山内真也の不動産投資上京物語

2022年07月17日18:34

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あんな物件なんで買ったの？

「まるで牢獄ワンルーム・・・」

昨日アップしたYouTube、なかなかビックリされた方が多かったようです。

「引かないで下さいね」と事前に伝えておりましたが、まさかそこまでとは笑。

そもそもなぜそんな物件を買ったのか？保有して8年、今感じることとは？
こんなことを解説しています。

YouTube動画はこちら、ぜひご視聴下さい。

一般的には長期譲渡になって売却を検討される方もいると思いますが、動画でお話ししているとおり私は当分この物件を売りません！

築年数が古いことから家賃は落ち切っていますし、エリアの希少性を見ても今後キャップレートが極端に上昇するとは考えづらいのです。

そう思うと価格は今後も維持していけるよな、が私の答え。特に出口を取る必要はないわけです。

ま、こればかりは先のことなので絶対はありませんが、こういう考えのもとこれまでやってきて、ある程度予想通りには来ています。

売却して儲けを確定するのは簡単、でも保有することでさらにＩＲＲは上昇すると感じているのです。

事前に色々と勉強することは大事だとは思いますが、やってみて初めて分かることの方がきっと多いです。

もちろんリスクもありますので、無理をすることはないと思いますが、でもやっぱり不動産投資って面白い。

短期ではなく長期的にじっくりやっていきましょう～。

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2022年07月05日09:26

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銀行マンとのディスカッションセミナーを開催します

ここ数年セミナーと言えば、YouTubeやZOOMでのオンラインが中心でしたが、そろそろ会場を借りて外部でのセミナーをやってみようと思います。

8月20日（土）大阪限定開催「銀行融資担当者登壇！最新融資事情と失敗しない不動産の見分け方」

なんと銀行マンをお呼びしてディスカッションセミナーを開催します。

第一部では、最前線に立つ某銀行の敏腕融資担当者と投資最前線にいる不動産コンサルタントによるパネルディスカッションセミナー

最新の融資条件や取り扱った案件、融資をした投資家属性について等々、聞いてみようと思います。

第二部では、実際の売り事例から銀行マンと不動産コンサルタントが収益物件をぶった斬る！失敗しない収益物件の見分け方とは

現在売りに出ている収益物件について銀行マンと不動産コンサルタントが投資の有り無しを評価します。

融資のしやすい物件とは？でもそれってそもそも儲かるの？各自の目線から収益物件をぶった斬ります。

オンラインではお伝えできない裏話など聞けること間違いなし、大変面白いセミナー企画となっています。

ぜひぜひこの機会にご参加ください。

皆さんと直接お会いできるのを楽しみにしています。

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2022年07月02日22:45

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利回りが下がり続けていますが、売却は今がチャンスです。

大変ご無沙汰しております。

最近はYouTubeメインになっており、ブログの更新が全くできておりませんでした。
（お陰様でYouTubeのチャンネル登録者数は1.5万人を超えております）

コロナ禍でも日々忙しく、元気に過ごしています。

収益物件の方はと言うと、不動産価格や建築費の高騰で利回りが下がり続けています。

東京の新築アパートは表面利回り5％台、横浜で6％、その他、利回りが高い物件は駅が遠いや企画が悪い（戸あたりが狭い）等、到底お勧めすることができません。

「首都圏は利回りが低いので関西の方ってどうなんでしょうか？」とご質問を頂くこともありますが、例えば大阪の場合、横浜と変わらず新築アパートで表面利回り6％ほど。

更に賃貸募集をすると新築でも必ず広告料は200％、退去すれば部屋が広い分、原状回復工事も余分にかかり、実質の利回りで言うと大阪の方が低いんです・・・悩ましい。

ただし、こういう時にチャンスなのはやはり売却。

まずは周辺の売り事例や成約事例から査定を行いますが、1億くらいで売れるかなと思っていたものが、1.2億で買い付けが入った！なんてことがあったりします。

建築費の高騰で新築物件が高くなれば、それにつられて中古も値上がっている印象。

売って残った現金をどう運用するのかという問題もありますので、キャピタルが取れるからと言って急いで売る必要はないと思いますが、そもそも運用のあまりうまく行ってない、今後リスクの高い物件であればこのタイミングでの売却はかなりチャンスです。

相談頂ければ私の方で「保有すべきか」「今売るべきか」を見ますのでお気軽にご相談ください。

まぁ当分はこんな感じでしょうか、この情勢でも良い物件があれば買ってもらってもいいとは思いますが、くれぐれも気を付けて頂きたいのは、利回りが取れなくなると売りに出る新築アパートエリアが広がるということ。

要は売主業者として、例えば「表面利回りで最低7％取れないと買い手が見つからないだろう」ということで、そこから逆算して土地を探すようになるのです。

すると私が絶対にお勧めしないようなエリアでの売り物件が増えてくるのです。

しかし素人の方が見て、空室率を5％くらいで計算するとやけにシミュレーションが良く見えて、これなら儲かる！っと魅力的な物件に映ります。

もちろん投資はリスクとリターンなので、それでうまく運用できれば儲かる可能性もあるでしょう。
でも実際にはそんなに甘くないということを知っておいてほしいのです。

私たちもぶれずに取り組んで行かないといけません。

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2021年10月09日18:39

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問題は「金」と「健康」

「ブログ更新してください」
とはお世話になっているオーナさん。

ということで、久しぶりの更新です。

100歳以上の高齢者が86,000人超え！
（51年連続で過去最多を更新）

え、そんなにいるの！？驚いた方も多いと思います。

ついでに最高齢は118歳！
私は今年45になりますが、あと73年も生きれるってさ。凄いね。

「きんは100歳、ぎんも100歳」
1990年代、今から30年ほど前の話しです。

それが今では、きんさん、ぎんさんが8万人以上もいる・・・あれだけ元気な方がどれだけいるのか分かりませんが。

今の現役世代が100歳になる頃には、最近よく聞く　　人生100年時代は、きっと当たり前なんでしょうね。

長生きでいられることは素晴らしいですが、しかし、それに対するリスクも考えないといけません。

まずは、やはりお金の問題。

「老後難民」なんて言葉も聞くようになりましたが、お金に困らない余裕ある生活を送りたいものです。

そういうこともあって不動産投資に興味を持つ方は年々増えています。特に若い方からの相談が急増している印象。

20代からコツコツ継続すれば、無理せずともそれなりの資産形成はできちゃうと思います。

そして次が健康の問題。

それなりの資産が築けたとしても元気でいないと、病院のベットじゃ人生楽しめません。

だから何をするにも＝健康が大前提ですね。

これまで20年以上この業界にいますが、数年に一度くらい、若くして亡くなるオーナーさんがいらっしゃいます。つい先日も。

派手な暮らしもせず、コツコツお金を貯めて収益物件を買って、そんなことを5年10年やってきたのに・・・残された家族のことは守れるかもしれませんが、でもやっぱり残念ですよね。

皆さん、健康でいましょう、そのことは常に意識して生活しないとダメです。

私は今月人間ドックに行ってきます。色んな検査を入れたら費用がなんと6万！

ま、数万円で早めに異常が見つかれば安い投資だと思っています。こういうところはしっかりと自己投資するようにしています。

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2021年09月11日12:00

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山内様へスカウトのご提案

有難いことに30代の頃はよくスカウトの電話がかかってきました。同業者や保険会社などなど。

しかし、40代に入るとピタッとそういった勧誘もなくなり自分の年齢を感じております・・・少し寂しい。

確かに40代からの転職って結構大変だよな～と、うちの会社に来る中途採用の面接などもほとんど断っているわけですし。
ま、その年齢でそもそも宅建持ってないなど、色々と問題もあります

やっぱりそこは頭が固くない、純粋な若い子を取りたい！ですよね？間違いなくその方が使いやすい！

しかし！
久しぶりに来ましたよ、スカウトのご提案～。

今から8年前にも連絡をもらったのですが、当時はそんな気持ちはないのでお断りしました。

そして今になってまたこういうご提案は
正直嬉しいです。
まだまだ雇ってくれるんですね～。

じゃ、転職する！？笑
まさかね～。

ZOOMにて説明をさせてほしいとのことですが、そういう気もないですし、その時間がもったいないので今回もお断りしておきました。

大阪から上京してあっという間に14年、自分の人生が大きく変わりました。素敵なオーナさんにもたくさん出会えました。

今の会社に入って本当に良かったと思っていますよ。

2021年09月10日16:20

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ゴールド会員は入会金30万、年会費100万！？

今週末は会員限定オンラインイベントです。

明日11日（土）は収益物件説明会、今売りに出ている
ワンルームと一棟を全19物件ご紹介。

もちろん「全てお勧め物件！」なんてことはないでしょうから、良い部分だけじやなく、「これは価格高いよね～」とか「そもそも買わない方がいいんじゃない？」みたいなコメントを聞いて、初心者の方にも分かりやすくお勉強頂けます。

