山内真也の不動産投資上京物語

2019年09月10日11:53

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自宅マンションで漏水！

凄い台風でしたね。ここまで風が強かったのは記憶にありません。

皆さん大丈夫でしたか？

夜は風が窓を叩く音でなかなか寝むれず、身の危険を感じたくらいでした。

そして、夜中の3時くらい

ポツポツという音が聞こえてきます。

ん？外？

まさか室内！？

確認すると、床が濡れてる！！

廊下の上にあるダウンライトから雨漏りです！

マジか～

とりあえずゴミ箱をバケツ代わりにして対応。

たまに管理物件でも漏水のサービスリクエストが入りますが、自分で経験すると入居者さんの気持ちがよくわかりますね。

そして、4時、やっとウトウトしたところで・・・

大音量で携帯が鳴る！

ビックリして起きると、避難勧告を知らせるメールが！

いやいや、この時間に避難勧告で起こされても、どこに避難すればいいの？

どう考えても自宅で待機する方が安心かと。

そして、寝ようとした3分後、

また大音量で携帯が鳴る！

避難勧告！

もーわかったってー。

というわけで、目が覚めてしまい、結局2時間ほどしか寝れず・・・。

そして翌日、昨日の朝は台風の影響で電車は運転見合わせ。

横浜駅から事務所のある大船駅までの東海道線、横須賀線は動いておらず。

京浜東北線が動いたので、とりあえず向かってみると・・・しかし、それが大きな間違いでした。

横浜駅から磯子駅までノロノロ運転で1時間もかかる。

どうやらそこから先は竹が線路を塞いでるようで進めません。

お腹が空いたので磯子駅前の飲食店に入ってランチを注文、食べていると店内になぜかスズメがいるのです。

お店の人曰く、この台風で迷い込んだようだと。

しかし、料理の真上、横を羽をパタパタさせながら狭い店内を飛び回ります。

これって衛生的にどうなの？やっと腸炎もましになったところなのに。

半分以上料理を残して会計。う～んひどい。

その後も、電車が来ては磯子駅止まり。結局、しょうがなく横浜駅に戻る。

何をしに向かったのか、スズメのいるお店にご飯を食べに行っただけ・・・泣。

そうしてるうちに東海道線が運転再開、大船の事務所に着いたのは自宅を出てから3時間。

こういう時は無理に外出などせず、自宅待機が一番ということ。

いい勉強になりました。

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2019年09月08日15:51

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入院拒否！そして大阪へ

実は水曜日からお腹が痛く・・・

これがなかなか治らなくて、さすがにヤバイなということで、翌日の朝、近くの小さな病院に行ったのですが、

「大きな病院で診てもらって下さい」と、

え？なんか嫌

「紹介状書くからね」って、

うん、なんか嫌。

そして、改めて大きな病院で検査。

結果は、腸炎。

「できれば入院してもらった方がいいです。」

え？

うん、無理。

丁重にお断りしました。

「じゃ、点滴打っていってください」とのことで2時間半、２本打たれました。

食欲はあったのですが、

「食べると腸を刺激するから食事はダメです」

う、水分のみで約2日間を過ごす。

ダイエットにはいいかもねー、なんて食べないダイエットが一番ダメなんです。

筋肉が落ちるだけなので、その後のリバウンド間違いなし。

結局、木金と2日間お休みをもらって、痛みはだいぶマシになりました。

そして、土曜日は大阪でセミナー、泊まって翌日は個別相談会。

さすがにハードですね。

そして今日・・・台風が関東を直撃するらしく、

1件個別相談をキャンセルさせていただき(オーナーTさんすいません)、なんとか先程15時半の新幹線に乗りました。

東京方面16時半終電！？らしく、ヤバかったです。

今回の台風は本当に危険みたいで、皆さんくれぐれもお気をつけください。

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2019年09月05日07:00

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ワンルームマンション投資の金利１％台、詳細について

さて、先日のブログで少し触れましたワンルームマンション投資の金利１％台について。

かなり反響が多かったので、その詳細についてYouTubeにアップしました。

石橋よしき君からまたまた面白い話が聞けましたので、ぜひご覧ください。

「不動産投資ローンが１％台で借りれるチャンス！？」

今後もこういう情報はYouTubeで随時アップしていきます。チャンネル登録して頂ければいち早くご覧いただけます。

※チャンネル登録するにはYouTubeにログインする必要があります、以下参考にしてください。

YouTubeにログインするにはGoogleのアカウントが必要になるのでチャンネルを登録する前にGoogleのアカウントを登録しておきましょう。
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Googleアカウントを持っているとYouTubeで動画の評価や、お気に入り登録等の便利な機能が使えます。
YouTubeを頻繁に使う方はGoogleアカウントを使っての利用をオススメします。

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2019年09月04日14:27

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高齢化に後継者不足問題、いい店がなくなりますね

定休日、街中を歩いていると、とてもいい雰囲気の酒屋を見つけました。

昭和な雰囲気がたまりません。

老夫婦おふたりで切り盛りされているようで、丁寧にお酒の説明をしてくれます。

ちょうど酔鯨の秋あがりが入ったとのことで、そちらをもらうことにしました。

「ひやおろしより、秋あがりの方がプレゼントには喜ばれますよ」と、「おろし」より「あがり」という言葉が良いようです。

「あとこれも持って行ってちょうだい」とトマトジュースを付けてくれました。

お店の雰囲気通り、なんだかほっこり。昭和にタイムスリップしたような、懐かしい温かい空間。

この仕事をしているからこそ、こういうお店を守らないとですね。

高齢化に後継者不足問題、いい店がどんどん潰れていきます。

更地にするのは簡単ですが、今の建物を活かしたリフォームを意識することは大切です。

倉橋が三崎で行っている取り組みなんかは、まさしくそれで、山田酒店や三崎港蔵、葉山商店などなど昭和の雰囲気は残されたまま営業しています。

これを住宅に建て替えた瞬間に街の価値は下がるのでしょうから、それを守ったということはとても価値あることだと感じています。

今日の酒屋さんが潰れないよう、また買いに行こうと思います。

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2019年08月29日12:12

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ワンルームマンションへの金利がなんと！・・・

融資が厳しい厳しいと言いつつも・・・

某銀行が金利優遇キャンペーンを実施しました。

期間限定ではありますが、ワンルームマンションへの融資がなんと！な、なんと！

1%台！！

これまで色々な銀行の融資条件を見てきましたが、区分で金利1%台の投資用ローンってかなりめずらしいことです。

審査条件もありますが、クリアできないほどのハードルではありませんので、これはチャンスです。

今年、自分は投資物件の購入を抑えているのですが、いや～これを聞くと悩みますね。

この融資条件だと銀行にはかなり案件が集中すると思われます、お早めにどうぞ。

9月からスタートです！

ご興味ある方はお問合せください。

そして、たまには以下クリックもお願いします！　↓　↓
　

2019年08月23日12:55

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不動産投資でまさかのオーバーローン！リフォーム費用も借りたって！？

明日は東京でセミナー、お陰様で満席です。

有料セミナーなので、当日ドタキャンもないと思いますが、急遽、体調不良等で参加できない方は早めにキャンセルの連絡を頂けると助かります。

数名キャンセル待ちの方もいらっしゃいます。

そして、セミナー翌日は銀座で一日個別相談会です。こちらも間もなく満席となりますので、別途また日程を設けようと思います。

忙しいのは本当にありがたいことです。

さて、同じチームの石橋よしき君がワンルームを買ったようです。

20代で不動産投資、いいですね。若いうちからやるに越したことはありません。

ちょうどいい機会なので、購入物件の詳細やファイナンスについてYouTubeで直接聞いてみました。

すると！驚きの展開に！

え！？どういうこと？

こんなこと初めて聞きましたよ。

以下からご覧ください。ぜひチャンネル登録もお願いします！

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2019年08月13日17:08

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安定収入と趣味と何よりも健康でいること

明後日から仕事です。

現実に戻すには、パソコンに向かう・・・の前に体を動かすという事で、昨日はこの猛暑の中、真昼間からジム行って来ました。

ジムはもっぱら筋トレ、音楽はワンオク。1時間ひたすら鍛えます。

時間帯によっては、使いたい機材が40～50分待ちなんてこともありますが、そこはさすがにお盆の真ん中、空いてますね。

久しぶりに行くとスミスマシンが一台増えていたり、新しいトレーニングマシーンが追加されていたり、
テナントリテンション！？うん、良くなっていました。

老後の安定収入を確保することは、もちろん大切ですが、それと併せて、趣味(大人の遊び)を見つけることと、何よりも健康を維持することが欠かせません。

将来はオーナーさんと釣り三昧を目標に？資産形成している自分としては、皆さんに健康でいてもらわないと困ります。

融資を組むうちは団体信用生命保険の問題もありますしね。

資産管理法人であれば保険に入らなくても融資クリアできる銀行はありますが、基本的にはほとんどの金融機関が団信必須です。

ということで、健康管理にはくれぐれもご注意ください。

さーて、今日もジムに行って汗をかいたし、これから飲みに行ってくるかな(ダメなやつ)

