山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2級建築士

採点会の結果


結果は・・・

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水曜日に行われた2級建築士製図試験の採点会

台風の影響あってか参加者はめちゃ少なかったです。


試験の設計条件は、ざっくりこんな感じです

・直径4.5mの円が入るガーデニング用の庭を確保する。

・居間から眺められる花壇を設ける

・道路に面する植栽スペース確保(40%以上)、また駐輪スペース5台確保し、駐輪が道路から直接見えないようにする。

・玄関とは別に趣味室からも出入り口を設け、その趣味室から直接屋外テラスに出れるようにする。

・家事室から直接ガーデニング用の庭に出れるようにする。

・予備室を趣味室に隣接させる。


その他、各部屋の広さも何平米以上と決められており、細かい条件が設定されているわけです。


そうして完成した復元図面はこんな感じ

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結果、ポツポツと小さなミスはありましたが、無事「A」評価でした

とりあえず一安心ではありますが、所詮は復元図面です。


試験結果は、12月1日

先が長い・・・。

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見なければよかった・・・。


試験が3日後に迫りました

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頭痛は相変わらずで、試験が終わるまでは続きそうです。

思えば、3年前くらいも同じような症状がありました

その時は、不動産コンサルとCPMの試験勉強が重なり、ひどい頭痛になったのを覚えています

なので、試験が終われば回復に向かうと思います


さて、製図が無事1回で受かるのか、こればかりは何とも言えませんが、まぁやれる事はやったと思うので、当日、落ち着いて書くだけです

と言いつつも、最近はあまり落ち着きがなく、なんとなく過去の試験結果データを見ていたら

驚くべきものを見つけました・・・


「平成22年製図合格者の職業」
っていうのがあり、


建設会社41% 

建築士事務所14% 

学生・研究生32%等々


そして、

不動産業は、3%・・・

なんと3%です


見なければよかった・・・。


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では、試験後また更新します

ほんとやばい!


あと約1ヶ月・・・

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先日の講義で、平面図・断面図を習い、ひととおり試験に出る全ての内容はクリアしました

写真に載ってる平面図1階、2階・立面図・伏図・矩計図を、4時間30分で完成させる必要があります

今のところ「趣味室(自転車)のある2階建て住宅」、このお題だけわかっていますが、その他の詳しい内容については、試験が始まるまでわかりません

LDK・寝室・子供室・趣味室・浴室・洗面所・便所・テラス・駐輪保管スペース・・・・それぞれ何岼幣

リビング・寝室には日当たりを、趣味室と駐輪保管スペースは行き来できるように、寝室からはテラスが見えるよう、駐車スペース2台確保、駐輪スペース4台確保、などなど

決められた土地の広さに、建蔽率・容積率・斜線制限等をクリアさせ、施主の希望に対してプランを作っていきます。

そのような下準備、エスキスに1時間30分、製図作成に3時間、合計4時間30分

試験までやっと残り1ヶ月です、ただ、このままの調子で進めてもまず受かる自信がないので、もっと勉強時間を増やさないと本当にやばいです

1回目は落ちて当たり前・・・ってよく言われますが、来年の今頃も同じようにまた勉強するのはきついんで、やるしかないです

ここからが勝負です

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製図面白いかも・・・。


ふ〜。

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仕事が終わって自宅に帰ってからは、
とにかく製図です

昨日、書き終えた平面図です ↓ ↓

a









ここまで書くのに1時間50分かかりました

試験時間は4時間30分で、時間配分を考えると平面図にかけれる時間は、1時間30分

なので、20分オーバーでした

この他、立面図(または断面図)・伏図・矩計図を残りの時間で完成ささないと不合格です

なかなか大変でしょ

ですが、地味〜な学科の勉強とは違い、書いていてめちゃ面白いんです

書けば書くだけ、スピードが上がって、出来が良くなっているのがわかるし、2~3時間なんてあっという間に過ぎます

もともと大阪で住宅を売っていた頃は、土地が売りに出れば、お客さんの希望に合わして自分で間取りを引いてたんで、こう言うのが好きではあるんですが、こんなに楽しくやれるとは思ってなかったんでよかったです