ついでに私は11時半からラストまでコメンテーターとして出演します。
斬って斬って斬りまくります！笑

そして12日（日）は１日オンラインセミナーです。

この日は15時15分から
「一棟アパート投資の舞台裏」大公開SP！
会員限定！水面下情報こそっとお見せします！

表に出ていない水面下情報を見ながらディスカッションします。ぜひぜひご視聴ください。

会員でない方もまだ間に合いますので、
こちらからゴールド会員のお申込みをして下さい。

こういった会員限定イベント以外にも色んなメリットがありますよ。

ついでに気になる費用は・・・
「ゴールド会員は入会金30万、年会費100万」と、
とっても高額です！？

あ、それ他社の会員制度ね！？

実際は入会金ゼロ、年会費13,200円ですよ
（月1,100円）めちゃ安いでしょ。

ついでに弊社で物件を購入して管理を任せればプラチナ会員になり年会費は無料です。なのでそれまでの勉強代とお考え下さい。

クリック押してくれていますか？

2021年09月09日18:07

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浴槽や浴室乾燥機の清掃を依頼

今週の火曜日はお宮参りに行き、そして昨日は自宅浴室の清掃を東急ベルさんに依頼しました。

子供が実家から戻ってくるまでにお風呂を綺麗にしたくて、浴室乾燥機や浴槽のエプロン(側面側と言えばいいですかね、以下参考写真)などなど、

これを自分でやるには限界がありますからね。

清掃時間は約3時間半、とても綺麗になりました～。
風呂の椅子を洗ってくれたのも嬉しいです。

気になるお値段は・・・

浴室全体19,800円、エプロン内5,500円、浴室乾燥機8,800円、合計34,100円。

決して安くはないですが個人的には大満足です。

これは数年に1回やってもらった方がいいですね、エプロン内や浴室乾燥機はやはりそれなりに汚れていました。

あと鏡の水垢取りもオプションでやってもらえるのですが、そこは自分でやりました。

ダイヤモンドパッドがあれば誰でも簡単にできます。
5年以上前に買ったものですがなかなかの優れもの。

無題1

水に付けて擦ると表面のザラザラが分かるのですが、それがとっても簡単に落ちてくれるのでやってて気持ちいいです。ササっと2～3分で終わりました。

着々と自宅の清掃が進み、先日ジョイントマットも届きました。

13～4年前に買った独身用？の自宅が、子供部屋になりつつあります。

まだまだ違和感を感じつつも、これはこれで賑やかで良いですね。

2021年09月05日18:35

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パパ業・・・

最近はYouTubeばかりでブログの更新はほとんどやっていません。

しかし、前回のブログで子供の報告をしたところ・・・

多くのオーナーさんから、
おめでとう！のご連絡を頂き、（意外に見てもらえている・・・）

あ～やっぱりブログもコツコツ更新しないとな、反省しているところです。

かれこれこのブログは約14年前からやっており、一時期は毎日のように更新していました。不動産投資のネタはもちろん、プライベートの話しまで。

それがついついYouTubeの方が圧倒的に視聴者数が多いので、今はそちらに集中してしまっているというわけです。

その他はTwitterでポツポツつぶやいたり
（フォローしてください！）

動画よりもブログの方がちょっとした移動時間にちょうどいい、なんて方もいるでしょうし、もう少し更新したいと思います。

さて話は変わりますが、コロナ禍、外出の機会も減り、この1年半で「え？通帳にお金が貯まっていくスピードが早い！」と感じている方、多くないでしょうか？

私もそのうちのひとりで、これまでどれだけお金を使っていたんだと少々反省してるわけなのです。

飲み会などもそうですが、自宅で仕事をする機会が増えれば、昼食にしても外でお金を使うことがほとんどなくなり、チャリンチャリンと勝手に貯まっていく好循環になっているのです。世の中的には悪循環か。

そんな中、最近自分が買った物と言えば・・・

チャイルドシート！

あの独身派の山内がチャイルドシート！？と思われているオーナーさん多いのでは？笑

そうなんですよ、自分でもバリバリ違和感ありますよ。

先日は帰省している妻の実家まで迎えに行き、子供をチャイルドシートに乗せて、1か月検診で病院に連れていきました。頑張ってパパ業をやっているわけです。

いや～生活がガラッと変わりましたよ～。

次の休みもね、子供に会いにいって、夜は向こうの実家でお義父さんとお酒を飲むのです。
合間にYouTube動画の撮影と編集も・・・。

1年前の自分が見たら
「え、子供出来てるやん！！」て、
ビックリするんだろうなと。

早く大阪にいる母親に孫を見せたい・・・。

ま、おかげで休みの日も忙しいですが、楽しみながら日々生活しております。

2021年08月26日14:13

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ご報告

今年1月にYouTubeで結婚のご報告をしましたが・・・

その時の動画はこちらです。

なんと8月に男の子が産まれました！！

できちゃった婚ではないのですが、去年の12月に妊娠していることが分かり、とんとん拍子で父親になりました。

（なので早めにワクチンを接種したというわけです）

出産時、父親は立ち合いもでき、いや～感動しましたね。

コロナ禍で色々と気を使う事も多かったですが、無事３３３２グラムの元気な男の子です。

僕が今年45歳なので、子供が20歳になって65歳・・・しっかり健康で頑張らないといけませんね。

ある程度収益物件は持っているので、もしどこかで僕が亡くなったとしても団体信用生命保険で家族は最低限の生活はしていけるかな、っと現実的なことを考えたりもします。

そういう意味でも不動産投資をやってて良かった・・・。

コロナ禍でなければ、結婚や出産など、オーナーさんにはお会いしたタイミングでお伝えしたかったのですが、ブログでのご報告となったことお許しください。

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2021年08月09日19:40

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2回目のワクチン接種を終えて

先日、横浜の本牧で2回目のワクチン接種が終わりました。

今回はとても空いていて、会場に入ってからほとんど待つこともなく5分程度で接種完了。

打った時の痛みは前回よりマシですが、少し痺れたような気がしました。

その後、15分ほど会場で異常が出ないか待機、特に問題もなく帰宅。

2回目の気になる副反応について

家に着いてから定期的に体温を測るも平熱。

接種した腕の痛みは前回と同じくそれなりにあります、寝返りはできません。

そして翌日、熱はないものの、身体がだるく何もやる気になりません。

手に力が入らなく、風邪の初期症状みたい？1日だるさが取れずでした。

これが副反応なんだ～って感じ。

2日目からはそのだるさも取れていつも通り回復。結局熱は出なかったですね。

個人の感想としては思っていたより全然大丈夫です。

しかし翌日は仕事休みの方がいいです、てか間違っても予定など入れない方がいいです！

自分はホント体がだるく動けませんでした。

2回の接種が終わり、打ってよかったというのが感想。
なんとなく安心感はありますよね。

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2021年07月17日11:10

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1回目のワクチン接種を終えて

先日の定休日に1回目のワクチン接種に行ってきました。

場所は横浜本牧にある集団接種会場、東横線日本大通り駅からバスで現地へ。

会場に着くと順番待ちの人も多く、接種者はそれなりにいる印象。

15分刻みで予約を受け付けているようで、同じ時間帯にざっと30人くらいでしょうか。

まず接種券や身分証などのチェックで10分ほど待ち、その後、医師による体調確認で同じく10分待たされます。

それが終わればワクチン接種です。

ニュースで接種しているところを何度となく見ましたが、あれだけ深く打たれるわけで、できることならやりたくなかった・・・。

痛みはほとんどない、なんて話も聞いてましたが、打った感想として「そら痛いよ！」

接種自体はあっという間でしたが、個人的にはインフルエンザより痛かったかな。

接種後は副反応が出ないか、そのまま会場で15分ほど待機。

見渡す限りは周囲で体調不良を訴えるような人はいなく、私も無事に終わりました。

しかしながら腕の痛みはそれなりに残り、正直副反応の出やすい2回目、嫌だなと。

腕が上がらないほどではないですが、1日経ってもまだ痛みはあり、2日目くらいから痛みは収まりました。

ワクチンを打つことに対していろんな意見があると思いますが、高齢者を見ても接種が進めば明らかに感染者数は減っています。

最近の東京の感染者数のうち50歳以下が90％以上だとか？今頃ワクチンがなければかなりの数の感染者が確認されてるんでしょうね。

やはり日常に戻るには接種しかないかなと。

8月上旬に2回目の接種です、これが終われば気持ち的にも少し楽になるかな。

最近はニュースで2回目接種難民なんて言葉も聞こえてきますので、予約キャンセルにならないことを祈ります。

接種終えたオーナーさん、久しぶりに飲みに行きますか？

2回目の接種後、副反応などまたご報告しますね。

さて、ここ最近は外部依頼からのセミナーが続きます。

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2021年07月13日12:33

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不動産価格は下がるどころか上がっています

久しぶりの投稿になりました。

上半期も終わりましたが、今年も忙しくやっております。

週に2度ほど投稿しているYouTubeを見て頂くと、何となく今の不動産市況などが見えてくると思います。

そうです、価格は下がるどころか上がっている感もあるくらいなのです。

区分ワンルームマンションを現金で買う人は多いですが、一棟アパートを現金で買う人も増えたように思います。

金余り状態・・・。

アパートの情報が入ってきて、「あ、これいいんじゃない？」と思えば、その日か翌日には買い付けが入り、これまで以上にスピード勝負です。

融資引き締めや最近はウッドショックもあり、土地の仕入れに慎重になっている業者さんもいます。それだけアパート情報も少ないように感じます。
（ま、立地の悪い物件はいつまでも残っている印象ですが）

