリやってますよ!」

ん?もしかして勢いがある?

山内「条件ってどうですか?」

担当者「純資産が1億です」

どこがバリバリなの・・・


再び他の条件を聞く前に終わってしまいました。

まぁせっかく電話したので・・・
その他の条件はこんな感じです。

評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。
と言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。

金利は2%前半
融資期間は耐用年数ー築年数

・・・残念ながら、以前と何も変わっていません。
まぁそんなもんです。


結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。

以上、現場からのご報告でした。

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見習うとこいっぱいあります。


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a


















ブログでも有名なソプラノ大家さんから献本を頂きました。

セミナーの準備がありなかなか読むことが出来ませんでしたが、やっと昨日読ませていただきました。

感想は、とにかく見習うところが沢山あるなと。

すごく前向きですごく行動力があり、笑って人生を変えてしまうくらいの勢いをお持ちです。

そして自分だけでなく皆さんにも幸せになって欲しい、そんな強い想いが詰まった一冊かなと思います。

ソプラノ大家さんは、僕にはないところを沢山もってはります。もっと頑張らないとダメですね。いい刺激をいただきました。

ありがとうございました。

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不動産投資は、まずこれから始める。


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やっぱり皆さん、融資ネタに興味があるんですね。
アクセス数が、全然違います。


いろいろと当社でセミナーを開催していますが、不動産投資を理解するのには、聞くだけではなく実際に経験してみることが一番の近道です。

僕がこの会社に入った時にまず社長から渡されたのが、ヒューレッドパッカード社の金融電卓。

これひとつで投資分析が簡単に出来てしまいます。

大阪にいる時は、それまで市販の金融電卓を使っていましたが、これを利用し始めてからは持っているもの全て捨てました。

まぁ、簡単な所で言うと、今借りているローンの5年後や10年後、将来のローン残高が計算でき、元金や利息の内訳なんかもさらっと出来てしまいます。

そして、お金の時間的価値も計算できますので、将来のお金の価値を現在の価値に引きなおす事も簡単です。

不動産投資で言うと、売りに出ているワンルームやアパートの投資効率をみて、投資の適格・不適格を判断できるようになります。

最近ではよく出口戦略なんて話しを聞きますが、皆さんの保有している物件を今売却すると、その投資が結局どのくらいの儲けだったかを知ることができ、且つその保有した期間の確定利回りまでわかってしまうのです。

ということは、確定利回り6%欲しい、10%まで欲しいという希望に対して、いくらで売れたらそれがクリアできるのかもわかるわけです。

勉強し始めた時、感動したのを覚えています。

そして、ここからは宣伝なんですが・・・
2月12日(日)に銀座で木内さんがヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、実際に投資分析をしてマスターできるセミナーを行います。

このセミナーは、年に1〜2度くらいしか開催されませんのでこの機会にどうぞ。初心者でも十分学べます。

そして、3月25日(日)は静岡で私がやります。これは金融電卓の初級講座です。


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先日の融資条件変更の話ですが・・・


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今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。

まもなく満席となります、ありがとうございます。


さて、先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。

はっきり言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。


担当者「こればかりは難しいですね・・・」

山内「そこをなんとか」

担当者「いや〜お話はわかるのですが・・・」

山内「そこをなんとか、なんとか、なんとか・・・」

担当者「では一度上の者に相談してみます」


そして、先ほど連絡があり、

担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」

ふ〜、粘ってみてよかったです。

5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。

何でも言ってみるもんです。

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確定申告後は融資相談です。


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今日は静岡で社長と個別相談でした。
おかげさまで満席です。