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2019年08月12日16:44

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アジアな大阪も良いですが、夏を満喫

大阪に帰省して家族との食事。

ニュースなどでも散々反日と言われている中、鶴橋の韓国料理屋へ。（東京でいう新大久保みたいなイメージです）

このタイミングなのでさすがに空いているかと思いきや、まさかの満席。不買運動どうこう言っても、日本の飲食店は関係ないようですね。

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そして翌日は墓参りのため、大阪から車で30分、
箕面（みのお）へ。
IMG_E1243

年に１～２度しか行けませんが、お墓を綺麗に拭いて手を合わせる。気持ちが落ち着きますね。

そしてせっかく来たので、ついでに箕面の滝へ。

箕面には6歳まで住んでいましたので、懐かしさもありつつ、この自然にマイナスイオンを感じます。都会より５～６度気温も低く過ごしやすいです。

多くの観光客がいます。しかしながら、川で遊んでいるのは全て外人、ここにもインバウンドの影響が。昔を知っているだけに、少し異様な光景です。

そして、箕面といえば、猿。

近年は山奥に返されたということもあり、ほどんど見かけることもなくなりましたが、昔はそこら中に猿がいて、食べ物をよく狙われたものです。

今回、偶然にも見ることができました！５～６匹だったかな。

そして、夕食は福島にある花くじらでおでん。

ネギ袋、癖になります。

そして、2件目は、心斎橋にあるワインバー本多。

ソムリエがお勧めのワインを出してくれますが、お酒だけでなく、ここは料理も美味い。

一般的にはあまり知られていませんが、20代の頃、同じビルでアルバイトをしていたこともあり、それから気に入ってよく通っています。

牡蠣とその日の刺身、チーズの盛り合わせは食べた方がいいです。

今回はそれ以外にも、明石に行ってタコを食べたり、

たまたまフェリー乗り場を見つけて、急遽、淡路島にも行きました。

きっとみんなはこれをメインに来るんだと思いますが、タイミングよく満開のヒマワリ畑を見ることもできました。

ヒマワリ＝山内。似合わないのはよ～く分かっています・・・。

夏を満喫です、淡路島はいいところですね。

大阪のアジアな都会もいいですが、意外と近い淡路島まで足を延ばすのもお勧めです。淡路の玉ねぎや明石焼きなど、食も十分楽しめます。

さて、木曜日から仕事が始まりますので、そろそろ体を現実に戻していきます。

関西方面は台風も来ていますので、皆様くれぐれもお気を付けください。

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2019年08月08日09:46

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オーナーさんとの釣り、懇親会。プロには勝てない。

昨日から夏季休暇をもらっています。
オーナーさんと釣りのため、前日から三崎に行きました。

三崎港蔵が満席だったため、葉山商店で夕食。

新鮮なタコ刺し

長芋の・・・なんだったけかな。

釣り前日の飲みが一番盛り上がります。
ご馳走様でした。

翌日は久里浜にある巳之助丸へ。カワハギ釣りで全国一有名な船宿だと思います。

偶然、SHIMANOの飯田さんと遭遇。

え！この人を知らない？カワハギ釣りで有名な方です。
腰の低いめちゃくちゃいい人でした。

別船でカワハギの撮影をするらしく、プロがどれくらい釣るのか楽しみです。

そして、天気は晴れ、風もなく最高のコンディション。暑すぎですが。

釣りに欠かせないフィッシングジェルクッション。意外に知られていませんが座り心地最高です。釣りやヨットには欠かせません。

そして、剣崎沖からスタート。
魚の活性は相変わらず悪く、苦戦が続きました。

ぽつぽつとカワハギを釣る中、なぜかカワハギ釣りなのに、平目をゲットした石橋よしき君。

カワハギ釣りなのになぜかイカを釣るオーナーさん、おつまみゲット！盛り上がります。

最終釣果は自分がカワハギ4枚、SHIMANOの飯田さんは撮影をしつつでも10枚。
その差倍以上、やはりプロは違います。

そして懇親会は三崎港蔵です。

平目の刺身、新鮮で美味いです。

イカの焼き、とても柔らかく、釣りたてを喰らう、贅沢ですね。

たくさん釣れたトラギスの天ぷらに

三崎港蔵オススメ豊の漬物

そして、馬刺し！

熊本の友人が送ってくれました。さすが熊本、これまで食べた馬刺しの中で間違いなくNO１！

I君、ありがとう！

魚に肉に贅沢な夕食でした。

釣り仲間もジワジワと増えており、参加した方は皆さん大満足！

僕の今回の釣果はカワハギ4枚、ベラ10枚、トラギス20枚、キタマクラ3枚、その他よくわからないの5枚。

活性が悪いと言いつつも十分楽しみますよ。

さて、今日から大阪に帰ります。皆さんもよい夏休みを。

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2019年08月04日20:04

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釣り大家の会

今日は一日大阪で個別相談会、満席です。

弊社の夏季休暇は8月7日（水）から8月15日（水）です。

今年の休みはオーナーさんと釣りをして、大阪で墓参り、家族との食事会。

あとはいくつか勉強したいことがあるので自宅にこもります。

某不動産業者さんから、最近釣りの写真がない！と言われましたので、休み中はちゃんとアップするようにしますね。

もしブログで釣りについて何も触れていなければ、釣果ゼロなので・・・そっとしておいて下さい。

ついでにこれが前回釣った時のカワハギ、32センチ！

やったことのある人は分かるでしょうが、30センチ超えはカワハギの中でもかなりデカイのです。

秋、冬が肝が美味しくシーズンなのですが、夏はデカイのが狙えるので、釣りだけで考えると今の方が面白いです。

本気で趣味を見つけたい方、酒好きには絶対に釣りがオススメ。

老後を楽しむためにも是非一度一緒にやりましょう。

「釣り大家の会」でも作りますか？笑

さて、個別相談も終わりましたので、横浜に戻ります。

実りある出張でした。

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2019年07月25日18:41

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かぼちゃの影響と誇大広告

先日は大阪時代の仲間と月島でランチ。

友人は今、熊本で働いていますが、同じ業界なので何かと話しも合います。

メインは住宅販売の仕事でも、去年のかぼちゃの影響が少なからずあるようです。

住宅売りでもやっぱり融資は厳しくなってるのですね。

またある大手建設会社について「相変わらずキツイことやってるよね～」なんて、エリアが違えどその辺は全国共通のようです。

今回、熊本からわざわざ来たのは、サッカーの試合を見るため。

「バルセロナ対チェルシー」もちろん見たかったはメッシのプレー。

無理して高額チケット（めちゃめちゃ高い！）を購入したのですが、なんと！メッシは日本に来なかったらしい・・・。

広告には大々的にメッシアピールをしていたにも関わらず・・・誇大広告に騙された不動産屋、ドンマイ。

そんな彼とランチしたのが、月島なのでもちろんもんじゃ。

店によって当たり外れの印象が強いもんじゃではありますが、つきしま小町、おススメです。

月島ではまずこの店しか行きません。

牡蠣の鉄板焼き、絶品。

この店のもんじゃは絶対にこれ、明太チーズもんじゃ。

夜はもちろんのこと、できればランチも予約した方がいいです。

たまにはこういうお昼もいいですね。

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2019年07月23日12:04

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金融機関の今のスタンス、お金の価値。

金融機関によって異なりますが、一定の融資額を超えると審査する部署が変わります。

多いのは1億を超えることで、そのハードルがかなり上がり、急に審査が厳しくなるのです。

なので、最近は事前に融資枠の相談をすると「1億超えなければ融資ができます」なんて回答が多いのです。

そして、この融資のハードルをクリアするには、某銀行の場合、年収1500万以上、自己資金は諸費用含めて2割くらいは必要。

ま、こんな話だけでも、金融機関の今のスタンスを感じてもらえると思います。

さて、西武信用金庫が不動産投資への融資を撤退するようです。

業者が審査書類の改ざんをして不正に融資を引っ張ったのですが、それを見抜けなかった審査体制に問題があると指摘されていました。

反社会的勢力への融資がまた大きな問題にもなりましたね。

銀行も業者もイケイケでやるのは簡単ですが、そんなことがいつまでも見逃される世の中ではないということ。

瞬間的に儲ける大きなお金よりも、安定期的入ってくる少しのお金の方が僕は価値があると思っています。

なので、そういう考え思いの人と一緒に働きたいわけです。