そういったこともあっていかに物件を抑えるか。

買付を入れると売主から必ず確認されるのは「融資はどうなの？」ですね。

なので一番手を取るには、事前に融資条件を固めておくことがとてもとても重要です。

「〇〇銀行で1億以内なら前向きな話しはもらっています、銀行の担当者と直接話しますか？」

なんて感じで売主に伝え、その確認が取れれば次の週末にでも契約という流れです。

しかし！ここで安心してはいけません。

契約までに数百万価格を上乗せして買付を入れてきた他社のお客さんがいて、そちらに横取りされるケースもあるのです。

焦って儲からない物件を買ってしまっては本末転倒ですが、いや～本当に難しいですよ。

ほんとは物件紹介から契約までじっくり進め、それこそローンの本承認が取れてから契約したいくらいの気持ちです。

しかし今の状況を見ていると、資料作成さえ間に合えば明日明後日にでも契約して物件を止めてしまいたいのが本音です。

さて、明日は1回目のワクチン接種をしてきます。
副反応などまたアップしますね。

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2021年05月24日18:59

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麻布十番徒歩5分、9年前の物件価格に驚き・・・

ちょうど9年前の私のFacebook投稿・・・

築は古いですが、麻布十番駅徒歩5分、40㎡の広さで価格1600万！？

当時でも安い印象がありましたが、今思うとめちゃくちゃ安いですね。

今だと価格3000万超えても売れるかもしれませんね。

ま、仮に自分がこれを今保有していて売るかどうかと言えば、絶対に売らないですけどね。

売ったところで残った現金をどう運用するかの問題もありますし、持っててリスクも低い、まだまだ価格の上がる可能性だってある。

水廻り交換のタイミングでガッツリリフォームすれば、家賃も数万単位で上げれるでしょうし、そうすれば結果、物件の価値上昇も間違いありません。

一等地は利回りが低い分、魅力に欠けると感じる投資家さんも多いですが、こうして大幅なキャピタルが狙えるのも一等地ならでは。

ブランド立地に持っているというだけで何だか気持ちいいしね。

相続対策で考えても最高に魅力的な物件です。

ほんと東京って面白い。

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2021年04月29日20:16

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休みの日は横浜の地方法務局がお勧め

4月28日から5月5日までＧＷ休暇を頂きます。

コロナ禍、さすがに大阪へ戻ることもなく、横浜でゆっくり過ごすことになりそうです。

実家にもかれこれ1年半帰っていません。ワクチン打つまではずっとこんな感じでしょうね。

さて、そんな緊急事態宣言中、外食もしませんので、唯一の楽しみは自宅飲み。

そこで！

あまり教えたくはないのですが、こんな時は横浜地方法務局がおススメです。

・・・法務局！？

去年、自筆証書遺言の手続きで法務局に行った際、地下1階に酒屋があるのをたまたま見つけました。

昭和な感じでちょっと良さそうじゃない？

とにかく日本酒の品揃えが豊富です。

限定酒も多く揃っていて、日本酒好きはワクワクすると思いますよ。

最近はお酒を飲みたくなったら、散歩がてら法務局へ。

２～３本購入したり、お世話になっている方に送ったりと結構喜んで頂けます。

みなとみらい線「馬車道駅」上がってすぐ。

そして、オススメの酒屋がもう一軒。

みなとみらい線の「元町中華街駅」から徒歩7～8分。

元町のショッピング街を石川町方面へ進みます。京浜東北線の石川町駅からだと2～3分くらいです。

元町愛知屋、いい雰囲気でしょ。

カウンターで飲むこともできて（今は無理ですが）、日本酒やワインなど他の店に置いてないようなお酒も揃っています。

あとは刺身などを買いに行って、コロナ禍、自宅でも十分楽しめます。

ついでに今回買ったお酒は、青森の豊盃と静岡の開運。

休みの日の小さな幸せです。

さて、本日もYouTubeをアップしましたので、ぜひご視聴ください。

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2021年04月19日16:16

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PCR検査結果・・・

3度目の緊急事態宣言も時間の問題でしょうか。

やはりワクチン接種が広がるまで、こんなことの繰り返しですね。

先日、二日ほど熱がありまして・・・
「え？まさかのコロナ？」と心配していました。

ここ最近の行動を振り返ったり、PCR検査してくれる病院あるんだっけ？とネットで調べてみたり。

すると、うちの事務所がある大船駅前にPCR検査キットが自動販売機で売ってるではないですか！？

あるクリニックが首都圏5か所くらいに設置をしており、それがたまたまこんな近くにあったのです。

「俺の自販機」に売っています、オリジン弁当の隣。地図右側の自宅となっているのがうちの鎌倉の事務所です。

1個4500円、早速購入しました。

用紙に記入して唾液を容器に入れて送り返すだけ、簡単です。

すると翌日の夜にメールで結果が・・・

試験の合否を見るかのように少しドキドキ

とりあえず陰性でした、30％は偽陰性もあるらしいけど・・・その後は直ぐに熱も下がり元気です。

今はこうしてちょっと体調が悪いとか熱が出たなどで、とても心配になりますね。

皆さんもお気を付けください。

今回のPＣＲ検査キットが売っているその他の場所についてはこちらから確認できます。

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2021年04月05日11:50

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彼の持っている収益物件や謎のプライベートも丸裸に・・・

来月に開催決定！

去年大変好評を頂きましたCFネッツ不動産フェアが今年も開催です。

5月15日は収益物件説明会、5月16日はオンラインセミナー。

私は去年に引き続きオーナーさんとのパネルディスカッションを担当します。

今年はオーナーさん＋弊社中元も参加。

中元さんと一緒にやるセミナーっていつ以来だろう？

昔はよく2部セミナーとかでコラボしていましたが、お互い名古屋や大阪を行き来するようになり、最近はなかなかそういう時間も取れませんでした。

彼の持っている収益物件や謎のプライベートにも突っ込みを入れてみます笑

参加オーナーさんは、一棟アパートや区分マンションなどを保有するベテラン大家さん達です。

これまで色んな経験をされていますので、なかなか面白いぶっちゃけトークが聞けると思います。

成功事例からびっくりするような失敗事例も！？
「何であんな物件買ったのよ！！」
うん、当時を思い出すだけで寒気がする・・・。

ぜひ楽しみにしていてください～。

事前の申込制となりますので、お早めに以下からお申込みくださいね。
→ＣＦネッツ不動産フェア

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2021年04月04日15:24

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在宅ワークのデメリット

昨日も今日も1日個別相談で予定がパンパンです。

これまでは相談があると銀座に行ったり大阪に行ったりと移動に時間を取られていたのですが、オンラインでやるようになってからは、本当に効率が良くなりました。

もちろん実際に会ってお話しすことも大切ですが、ちょっとした相談や遠方の場合などは、一応パソコン上でお顔も見れるわけですし、ほんと便利です。

このような情勢になっていなくても、数年後にはオンライン化していたはずですが、コロナでそれがグッと早まりましたね。

うちの会社もかれこれ1年くらい前から、業務次第では在宅ワークを取り入れていますが、個人的には今後在宅のデメリットが見えてくると思っています。

4月になって新卒の子たちが入社してきて、コミュニケーションが取れていない中で、そもそも在宅ってどうなんでしょう。

会社の目指すべきところの共有は？そもそもちゃんと教育できるのか？

不動産の営業で言うと、やっぱりそれって厳しいよなって感じるわけです。

営業って誰かに教えてもらうよりも見て学ぶってことが多いです。

お客さんや業者さんとの上司のちょっとした電話対応だってそう、敬語の使い方、コミュニケーションの取り方、話し方の強弱、間・・・最初は真似から入って、少しずつ自分の形になっていくもの。

