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入社してから南青山オフィスでお世話になりましたが、本日よりみなとみらいオフィスです
←オフィスから見える景色がこれ
赤レンガ倉庫も見えます
前々から思ってたんですが、横浜ってほんと神戸っぽいんですよね〜
海あり坂あり中華街もあり（神戸の中華街の小ささにはビックリします）、
この街並みの雰囲気そっくりです
これって偶然なんでしょうか？？
夜景が綺麗な港町やからそう思うんですかね
神戸から関東に移住するなら東京やさいたまよりは横浜が住みやすくて
横浜から関西に移住するなら大阪や京都より神戸が住みやすいと聞いたことあります。
本当かどうかわかりませんが・・・。
まぁこれから横浜をゆっくり堪能したいと思います
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明日から今年の仕事が始まります。
この年末年始は久しぶりにゆっくり休む事ができてよかったです
リフレッシュできました
（その分、体重がかなり増したような・・・）
あっそうそう突然ですが今年から横浜のみなとみらいオフィスにて働く事になりました っと言いましても特に今までと何も変わりませんが、お電話いただく時は045−228−0043までよろしくお願い致します。
さぁ今日は早く寝て明日から頑張ります
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予定では3日に横浜へ帰ろうと思っていたんですがチケットが取れず結局4日に戻る事になりました
昨日は業者のＩさんと以前にも連れて行ってもらった神戸にあるお寿司屋さん生粋へ行きました
2日から営業してるんですが既に予約でいっぱいです
ほんとスゴイ店です
この盛られたウニ、やばいです
久しぶりにＩさんと行ったご飯だというのに、美味しくて無口で黙々と食べてしまいました
その後、バーでゆっくりしてこの日は静かに帰りました
Ｉさん、また行きましょね〜
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元旦は毎年親戚一同で集まります
美味しい料理に、お酒
大宴会です
感想としては一言「みんな、うるさいねん！」
関西のおばちゃんが集まってますから、それはもう凄いですよ〜
みんな話したくて話したくてしょうがないんです
まだ話しの途中やのに割り込んできては全然違うこといいますから
すんごいパワーです
その上、酔ってるでしょ 誰にも止められません
めちゃ、自己中です
昨日はそんな食べて飲んでじゃ身体に良くないという事で
食事の後はテニスに、ボーリングとスポーツして汗を流しました
新年から健康的でしょ
たまには身体を動かすのもいいもんです
と聞こえはいいですが・・・
←これです。今、流行のＷｉｉ
Ｗｉｉフィットもやりました
おもしろいですよ〜
本当によくできたゲームで、とてもリアルですし、これだけ売れるのも納得です
日頃、ゲームって全然しないんですが、子供の頃に戻ったかのように必死に遊びました。
おかげで今日は筋肉痛です・・・。
元旦からこうして楽しい時間を過ごして、また今年もいい年になりそうです
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新年明けましておめでとうございます
いやぁ〜明けちゃいましたね
平成20年です。
平成生まれの子が二十歳なんですよ（当たり前）
早いですね。
今、きっと皆さん「今年もいい年にしたろー」って強く感じてる事でしょうが、僕自身もその気持ちを持続させて、一年気合で働き、恋もし、美味しいもんも食べて、成長したいと考えます（横に成長するということじゃなくて）
お互いに刺激し合い頑張りましょう！
本年もどうぞよろしくお願いいたします
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（こちらの方も、よろしくお願いいたします
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今年もあとわずかです
皆さんどんな一年でしたか？
いつもこの時期になると今年どれだけ成長できたかなーって振り返るんですが、やはり全ては上京です、東京に行っていろんな人に出会い刺激を受け、勉強になることがたくさんありました、大阪と東京の違いに戸惑ったことも多々ありましたが全てが今後の自分にとってプラスですから、いい年でしたね。
逆に去年の今頃は、一年を振り返ったときにこれじゃあかんわっと感じ物凄く不安がよぎりました、きっとそう感じなければ大阪を出ることも無かったです。
全てを捨ててくるということは不安なことですが、その分得ることの方が多くありましたから正解でした（こんなブログをすることもなかったでしょうし）