まぁどんなことでも楽しく取り組むって言うのが
一番

なんとか頑張れそうです

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ハローワークへ


昨日は、横浜のハローワークへ

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この不景気でそろそろ職探しを・・・

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冗談です

教育訓練給付金の申請に行きました

2級建築士の学校に通い、今回ある一定の点数をクリアしたので、費用の一部が戻ってくるわけです。

5~6万ですから結構大きいです


そして、終わってからは、横浜駅にある有隣堂へ

猪俣GMがおすすめのMUTOH平行定規を買いに行きました

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27,000円 そこそこします

でも、なかなかかっこいいです

来週の水曜日から、9時〜19時という鬼の製図10時間講習が始まります

今年の製図のお題は
「趣味室(自転車室)のある木造2階建て住宅」です

自分なりにテキストを見ながら書きましたが・・・
う〜ん微妙

難しい・・・けど、なかなか面白い

実際の試験時間は4時間30分

あと2ヶ月の我慢です

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2級建築士 学科試験結果


ついに昨日、
2級建築士の学科試験がありました

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7時30分に横浜集合 

通っている学校からバスで試験会場の専修大学へ

前日は夜中までトータル12時間くらい?勉強してたのでかなり疲れ気味・・・

バスでも勉強するつもりが見事爆睡


試験は全4教科 6時間です

とにかく問題は、
それぞれに足きりがあるという事

どれだけトータルの点数が良くても、1教科足きりに引っかかると不合格になります

特に以前から不得意だった構造が問題です


試験は、17時に終了 出来はまずまず。


その後、みんなで学校に戻り、緊張の採点会

合格点をクリアした人は、来週から始まる製図講習の説明会に参加、ダメだった人は・・・解散


そして、結果

無事合格点を上回ってました

以前ブログでもお話していた不得意の「構造力学」(曲げモーメント・せん断力等、構造物が荷重を受けたときに生じる応力の計算問題)も満点でしたし、思っていたよりいい結果でした

とりあえずは、第一関門突破です

が、次は製図が待ってますので、
気が抜けません


試験は9月11日

あと2ヶ月しかありませんので、とにかくあがきます

まだまだ寝不足の日々は続きそうです

応援メールを頂いたお客様・皆さんありがとうございます

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契約本数なんと150本!


前回の続きです

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金沢出張2日目は、のうか不動産さんを訪問

お客さんの8割が学生さんで、金沢大学の生徒半分が、のうか不動産で契約するらしいんです

どのくらいスゴイかと言うと、過去の賃貸最多契約本数は、なんと約150本

1ヶ月で?

いえいえ違います、なんと1日なんです

1日ですよ!想像つきません・・・。


会社についてすぐ目に入ってくるのが、
これ ↓ ↓ 

a










「部屋が暗くて性格が暗くなった。」
お困りですか?のうか不動産

「部屋が寒くて彼女の心も冷めた。」
お困りですか?のうか不動産

「部屋が古くて初体験が遅れてる。」
お困りですか?のうか不動産

ギリギリセーフ?な広告です。

これを見て、みんな写真をパチパチと撮ってました

特に大学生相手なら、ツイッターにブログネタにとなるでしょうから、広告する側の思うつぼなわけです。

今では地元で知らない人はいないくらいの知名度ですが、その影には、いろいろなアイデアや、事務所のセミナールームを地域の方に無料で貸し出したりと、その他数多くの社会活動も積極的に行っています

今回、このように参加させてもらい、頑張っている不動産会社を見ていろいろ刺激を受けました

いい勉強をさせてもらいました


・・・先週の2級建築士の模試結果

全国900人中、またしても200位でした

平均点からは10点ほど高いのでまぁなんとかなるかなと。

今年の1月から講義が始まり、やっと前回で1次試験全ての講義が終わりました
来週の総合模試で本当の実力がわかると思います

頑張らねば・・・。

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GWから開放されたい・・・


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社内のブログを見ると、「今日からGW」「今日からGW」って、ふ〜ん、あっそって感じ 笑

GWなんて一切関係なし!