それが在宅でできるのか、いや～無理じゃないかなって。

まぁ今はコロナ禍ですからね、色んなことを試し修正して良くしていくしかないんでしょうけどね。

ついでにオンラインでＩＴ重説が可能となりましたので、売買契約をする時も遠隔でできるようになっています。

事前に契約書を郵送して、それをもとにZOOMなどで説明をして署名捺印をもらいます。

最近は決済も立ち会わずにやることが多いので、わざわざ東京まで来て頂くことも少なくなりました。

ここ数年で随分と変わりましたね。

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2021年03月31日14:53

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「コロナ騒動は嘘！」「コロナは詐欺！」「マスク反対！」

新年度が始まります。

3月もあっという間の1か月。

YouTubeの生配信で大阪支社の河崎君とディスカッションセミナーを開催。

　
コロナ禍でもありますので、写真のように遠隔で行いました。

セミナーが10時に始まって、当初1時間半から長くて2時間くらいかな～、なんて話をしていたのですが、視聴者数がゆうに100名を超え、テンション上がって、終われば3時間以上も話しました。

なかなか評判も良かったようで、聴いてる皆さんも普通のセミナーよりも面白かったですかね。
また色々と企画を考えますね。

そして先日久しぶりに銀座に行ったのですが、街中が騒々しいなと思えば、デモをやっていました。

まだ緊急事態宣言中、コロナ禍に何をやっているんだと思えば・・・

「コロナ騒動は嘘！」「コロナは詐欺！」「マスク反対！」

と、皆さんマスクを付けずに大声で叫んでいます。

なんだか海外ニュースを見ているよう、日本もこんなことになっているのですね。

そら感染者も減らないわ。もっとやることあるでしょ・・・。

この人たちってワクチン接種に絶対にしないよね。

さて、最近はこのブログの更新が少なく、
メインはYouTubeでの発信です。

それにプラスしてTwitterでもつぶやいています。

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2021年02月14日11:41

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お心遣いに感謝

　
緊急事態宣言中、夜の外食はもちろんのこと、ランチだって外で食べるのを控えています。

そんな自粛中の楽しみは、鎌倉遊ヶ崎で持ち帰りして自宅でお酒を飲むのがいいのですが、最近はこちらのお店もお気に入りです。

鎌倉駅から徒歩3分、アナゴちらし小町さん。

カウンター数席のお店で凄く落ち着くし、店主が釣った魚を出してくれて、これがまた美味しいんです。

そして安い！！コスパ最高です。

三崎でもよく釣りをされるらしく、うちの葉山商店も使ってもらっています。

以前から休みの日はよく通っていたのですが、先日初めて持ち帰りをお願いしました。

刺身の盛り合わせと揚げ物と焼き、全てお任せで。

これを自宅で食べれる幸せ。

さらに、頼んでもいないのに、ヒレ酒用にこんなのも付けてくれました。

お店でよくヒレ酒を頼んでたんですよね～、こういうお心遣いが嬉しいです。

はい、こんな感じ。寒い冬にはたまりません。

こういうお店にはぜひ頑張って頂きたい。ま、自分がそんな心配する必要もなく、かなりの繁盛店ですが。

皆さんもお近くに行かれた際はぜひ、ただし満席で入れないこともありますので要予約です。

オーナーの皆さん、コロナが落ち着いたらガッツリ飲み行きましょうね～。

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2021年01月18日14:14

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きっと来年もこれですね。

昨日の新春オンラインフィールドワークセミナー、
いや～投資熱にびっくり。

朝の10時から17時まで、区分マンションや一棟アパート全13物件をご紹介。

なかなかのハードスケジュールでしたが、視聴者数もかなり多く、楽しんで頂けたのではないでしょうか。

良い物件もあれば、微妙な物件もあり、収益物件に対する私たちの投資目線というものをそれなりに学んで頂けたかなと。

セミナー中でも物件の詳細資料をほしいと、問い合わせが凄かったですよ。

最終、区分はもちろんのこと、一棟でもかなり多くのお申込みを頂き、こういった情勢にも関わらず皆さんの強い投資熱を感じましたね。

そら価格下がらないわ・・・汗。

実際に現地を見て頂くのももちろん良いのですが、これだけの方に参加してもらっていることを思うと、今後もオンラインでいいのでは？

わざわざ東京に来る必要もないし、気軽に勉強したいという方にとっても、コストもかからないわけで。

これね、もしコロナが来年終息していたとしても、たぶんオンライン開催ですよ。だって申し込み250名超えてましたからね。

私のYouTubeを見て参加したって方もかなり多かったので、ぜひ個別にご連絡、ご相談頂ければと思います。

こうして便利になればなる分、オーナーさんに出会う機会が減っていくのは残念ですが・・・ま、そこは個別にイベントでも企画しますね。

次回は2月6日（土）と14日（日）にリモートフィールドワークセミナーを開催、これが評判良いんだわ。

ぜひぜひそちらの方もHPをチェックしてみてください。

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2021年01月07日18:10

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本日より2021年の営業が始まります。

新年明けましておめでとうございます！

本日より2021年の営業が始まります。

が、新年早々緊急事態宣言ですか・・・
今年も大変な1年になりそうですね。

年末年始は大阪にも帰らず、これまでで一番ゆっくり過ごした正月でした。

年末は三崎に行って年越し

美味しい肉をご馳走になって、

糸島のおせちを食べて、

元旦の富士山を見て、

それ以外はほぼほぼ自宅にいたのですが、さすがに体がなまるかな～ということで、近場でみなとみらいを散歩。

やっぱり横浜はいいですね。

新たな観光スポット、山下公園近くにガンダムがいましたよ。

あとは、オーナーさんへのご報告としてYouTubeにアップした通りです笑。

多くのコメント、メールなど頂きありがとうございます。
仕事にプライベートに頑張ります！

今年も1月から全力でやりますよ。

1月9日（土）10時～　
これから始める人のアパート投資セミナー

1月9日（土）13時～　
リモートフィールドワークセミナー

本年も宜しくお願い致します！！

あ、そうそう、去年の緊急事態宣言中もそうだったのですが、銀行の担当者もリモートワークになることから、融資審査が通常の倍かかる可能性が高いです。

ローン特約期日は長めに取りましょう～。

クリックもお願いします！

2020年12月26日18:45

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コロナ終息後に観光旅行したい国・地域

明日12月27日（日）が弊社の最終営業日で、28日は大方針会です。

2020年、オーナーの皆さんとお会いする機会は大幅に減りましたが、そこは当分我慢しかないですね。

その分、感染が終息したら、それこそ来年の12月には盛大に忘年会をやりたいです。てか、やります。

でもその時って、これまでの反動でお店の予約が取れない、ホテルが取れない、飛行機のチケットが取れない、なんてことが続出しそうな気はしています。

日本政策投資銀行・日本交通公社によると、アジア居住者に聞いたコロナ終息後に観光旅行したい国・地域のトップはダントツ日本です。（欧米豪旅行者でも第2位）

爆買！！

これまでとは比較にならないくらいインバウンドも相当盛り上がると思いますよ。

その時を楽しみに今は静かにジッと耐えるしかないですね（YouTubeでは好き勝手に発信するけど・・・）。

感染者の増加が止まりません、皆さん自分は大丈夫など思わずくれぐれもお気を付けください。

明日は10時から、私が担当で2020年シーエフネッツ最後の生配信をしますので、ぜひぜひご視聴のほどよろしくお願いします。

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2020年12月13日18:55

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オリンピックが終われば不動産価格が下がる！？

今年も残すところ2週間ほどとなりましたね。

コロナ禍にも関わらずお陰様で個別相談・契約・決済と忙しくやらせてもらっています。

通常であれば、12月の忘年会も重なり、昼も夜もバタバタしているところですが、今年はそういう意味ではなんだかゆっくりです。

毎年恒例だった大納会も今年はキャンセル、いまいち12月感がありません。

しかしながら、賃貸の方は動きが出てきているように思います。

11月は反響が少なかった分、12月にずれているのか、それともコロナの影響が何かしらあるのか。

普通は年明けから賃貸の繁忙期で管理部門のスタッフはピークを迎えるわけですが、12月に入ってからの反響を見ていると、繁忙期とまでは言いませんが問い合わせが増えているのは確かです。

さすがに12月後半にもなれば動きが止まるとは思いますが、来年の繁忙期もこれまでの動きとは少し違うのかもしれません。

不動産価格は相変わらず下がる様子もなく、自身の投資家としての立場で考えると残念な思いもありつつ、やっぱりそうだよな～が正直なところ。

今日の個別相談で、10年前はFCR7％くらいの物件ありましたよね、なんて話でしたが、いや～そんな利回りが取れることはもうないんじゃないかなって。

もし仮に、例えば10年後にそのような状況がまたやってきたとして、それまで不動産投資をしないのか？って、やっぱりその時間がもったいないのです。

それなら今できる投資をコツコツ進めていく、それが正解だと思い自分でも買い進めてきました。

オリンピックが終われば不動産価格が下がる！？なんて話しも未だに聞こえてきますが、オリンピックに向けた開発、インフラ整備というのは、そのエリアの価値を上げているわけで、個人的には絶対と言ってもいいくらい価格は下がらないと思っています。