とにかく正しいことを継続する。

地味の中にも楽しみ、やりがいを見つければ、最高に面白い毎日が待っています。

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2019年07月19日19:26

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「金融資産5000万以上」って、それ今の流行り？

今日の個別相談、所有物件の今後について。

過去に区分のワンルームマンションを数件買っていただいたのですが、色々な考えのもと売却を検討したいと。

買っていただいた時よりも価格は上がっているし、売るのは簡単だけど、自分だったら絶対に売らないのでそのまま保有することをお勧めしました。

空室リスクは限りなく低くて、安定的に家賃は入ってきているし、そのエリアであれば今後さらに価格の上がる可能性もあります。だって家賃も上がっているから。

投資家さんそれぞれに考えや目的もあり、今回は売却の方向でしょうがないかなとわかりつつも、やっぱり持っていてほしいな・・・。

売却して現金が手元にあるよりも、毎月決まった安定収入をもらえる方が価値があると感じるので。

そもそも売却した現金をどう運用するのか？が今は課題でもあります。

先日、会社のスタッフが新規の銀行に相談した際「金融資産5000万以上ないと融資できない」だし。

最近、それ流行っている？

「金融資産5000万以上」を口にする銀行さんがなんだか多いような気がする。

世間は老後2000万問題とか言っているさなか。

なんだかな～。

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2019年07月11日12:15

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老後2000万必要・・・ハードルは高くないけど

最近はめっきり自分のYouTubeに力が入っていまして、ブログの更新が滞っています。

でもブログのアクセス数も多いので、しっかり更新していかないとですね。

先月は月30件ほどの個別相談、このご時世でこんなに多くの申し込みを頂けるのは本当に有難いことです。

また、今週末は大阪で倉橋のスタートアップセミナーがあり、私は大阪支社で個別相談会と面接対応。

これだけ融資が厳しくなる中でも相談は絶えず、年金問題などがニュースで取り上げられるだけ日々忙しくなっているように感じます。

老後2000万が必要って、そんなにハードルの高いものではないのですが、資産運用という考えがなく、コツコツ貯めて銀行預金を繰り返しているだけでは到底届きません。

また、投資をして数年で2000万円を達成しようとすると、それだけ投資リスクが上がりますので、長期的に資産形成を進めることが大切です。

例えば、自己資金500万円で30年後に2000万円を作るには、4.73%で運用すればいいですが、10年後であれば14.87%。

リスクの違いが分かってもらえると思います。

正直、2000万じゃ全然足りない！と個人的には感じていますので（老後はもっと美味しいもの食べたいし、週一で釣りもしたい笑）、決して無理はしませんが今後20年しっかりと運用を継続していきます。

いつも言っているように、早くからするに越したことはありません。とにかく時間がリスクを減らしてくれます。

将来のために一緒に資産形成して、老後を楽しみましょう。

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2019年06月30日08:35

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オススメの街からの逆行働き方改革

先日は大阪天満で、オーナーさんと大阪支社のリーダー河崎君と食事。

大阪環状線大阪駅から一駅隣の天満駅。生まれ育った街なので思い入れもあります。

屋台や飲食店が並び、とても魅力的な街に成長しました。

今から30年前くらいは屋台なんてほとんどなかったので、当時を知ってる人はビックリしますが、ここまで来ると街に流れる空気もガラッと変わるものです。

超アジアです。

大阪駅から一駅なのに、家賃も安く、住みよい街ではありますが、投資として考えた時には冷静な判断が必要です。

家賃が安い＝運営費率が高い

東京の感覚で主要駅から一駅なら大丈夫だろう、では危ないのです。しっかりそのアパート企画などを見たうえで検討して下さい。

ただし、夜は別格！

安くて美味いし、通天閣に行くくらいならぜひ天満に行って、ハシゴの旅を楽しんでほしい。オススメですよ。

さて、今日も銀座で個別相談会。朝の10時から19時まで6件、はい休憩なしです。

働き方改革と言われる世の中で、こんなハードスケジュールを自分で立ててしまい・・・

うーん。

でもこうして申し込みが入るのはとても有難いことです。

もっと頑張らないと。

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2019年06月29日13:12

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業務停止がたったの7日間、どうなのかな・・・

TATERUに7月12日から7日間の業務停止命令。

わかっている範囲でも約350件の融資資料改ざん。通帳改ざんや年収の水増し。

聴聞会ではTATERUの弁護士が「業務停止処分ではなく指示処分を求める、もし業務停止処分になればオーナーの空室リスクが生じ、ローンの返済が厳しくなる」と。

確かに管理を任しているオーナーさんにとってはリスクなのですが、そもそもそのリスクを作ったのはTATERU自身であるわけなので。

今回の件で相当数の管理変えに繋がるかなと思っていましたが、結果、業務停止はたったの7日間。思っていたより短かったですね。

聴聞会ではさらに「被害者は存在しない。業務停止処分は重すぎる」と言っていたわけですが、今回の結果を受けて「この処分を真摯に受け止め、引き続き信頼回復に努める」とコメント。

（意外に短くて助かった）が心の声？

これだけのことをしてたったの7日間、優しすぎるのでは？

しかしながら、直近で60億の赤字を出していますから、今後も相当厳しいのは間違いありません。あと1年もつかな？が正直なところ。

さて、今日と明日は銀座で一日個別相談会、二日間で11件ものご相談です。

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2019年06月21日17:35

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オリンピック抽選結果とアパートローンと。

昨日は東京オリンピックのチケット抽選結果。皆さん、当たりましたか？

日本で見れるチャンスなんて最初で最後。このチャンスはぜひモノにしたい。

しかしながら、とにかく昔からくじ運が悪い。

何をやってもハズレ。全くもって当たる気がしない。

ダメもとで、開会式、野球、柔道、サッカー、陸上などを申し込み。

上限30枚のところを、高額チケットを狙いすぎたせいか、金額が跳ね上がり、ビビって15枚ほどに抑えちゃいました。

サイトにアクセスすると確認まで1時間待ち。

結局、仕事で確認できず・・・するとメールが届きました。

まさかの当選！

日頃の行い？ですかね　笑。

サッカーの準々決勝が当たりました、それも一番良いA席。

せっかくなので、少しでもオリンピックの雰囲気を感じることができればと思います。

さて、最近はこのブログよりもYouTubeの更新が多くなっています。

最近のアパートローンについて話しましたので、ご興味ある方はこちらからご確認ください。

チャンネル登録してもらったら、アップしたものが直ぐに見れるようになります。

ぜひぜひチャンネル登録してみて下さいね。

これから某銀行さんと会食に行ってきます。また融資情報仕入れてきます。

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2019年06月13日15:02

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老後2000万では足りない！3600万必要？これが現実。

先日の休みは久しぶりにオーナーさんと三崎で釣り。

去年からカワハギが温暖化の影響？か、どの船宿でも釣れておらず、正直あまり期待せずに行ってきました。

なんとか晴れてはくれたのですが、風が強く魚のあたりがよく分かりません。

しかしながら、ポツポツオーナーさんが大カワハギを釣りだし、少しづついい流れに。

自分にもカワハギが釣れ出し、その他、ベラやトラギスなどは数十枚ゲット。

乗り合いの船中、一番釣った人でカワハギ8枚、自分が6枚。ここ最近では一番良かった方だと思います。

そして、終わってからは三崎港蔵で懇親会スタート。

カワハギの肝刺身

カワハギの唐揚げ

カワハギのなめろう、絶品

ベラの煮つけ

トラギスの天ぷら

その他、アジや鯛の刺身

ウツボの串焼き

豊のぬか漬け

いや～どれも美味しく楽しませてもらいました。

こういう時にふと思うのですが、巷では、金融庁の老後2000万不足どうこうで炎上しちゃっていますが、それなりに贅沢な暮らしを求めると、はっきり言って2000万じゃ全然足りませんね。