ひたすら机に向かって勉強してます

1日8時間勉強を目標に掲げ、コツコツ問題集を解く毎日

4月に行われた1回目の模試は合格ラインをなんとかクリアできましたが、最初の模試なので問題もまだ簡単らしいです

「山内さん、2回目は合格ラインやばいよ・・・」っと先生からつつかれました。

ついでに模試受講者全国1000人の中で1回目は200番くらい

良いのか悪いのかよくわからない順位・・・

5月半ばには2回目の模試が待ってますんで、最低8割正解を目指し取り組んでいきます

とりあえずもう少しで7月の試験に向けた全テキストひと通りの勉強が終わりますので、そこからは問題集のみ解いて万全で挑みたいなと思います。


というわけで、せっかくのGW皆さん存分に遊んでください

では

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生きてます。


生きてます・・・

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久しぶりの投稿となってしまいました

やっぱりブログを更新しないとお客様との距離が遠くなっているような気がします。

いや〜でも忙しいんです、非常にありがたい話しではあるのですが、そろそろ休みがほしい・・・。

木曜日から1週間がはじまり、仕事して自宅に帰って勉強して、火曜日までこの調子でみっちりです

そして休日の水曜日は講義に出て、やっと終わった〜なんて思うと明日からまた1週間が始まる

こんな繰り返しなんです。

いつもなら通勤時間にブログネタを考えて自宅に帰って更新・・・

なのですが今は時間の取れる時は建築士の勉強でいっぱいいっぱいです。

27日からやっとGWに入りますが、どうやら講義と仕事で休みもほとんど取れそうにありません。

と、言い訳しつつ頑張ります

ただし、救いは仕事も勉強も楽しくやってることですね常に学ぶことがあるので面白いです


今日は静岡で出版記念セミナーです

さきほど私の1部が終わり、現在中元氏がセミナー中です

相変わらず書籍はアマゾンで2〜4週間待ち

当社の企画に言って頂けるとお送りできますのでご連絡下さい


ではもうちょっと更新できるように頑張ります

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さらに金利優遇!


全然更新できずですいません

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毎週水曜日に通っている2級建築士の講義もだいぶ慣れてきました

講義後に行われるテストでは、最近9割くらい正解できているのでちょっといい感じです

今までの予習では、とにかくテキストをしっかり読んで、ある程度理解してから問題集を解いてましたが、今では、一度テキスト軽く読めばあとはひたすら問題集を繰り返すようにしてます

この試験は宅建ほど引っ掛け問題が多くないので、素直に答えると意外に正解できるんです

あとは、仕事にも役立ちそうな内容があれば、しっかり読み返して覚えたりという感じですね

まだまだ先は長いですが、気を抜かずにやるだけです


そうそう、昨日某金融機関の担当者が来店され、7月までの取り組みなら金利優遇がさらに受けれるとの事です

裏返せば、銀行としては金利を下げる分、いつも以上に案件が増えないとまずいわけで、担当者としてはかなり必死に頑張るのでは?と感じます

この話しは今後のセミナーでも詳しくお話ししますが、さらに0.5%優遇です

軽い融資ネタでした
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まだまだネタは盛りだくさんです!

お久しぶりですが・・・


更新できずすいません!

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2級建築士の勉強、構造力学という分野が相変わらずわからないんです

なので先日の講義前にかなり予習して行きました・・・

もともとこれでも計算は得意な方です

なので自信あり!