もちろん、それ以外の無関係なエリアは下がる可能性はありますけどね。

さて、どうなるのかはこの先のお楽しみ。

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2020年11月26日09:00

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YouTubeの編集作業にざっと5時間・・・

おかげさまでYouTubeのチャンネル登録者数が7500人を超えました。

ネタを考えるのも大変ですが、撮った後の編集はもっと大変です。

そうなんです！この編集作業、全て自分でやっています。

カットをして、文字を入れたり、音を入れたり、サムネイルを作ったり・・・。

撮影は仕事が終わってから、または休み中に撮るのですが、編集の為に寝不足になることもしばしば。

これまで僕のYouTubeはレジュメを付けてセミナーのような感じでアップしていました。その方が分かりやすいかなと思ってやっていたのです。

しかし、話す言葉に合わせて文字を入れてその度に効果音を鳴らしたほうがYouTubeっぽいかなという事で最近変えてみたのですが・・・これがさらに時間がかかる！

まだ慣れていないということもありますが、いつもよりも倍以上の編集時間です。ざっと5時間くらい・・・。

それでも、視聴回数が上がればいいかなと思ってやっていたのですが、これに変えても今のところその辺の効果は全くなし。

それよりもやっぱりネタ次第ということですか。

とりあえず自分なりに色々と試しながら効果測定したいと思います。

ついでに先日アップしたYouTubeは、コロナで年収が下がっていて、駆け込み需要で住宅が売れているという話し。

いい物件があればいいと思うのですが、コロナ過で探す住宅の注意点を知っていてほしいと思いアップしました。

編集レベルはいかがでしょうか？

ま、試行錯誤ですね。

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2020年11月25日16:26

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たまには三崎で釣り！

コロナウイルスで、忘年会・新年会の開催が次々とキャンセルになっているようです。

私たちも仕事終わりに社員と飲みに行く・・・なんてケースも今はまずありません。

未だ感染拡大中、ワクチンができるまできっとこんな生活が続くのでしょうね。

最近の休みの日と言えば、YouTubeを撮って編集をしたり、たま～に釣りに行ったり・・・

そう、この時期はカワハギの肝パンがたまりません！

先日、数名のオーナーさんと釣りに行ってきました。

大々的にHPで募集したいところですが・・・今はしょうがないですね。

1日のスケジュールとしては、朝5時半集合(早いっ)、6時出船、14時帰港、風呂など入って少し休んで17時から釣った魚で懇親会、21時解散。

はっきり言ってなかなかハードです。

松輪にある丸又丸さんで貸し切り出船です。朝日が綺麗ですね～。

午前中は風も強かったですが、アジ狙いで始まりました。

もう入れ食い状態で、2時間ほどで全員で70枚くらい釣ったでしょうか。

そしてポイントを移動し次は本命カワハギへ。

しかし、これがなかなか厳しい。

ここ数年と比べればまだ釣れている方ですが、やはりこの釣りは難しい。

なんとかポツリポツリと釣り上げ、懇親会で楽しめるくらいの数にはなりました。

その他、釣れた魚は、ワラサ、トラギス、ベラ、テンス、タコ、サバ、タイ。もう食べるには十分ですね。

そして、三崎港蔵で懇親会スタート。わざわざブロガークマさんも埼玉から駆けつけてくれました。

やはりこの時期のカワハギは最高です。肝もたっぷり入ってます。

アジとサバの揚げ物

鯵のなめろう

タコ、やわらかくて美味いです。

南青山建築工房の宮内さんが釣った鯛、いや～これも美味い

鯵の握り

カワハギの肝入り握り

葉山商店の大石さんが、色々と賞を用意してくれていました。

僕は残念ながら参加賞でしたが、こういう気遣いが嬉しいですね。

そしてオーナーさんの笑顔が一番、喜んでもらえて良かったです。

終わってからは山田酒店の2階でクマさんと宿泊、2次会が始まりました。

毎日9時に必ずブログを更新しているクマさん、本当に凄いです。僕も継続には自信がありますが、あの人は別格ですね。

内容も濃いいし勉強にもなります。いい刺激を頂きました。

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2020年11月21日16:30

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いい物件多かったですね～

今日は朝から物件購入会、プレゼンターを務めました。

いやー、かなりいい物件が多かったのではないでしょうか。

渋谷駅から徒歩7分、浅草徒歩2分、三ノ宮徒歩8分、これぞ区分ワンルームマンションの好立地エリア。

こちらもテンションが上がり楽しめました。

一棟アパートは、都内の築浅から築古、大阪市内の新築まで、バリエーション豊かで参加した方も勉強になったのではないでしょうか。

特に築古物件の買う買わないの考え方は参考になったかなと。

当初2時間の予定が終わってみれば3時間を超え、いい物件が多いと盛り上がって、ついつい話し過ぎてしまいます。

個人的には物件と合わせて、菅原君や小島君のプレゼンに、あ～成長してるなって感心させられることも多く。

若いのに2人とも、分かりやすくとてもいいテンポで説明をしてくれます。

言っても生放送ですからね、普通はかなり緊張もすると思いますよ。

みんな日々努力してるわけです、これからが楽しみですね。

そして明日は個別相談が6件、世間は三連休もこちらはガッツリ働いています。

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2020年11月19日19:15

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東京と同じ目線で物件探しをしてはいけません

11月21日（土）は、東京VS大阪の物件購入会です。

東京VS大阪と言いつつも、個人的には東京VS地方かなと。

区分ワンルームマンションや一棟アパートでも、東京と同じ目線で物件探しをしてはいけません。

これは絶対に絶対に絶対にです！かなりの確率で失敗します。

とにかく東京は別格、これが大阪から出てきた私の感想です。

だから東京と大阪で仕入れをする時も目線が全くもって異なるのです。

そのあたりのポイントについて、区分ワンルームマンションと一棟アパートのご説明をしますので、大阪以外の地方で物件を探したいという方にとっても色々と参考になることは多いと思います。

今は大阪でセミナーをする機会も減りましたので、今の情勢でどのような物件が売りに出て東京と比較した場合の利回り感などを見て頂けます。

大阪支社の河崎はオンラインで参加して物件の紹介と、色々とディスカッションもしたいと思います。

必ず申し込みが必要となりますので、詳細はこちらからご確認ください。

そして日曜日は個別相談が5件、皆さん投資意欲が強く圧倒されています。

物件価格？そら下がんないよね～。

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2020年11月17日16:00

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負債の拡大で超悪循環に陥っているだけ

アパートローンについて、融資期間を長く組むことが全てではない。

もちろん毎月のローン返済額が減るのでキャッシュフローは残りやすくなりますが、長く組むことのリスクも知っておくべきです。

これは少し極端な例ですが、新築ワンルームマンションを購入して45年ローンなんてケースを最近よく見かけますが、いや～恐ろしいです。
本当にそれで大丈夫！？って感じ。

自分なら不安で不安でしょうがないです、だってそれだけ残債の減るスピードが遅いから。

結果、将来リスクが高くなるのと、債務超過に陥る可能性が高いという事。

そういう融資の組み方をした後に、銀行に再投資の融資相談をしてみてください。

それなりに資産がないとまず融資は付かないですよ。
だって「ローン残債＞物件評価」だから。

仮に同じような新築ワンルームマンションや築浅ワンルームマンションであれば業者提携銀行で融資クリアできるかもしれません。

しかし、それって儲からない投資物件を更に買い足しているだけなので、負債の拡大で超悪循環に陥っているだけです。

そして、高齢の方はもし長期融資を組めたとしても、あえて短期融資で組むことも選択肢に入れてください。

それは先ほど言った将来リスクを下げるためにです。

なのでとにかく知っておいてほしいのは、投資家さんによって進める方向性が全く違うってこと。

そんなコンサルティングを日々やっています。

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2020年11月16日16:00

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人生100年妄想を膨らませる。不動産から負動産の時代へ。