また、年金給付水準が低下することを思えば、老後3600万は必要なんて試算もあります。

今回の金融庁の発表で、投資家人口は間違いなく増えると思います。ま～そういう意味では国民が現実を知ったいい機会だったんじゃないかと思ったりもします。

せめて65歳以降は月に２～３回くらい釣りに行きたいし、美味しいものも食べたいなんて思うと、今後も継続して資産運用していかないと、かなり地味な老後になりそうです。

定年後、自分がどういう生活を送っていきたいか、真剣に考えていかないとですね。

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2019年06月10日13:55

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先祖代々の土地、そう簡単に売れません。

先日の休みは静岡に行ってきました。

茶畑が綺麗です。

観光ではなく、オーナーさんの物件を見るため。

更地の時から相談を受けていた案件ですが、数年前から建築が始まり一棟マンションが完成しました。

本当であれば将来リスクを考え土地のまま売却をして、都心部に資産を組み替えましょうという話しなのですが、先祖代々の土地、そう簡単にはいきません。

そんな中、戦えるプランを考え、良い企画に仕上がったと思います。

もちろん長期的に見てリスクもあります。

なので、そのリスクをカバーするために、これまで首都圏でも不動産を買い足してもらいました。

お互いのメリット、デメリットを考え、そのうえでの資産形成は大事ですね。

静岡はいいところです。

さて、今日は夜から三崎で懇親会。明日はオーナーさんと久しぶりの釣りです。

南青山建築工房の雨男、宮内さんがいないので、一応出船はできる模様。

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2019年06月01日08:31

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働き方改革？格差社会？

朝一、自宅最寄り駅の松屋で朝食を食べようとしたら、「当面は9時からの営業に変更します」と、またここにも人手不足の波が・・・。

これまでが当たり前だった24時間営業なんて、そのうち無くなってしまいそうですね。

今後、人手不足はさらに深刻な問題となりますが、最近は何かあるごとに働き方改革、働き方改革。

日本は労働生産性が低いなんて言うので、残業なんてせずに効率的に働こうという側面がそこにはあるかもしれませんが、どうもしっくり来ていないのは自分だけでしょうか。

先程、新幹線のホームに着いたら、修学旅行生がたくさん。なんとグリーン車に乗り込むではありませんか。

今ってそんな時代？自分の稼いだお金で乗りなさい！と感じている大人は多いはず。(ま、そんな若い時から乗れてるのが羨ましいんですけどね。)

ただし、その次に来た新幹線も修学旅行生でしたが、その子たちはなんと普通車なんです。こんなとこにも格差社会。うーん。

さて、今日は大阪で個別相談会。お陰様で満席。

スケジュールを見てふと気付いたのですが、朝から晩までの個別相談で休憩時間がたったの30分。

そう、昼ごはんを食べる時間が30分で、それ以外は休憩なしのノンストップ。

もちろん日帰りですよ。日に日に自分への扱いが悪くなってるような気がする。

働き方改革はいずこへ？笑

楽しみながら働いていたら、ハードスケジュールも楽しめる。そこは自分次第。成長あるのみ。

さ～て、行ってきます。

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2019年05月30日13:53

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5年、10年と買い進めていくうちに

朝から飯田橋でアパートの決済。

融資が厳しい中、今回も色んなことがありましたが、無事本承認をもらい引き渡しとなりました。

何だかんだ言っても融資クリアできているので、その辺りが価格の下がらない要因のひとつだと思います。（お陰様で今月も色々と契約をさせてもらいました）

初投資の方は今でもフルローンで融資は付きますし、複数棟お持ちの方は属性と資産背景次第でクリアできています。

立地が良ければ、自己資金比率が上がったとしても、高属性の投資家さんが買ってくれます。

よって、今は東京や横浜でも利回りの高い（リスクの高い）ものよりも、多少利回りが低くても安定性重視。

物件の将来価値を見据えてというほうが圧倒的に受けがいいように思います。

何よりそういう物の方が情勢に関係なく、出口が取れやすいというメリットもあります。

当初はレバレッジをできるだけ効かして資産形成スピードを上げたいという希望が多くありますが、ある程度規模が拡大してくると、自己資金を厚くしてリスクを下げていく投資家さんは多くいらっしゃいます。

それだけキャッシュが貯まりますからね。

5年、10年と買い進めていくうちに、そのような選択肢が取れるようになればもう余裕？理想的かもしれません。

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2019年05月27日12:14

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残り寿命＜資産寿命

昨日のCFネッツフェア、盛況のうちに終わることができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

フェアというのもあったかもしれませんが、以前からお付き合いのあるオーナーさんがお子さんを連れて参加するケースが増えているように思います。

いずれ資産を引き継ぐ子供に、あの会場の雰囲気を感じてもらうだけでも価値があると思います。

そして、前もって投資の勉強をさせる、お金の知識を身につけることが自身の身を守ることに繋がります。

先日、金融庁が現役期に対しては以下のように触れています。

☑早い時期からの資産形成の有効性を認識する
☑少額からであっても安定的に資産形成を行う
☑自らにふさわしいライフプラン・マネープランを検討する
☑長期的に取引できる金融サービス提供者を選ぶ

資産形成・運用といった自助の充実を行っていく必要があるといえる。

これらは以前から私たちが言ってきたことですが、年金だけでは無理だから自分の身は自分で守れと、ぶん投げてきましたね～。

背負えるリスクを超えてまで無理にやる必要はないと思いますが、残り寿命＜資産寿命、として取り組まないと、今後長生きすることのリスクが大きすぎます。

そこはそれぞれが真剣に考えて取り組まないといけませんね。

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2019年05月24日14:25

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賃貸管理をしていてよかったと思うことばかり。

自社で賃貸管理をせずに買ってもらったものを全て他社に投げていると、その物件の運用実績が見えて来ないのです。

もちろんそのアパートが他社の管理条件付きだとか、サブリースにした方が融資付けしやすい（以前はそんな銀行もありました）などで管理ができないこともありました。

しかし、それ以外について自社で管理をしていると、空室時にどのくらい反響があったか、条件をこう変更することによって賃貸業者の動きが良くなった、このエリアは家賃を数千円アップして成約できたなど色々と見えてくるものがあるのです。

自分自身もAMでありながら、PMとしての引き出しを増やすことができていると実感するわけです。

先日、新規案件の融資相談でオーナーさんと銀行に伺いました。

既に数棟お持ちの方で、これまで買ってもらった物件全てを弊社で管理していることから、過去の運用実績を管理会社の立場から伝えることができるわけです。

すると銀行担当者に対しても説得力があるし、それだけ安心感を与えることができます。

これって融資付けをするうえでオーナーさんにとってもかなり強みだと思いますよ。要は、融資担当者は審査部に上げるプラス材料を探しているのです。

そう考えると、収益物件の売買をしていて、自社で一切管理をしない業者さんもいますが、自分にはやっぱり考えられない。

利回りや銀行の融資条件も日々変わっているように、賃貸の動きだって今年の繁忙期、去年の繁忙期、また3年前、5年前と全く違ってきているのです。

以前ならあのエリアで紹介していたけど、これからはこのエリアでお勧めしたいなど、賃貸の現場を知っているからこそ見えてくるものがあるのです。

またAMとして、それ次第でどういうものを仕入れた方がいいのかが大きく変わってくるわけなのです。

それが賃貸管理をしていなくて同じようにわかるのかどうか・・・それは絶対に無理なのです！

個人のオーナーさんで保有されている物件は、多くて50戸からせいぜい100戸くらいだと思いますが、それを数千単位で管理していれば、それはそれは相当色んなことが見えてきますよ。

AMとしてもこれってとても大切なこと。本当に管理をしていてよかったと時間の経過と共に純粋にそう思うのです。

これからもコツコツ実績を増やしてやっていきますよ。

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2019年05月20日16:48

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なぜ二刀流投資を勧めるのか

先日は弊社富山デスク朝日不動産の石橋社長（ミッキー）にお越し頂き、首都圏VS地方ディスカッションセミナーを開催。

いつものシーエフネッツセミナーとはまた違った感じを持たれたかもしれませんが、参加者の皆さんには楽しんで頂けたのではないでしょうか。

よく大阪で個別相談をする際には、関西の投資物件についての話しが多いわけですが、東京の投資と比較した場合のメリット・デメリットについてお伝えするようにしています。

地元の業者さんは、地元の不動産のみの提案が多く見受けられますが、そこは色々な選択肢があった方が投資家にとって良いのは間違いありません。

そういう意味でも、逆に首都圏の方に地方の投資について触れてもらう機会があってもいいように思います。

しっかり運用することができればレバレッジを効かせやすいのは地方投資、気になるのはいずれ来る出口について。
将来リスクを見ると安定感、安心感のあるのはやっぱり東京です。