次回ご希望の方は
三島で3月4日(日)
に行います。

そして先ほど横浜に帰ってきました、しかし明日は再び静岡なんです。

泊まったほうがよかったような・・・。


さて、もうすぐ2月15日。

この時期になるとオーナー様から確定申告書が届きます。

毎年恒例ではあるのですが、その申告書を持って僕の方から銀行の融資担当者に再投資の相談をします。

既に投資をしていると融資を受けているケースがほとんどですから、どうしても融資枠が限られてきます。

最近は、年収の10倍とか20倍とかよく聞くと思いますが。

直接銀行さんに相談する方もいるでしょうが、できればこちらから相談する方がいいです。

担当者との距離が近いのは日々顔を合わしている僕らの方なので、銀行さんもぶっちゃけ的な話がしやすいです。

そうして去年1年間の実績を見てもらい、もう1棟いけるでしょ!と押すわけです。

反応があまりよくないのなら、「実は3月取り組みなんですけどね・・・」と。

やはり銀行さんの決算月は強いです。


な〜んとなくそんな感じで毎日やっていますが、これも日頃のコミュニケーションが大切です。

融資担当者の人と話し、セミナーに来てもらい、一緒にお酒を飲んで、たまにはカプセルホテルで一緒に泊まって・・・。やはり現場で働いていると言うのは強いなと。


さて、皆さんの確定申告もいいのですが、そろそろ自分の確定申告もしなければ・・・。

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アパートローン条件変更の波が・・・


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今日は、建築中物件下見、業者訪問、某銀行来社、セミナーミーティング。
バタバタでした。

某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。

以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。

来社の理由として考えれるのは、
〕算饐魴鑛儿 担当者変更 たまには顔見せ

今回は、,任后

久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。

それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。


この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでした

それが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。

そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。

初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがります

そう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。

なので金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。

ただ、この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。


あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。

区分です・・・。

直接融資担当者に聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。

もう少ししっかりとした情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。

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金融機関参加セミナー


昨日のフィールドワークセミナー

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実際に物件を見て廻るこのセミナー。金融機関3行も参加、面白いコメントも聞けて大変好評だったと思います

前回のフィールドワークセミナーとはまた違い、こんなに強気な某銀行さんを始めてみました

「CFネッツさんからの案件だからやるんです!」

銀行さんも不動産業者を選び、その実績によって投資家さんが優遇を受けれます。


物件は、東京都内・千葉界隈 全6物件

4000万台のアパートから、1億クラスの一棟マンションまで。

最近では、間違いなく優良な物件揃いだったと思います


終わってからの交流会も盛り上がりました。銀行さんもお酒かなり強いですね

結局、気づけば東京駅で2時を超えており、2年ぶり?くらいのカプセルホテル泊まりでした

温泉もあり悪くはなかったのですが、なんせ周りの方のイビキがうるさくほとんど眠ることができず・・・。


今日も忙しいのでテンションあげて働きます

順位はこちらです
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アパートの融資規定緩和!


融資規定の変更

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↑ ↑ ありがとうございます!

当社のブログでいろいろと規定変更の話が出ています。

僕の担当させてもらっているオーナーさんからもたくさん連絡を頂きました

変更としては、融資期間の緩和です

何がすごいって10年長くなります、木造で40−築年数、鉄骨で45−築、RCで55−築(最長で30年)

築15年の木造でも25年組めるわけですから、今まで収支の合わなかったものでも取り扱いが可能になります。

ただ、物件の状態も重視されますので、あまり管理の行き届いていない物件だと難しいかもしれません

そのうち更地にして出口を取るような物件はまず無理でしょう。

その他、借り入れ上限の規定だとか属性に対しては特に変更ありません。

明日の東京フィールドワークセミナーで、その融資担当者も来ます。まず今回の話もされるでしょうから、ご参加できる方は詳しく聞いてみてください

それに合うような物件もご用意していますよ

さぼるとこれです・・・
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上場企業の方を狙って・・・。


某業者さんと話していた時のこと

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↑ ↑ ありがとうございます!