自身の永住の地について考えたことはありますか？

最近はそんなことまで考えるようになってきました、
年ですかね・・・。

なんでも夢や目標を持つことは大事だし、それが明確になればそこに向けて頑張ろうという気にもなります。

仕事柄色んな物件を見ることが多いので、このあたりに住みたいなとか、皆さんより夢見ることがどうしても多いのです。

今なら日本大通りや馬車道、代官山や中目黒などお洒落な街が大好きですが、将来的には、う～んやっぱり釣りのできる環境かな笑。

海のある街で毎週のように釣りをして、釣った魚を飲食店に持ち込み、それをつまみに日本酒を。

これが自分の中で一番幸せかな。

じゃ、どこに住むのか？やっぱり三崎？笑
そんな妄想を膨らませるもの面白いです。

人生100年時代、とにかく60を超えたそこからの老後が長いのです。

その時にお金に困らないような人生設計は大前提ですが、そこに向けての準備が今から必要です。

皆さんが持っている不動産だって、過疎化が進むようなエリアの物件は確実に「負動産」へと変わっていきます。

これには特に危機感をもって早め早めの行動が欠かせません。

ポイントは、「それらの不動産の相続を考えてみる」

大切な家族にその負動産を引き継がせることが必要なのかどうなのか。

コストばかりの苦労を背負うくらいなら、売れる今のうちに資産組み換えをすることが家族の幸せを守ることでもあるのです。

30、40代の方だと自分の資産というよりも親の資産、価値のないどうしようもない土地や山を保有しているなんてケースありませんか？

ぶっちゃけ相続したくないですよね・・・。

時間をかけてでも親を説得して今のうちに売却です！
そしてうまく資産整理できた後は、必ず遺言書の作成をお願いします。

トラブル回避、これらは親の義務だと思います！

先日自分もまだこの年齢ですが遺言書を作成しました。その辺りについてもお気軽に相談してくださいね。

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2020年11月15日18:40

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コロナでも投資家は増える、そして不動産価格は下がらない

11月になると忘年会がぽつぽつと入り出すのですが、
今年は開催予定がほとんどありません。

残念ながら恒例となっていた鎌倉のオーナー忘年会も今年は中止にしました。こればっかりはね、また落ち着いてからです。

そう思うと飲食店は相当きついですよ、この稼ぎ時にまた感染者数が増え、第3波なんて話しです。

ここから耐えきれないお店が急増すると思います。なんとか地元の名店みたいなお店は守らないとですね。

今年はセミナーなどもオンラインに変え、私たちも色々と試し試しで企画を考えやってきました。

緊急事態宣言中はさすがに皆さん様子見の方も多かったようですが、それ以降は問い合わせも増え、逆にコロナになってから不動産投資に興味を持たれた方もいらっしゃいます。

在宅になることで通勤がなくなり、その分、考える時間ができたなんてケースが多いのです。（悪い不動産業者が投資初心者を狙っているのでくれぐれも気を付けてください）

そして、こういう情勢にもかかわらず不動産価格は下がる様子がありません。

アパートや区分ワンルームマンションが売りに出て、買い付けを入れても、2番手3番手・・・なんて当たり前。相変わらずのスピード勝負です。

空室リスクは以前よりも上がっているものの、言っても不動産投資のリスクがそれほど高くないということ
（エリアと企画を間違わなければというのが大前提）

そして銀行の融資審査は厳しいのですが、資産がある方は好条件で融資を受けていますし、最近積極的に取り組む銀行があったり、スルガ銀行が復活！なんて話だって聞こえてきます。

YouTube見てくれました？

もう少しブログも更新するようにしますね。

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2020年10月30日18:01

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ご自身のこと大切にしてください。

7年前、ある女性のお客さんが私のセミナーに初めて参加をされました。

ご主人は先にお亡くなりになり、相続した現金を今後どのように運用していくのか。

親戚などからは、住宅ローンの繰上げ返済に当てた方がいいと言われたけど、今は金利も安いし、本当にそれでいいんだろうかと疑問を持ち、たまたま私のYouTubeを見つけてお問い合わせを頂いたというわけです。

もちろんこちらの提案としては住宅ローンに繰上げ返済などせず、融資を使って収益物件をご購入頂きました。

そこからは私のブログやYouTubeを見ては、ショートメールなどで温かいお言葉を頂き、いつも応援して頂いていました。

しかし、３年前に胃がんの末期と診断されたのです。

とにかくオーナーさんが気にされていたのは二人のお子さんのこと

「３０代で両親とも失うことになります。せめてお金のことで困ることがないよう山内様、なにとぞ今後ともよろしくご指導のほどお願いします」

急な話しで私もとてもショックでした。

そこからは抗がん剤治療を行い、胃の全摘手術、放射線治療などなど、病と闘っておられました。

そして順調に回復も進み、病などなかったかのように、これまでと変わらず元気な姿を見ることができました。

しかし、本日ご家族から連絡があり、癌が再発したとのことで、オーナーさんはお亡くなりになられました。

突然すぎるよ、まだまだこれからだという時に・・・

「あぁ～、山内さぁ～ん！」というオーナーさんの元気ないつもの声が忘れられません。

多くの投資家さんを長年担当していると、やはりこういうショックなことが数年に一度は起こってしまいます。

自身のため、家族の将来のため、堅実に資産形成を進めていたのにです。

皆さんも自分は大丈夫などとは思わずに、人間ドックなど必ず定期的な検査をお願いします。そのちょっとした数万円の検査で命が助かるかもしれません。

投資家であれば、常に投資効率を考え、次の資産運用を考えると思いますが、命が助かる検査が数万円でできると思えば、これほど効率のいいものはありません。

これからも何年何十年皆さんのパートナーとしてお付き合いしていくのには、オーナーさんと私たち、お互いの健康が欠かせません。

私はちょうど次の休みに人間ドックにいってきますが、今はコロナウイルスの影響もあって、この予約に２か月もかかりました。

少しでも早く申し込んでくださいね、とにかくご自身のことを大切にお願いします。

H様のご冥福を心よりお祈り申し上げます。

2020年10月26日18:50

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ビジネスホテル一泊1,587円！

昨日は大阪で個別相談会。

今日も大阪で仕事があったので、ビジネスホテルに泊まったのですが、コロナウイルスの影響もあってとにかく安い！

通常大阪のビジネスホテルは一泊8,000円くらい。週末は12,000円～13,000円と高く、それでも以前は早めに予約しないと取れない状態でした。

昨日泊まったホテルの金額は3,980円。日曜日ということもありますが相当安いですね。

更に、GOTOトラベルの割引で2,587円！

ほんとビックリするくらい安いし、ここまで安くなるとなんか申し訳ない気持ちすらでてきます。

そしてホテルに到着してチェックインをすると・・・

こちらをご利用ください、と、

あ、テレビで見たことあるやつ！

GOTOのクーポン1,000円分ももらえちゃいました。

という事は、実質1,587円で泊まれたってこと！凄くないですか。

コロナウイルス感染のリスクがあるので、そこまで遠出はお勧めしないですが、ぜひ近場であれば利用したいですね。

以前は混みまくっていた京都なんて、今は外人もいなく空いてるから最高にいいらしいですよ。

あ、そうそう、10月8日から神奈川県民対象の割引ってのもあるらしいですね。

ついでに、もらったクーポンを使ってマスクを購入しました。そろそろ無くなるところだったのでちょうど良かったです。

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2020年10月16日19:14

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「地主と家主」11月号に・・・

久しぶりの更新です。

ここ最近は、外部セミナーに呼ばれたり、CFフェアでオーナーさんとセミナーしたり、リモートフィールドワークセミナーを行ったりとコロナ禍でもバタバタ忙しくやらしてもらっています。