だから自社のオーナーさんに、富山だけでなく東京との二刀流投資を勧めるミッキーの考えに賛成です。

5月26日のCFネッツフェアでは、全国から弊社加盟店が集結。ディスカッションスペシャルセミナーを14時から開催します。

首都圏はもちろん、福岡や沖縄などの投資事情を知るいい機会です。ぜひこの機会にお越しください。

CFネッツフェアの詳細はこちらから。

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2019年05月10日14:52

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セミナー参加者にお願いがあります。

昨日から営業を再開しています。

長期休暇明けのウォーミングアップを・・・なんて言ってる暇もなく、昨日は23時まで仕事をして、明日は大阪でセミナーです。

ＧＷ明けなのでどれだけセミナーに申し込みが入るのか心配しておりましたが、急遽会場を拡大して、且つそのうえで満席になりました。

そして翌日の個別相談会も昼休憩なく埋まりました。

今回のセミナーは過去に何度か開催しているのですが、申込者の6割が新規という驚きの数字です。いや～皆さんの熱を感じますね。

そこで、明日のセミナーに申し込みをされている方にひとつお願いがあります。

もし今の段階で参加が難しそうな方がいらっしゃれば、早めにキャンセルの連絡を入れて頂けると助かります。

大阪はセミナーの前日や当日に多くの申し込みが入りますので、できるだけ沢山の方に参加してもらいたいのです。

有料セミナーですので、ほとんどの方が参加されるとは思いますが、どうぞよろしくお願いします。

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2019年05月06日16:39

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地方に住んで不動産投資は東京でやる。

長かった10連休も今日で終わりですね。
弊社は5月1日から8日まで休み、9日から営業再開です。

今日から会社の旅行で沖縄に来ています。泡盛飲んで、島らっきょ食べて、あとは石垣牛かな。

とりあえずソーキそばを食べたのですが、なかなか雰囲気のある店構え。

これでまさかの390円。安すぎでしょ。このボリュームだと東京なら1000円くらい。

地方に住んで、不動産投資は東京でやる。これが一番かな。

地元の金融機関が東京に支店を置き、うまく融資を引っ張れたら理想的。

うちのオーナーさんで九州に住みながら、好条件で融資を受けている方いますけどね。

金融機関も貸し先がないし、地元への融資だけだと今後リスクは上がる一方。

そんな中、東京に出店してる銀行は増えるでしょうから、チャンスは出てくると思います。

数年前に首都圏の銀行が東京に出店する動きが激しくなっているなんて記事を見かけましたが、そういう話が更に加速するでしょうね。

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2019年04月26日14:00

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首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査

先日の水曜日は朝から鎌倉で新築アパートの決済。銀行も空いていて、1時間かからず無事終わりました。

大型連休前の今日、決済をしている方は相当混雑すると思われます。三菱UFJ銀行なら3時間コースかもですね。

個人的には平成最後の決済、K様ありがとうございました。

さて、昨日は２１C住環境研究会に参加。

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」

この表紙を見たことのある弊社オーナーさんは多くいらっしゃると思います。

3年に一度入居者にアンケートを取って、その結果を冊子にまとめています。それが今年なのです。

「部屋探しであったら活用したい情報」

「オーナー併用住宅に住むことについてどう思うか」

「自己負担でも欲しい設備、それに対して出せる費用」

などなど、入居者の生の声を知ることができます。

冊子は、5月末から6月頃に届くようなので、興味のある人は連絡をください。1冊1000円で販売します。

今回、２１C住環境研究会に参加させてもらい、他社さんで来ていたのはほとんどがPMの方だったのですが、AMの人たちこそ出席するべきかなと思いました。

どのエリアを狙い、どういうアパート企画、設備が好まれるのかという、その結果で仕入れる土地、物件が変わってきます。

こうして多くの管理会社さんの現場の生の声を聞くことができたのはとても貴重でした。

さて、弊社のゴールデンウイーク休暇は5月1日から8日までです。

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2019年04月23日11:22

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「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」

昨日は六本木にある遊ヶ崎で業者さんと会食。数年ぶりにお邪魔しました。

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店内の落ち着いた、でも堅苦しくない雰囲気が個人的にはとても好きです。

月曜日だから暇なのかなと思いきや、とんでもない！繁盛していてほんとビックリしました。

料理長に話しを聞いていると、常連率がかなり高いとのこと。

「ここまで来るのに時間がかかりましたからね」と、しみじみ。

でもそれってすごく大切。ぶれずに継続して、それに対してお客さんが付いてきてくれている証拠。

オープン当時は行列でもその後ガラガラ、なんてよくある話し。潰れてく飲食店が多いなか、こうして平日でも忙しくやれているのはそれだけ魅力があるから。

料理人であるのに、愛想がよく、気遣いができて、もちろん料理も美味い。

日々研究されているんだろうなという姿勢がこだわりの料理で伝わってきます。

自分の仕事と重ね合わせ、初心に戻れた有意義な時間でした。

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2019年04月22日16:55

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儲からない不動産を買わないというブレーキ

先日の大阪セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

参加者の半数が新規の方で、融資が厳しいと言ってもまだまだ投資熱を感じます。

翌日は大阪で個別相談が5件、こちらも満席。

日頃セミナー等々、色々と情報発信しているつもりですが、まだまだ足りていないことを実感。

どうすればもっと自分たちの考え方、取り組み、スタンスというものを知ってもらえるのか、改めて考えないといけませんね。

投資物件を買ってから心配になって相談・・・買わない方がよかった、ではやはり遠回りになります。

買ってしまったものはしょうがない、始まってしまってるからね。・・・そうなのですが、そうなのですがやっぱり悔しいなと。

今日もまたお客さんから投資に興味のある知人を紹介したいと、水面下ではジワジワと口コミが広がっていると思いつつも、もっと爆発的に認知度を上げたいのが正直なところ。

お勧めできるものなんてほんの一部ですから、爆発的に認知度を上げたところで紹介できる収益物件など直ぐにはないかもしれませんが、それでも儲からない不動産を買わないというブレーキになることはできるのです。