その方は、以前新築の投資マンション業者にいたようで、かなり大変だったらしいのです。

とにかく電話をかけまくるのは当たり前ですが、駅前で声をかけたりもするということ

例えば、新橋駅で待ち合わせしているようなサラリーマンに話しかけ、投資を進めます

まずはとにかく名刺をもらい、次からは会社へ追客・追客・追客・・・

ただし、声をかけると言っても、融資が組めないと意味がありませんから、狙うは上場企業の方らしく、そういった会社がある最寄り駅で声をかけたり、通勤までの道のりで誘うらしいのです。

なかなか凄いです

「自分にはそこまでできず辞めました・・・どう計算しても収支合わないですからね」とのこと

皆さん、お気をつけください

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お金を運用する確かな知識


facebookに感謝

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↑ ↑ ありがとうございます!

facebookで、高校の同級生から連絡が来ました。いや〜ほんと懐かしいです。卒業して以来なので、約20年ぶり

その友達は飲食店を経営して頑張ってるようで、いい刺激を受けます

同窓会をすることになったので、だいぶ楽しみです


昨日の個別相談は2件、1件は静岡から来て頂き、もう1件は25歳の女性の方

若いのにすごいな〜なんて思っていると、来週個別相談する方も25歳

以前に比べると20代の投資家さんて確実に増えてますね

まぁあれだけニュース等で年金不安の事をやっていると、皆さん若くても将来に対して考えるようになります

早くから不動産投資をするに越したことはないですが、何もよりもお金を運用するって事に対する確かな知識を若い時から身につけておくことが非常に重要だと思います

自己資金をどう運用するのか・・・投資に回すのか、繰上げ返済に当てるのか、住宅の頭金にするのか等々

そして、「お金の時間的価値」を知ることは金融知識の入り口ですからね

間違った運用をしてる日本人が非常に多いわけです。

と言う事で、そんなところのセミナーをめちゃめちゃわかりやすく話したいなと。書籍なんかを読んでもどうも解説がわかりにくいですからね。

こういう内容をわかりやすく説明するのってかなり難しいんです。もっともっと勉強が必要です

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旧体身にもなると。


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↑ ↑ ありがとうございます!

今日は朝一、歯医者へ

歯を抜くことになり、去年に続きまた麻酔です

しかし、最近の麻酔ってすごいですね

「山内さん、麻酔塗りますね〜」・・・    「えっ、塗るの?」って聞き返しちゃいました。

始めに塗る麻酔をして、その後注射をしてくれるんです。おかげで痛みはほとんどありません。

先月、鼻の手術をした時にこれを塗ってくれてると、6本打った注射もきっと痛くなかったろうに。

ちょっとドキドキしてたんでよかったです

しかし、今日からまた禁酒です

ちょうど福岡のCPMの方から飲みに誘って頂いていたのですが今回はお断りしました、めちゃ残念

まぁ、旧体身にもなると、定期的に修繕してあげないともちません。旧耐震・・・。

社長が遠いです
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ますます中古ワンルーム市場


久しぶりに銀座です、鈍った体を解消するためポツポツ仕事です。

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2012年、きっと今年も年金不安等から不動産投資家はますます増えると思います。

セミナーをやらしてもらっていると、以前より格段に20代の参加者が増えました。

オーナーさんから「もっと早くに不動産投資をやっておけばよかった」なんて声をよく聞きますが、それでも十分早い方かななんて最近は感じています。

きっと10年後くらい?には、「20代で自宅を購入して、30代で不動産投資をスタートする」、というような流れが一般常識になっている気がします。


また、今年はますます中古ワンルーム市場が伸びるのではないかと。

新築ワンルームの供給減は5年連続となり、表面利回りで平均4%台とも言われています。それに対し、中古ワンルームは表面利回りで8%台、私たちの扱うワンルームは、もちろん立地にもよりますが10%を超えるものだって多くあります。

まぁどちらにしても皆さんが不動産投資の勉強をすればするだけ、新築のワンルームには投資しなくなると思いますが。


では、もう少し仕事してから帰ります。

ついでにCFネッツは明日から営業再開です

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明けましておめでとうございます!