そして、明日は朝から5件個別相談です。

さて、「家主と地主」という情報誌をご存知でしょうか？

個人的にも結構好きで毎回楽しみにしています。

先日こちらの新聞社さんから連絡があり、私のYouTubeについて取材をしたいとのこと。

1時間半ほど色々とお話をして、YouTuber家主という枠での掲載が決まりました。

何でもやってみるものですね、これもやっぱり継続してこその結果なので、お得意のコツコツなのですが・・・

なんとかこれで、もう少しチャンネル登録者数が増えれば嬉しいです。

人気動画は数万回の視聴回数があるのですが、ここ最近アップした遺言書についての内容は大コケしました汗。

間もなく登録者数が7000人を超えます！ぜひぜひご視聴ください。

人気動画①

人気動画②

人気動画③

YouTubeチャンネル
不動産投資家　山内真也

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2020年09月18日19:31

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譲渡税の1000万控除で最大200万税金が下がる！？

平成21年と平成22年に不動産を購入した投資家さん！

譲渡税で土地部分に対して1000万控除があるって知ってました！？

これはかなり大きいですよ～。

長期譲渡という条件はありますが、ほとんどの方がそのくらいの期間は保有されているでしょうから該当するわけです。

自分も平成21年～22年で不動産をいくつか購入していますから、売却時には絶対に覚えておかないとです。

特に築古物件なんて言うと、土地部分が圧倒的に割合が高いわけで・・・。

区分ワンルームマンションも持ち分割合で土地保有していますから、この控除が使えるのです。

もう少し詳細を知りたい方は本日のYouTube動画をご覧ください。

たまたま私のYouTubeやブログを見た方はラッキーですね。

最大200万円も下がるのです！！

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2020年09月05日08:00

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金持ち父さん貧乏父さんの世界

先日アップしたYouTube、自分の中ではかなりの自信作。

きっと視聴回数も相当増えるんだと期待していたのですが・・・

結果、めちゃめちゃ少ない！！！

嘘でしょ・・・汗

住宅ローンに関することなので皆さんそんなに興味がないのかもしれませんが、この考え方ってとても大事なのです。

ファイナンシャルプランナーが間違ったことを当たり前のように言うので、聞いた人はみんなそれが当たり前だと勘違いします。

でも違うのです、この動画のようなことを知り、疑わないとダメなのです。

真面目に頑張っている日本人こそ、失敗します。少しでも早くに気付いてほしい。

これぞ金持ち父さん貧乏父さんの世界、資産形成していきたい方はぜひご覧ください、お金の勉強です。

そしてこういう考え方をぜひ大切な人に教えてあげてください。

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2020年09月04日14:47

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融資の引き締めとイケイケの銀行マン

明日は「ファイナンスから知る！今あなたにできる不動産投資」のオンラインセミナーです。

いゃ～昨日も突然銀行から連絡があり、融資条件の見直しがありました。

「え！？そうなの～」と少し驚きましたが、最近の流れから言うと、やはりメガティブな話しです。

厳しいね～なんてスタッフと話をしていると・・・

別件で新たな銀行が前向きに融資を取り組んでくれるということで、進めていた案件が無事承認になりました。

どうやら担当者はイケイケのようです笑（チャンス！？）

こういう情勢でも銀行によってさまざまですね、おかげでこちらは日々バタバタですが。

そして先ほど水面下の土地情報が入ってきましたが、検討する前によそから買い付けが入るというこのスピード感。

さすがに早すぎない！？

土地値で8000万台でしたから、そこにアパートを建てから総額14000万くらいにはなります。

そら価格も下がらないわけです。

明日はそんな今のファイナンスと収益物件について、旬な話し盛りだくさんでお伝えします。

9月5日（土）13時半スタート、以下からお申し込みください。チャット機能も利用できますので、随時ご質問もして頂けます。

「ファイナンスから知る！今あなたにできる不動産投資」

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2020年08月31日15:20

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ＣＦネッツフェアと外部セミナー

8月も忙しい1か月でした。

9月は年に一度のCFネッツフェアです。

今年は東京での開催を予定しておりましたが、この情勢なのでオンラインに切り替えました。

まさか私の出番が・・・ない！？

13時半からのcomingsoonが私の担当なのです、よく見るとうっすら面影が・・・。

そろそろアップされる予定ですが、内容はオーナーさんとのパネルディスカッション！

3名様にご参加頂きます、これは面白くなりそうですよ～。

コロナ禍で色んな質問をぶつけてみようと思いますので、ぜひお早めにお申込みください。

あと、フェア前日の土曜日は、外部からの依頼がありセミナー講師をやることになりました。

タイトルは「コロナ禍における不動産価格の今後」

YouTubeなどでは話せないような内容盛りだくさんです、ぜひこちらの方もご確認ください。

9月26日（土）「コロナ禍における不動産価格の今後」

9月27日（日）ＣＦネッツ不動産フェア

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2020年08月30日11:14

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セミナーはチャットで開催、これから新築アパートの完成立ち合いです。

昨日のオンラインセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

初めてチャットも使えるようにして、随時皆さんからの質問などを受け答えしながら進めました。

オンラインセミナーはひたすらカメラに向かって話すだけなので、少し寂しさがあるのですが、チャット機能を使う事によって、参加者の反応を感じることができてとても良かったと思います。

今後、私のオンラインセミナーについては、チャットができるように設定していますので、またよかったらご参加ください。

来週、9月5日（土）「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」は、当初横浜のセミナー会場でやる予定でしたが、この情勢でもあるので急遽オンラインで行うこととなりました。

区分ワンルームマンションや一棟アパート投資の各銀行の融資条件や傾向について、レジュメ付きでお話しします。首都圏以外の方もぜひぜひお申込みください。

そして、今日はこれから新築アパートの完成立ち合い、私がやっているアパート企画「ルノンシリーズ」です。

いつものようにインテリアコーディネーターと打ち合わせをして、間取りや設備、外壁や室内の色決めも行いました。

オートロックや宅配ボックス、ルノンの旗も設置。いや～いいですよ、とても魅力的な物件になりましたね。

過去に企画したルノンシリーズはこんな感じ

またYouTubeやセミナーでお話ししたいと思いますので、ぜひ今後の参考にしてください。

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2020年08月27日18:04

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後で視聴はできません、すみません。

8月29日（土）にオンラインの有料セミナー「これから始める人のアパート投資セミナー」を1年ぶりに開催します。

最近よくご質問頂くのが「今回のオンラインセミナーは後で見ることができますか？」

現在、YouTubeの生配信については、プラチナ会員・ゴールド会員の方であれば、後でいつでもフル動画を視聴することが可能です。

ですが、私の有料セミナーはレジュメを事前にお送りしての限定配信となっており、後で見ることはできません。すみません・・・。

金融機関を実名で入れていたり、実際に取り扱った物件情報を利回り計算含め事例として説明しています。

ついでに今回のレジュメは約160枚！有料といっても十分元が取れる内容だと思います。

なので皆さん、この機会にぜひお申し込みください。

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2020年08月09日23:34

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コロナの影響もなんのその

昨日はセミナーを開催しましたが、振り返ってみると6月の1週目から昨日まで、10週連続でオンラインセミナーや生配信などを行いました。

いや～ちょっとやりすぎた感はあるものの、色々といい勉強にもなりました。

弊社の夏季休暇は8月12日（水）～19日（水）です。

休み前、明日は5件オンラインでの個別相談、その翌日はまた個別相談や契約など予定が全て埋まっています。

それとは別に大型案件の契約決済が8月末ということで、こりゃ夏季休暇中も仕事かな～。

こういう情勢にも関わらず仕事があるというのは、ほんと有難いです。

コロナの影響もなんのその、こういう情勢になってこそ、やっぱり不動産投資をやってて良かったと感じてるオーナーさんは非常に多いです。

だからかなー、アパートや土地の情報をもらってもかなり動いている印象。

明日の11時にアップされるシーエフネッツセミナーチャンネルでは、その辺りについても触れています。
よろしければご覧下さい。

さて、個人的にもすごくお世話になった弊社の銀座オフィスが建て替えの為、退去する事になりました。

見た目も綺麗だったし耐震補強もやっていたので、建て替えるのはもったいないですけどね。

確か昭和47年くらいの建物だったと思うので、意外と古かったんですよね。

すぐ近くの事務所に引っ越しも完了したようですので、銀座に遊びに来た際はぜひお越し下さい。
(この情勢もあって、まだ一度も行けてませんが)

社員の皆さん、あともう少し頑張りましょう。

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2020年07月25日21:28

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明日急遽生配信をやります！

皆さんは4連休中、いかがお過ごしでしょうか？
私はもちろん休みなくしっかりと働いております。

タイトルの通り、明日7月26日（日）AM10時に
急遽YouTubeの生配信をやることになりました。

「将来資産として活躍する住宅の探し方」ということで、老後2000万問題やこのコロナの影響もあって、多くの方が将来に不安を抱えています。

そんな中、もちろん住宅は大切な資産ですが、負債とならない為にはいくつもの知識が必要です。

これから住宅購入を考えている方はもちろん、まずは何から勉強していいのかわからない、将来資産の作り方を知りたい等々、ライフプランの事例をもとにわかりやすくお話しします。

人生100年時代、危機感を持たず何もしなければ、大変なことになりますよ。

とても面白いセミナー内容となっています、ぜひぜひご覧ください。

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2020年07月20日16:17

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気を付けて！不動産投資セミナー

ひっどいセミナー！

不動産投資セミナーも色々とありますが、本当にやばいセミナーっていっぱいありますね。

ある不動産会社のセミナーでは、この業界ではそれなりに有名な大家？実業家？を呼んで、まず簡単な講義をしてもらい、その後、実際に収益物件を紹介するようなセミナーだったらしいのですが・・・

これがほんとにヒドイ！！

その実業家も物件について色々とコメントするのですが、場所がどう、駅がどう、広さがどう、肝心の収支についてや効率などなど全く触れず。

それで「この物件が良い！」だなんて、どうして言えるのよ～。もうガッカリです。

呆れるを通り越して笑っちゃいましたよ。

お勧めしていた物件は、築浅のワンルームマンション中心。価格は2000万から4000万超えまで。

こんなん買ったら即債務超過で資産拡大なんて絶対に無理！

区分ワンルームマンションが売主業者だったらまず儲からないからね～。

今回はそんな動画。

この業界はいつまで経ってもダメですね。
皆さん気を付けてくださいよ。

クリックお願いします！

2020年07月19日22:48

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たまには遊びで倍返し！

昨日は初のオンライン有料セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

やってみた感想としては、うーん、実感がない。

こちらとしては一方的に話すしかなく、本当に聞いてくれてるのかな？と、皆さんの反応がないというのは、やはり寂しいです。

笑い声などがあると自分としても話すテンションが上がったりするのですが、どれだけ話してもただただ独り言のよう　汗。

ひたすら３時間、自分との戦いでした。

終わってからのアンケートやコメントを見ていると、「聴いている側としてはいつもと変わらず良かった」なんて感想が多かったので、ま、参加者の皆さんがオッケーであればそれが全てですね。