大阪を離れたことにより、大阪の良さを感じることもたくさんありました。あまりうまく言えませんが、実家を離れて一人暮らしすると親の有り難味を感じるようなそんな感覚です。当たり前すぎて気づかなっかたものがよく見えました。
今年一年は人生の中で忘れることのない年になったと思うんで、来年はもっと成長の見える一年にしたいと思います
この一年で出会った方、支えていただいた方、皆さんに本当に感謝の気持ちでいっぱいです
また来年もどうぞよろしくお願いいたします
では良いお年をお迎え下さい。
山内 真也
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昨日は、銀行のＵさん、業者のＮさんと忘年会でした
門真市にあるちゃんこ屋です
冬になったら欠かせないここの店は安くて美味しいんです
当社の中元氏にも、「ちゃんこ行きたい行きたい」とずっとつぶやいていたのがやっと叶いました
来伝というお店です
（門真市に2店舗あります）
これで2人前
あと中華麺と餅もついてきます
ゴマとレモン汁をかけて食べます
そして最後に雑炊でシメマス
ここもぜひ行って欲しいお店です
癖になりますよ〜
店を出て心斎橋に移動しました
30日にもなればほとんどが休みに入っていて静かなもんです。
いつもよく行くバーに行きました
そこで偶然にもよく遊ぶ業者さんと会ったんですが、ウクライナ人の女性を連れてるんです、綺麗な人やしちょっと緊張してたんですが、そのウクライナ人の第一声が「どこ食べに行ってたん？」って言葉がバリバリの関西弁なんです。
その他にも「うそやん！」「このワインあんまりやな〜」と、せっかくの美人が台無しです、その不釣合いさに笑いました
3件目は（まだ行くか）
お酒の後と言えば、やっぱりラーメン
このお酒の後にラーメンを食べるというのが本当身体に良くないと聞きますが止めれません・・・
神蔵っていう店です
大阪で知らない人はいてないくらいに有名です
東京にも渋谷とか4店舗あります。
夜中の2時にもかかわらず待ちがでてましたからすごいですね〜
相変わらず美味しくて大満足でした。
食べ歩き忘年会っていう感じです。
こうして美味しいもんを食べるのが本当に幸せです
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人生で最初に働いてお金を貰ったのはいつか覚えていますか？
僕は高校1年生、16歳の時でした。
もう今から15年前も昔の事です。
叔父さんが経営する串かつ屋でバイトをして、訳もわからず緊張しながら働いていたのを覚えています。
右も左もわからんようなガキですから、いろいろご迷惑をかけたと思います
その叔父さんには子供の頃からスキーに連れて行ってもらったり、夏休みになると宿題を手伝ってもらったりと本当に可愛がってもらいました。
クリスマスに親戚一同で集まれば、その叔父さんがサンタの格好をしてみんなにプレゼントを配ってくれするんです、毎年のクリスマスが僕にとって人生の一大イベントでした
そんなたくさんの温もりを与えてくれた叔父さんに感謝です
今日は、そんな叔父さんの経営する串かつ屋、思い出の場所へ家族で食べに行きました
くら羅っていうお店です
オシャレでしょ
串は全部で40種類くらい
その時の季節により旬な素材を用意して
特製の揚げ油で揚げますから何本食べても胃もたれしないんです
←キス
←カニ爪
←アスパラ
めちゃ美味しいですよ〜
まぁ癖になること間違いなし！
はっきり言って名店です
ぜひ、寄ってみてください。
（叔父さん頑張ってね〜）
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昨日、大阪に帰ってきて夜は難波にある花に行きました。
以前にもご紹介したちりとり鍋のお店です。
最近、東京にもこの鍋が増えてきてて、先日渋谷で食べましたが結構美味しかったです
最近大阪に帰ってきてはここで食べているような気がする・・・
何度かブログにも登場している銀行員のＵさんです。
ブログに載せろ載せろとうるさいもんで・・・
すんごい笑顔でしょ
Ｕさん・・・独身の34歳、アウトドア大好き、追いかけられるより追いかける方に生きがいを感じるタイプ 決して面食いではない
一緒にいてると絶対Ｕさんの方が若く見られるんですよね〜
（肌シミだらけやのに・・・笑）
ご飯の後は、バーに行って、たこ焼き食べて帰りました。
外はやや硬め、中はとろっと
久しぶりで美味しかったです
家に着いたのは何時やったか記憶に無いんですけど・・・まぁ年末ですから許してください。
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久しぶりのブログ更新です
っというのが、最近まで風邪ひいて寝込んでました 
平熱が低いのに39度まで上がりなかなか大変でした
（まぁクリスマスは幸せに過ごしましたが・・・？？）
昨日は箱根で年末全体ミーティング＆忘年会 でした。
始まる前、写っているのは横浜のイケメンＨ氏
みなとみらいオフィスＮ氏のお客様から大量のウコンの差し入れがあったにもかかわらず、しっかり二日酔いです