ですが・・・
見事にその自信を打ち砕かれました

講義後の試験がだいぶ悪かった

NPVやIRRはわかるのに・・・。

とりあえずは復習してある程度理解できましたが、落ち着いてなどいられません
次の予習が待ってます


さて気を取り直して・・・

今日は、決済準備、ローン相談、物件下見に、個別相談、そして明日のセミナー準備とバタバタしてました

物件も必死に探し中ですが、どれもこれも悩ましい感じです

またゆっくりお話しします

っと言うのもこれからまだまだやる事はあります

そして、勉強もしないといけません

久しぶりの更新ではありますが今日はこの辺で


ランキング下がりますね〜
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構造が一切わかりません


昨日のバレンタインデー

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翌日は仕事が休みと言う事もあり、

おもいっきり遊ぶ・・・

こともなく、仕事が終わってからは資格勉強してる学校に行きました

次回の講義から「構造」という分野に入るのですが、予習をしていて全然内容が理解できないんです

テキストを読んでも意味不明ってやばすぎ・・・

ついでにどんな問題かと言うと・・・
あ



















う〜ん・・・。

いろんな人に話しを聞いてみると、この分野は基本を知らないと苦労するとの事

これはさすがにやばい!と感じ、焦って学校にあるDVDで終電近くまでミッチリ勉強しました

おかげで内容はかなり理解する事ができ一安心

そして、家に帰ろうと外に出れば、なんと大雪・・・

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横浜でも4cm積雪があったようです。


さて、明日は4回目の講義

今日も結構勉強したのでたぶんバッチリかと・・・

しかし、まだ2月

既に早く今年が終わってほしいと思う今日この頃


あっそうそう、関西の方でワンルーム購入を考えている方、ちょっとよさげな融資条件がM銀行以外にもあるようです

曽我部氏のブログでどうぞ


首都圏もちょっとした区分融資ネタあるんです
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2級建築士の平均勉強時間は・・・


水曜日のネタと言えば・・・2級建築士の講義

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2級建築士のクラスは、水曜日と日曜日の2クラスです

僕の通っている水曜日のクラスで15人くらい、大学あがりの若い人から、作業着で来てるおじさんまで幅広くいてます

教室で見るからかもしれませんが、みんなかなり勉強が出来そうです

この講義が始まって今日で3回目ですが、周りの人がどのくらい毎日勉強してるのかがとても気になってます

はい、いまだに友達はできてません・・・

そして、今日はなんと!
みんなの平均勉強時間が発表されました

これ知りたいですよね

一週間の平均勉強時間で一番多かったのが、5〜10時間の25%と10時間超〜15時間の25%、そして15時間超えが15%くらいだったと思います

残りの35%って全然してないのかな

ついでに僕の先週の勉強時間は10時間で、一日にすると1時間半くらいです

この時間が多いのか少ないのかはよくわかりませんが、仕事しながらの勉強ってめちゃめちゃ大変、セミナーがあって懇親会で飲みもありますし・・・

しかし、今回も予習はばっちりやったつもりで今日の講義をむかえました

これなら講義後のミニテストは満点とれる
と自信満々でしたが・・・

結果は7割しか合ってませんでした

7割正解ならいいやんと思われるかもしれませんが、ほとんどの人が8割以上正解してます

まだまだ勉強が足りないのか、効率が悪いのか

とにかく悔しいので、本気で禁酒も検討します・・・この一週間もまたもがきます

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勉強もブログも不動産投資もコツコツですね〜

修行僧です・・・。


本日2月2日に
「不動産投資プロの流儀」が発売されました

人気ブログランキングギリギリ耐えてます

あ











不動産投資とはどんなものかと言うのがわかってもらえると思います

こちらからアマゾンで買えます

こうして形になるのは嬉しいもんです

2月19日は
東京で無料の出版記念セミナーです


さて今日も建築士の講義が5時間みっちりありました

今回はしっかり予習してたのでテストもバッチリでした

そこで迷ってるのが・・・
何とこのタイミングで5月に会社の旅行があります

明日までに返事しないといけません

試験2ヶ月前ですから、行ってる余裕なんてないし、行ってる日に講義もあるんです

ついでに今月はスキー旅行もあるのですが、それも断わりました

う〜ん、行きたいけど落ちたらシャレになってないので・・・

今年は、やはり修行僧に徹しようかと

資格は誰かと一緒に取る方がいいかと思います

今からまた机に向かいます・・・では
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2級建築士の勉強中


自分との戦い

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今日は休みですので、自宅で2級建築士の勉強をしてます

毎回宿題が出されます

前回の復習テストに予習ワークブックと問題集チェックシートの提出

先ほどとりあえずできました

前回の講義はかなり予習が足りなかったので、今回はみっちりやりました
明日がちょっと楽しみだったりします


ついでに今どんなことをやっているかというと・・・

Q=K×(t1−t0)×A

・・・わけわからない

熱貫流量=熱貫流率×(屋内温度−屋外温度)×壁体面積

う〜ん、やっぱりわからない

どうもローマ字の式を見ると苦手意識がでてあきません

不動産投資の投資指標を見たときも、ぞ〜っとしましたが、それ以上です

でもなんとか理解すれば投資指標を知ったときのように世界が変わるかもしれないので、ただがむしゃらにやるしかないです

とりあえずは7月の学科試験に向けて頑張りますそれに受からないと9月の製図試験は受けれないんです

ではもう少し勉強します


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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