また、首都圏以外の方の参加が多かったので、その辺りはやはりオンラインセミナーのメリットですね。

また色々と企画もしていますので、ぜひぜひご覧ください。

さて先日、今年初めての釣りに行ってきました。

結構な雨でしたが、アジ、サバ、カサゴ、ベラ、トラギス、アカハタなどなど釣れて、かなり楽しめました。

33センチのカサゴです。

懇親会は三崎にある葉山商店で、いや～さすが釣りたては最高ですね。

そして極めつけはこれ！見てください、この分厚さ！

これ、アジフライです。

これまで食べたアジフライってなんだったんでしょう、こんなにうまいのは人生初です。

そして、サバやアジの握りで〆。

不動産投資をコツコツと継続して、たまには遊びで倍返しです。

クリックお願いします！

2020年06月25日19:31

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ルノンシリーズリフォーム、区分ワンルームマンション編

私自身が立ち上げたブランド、ルノンシリーズ。

新築アパートではオーナーさんはもちろんのこと、入居者や賃貸業者からとても好評を頂いております。

最近はアパートだけでなく、区分のワンルームマンションでもルノンをイメージしたリフォームを行っています。

最近、完成した室内はこんな感じ！

高級感ありますよね。
これで築年数はどのくらいだと思いますか？

築約40年です！！
見えないでしょ。

ウォークインクローゼットにはアクセントクロスを貼りました。

トイレは白ベースで清潔感があります。

ただ単にリフォームをするのではなく、そのエリアの狙う入居者層を考え、いつもプランを検討します。

そして家賃が上がれば物件の価値も上がる、これも立派な投資です。面白いですね。

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2020年06月07日09:48

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ちょっと面白そうな話しも入ってきました。

首都圏も緊急事態宣言が解除されて、少しづつ人の流れも多くなってきました。

今月からミニフィールドワークセミナーも開催します。

既に6月6日（土）と27日（土）の一棟コースは満席になり、急遽20日（土）のワンルームコースを開催することになりました。

個人的には区分のワンルームマンションを廻るのなんて何年ぶりでしょうか、2～3年ぶりかな。

最近の不動産価格がどうなっているのか、それに対する融資は？

ファイナンスでちょっと面白そうな話しも入ってきましたので、その辺りも含め色々とお伝えできればと思います。これはチャンスかもね。

皆さんもたまには物件を見に来た方がいいと思いますよ。今の不動産価格や融資状況を理解しておくことはとても大切です。

そしてご報告。

PM事業部にいた西村君と山本君が今月から鎌倉AMに異動となり、私のチームで一緒に働くことになりました。

とても優秀なふたりです。

彼らと一緒に廻りますので、今回のミニフィールドワークセミナーは人数を限定して募集します。

お申込みはこちらです、ぜひご参加ください。

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2020年05月25日17:31

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不動産投資の勉強をしたい方はぜひ！

弊社のプラチナ会員・ゴールド会員の方で、Facebookの収益物件速報に登録されてない方いらっしゃいませんか？

この情勢で収益物件の価格・利回りがどうなっているかなど勉強になりますし、最近は動画でアップしていることも多いです。

最新の情報はこの速報で見て頂くのが一番早いですよ。

会員の方限定のサービスですので、
もしまだの方はこちらから申請をしてください。

それと収益物件速報システムをご存知でしょうか。

これも会員の方限定のサービスですが、スクリーニングした物件が毎朝アップされる収益物件速報システムになります。

弊社で収益物件を購入して管理を任せていればプラチナ会員として無料で見れますし、毎月1,100円の会費を払えばゴールド会員として確認することができます。

ついでにゴールド会員になればこれだけのメリットがあります。

①収益物件速報サービス（Facebook）が見れる！

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2020年05月24日13:36

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IT重説を実施

売買契約で初のIT重説を行いました、オンラインでの契約です。

IT重説の社会実験ということで、登録した業者のみが行えます。令和元年10月から令和2年9月末までの期間限定です。

メリットとしては、遠隔地の場合の移動や負担軽減、日程調整がしやすい、リラックスした環境での実施、怪我などの外出困難でも可能。

特に現在のような外出自粛であればやらない手はありません。

売主・買主の手間としては、事前にIT重説をすることの同意書が必要になることと、終わってからアンケート（買主は契約後と決済後の2回）に答えて頂く必要があります。

その他、録画をする必要があるので、その辺り買主さんの了承は必要です。

それ以外は通常時と変わりませんのでメリットの方が断然大きいですね。

今回の社会実験が終われば検討期間を経て本格的に実施できるようになるのではないかと思います。

日に日に人との面会、接触が少なくなっていきますね。いいような少し寂しいような、これもきっと慣れなんでしょうかね。

「事業拡大による社員増加で事務所を移転・・・」なんてことが今後相当少なくなるでしょう。

よく聞く話、大手さんは緊急事態宣言解除も年内在宅は継続らしいです。

テナントビルの空室率上昇で投資リスクはやはり上がるのか、うん、きっと上がるでしょうね。

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2020年05月22日00:09

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アベノマスクとオンライン飲み

やっと横浜の自宅に届きました、アベノマスク・・・。

通常のマスクとは違い全然弾力がないですね。布なのでそらそうか。

こういうの付けるのって小学生の給食以来かな。

顎が隠れないのでなんとなく落ち着かないのですが、これを何度か洗うときっと安倍さんみたいにもっと小さくなるんでしょうね。

正直恥ずかしくて使えないですよ～。議員さんでも使ってるの安倍さんくらいじゃないの？

このマスクに４６６億？でも実際は９０億だったという訳わからない話し。

アベノミクスで始まりアベノマスクで終わる。

さて、先日は初めて同業者さんとオンライン飲みを開催しました。

自宅近くの居酒屋で持ち帰りをして、お酒はビールやワインなどなど。

気づけば３時間も経っていたのですが、その間に飲んだお酒はたったの3杯。話すことに集中して意外にお酒は進まなかったです。

遠方の方とも気軽にやれるのはいいですね、色々と情報交換もできて良かったと思います。

首都圏も今月で緊急事態宣言解除ですかね。
来月は久しぶりに大阪でセミナーをします。

少しずつでもいつもの生活に戻っていければ嬉しいですね。
オーナーの皆さんとまたお会いできるのを楽しみにしています。

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2020年05月07日19:16

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お気軽にどうぞ。

昨日、今日とオンライン個別相談会。

直前に申し込みも入り、
この二日間でなんと11件！！本当に有難いですね。

会社は今日から営業再開ですが、おかげで休みボケもなく既にバリバリ営業モードです。

そして今週の土曜日は既に4件のオンライン個別相談が入っています。

1時間ほどの相談内容であれば、もうこれで十分です。

PDFやエクセルなどの資料があれば、パソコン画面に出して、お客さんにもそれを見ながらがら説明ができます。

分析シートの説明だって会っている時と変わらず簡単にできちゃいます。

昨日の個別相談では、新築ワンルームマンションを買った場合の収支をパワーポイントを入力して説明したりと、以前からやっておけばもっと時間を有効に使えましたね。

ぜひ皆さんもお気軽に相談してください。

ちょっとした小さなご相談でも、これなら平日・週末
いつでもOKですよ。

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2020年05月04日15:56

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波が来ますよ。

ステイホーム週間、GW休暇はほとんど自宅にこもっています。

長期休暇を予定も入れずにゆっくり自宅で過ごすなんて今後の人生でもまずないと思います。

なので、ここぞとばかりに調べものをしたり勉強をしたり、YouTube生配信や撮影・編集なども全て自宅で行いアップしています。

これを機会に働き方が大きく変わっていきそうです。

仕事は5月7日（木）から再開しますが、一足早く明日と明後日はオンライン個別相談を行います。もちろん自宅からです。

二日間で7件の申し込みがありますので、オンラインにしてはまずまずいい感じで予定が埋まってきています。

緊急事態宣言も延長されましたので、当分はこの生活が続きそうですね。さらに企業の倒産が増えていくことはまず間違いないと思います。

ネガティブなニュースが流れることによって、株価は上がったり下がったりと不安定な動きをして、少し遅れて不動産価格にも影響が出てくるのです。

自粛、自粛と言われ、先が見えない今、こういう時だからこそ逆にチャンスだと狙っている投資家さんはいます。

リーマン、震災と過去を思い起こせば・・・です。

昨日、YouTubeをアップしました。見ていない方はちゃんと最後までご覧ください。

波が来ますよ。

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Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格