いろいろ写真をアップしたいんですが、決してお見せできるような内容ではないのでやめておきます
ゲームで女装させられた姿なんて見たくないでしょ
人生初の化粧をしたんですが、それがなかなか癖になりそうな感じで、鏡見て「あっ結構ありやん」って思いました
（そっち路線の方が稼げるかも・・・）
さて今日から冬休みです。
先ほど大阪に着いて、年末年始は実家でゆっくりします。
新幹線から、綺麗でしょ
今晩も飲み会です
しっかり太って東京に帰ります。
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昨日の夜、仕事が終わり浦安に行きました。
木内氏・井上氏・中元氏と。
何しに？？
スポーツです
冗談じゃなく、ほんまです。
スポーツなんか縁がなさそうですが、4人とも運動神経抜群・・・？
こんな感じ↓
全然似合わない・・・
疲れてる？？
バレーボールをしました。
木内氏と僕はこれでもバレーボールの経験者です
っと言っても僕の場合は中学校の時なんで、15年ぶりくらいです。
頭でわかっていても体はついて来ないとはこの事です。
木内氏はたまーにやっているのか、バンバンアタックを決めてました
かっこよいです
井上氏・中元氏は未経験・・・
バスケしてはりました
（なかなかいい写真でしょ）
やっぱりこうしてスポーツをして汗を流すのもいいですね〜
けど今日はしっかり筋肉痛
この筋肉痛が心地よいのは気のせい？？
（癖になりそう・・・）
カチカチと時計の針は止まることを知らない
時の流れるのは早いものだ
どれだけのお金を費やしても
そう誰にも邪魔できない
何かが変わろうとしている
けど目をそらしたくなる
世話しない街の風景
東京は足早に変化を続ける
誰が求めたのだろう
きっと答えは未来（そこ）にある
優しく目を閉じてみよう
気づけば、あと少し
そう、あと少し・・・
時計の針は0時を迎えようとしている。
明日、誕生日やねん
誰か祝って！
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今日は大阪で猪俣GM個別相談会の同伴です
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いつも個別相談の場所は福島のセミナー会場でしたが、ついに大阪コンサルティングデスクが始動ということで、そちらを使っての相談会でした。
こんな感じです。
シンプルでかっこよいです
場所は梅田から5駅で最寄の江坂駅から徒歩1分です
非常に便が良く、不動産投資会社としては抜群の立地ではないでしょうか
北摂・堺・神戸 どこに行くのにも動きやすい場所ですし、今日のように個別相談等お客様にとっても来店しやすい所です。
これから積極的に大阪でセミナーが行われますから、関西の皆さんに勉強していただける環境が整って行きます。
ぜひ楽しみにしていてください。
余談ですが、帰りの新幹線で右隣に座って来た男性がやけに気になって観察してしまいました
だって、髭を生やし、ごつい体をしているわりには、左手に持って読んでいる本が、色んなとんぼが掲載されている昆虫図鑑のような本です、右手にはフォークを持ちショートケーキ2つを満足そうに食べてはるんです。
そして左隣には、髭を生やし、ごつい体の、不動産証券化マスターの課題（たぶん）をもくもくとこなす猪俣ＧＭがいます。
って、こんな状況で落ち着くわけもなく、ごっつい岩に挟まれたチョロチョロ流れる川のように小さくなってました 笑。
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最近のガソリンスタンドも変わってきましたねー
以前からスタンドの印象って待合室はタバコ臭くて、トイレは汚くて、あんまり感じが良くなかったんですが、
今日渋谷で行った所は・・
めちゃめちゃ綺麗でしょ
ちょっとしたcafeみたい
喫煙ルームは個室です
トイレもいい香りですし、オシャレにしてあるでしょ
その上、店員さんがまた愛想いいんです
絶対この店にまた寄ろうと思いました。
競合店に負けない為にはこうして差別化していかないと生き残れないってことですねー
「お客様の視点で物事を考える事」
これぞＣＦ（カスタマーフォーカス）です。
ＣＦネッツ山内でした。
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先日、猪俣ＧＭから
「これ読む？」
っと勧められたのが・・・
「大阪ルール」
そんな本があるというのは猪俣ＧＭから聞いていましたが
購入なされていたとは・・・。
どんな内容かといいますと
大阪ライフを楽しむ５０のルールということで、
大阪人はこんな人間です！みたいな事が書かれていて、この本を読んで大阪になじんで欲しいみたいな内容なんです。
エスカレーターは右に立つっていうのは知ってると思いますが
大阪で、アイスコーヒーのことを「レーコ」って言うとか、