新年明けましておめでとうございます!
本年もよろしくお願い致します。

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↑ ↑ ありがとうございます!

元旦は、毎年親戚一同で集まります。

a

















美味しい料理にお酒、今年もいい一年になりそうです

しかし、新年早々飲み過ぎました

気づけばワイン9本が空いており、ふらふらでした。


a
















写真一番左がいとこ、ヨガの先生をしてます。その隣がイギリス人(フランス人やった?)の彼氏です。日本語もペラペラで、とても知的な優しい彼です。

しかし顔ちっさいな(僕が大きいのか?)


あ

















そして、先ほど横浜に帰ってきました。新幹線からキレイに虹が見えました


では2012年、皆さんにとって最高の1年となりますように

テンションあげていきますよ!


こっちもお願いします!
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新年に向けて


先ほど、墓参りに行ってきました

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↑ ↑ ありがとうございます!

今年もあと数時間ですね、この一年皆様には大変お世話になりました

このブログを開始して来年でもう5年です、と言う事は上京してからもうすぐで5年なんです。本当にあっという間のようですが、こうして継続することの大切さ、難しさをとても感じます。

2011年は書籍出版に始まりまして、全国でのセミナー、建築士の勉強・試験不合格、やること全てが決して満足いくものではありませんでしたが、かならずや次につながる一年だったと確信しています

今年は震災での「絆」が印象的ではありましたが、僕自身もこのブログを見た皆様から、コメントやメール、セミナー等で温かい言葉をかけて頂き本当に感謝しております

2012年もしっかり勉強して成長し、皆様に恩返しができるように努力を重ねていきます。

来年は、不動産投資の融資環境も大きく変わりそうな予感があります、またその辺は随時ブログ・セミナー等でお伝えしていきますね。

それでは皆様、よいお年をお迎え頂き、2012年1月から仕事にプライベートに不動産投資にと全力で走っていきましょう!

今年最後のクリックお願いします!
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どうしてこれを建てたのか?


今年の営業もあと2日で終わりです

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↑ ↑ ありがとうございます!

昨日は休日にも関わらず年末のご挨拶と言う事で、当社の専属融資担当者が来店されました

土日でも関係なく働いているその担当者さん

「休みあるんですか?」と聞いてみると、はっきり「ないです・・・」と一言

今月も先月も月に1度しか休んでないらしいです。その担当者の顔色を見ているとまだまだ自分も働かななと、ちょっとした刺激をもらいました

が、たまには休むことも仕事かなと・・・。


さて、今日は建築中のアパートを見に行き、その帰りに見つけたこのマンション

あ

















一瞬目の錯覚?と思わすようなこの建物
なんでこんな感じにしちゃったのか。


大通り沿いですので、商業地域だと思われます。すると、建蔽率80%(商業地域で防火地域・耐火建築物ということなら100%まで建てれます)・容積率は400%くらいでしょうし、斜線制限も特に関係ないかと思います。

ネットで調べてみると、どうやら日照権の問題をクリアする為に上の部分にボリュームを持たせた?とか

2級建築士ではここまで習いません・・・。

あまり高いところが得意じゃない自分としては、あの最上階にだけは住みたくありません

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14位が限界のようです・・・。

土地7坪の一棟マンション!


これはいけるかも・・・

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今日の午前中は土地の調査、午後から業者さんを訪問してきました

昨日も少し触れましたが、この業者さん足場を立てずともRCの建築ができるという工法で、数年前に特許を取りました

あ

















御影石や天然石を外壁・内壁に積み上げ、間にコンクリートを流し込みます

足場を組まずとも、内側からどんどん作業ができるわけです。なので、狭小土地でも十分立てることが可能です

現在建築中のマンションは、RCの3階建て
各階1戸の全3戸

なんと土地7坪!(約23屐
7坪ですよ、イメージ出来ますか?笑

とりあえず木曜日に現地を見てきますが、かなり面白そうですコストもかなり抑えれますので、利回りも確保できます


ついでに以前に建てた現場はこんな感じ

a









かなりいいですよね〜


15位を目指して頑張ります!
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こちらでプラン決めができればベスト


今日は朝から横浜の本部です

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↑ ↑ どうでしょうか?