お気軽にご相談くださいね。

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2019年04月19日13:11

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まだまだ爆弾を抱えています。

融資が厳しいと言いつつも、忙しくやらしてもらっています。

昨日は平日にもかかわらず銀座で個別相談が3件、夜は契約。今日は個別相談に面接、銀行来社、顧客訪問などなど。

そして日曜日の大阪個別相談会は朝から晩まで満席。

5月1日からゴールデンウイーク休暇を頂きますが、当分落ち着きそうにありません。

今年に入ってレオパレスなどの施工不良問題が続いていますが、いずれ某大手ハウスメーカーでも同じような問題が多発するように感じています。

最近、建築系の相談といえば、請負契約を結んでから数年工事が進んでいないなどの話しが多く、そのほとんどがこのハウスメーカーです。

とにかくやってる営業がイケイケですので、ま、近いうちに問題になると思いますよ。

それ以外にも、相続税がかかるから資産を組み替えましょうと言っても、実際には今の状況でも相続税は全くかからない。

また、減価償却費がなくなると税負担が増えるので売りましょうと勧めるものの、その減価償却がなくなるのはまだ5年以上も先。

とにかく相続対策で建てさせておいて、その後無理やり売らそうとする感が半端ないのです。

これ以上この業界でマイナスなニュースは流れてほしくないものの、まだまだ爆弾を抱えています。

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2019年04月06日11:12

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駅の改修とプロレスロープ

先日、戸越に行く用事がありました。

戸越商店街と言えばよくTVで撮影をされていて、とても活気ある印象です。

戸越銀座駅についてびっくり、和なホームに改修されておりました。うん、カッコいい。

2016年に改修されていたとは全然知らなかったのですが、駅舎の昭和な雰囲気も残しつつ、周辺街並みを意識した改修が素敵です。

IMG_E9269

数々の賞を受賞したこの戸越銀座駅に続き、池上線の旗の台駅も同じような工事を始めています。

さらに池上駅も来年に駅ビルを建てるらしく、この辺りも今後なかなか良くなりそうです。

東京だけでなく、大阪でもちょっとした工事があったようです。

大阪駅に着いた時のホームドアがまさかのプロレスロープみたいに・・・

今、関西はこんなことになってるのか、と思った瞬間

「ウィーン」という音とともに

まさかのロープ上昇。

設置されたところなのか、周りからも「お～！」と歓声？が上がってました。

最新設備のような、そうでないような、う～ん微妙。

もっとカッコよさ、シンプルさがほしい。ロープの色遣いなどの派手さは大阪らしいのですが。

さて、今日は大阪支社のリーダーである河崎君が東京に来てふたりでディスカッションセミナー。

花よりセミナー。

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2019年04月04日19:47

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シーエフネッツ入社式

4月1日はシーエフネッツの入社式、楽しみな若手がたくさん入ってきました。

新卒で「不動産投資がしたい！」という子たちも多くて、年金不安なのかどうなのか、やはり時代ですかね。

セミナー参加者も20代がかなり増えていますが、現場で働きながら、賃貸・売買・建築、不動産投資を学べて、物件も買える。最高の環境だと思います。

うちの会社で早い子だと25歳くらいでワンルームを買って、既に投資家です。事務の方でも自宅やワンルームをコツコツ買い進めています。

若くで始めるに越したことはありませんが、その環境にいないとなかなかそういうわけにもいきません。

自分のオーナーさんが確実に資産形成していく姿を見ると、自然と興味が湧くものです。

そして、そんなオーナーさんが持っている同マンションの1室をスタッフが購入する。これってちょっといいなと思うんです。

本当に自分が良いと思う物件をお客さんに買ってもらっている証拠。

新築ワンルームマンションを売っている会社のスタッフが、同じ新築ワンルームマンションを買おうとはしませんからね。

さて、新年度も頑張りましょう。

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2019年03月29日18:16

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多くの投資物件売却を受けることになりました。

物件の下見帰り、横浜から見える富士山に癒されます。

さて、ここ数週間で一棟と区分の売却を多数受けることになりました。

戸数にすると、ざっと60戸以上。いや、もっとか。

売却はオーナーさんそれぞれに理由があるわけですが、ほとんどが資産の組み換えです。

これまではリスクを取って、ガツガツとレバレッジを効かせてきましたが、築年数が10年、15年と古くなるにつれて、もちろんですがオーナーさんも歳を重ねます。

今までと同じような投資スタンスではなく、少しづつそのリスクを下げていこうというわけです。

仮に購入時と売却時の価格がイコールであったとしても、保有期間中に元金の返済は進むわけで、多少の譲渡税を支払ったとしても、意外に売却後の手残りはあるものです。

そこからもう少しリスクの低いものに資産を組み替えていきます。

こうして賃貸管理をしていると、10年前と比較しても大きく情勢が変わっているのを感じます。

空室リスクの2極化です。

これは実際に現場で管理をしているからこそわかることであり、賃貸管理は他社頼みの売買しかやってない業者さんや個人のオーナーさんにはなかなか実感がないと思います。

僕自身、最前線の現場で10年以上、自分のオーナーさんに投資物件を紹介し、それらの賃貸管理を行っていると、見えてくるレベルが全く違います。

このタイミングで一度打ち合わせをしませんか？

物件によっては現状のまま保有を勧めることももちろんありますが、今、自分の持っている不動産がどのくらいで売れるのかを知るだけでも十分価値はあると思います。

ゴールデンウイーク（4月27日、4月28日、4月29日）に全国一斉の大個別相談会を開催します。ぜひぜひこの機会にご相談ください。

詳細は以下からご確認できます。

ゴールデンウイーク大個別相談会
東京開催、鎌倉開催、大阪開催

それ以外の日程がご希望の方は、個別相談フォームからお申し込みください。

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2019年03月22日16:20

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物件の動きと融資について

価格はまだまだ高いですが、最近やけに土地の情報が入ってきます。

土地購入にリスクを感じるアパート業者が増えてきましたので、それだけ動きが悪いということでしょうか。

ま、慎重になるのもわからないでもないです。だって、それだけ銀行の動きが悪いんですもの。

今日も朝から各銀行に融資のヒアリングを行っていましたが、決まって言われるのが、

「最近の情勢でなかなか厳しくて・・・・」

数年前までは積極的にやってくれてたのですが、どこも消極的ですね。

電話をしていても、銀行の担当者によってはその対応に冷たさを感じつつ・・・この時期は決算で忙しいというのもあるかもしれませんが。

仮にこのタイミングで融資の持ち込みをされたところで月内決済は間に合いませんので、きっと優先順位が違うのでしょう。

「まだ今月間に合います！」と、3月半ばを超えても言ってくれるのは当時のイケイケなスルガ銀行くらいでしょうか。

う～ん、なつかしい。その勢いは嫌いじゃない。

また、物件の動きについては、価格帯次第でだいぶ違うように思います。

1億以内のアパートはまだまだスピード感があり、それ以上になると少し鈍さを感じます。それだけ余力資金がないと買えませんからね。

支店内決済が取れる融資というのが一番銀行の審査が通しやすく、1億くらいがひとつの目安です。

ということは、それ以上の融資が付く方、それこそ1.5億クラスを買える人はチャンスがあるということです。

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2019年03月16日14:45

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いい記事が載っているなと思ったら

先日、ヤフーニュースを見ていた時のこと、ある記事が気になりました。

↓ ↓ ↓

「山手線駅近徒歩５分、築10年中古ワンルーム投資の大失敗例」

新築はもちろんのこと、築浅もなかなか儲けるのは難しいわけで、何やら真っ当なことを書いてる人がいるなと。

先を読み進めると・・・

「長期的な運用で安定した資産を形成できると言われている不動産投資ですが、知識がないばかりに大きなマイナスを抱える投資家がいるのも事実です」

うん、うん、なるほどなるほど。

「本連載は、株式会社シーエフネッツ山内真也氏の著書・・・」

自分の書籍がヤフーニュースに載ってました、というオチ。

こんなこと全く知らなくてビックリ・・・。

ま、でも取り上げてもらえるのは有り難いですね。

さて、これから大阪でセミナーです。満員御礼。

明日の個別相談も満席です。

では行ってきます。

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2019年03月09日20:43

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地域活性化と最近のアパートローン

つい先日、京成線の四ツ木駅に行った時のこと。

・・・大変なことになっています。

駅がキャプテン翼一色。

駅構内はフィールドです。

イニエスタの等身大も・・・似てるかどうかは置いといて。

元の四ツ木駅を知っているだけに、なかなか楽しませてもらいました。

国内外から観光客を誘致し地域の活性化に繋げるのが狙い、面白い企画ですね。

さて、昨日は某銀行で一棟アパートの金銭消費貸借契約

「最近、本当に融資が厳しいです」とは担当銀行マン。

今回、金消をしたアパートの融資承認を取ったのが去年の夏頃。まだ古家が建っている状態でした。

やはりこの半年でも更に厳しくなっている印象です。

去年夏の銀行評価で物件価格の85％が融資上限。最近相談したアパートでは物件価格の75％～80％。

さらに5～10％ほど自己資金が必要になっているということです。

もちろん銀行によってはまだまだ頑張ってくれているところもありますが、最近のレオパレス問題や一法人一物件スキームなど、ハッキリ言って緩和される要素がないです。

自分の担当してるオーナーさんでは、既に複数棟保有していて、多少自己資金多めでも購入できる方はいらっしゃいますが、1棟目や2棟目くらいだとなかなか買いづらい状況です。

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2019年03月03日15:27

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一法人一物件が問題になっています

先日の休みはオーナーさんとの打ち合わせの為、静岡に行ってきました。

シャッター街を通り現実に直面というか、危機感を持ちますね。

エリアによっては資産の組み換えを早々に進めた方がいいように感じます。

しかしながら、食事やお酒は抜群に美味しく、魅力的なお店が非常に多いですね。

横浜から三島まで東海道線で約1時間半、新幹線利用だと新横浜から25分、こんなに近くで通えて、ますます好きになりました。

平日であればビジネスホテルも割安ですし、数か月に一度はお邪魔したいところです。

さて、一法人一物件が問題になっています。

楽待やりそな銀行なども調査に乗り出し、金利を6％にするまたは一括返済を求められているケースもあるようです。

もちろん借り入れをする際に銀行にオープンであれば問題はありませんが、1年ほどで急激に資産を膨らました方というのは、今後かなりリスクが高くなると思われます。

一括返済を求められると売却を進めるしかなく、去年のスルガ問題でエリアによっては価格も値下がってますから、短期であれば尚更ローン残債より売値の方が低く、大幅な持ち出しが必要になります。