駐車場って看板は「モータープール」って書いてある・・・などなど
ついでに英語でmotorpoolは軍用・官庁用の自動車のことを言うらしく
駐車場の意味はないらしいです・・・。
想えば幼い時、モータープールを見て
「どこにプールがあるんやろー？」って真剣に思ってました
そして、この本の中で一番笑ったというか逆に気付かされたのは
関西人は断る時、「考えときます」 って言う！
自分でも意識してなかったんですが、確かにその通り
意外と大阪人は断ることに対して、
ご飯の誘いを受けたり、ショッピングで店員さんに勧められた時に
「ん〜考えときます。」って言うんです
これは９０％くらいの確率で「お断りします」って感じだと思います
この本では、「考えときます、と言うのは相手にやわらかい印象を与え、会話に緊張感が生じないようにする為です」、だって。
他にもいろいろ書かれていて、笑わせようとしているのか、これありえへんわーって内容もありましたが、なかなか面白い本です
関西人の人が読む方が面白いかもしれませんね〜
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今日はお休みです。
朝から八景島まで行ってきました。
綺麗な海を見にデートです・・・
って強がりはこれくらいにして
先日の健康診断を受けた病院で人生初インフルエンザの予防接種してきました。
３年前くらいに一度インフルエンザになった事があったんですが、あの時は本当にシャレにならなかったです
一週間寝込みましたし、途中、薬をきらして眠りたくても寝れなくて、めちゃしんどかったのを覚えてます。
インフルエンザの予防接種って会社で強制的に受けさせたらいいと思うんですよね
一週間も休まれる事を思えば、3,000円の予防接種費用で、かなりレバレッジ効きますよ（この使い方あってる？）
皆さんも早めに病院行ってくださいね〜
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今日の一日
朝、本部で朝礼
↓
ミーティング
↓
Web講習
↓
お昼ご飯
（カキフライ ご飯お替り＆味噌汁３杯＆キャベツお替り 体調万全）
↓
横浜市下見
↓
夕方 南青山オフィス到着
↓
Ｊ銀行訪問
（恵比寿ガーデンプレイスでイチャイチャしてるカップルがウラヤマシイ・・・）
↓
南青山オフィスに戻って残務
↓
お腹すいてみかん食べる
（←バスケットボール？みかんのつもり）
↓
そして今に至る（そろそろ帰ります）
もしかしてネタ切れ？？
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今日朝のTVでやっていたんですが、、電話を家庭などに引いた場合、家の中に配線を引き回すことになり、その回線がレンタル費用として毎月６０円ひかれてるらしいんです。
"屋内配線使用料" といいます
こんな費用かかるとは知りませんでした。（僕の場合一人暮らしですから電話をひいてはいませんが）
料金明細を確認して見てみてください。
この屋内配線使用料買い取る ことも可能ということです
それに対する費用はタダで、買い取りたい場合は、116に電話し、その旨伝えれば適切に対応してくれるそう。
そうすれば月額60円が無料です（セコイ？？）
年間７２０円です（納豆８回食べれる・・・）
レンタルしている場合、その所有権はNTTにあるため、配線に故障が生じれば無料で修理してくれますが、買い取った場合は所有権は回線契約者になるので、修理は実費が必要になります。
調べたところ、屋内の配線が故障する確率は非常に低いらしいので、それなら買い取った方がいいかもしれませんね。
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不動産投資をするのに一番始め易いのがワンルームではないでしょうか。
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「ワンルームと言っても東京やからどうせ高いんやろー」っとよく大阪の友達に言われます。
しかし金額は５００万〜９００万くらいで、自己資金が150万〜200万で一室購入できます。
その上、東京２３区・横浜の、ど真ん中で投資できるわけですから気持ち的にも安心です
ただし問題は融資。
実際どこの銀行から借りれるのか・・・。
今、最前線でこの仕事に取り組んでいますが一番融資に積極的なのがＳ銀行です。
金利はちょい高めの５％です。
ほとんどの方に金利の話をすると「５％はちょっとね〜」って言われます。
しかし金利が高い代わりに借り入れ期間が最長の３５年組めちゃいます。
どういう事かと言いますと、先日も少しお話しましたが結局はＫ％（ローンコンスタント）です。
※Ｋ％＝ＡＤＳ（年間返済額）÷借入残高 銀行側の利回り
例えばＳ銀行で金利５％・借り入れ期間３５年で Ｋ％＝６％
他の銀行で金利３．５％・借り入れ期間２５年なら Ｋ％＝６％
金利だけ見ると１．５％も違いますが結局Ｋ％は同じなんです。