来年一月に開催の、CFネッツフェアの打ち合わせです、今年のフェアからもうすぐで一年、早いですね

今回は、金融機関とのパネルディスカッションに参加します。午前中、最初のパネルディスカッションですので、ぜひご参加を。


終わってからは、先日Y銀行の勉強会で名刺交換した業者さんを訪問

建築をメインにされている業者さんなので、土地の情報等多く入ってくるとの事、当社とちょうどマッチします

あとは、CFネッツがどんな感じのスタンスでやっている会社かと言うことをわかってもらい、とにかくまずは1件でも実績が作れれば、今後お付き合いが多くなりそうな予感はします

新築アパートの情報なんかを土地や古家の段階で頂けると、非常にやりやすくなります

戸あたりが狭くても入居者が決まる立地なら8戸にしようとか、ここなら少し広めが良いから6戸にしようという具合にこちらからプランを提案できるわけです。

(まぁそうすると、収益還元で計算すればもちろん売値が変わってくるので、売主としてできるできないはありますが。)

なかには建築確認まで取れていて、その間取りやっちゃてるな〜とか、よくあるんです。

そういう時、軽微な変更でクリアできればいいですが、大きく変更すると建築確認取り直しなので、またいちから費用がかかっちゃいます

まぁいろいろと問題があるわけです。


さて、明日は昼からもう1件業者さんを訪問

足場を立てずに建築するという工法で特許を取った業者さんだとか。電話で話した限りはとても感じの良い社長さん、楽しみです

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悪魔が・・・。


今日は午前中、藤原さんと横浜の本部で契約

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たまたま買主さんが同じ関西出身の方で、たまたま僕と同じ沿線にお住まいで、たまたま僕と同じ腕時計をされていました

縁ですね〜、ありがとうございました


終わってからは、名古屋にお住まいの当社オーナーさんをご案内。メールで物件ご紹介後、こちらまで来て頂きました

いい物件は時間との勝負なのでほんと助かりますわざわざ横浜までありがとうございました


話しは変わりますが、以前からお伝えしておりました、iPadを購入しようかまだ迷っています

今日契約したお客様が持っていて、かなりイイよ、とのこと。

iPadを買うと自宅にいても何かと便利ですし、ブログやメールをするのに、キーボードを別途購入すれば、かなり使い勝手良いかもと思っています

収益物件速報を作られたシスコバさんに相談してみると、キーボードを買うのなら、絶対にMacBook Airにした方がいいよ・・・と

それにしてもシスコバさんは詳しすぎ・・・
あの人はきっとアップルの回し者です

いや〜ますますわからなくなってきました。

とりあえずアップルに行って現物を見て決めようと思うのですが、あまり買い物に時間をかけない方なので、即決をしてしまいそうで怖いです。

まぁ投資効率はかなり良さそうなので、後悔はないと思うのですが・・・

「考えて見なさいよ!これを買ったところで数万円の出費でしょ、この現金を銀行に預けていても0.02%くらいの利息しか付かないわけよ。それなら思い切って購入し、投資効率を上げたほうがいいんじゃないの?」

自分の中の悪魔が誘惑してきます・・・。

おかげさまで上がってきました
 
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共用部分やんね・・・。


昨日、平山氏と業者訪問しました

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その業者さんの事務所があるマンションの廊下
イヤでも目に飛び込んできたのは・・・

a
















「人財になるための7つの条件」
なんとなく会社には貼ってありそう・・・

なんで、こんなところに?
ここって共用の廊下やんね。

その他にも

あ

















空いてる隙間という隙間にはばっちり貼ってあります


これじゃ疲れて自宅に帰ってきても、なんとなく仕事モード まぁ個人的には嫌いではないけど・・・。


業者さんにこの事を聞いてみると・・・

「当社の保有しているマンションで、社長がこういうのが好きでどこでも貼っちゃうんです・・・」

やっぱり・・・何となくそんな気はしました。
でも、滞納するような人は自然と出て行ってくれるかも・・・?