この一法人一物件については数年前からこのブログや私の書籍でも指摘しているとおり、問題になる事はわかっていました。

ただ、こういうことが起こって、さらに融資の引き締めに繋がるのではと懸念しています。

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2019年02月22日20:10

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とても参考になりました。

今週の定休日は一泊二日の沖縄弾丸ツアー。

㈱シナジープラスさんを訪問。

事務所見学をさせてもらったり基地に行ったり、

星野リゾートの建設中現場に、

ホテルのモデルルームも見学させてもらいました。

ついでにこちらのホテルは1室からの購入可能とのこと。
（写真の景色はイメージ）

その他、軍用地の売買について等、沖縄ならではの話しを聞けてとても参考になりました。

沖縄のホテル投資や軍用地の詳細についてはまたYouTubeで。

仕事で沖縄に行くなんて言うと、どうせ遊びが目的だと思われるかもしれませんが、なんと言っても今回は一泊二日のハードスケジュール。

最高気温は27度ですので、海に入ることだってできるのですが・・・もちろんそんな時間はありません。（もちろん雨でしたが）

次回はプライベートでゆっくりしたいですね。

亀島社長・上間さん、ありがとうございました。また近いうちにお邪魔します。

さて、2017年に出版した自分の書籍「不動産投資の真実」が幻冬舎で連載されることになりました。

載ってますよ！と、オーナーさんから教えてもらい、そういえばそんな話あったな、と。忘れてました・・・。

こちらからご覧いただけます。

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2019年02月19日08:17

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いざ沖縄へ

これから加盟店会議のため、沖縄のシナジープラスさんを訪問。

沖縄にはこれまでダイビングで何度も行ったことがありますが、仕事としては初めてなので、とても楽しみです。

東京と大阪でも違うように、そのエリアの習慣や利回り感などに触れることは、引き出しを増やす意味でも、今後の自分にとてもプラスです。

これからの狙い目エリアについては、以前教えてもらったのですが、どのような投資が成り立つのかなど気になるところ。

東京のように小さなワンルームはさすがに無理だと思うので、となると専有面積が広くても賃料が安ければ修繕コストは重くのしかかります。

そんな中、インカムを求めようとすればそれなりの利回りが必要であり、今の沖縄でそれが可能かどうか。

だとすれば、やはりキャピタル狙い？

いずれ沖縄でも不動産を持ってみたいという投資家さんは多いと思うので、そのあたりをまた発信していければと思います。YouTubeでね笑。

沖縄の最高気温は27度、もちろん雨・・・明日も雨・・・。

では、行ってきます。

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2019年02月16日11:49

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築浅で3000～4000万のアパートもあります

週末は3日間大阪です。

CPM仲間である業者さん訪問、管理物件下見、ミーティング、セミナーに個別相談会、面接。

今日はこれから車を2台出して5件ほど物件を廻ります。大阪市内中心で新築や築浅、築古のアパートなどなど。

価格帯は安ければ築浅でも3000～4000万の物件もあり、首都圏よりもハードルは低そうな印象。

特に大阪はほとんどが平坦ですので、横浜のような駅から徒歩10分圏内で行ってみたら坂の上・・・だから安いのね、なんてことはまずありません。

問題は賃貸需要と、都心と言っても家賃が安すぎること。

大阪の一等立地だと空室リスクは5％ほどで大丈夫でしょうが、アパートはもう少しエリアが広がるので、その分リスクは高くなります。

そして、居室の広さがある割には家賃が安く、どうしても運営費率が上がってしまいます。

そのうえ、15～20年築のアパートであれば、今後大きな修繕費用もかかってきますので、それらを回収するのに、この家賃ではどうしても効率が悪いのです。

その辺を考えながら精査すると、なかなか難しいんですね。

今回、物件を廻ってから事務所で総評を行いますが、その時の様子はYouTubeでアップする予定です。

またご覧ください。

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2019年02月09日10:19

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自分なら売却しないんですけど・・・

その不動産、保有するのか、それとも売却するのか。

ここ数年、この情勢もあって売却の相談が多くなっています。

以前、購入した方はキャピタルの狙えるチャンス！ではありますが、本当に売っちゃうの？というケースが結構あります。

売って儲けを確定するのは簡単ですが、保有でリスクが低いのならわざわざ売却する必要なんてないんじゃない？と感じるのです。

特に都内の物件だと空室リスクも低いし、東京オリンピックが終わったら価格が下がる？ってよく言われるけど、これだけインフラ整備が進むなかで、そこまで影響はないと思うんですよね。

特に好立地の物件なんて今家賃は上がってますし、そう考えると更に資産価値は上昇しているわけです。

ま、最終はオーナーさんの売却する目的次第ではありますが、先ほど言った単に儲けを確定するくらいなら、自分なら売却はしません。

なので、自分なら売却しないな～ってものを、オーナーさんに売却を勧めることはありません。
売らしてもらったら、もちろん売り上げは上がりますけどね。

逆に、もし今後保有しているリスクが高いと思う物件であれば、短期譲渡であろうがこの情勢で売りを勧めることもあります。

とにかく売ったらそのキャッシュを次はどう運用するのか、その後のこともしっかり考えていかないとですね。

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さて、今日はこれから雪の降る中ミニフィールドワークセミナーです。

今年は雪男山内です。では行ってきます。

2019年02月08日20:07

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銀行さんもまた融資できそうな投資家を探しているのですが・・・

さすがにもう少しブログ更新しないとですね。オーナーさんからもご指摘を頂きましたので・・・。

今日は某地方銀行さんが急遽来社。

かれこれ2年前くらいに、こちらがアポなし訪問をした銀行さんで、その時を覚えてもらっていてお越しになりました。

当時はあまり相手にしてもらえなかったような気がする・・・。

この情勢で不動産業者も融資先を探しているのでしょうが、銀行さんもまた同じで融資できそうなお客さんを求めているわけです。ノルマは変わらずありますからね。

「フルローンはさすがに無理ですが・・・」と銀行さん。
他の業者さんからはそんな問い合わせが多いみたいです。

私たちとしては自己資金比率よりも、まずは金利と融資期間が問題。

今回の銀行さんは地銀の割には金利が高め。属性によると言いつつも、金利3％ほど。

期間は最長30年ですが、この条件だとなかなか収支が合いそうにありません。ついでに価格の9割まで融資は可能らしいです。

ま～残念ですが、今の利回りじゃこの銀行さんを利用するのは厳しそうです。

また融資ネタが入ればこのブログから発信しますね。

あ、そうそう、去年少しワンルームマンションに融資をする新規の金融機関について触れましたが（確か触れたよね？）、実績が数件できましたので、また個別相談にお越しの際にでも詳細をお伝えします。

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2019年01月31日21:37

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AMOの教育プログラム、価値ある３日間

今週の火曜日から３日間、IREM（全米不動産管理協会）の
AMOという教育プログラムに参加。

AMOとはIREM（全米不動産管理協会）が厳しい審査のもとに認定する「認定不動産管理会社」のこと。

AMOに認められるには、いくつかの厳しい条件をクリアする必要があり、この教育プログラムもそのひとつです。

弊社は去年AMOの認定を受けているので、今年参加する必要はなかったのですが、木内から「凄くためになる良いセミナーだから」と薦められて中元と参加したのですが・・・・いや～本当に素晴らしかったと思います。