一棟物件お持ちの皆様、貼っちゃいますか?笑
ご相談は当社橋本まで・・・。


やっと20位です
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金融機関に評価出し


たまにはいいかも

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これだけ収益物件を扱うと、利用する金融機関はほとんど決まってきます

皆さんもよくご存知の銀行さんです。

しかし、今日は久しぶりに違う金融機関に評価出しをお願いしました。

かれこれ一年ぶりくらいでしょうか。

これだけご無沙汰しているのにも関わらず快く物件評価を見てくれました


そして2時間後、出た評価は

残念ながら物件価格の半分


やっぱりかー

この銀行さん、港区に支店があっても積算評価でしか見てくれません

東京なんて、土地が狭いわけですから積算ではこれくらいの評価しかでないわけです

この立地に支店を出す意味がわかりません、って収益物件だけを扱っている訳じゃないでしょうけど。


まぁでも、たまにはこうしていろんな金融機関に評価を見てもらうのも大事やなと思います

評価方法が変わっている可能性ももちろんありますからね


今日は携帯からの更新でした。

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悩ましい・・・


何でかな〜

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数少ないお勧め物件・・・

立地、物件、価格、ファイナンス、そしてリーシング、全てがクリア

そんな時、一番手で交渉するためにまず買い付けを送ります。でも、買い付けなんて意味あるようでほとんど無いんです

物件が止めれていると言っても、他に条件のいい買い付けが入れば、もちろん売主としてはそちらを優先するわけで。

じゃぁ、どうするのか?
とにかく契約を先行します

あんまり急ぐと、「営業」と思われるかもしれませんが、それしか本当の一番手になる術はありません。


そして、今回全てクリアできた物件の売主から・・・

「売るのを考え直したい」
なんでやねんっ(久しぶりの関西弁)

特に何かが遅かったわけではないので、結局縁が無かったとしか言いようがないのですが。

う〜ん、残念

そんなこともよくあるわけです、特に区分マンションの場合

過去に扱ったことあるマンションだと、良い悪いが販売図面見ただけでわかりますから、あとは価格さえクリアしていれば即買い付けを入れるわけです

例えば、レインズに載って5分で買い付け

すると売主さんは、

「おや?価格安すぎたのでは・・・」
っと考え直すわけです


なんとも悩ましい限りです。

こっちももう少し ↓ ↓
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これはまずい・・・。


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今日はお休みです

週間住宅の連載原稿も無事完成して(文字数オーバーかも・・・)ちょっと落ち着きました。


その後、欲しかった茶系のコートと、ネクタイを購入

コート

nekutai

なかなかいいかも。


そして、先ほど手術を終え帰ってきました。

とにかく鼻の周りに打った麻酔がめちゃめちゃ痛かったです

今は麻酔が切れてきて痛みがあります。

「帰ってお酒は飲まないで下さいね」

ってこんな状態になってまでさすがに飲まないでしょ


困ったのがガーゼを抑えるための顔に貼ってあるテープです

出血があるのか、カチカチに止められており、外人の鼻のようになってます

鼻から息もしにくく、これじゃ鼻の形変わるんじゃないか!というくらい

こんな状態じゃ外出するときはマスクが欠かせませんが、マスクからもかるくテープがはみ出していて、決して人前に出れるような顔じゃありません

そもそもコートやネクタイを買ってる場合じゃなかったです


当分、静かに過ごすとします。

お見舞いにお願いします
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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