企業成長の為の数々の戦略プラン、リーダー開発、倫理的顧客中心の会社の定義等々。即実行できるものがいくつもあり、非常に勉強になりました。

参加している皆さんが取り組んでいる社内外のアイデアもまた参考になる事が多くて、とても価値のある３日間でしたね。

内容的にちょうど今の自分に合っているというのも大きな理由の一つかもしれませんが、これまで受けた講義の中で一番良かったです。

AMOを取得するつもりがなくても、管理をしている会社さんであれば皆さん絶対に参加したほうがいいですよ。
CPM以外は受講できるのかな？・・・。

さて、今週末は東京でセミナーですが、おかげで準備が全然間に合っていません。当分、寝不足の日々が続きそうです。

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2019年01月26日08:50

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プラス思考かマイナス思考か

久しぶりの更新になってしまいました。

最近も日々の業務にセミナーにと忙しくやらしてもらってます。

「融資の引き締めで、暇です」

業界ではそんな声が聞こえてきそうですが、逆に忙しくなってるように思うのは気のせいか。

昨日は朝から銀座で決済、午後は平日に関わらず個別相談が続きました。

まだ1月なのに年始から全力疾走。どこまで行けるか・・・やってみます。

嫌々やるのは精神的にもキツイのですが、楽しく働くことで頑張れる。

楽しく働くって難しいかもしれませんが、そこはそれぞれの考え方でなんとでもなるようにも感じており、上を向くか下を向くか、プラス思考かマイナス思考か。

これってとても大切なことで、それだけで世界が違って見えます。

さて、今日は日帰りの大阪出張。大荒れの天気だとか？

平野部は大丈夫でしょうが、問題は新幹線。雪の影響でよく遅延してくれます。

帰れなかったら急遽泊まりもありますが、なんせ土曜日の大阪は早め早めでないとホテルが取れません。

そして、来週の火曜から三日間はAMOというIREMの講習に参加。

休みなしですが、こうして勉強をする機会を与えてもらえるのはほんと有り難いです。

では行ってきます。

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2019年01月18日00:05

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さて、そろそろ今年の打ち合わせをしましょう。

今週の土曜日は今年最初の単独セミナー。

1月も2週間が過ぎましたので、金融機関の動きが色々と見えてきました。

詳細はまたその時のセミナーで直近の融資承認事例も含めてお伝えします。

「ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」
あと2～3席であればまだ申し込みは可能です。

さて、そろそろ確定申告の準備を始めないとですが、早いオーナーさんだと、申告前の作成書類をもとに個別相談の申し込みが入ってます。

今年はどういう方向性で進めて行くのか、またいつものように銀行の融資枠を取っていきますので、ご連絡お待ちしております。

鎌倉・銀座で平日、土日と受け付けています。

急遽、1月26日(土）は大阪出張になりましたので、関西の方は直接私か大阪支社のスタッフまでお問い合わせください。

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2019年01月10日22:12

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さらに厳しくなる可能性も

審査に時間がかかっています。

去年から銀行に相談している案件がいくつかあります。そろそろ結果が出るはずですが、さ～てどうなるでしょうね。

「この情勢もあるので早め早めで審査をしておきたい」とはある融資担当者。さらに厳しくなる可能性も十分あるということです。

今年に入り物件の情報は色々と入ってきますが、なかなかピンと来るものがありません。

では、成約していないかというと、それはもちろん物件次第。

エリアがよく、いい企画のものは利回りが低くても売れていますが、一方でどれだけ利回りが高くても、無理をしているような企画のアパートはいつまでたっても売れ残っている印象があります。

融資が厳しい厳しいと言っても、銀行が貸したがっている投資家さんはたくさんいるわけで、そういう人たちが求めているアパートはビックリするくらいのスピード感で売れていきます。

ということは、売主業者や工務店側として考えると、今どういうアパートを企画すればリスクが低いかがわかってくるはずです。

それでもまた表面利回り重視のアパートを建てちゃってるんです、仕入れする前に相談してくれればいいのですが。

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2019年01月07日17:18

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金融機関の審査基準等々、裏話も盛りだくさんです。

今年も色々な企画を検討中ですが、毎年恒例になっている
１月１２日（土）の大型バスのフィールドワークセミナーは間もなく締め切りとなります。

ご希望の方はお早めにお申し込みください。
（新年会もやりますよ）

翌週１月１９日（土）の「新春！ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」、通常は有料で行っているセミナーですが、新年一発目は無料にて開催です。

今年の融資とそれを踏まえたうえでの一棟アパート投資について。

アパート投資の基礎から応用、また2019年融資を受けるうえで金融機関の審査基準はこうなる等々。

この1年で大きく変わりましたからね～。裏話も盛りだくさんです、お楽しみに。

１月１９日（土）「新春！ファイナンスから知る！今あなたにできるアパート投資」

※こんな方にオススメです！
・2019年一棟アパートの各金融機関の融資条件を知りたい！
・アパート投資をこれから始めたいので基礎から応用までを勉強したい！
・収益物件の適正価格を知るための計算法を知りたい！
・2019年金融機関はどうやって審査するのか気になる！
・今、どのようなアパート投資がお勧めなのか、また儲かる、儲からない一棟物件の見方・考え方を知りたい！

さて、これからオーナーさんとの新年会。行ってきます。

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2019年01月02日13:23

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新年明けましておめでとうございます！

2019年も始まっちゃいましたね。

元旦早々、身体がなかなかの筋肉痛です。

ジムに行ったわけでもないのになぜかと思えば、そう、大晦日は倉橋家でシミュレーションゴルフをしていたのです。

ゴルフ初心者の自分がうまくできるわけもないのですが、しかしながら、シミュレーションゴルフを社長の自宅でやるという大人な遊びに、なんだか優雅な気分に浸っておりました。

夜は三崎港蔵で、木内や中元も加わり宴会スタート。

六本木にある遊ケ崎のおせちに、前日に釣ったカワハギの刺身。たまりませんね。

そして、初詣は海南神社へ。

ここへ来ると仕事の調子が良くなるので、なんだかとても相性がいいのです。おみくじは小吉、まぁそんなもんですね。

さて、2019年の始まりです。

今年もこの業界にとって厳しい1年になるでしょうが、その中で生き残るにはやはり顧客主義であると考えます。

土地が高くて仕入れができない、だから賃貸需要のないような安い土地にアパートを建てて、表面上の利回りで自社の利益を確保しようとする。

結局、そんなスタンスでは誰も付いて来ず、いずれ時間の問題、事業などうまく行くはずもありません。

5年後、10年後、またその先の将来を見据え、正しいことをひとつひとつ実行する。こういう厳しい時こそ、チャンスであると考えます。

ぜひ本年もまた1年間、お付き合いのほどよろしくお願い致します。

今年は1月5日（土）から営業開始です。

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2018年12月31日16:34

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良いお年をお迎えください。

昨日はオーナーさんと三崎でカワハギ釣り。

いや～寒かった！けど、綺麗な富士山が見えました。

今年のカワハギ釣りは本当に難しく、なかなか釣果があがりません。

釣り方を変えたり、針を変えたり、オモリを変えたり、悪戦苦闘しながら、我慢の時間が続きます。

その間にトラギスやベラ、カサゴ、石鯛などを釣り上げ、最終カワハギは7枚。

トップの人でも10枚だったので、少ないながらも悪くなかったかなと。

そして、釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、宴会スタート！

今回のカワハギ刺身はこれまでの中でも別格に美味しかったですね。

身の締まり、肝の旨味。寒い中頑張って良かったです。

カワハギの唐揚げに、

石鯛の刺身。

たまらずカワハギの骨酒を注文。

三崎港ラーメンから餃子と麻婆豆腐を頼んで、

締めはやはりカワハギの握り。

大人の贅沢を満喫させてもらいました。

今日はこれから社長の家でシミュレーションゴルフをして、夜は三崎港蔵で食事です。

皆様、今年一年もありがとうございました！

また2019年もよろしくお願い致します。

よいお年をお迎え下さい。

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2018年12月29日16:52

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今年はまだまだ終わらない

昨日からお休みを頂いております。

箱根湯本のホテル、なかなか良かったです。

大納会は、さとし君がわざわざ差し入れをもってサプライズで駆けつけてくれました。

少し痩せたかな？ありがとうね。

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二次会、三次会・・・何時まで飲んでたんだろう。

そして翌日は、二日酔いの中「せっかくなので行っとく？」と、箱根湯本にある寿司屋で昼のみ。

魚と日本酒、昼から贅沢をしつつ、今年一年を振り返りみんなで反省会。

そして、帰りは呉ちゃんとストロングで乾杯、いや～飲み過ぎましたね。

今日はこれから三崎に行ってきます。

明日はオーナーさんとの釣りで前乗り。この寒い中、まさかの釣りをするのです。

カワハギが食べたい方は、明日17時に蔵にお越しください笑。

そして、大晦日はそのまま三崎でカウントダウン。

一年頑張ったご褒美に社長に何かいいもんでも食べさせてもらいます。

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Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格