ですから、あとはＣＣＲ（入れた自己資金の利回り）が１０％以上で
ＤＣＲ（この投資の安全率）１．３以上なら、全然買いなわけです。
（もちろん物件の管理状況等クリアしての話ですが）
どうせ貯金していても０．２％くらいの利息しか付かないんですから、それならいち早く利回り１０％の投資をするべきです
今年の４月にＭ銀行がワンルーム融資を取り扱わなくなり、先月にはＪ銀行が「もう１０００万以下の融資は受け付けません」と突然規定が変更になって、出そうとしていた案件全て流れちゃったんです
本当に借りれる時に借りるべきだと痛感した時でありました。
だから、皆さん少しでも早く不動産投資に挑戦してみてください。
以前から少しお話ししていましたが、居住用マンションを買おうと考えています。
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希望は１５００万くらい ４０�屐繊。隠味庁砲�２ＤＫ。
例えば、１５００万ローン 金利２％ ３５年で
月々５０，０００円弱
＋１５，０００円（管理費・修繕積立金）
＋月々６，０００円（固定資産税年間７０，０００円）
＝７１，０００円
今の賃料が７３，０００円ですから毎月２，０００円貯金できます。
その上、広くもなりますし。
もちろん将来を考えると貸すことが大前提です（結婚・・・）
もしこの物件を１００，０００円で貸せたとしたら、毎月２９，０００円、
年間でなんと！３４８，０００円のキャッシュフローです。
アパートローンで借りるのと違い、金利は安いし借り入れ期間は３５年組めるしで
住宅ローンは将来最高の不動産投資となるわけです
Ｋ％（ローンコンスタント）の差で見ますと・・・
（Ｋ％とは年間ローン支払額（ＡＤＳ）÷借入残高 まぁわかりやすく言いますと銀行側の利回り。 だから借りるほうからするとこの数字が低ければ低いほどいいわけです）
アパートローン時 金利３．５％ ３０年で Ｋ％＝５．３９％
住宅ローン時 金利２％ ３５年で Ｋ％＝３．９８％
金利が１．４％も下がると考えればすごいでしょ。
っということで、ほんとMOTTAINAI！
住宅は負債？？
とんでもない！かけがえのない財産です
早く引越ししたい
ＣＦネッツに入っていろんな資格を受けてきました。
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毎回自分としてはひとつでもいいから学ぶ何かを得たいなと感じています。
資格を取る事はもちろん大事ですが、いかに実務に活かせるのかが意味のある事です。
こうして講習に参加したり資格に挑戦できているのも、全ては会社の協力があってこそです。
感謝します
決して会社から強制的に受けさせられてるんではなく、それぞれが興味のある事に対して受けているわけですから、取り組む姿勢もまた違います。
どんなことをするにしても前向きなのが一番
楽しく勉強できてるなって思えることが何よりなわけです。
ちょっとずつちょっとずつ確実に進んでいければなと強く感じます。
（っと言いつつ、人生いつも焦ってばっかり・・・）
今日はお休みです
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最近の休日といえば試験勉強の毎日だったので、たまにはビデオでも借りよーと見たのが‘ALWAYS３丁目の夕日’
舞台は東京タワーが完成し、白黒テレビが出始めた昭和30年代、人情味溢れる下町の人々の心温まる感動作
いやー良かったですね〜
３〜４回は泣いたんじゃないでしょうか（泣きすぎ？）
それも今回が見たの2回目だったんですが・・・（やっぱり泣きすぎ？？）
癒されました
ほんと名作です。
まだ見てない方、めちゃお薦めです
こういう人らしい？休日もいいです
明日からまた一週間仕事頑張ろっ！ていう気持ちにさしてくれます
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昨日の大阪不動産投資セミナー後の懇親会は・・・
こんな感じで
お好み焼いただきました
参加いただきましたお客様から、
「山内さんのブログ見て、こういうセミナーやってるのを知って申し込みました」
なんて言っていただき非常に嬉しかったです。
こんなブログでもやってて良かった〜
そして、もうひとつ嬉しかったことが、
隣に座っていたＴさんから
「山内さん、これ使ってください」と渡されたのが
東京の住宅地図です
（社名は消しました）
わざわざ僕の為に持ってきてくれはったんです（感動）
まだまだ東京の地理もわかってない所が多いので非常に助かります
Ｔさん、ありがとうございます！大切に使います
そのＴさん、同じ不動産業者で全国主要都市のオフィスビル・倉庫・店舗等の仲介ならびに企画コンサルタントの仕事をなされています。
この住宅地図もその会社で発行してるものなんです。
まだ歳も２０代というのに、とてもしっかりされてて、先日は東京まで当社の２ＤＡＹＳ金融電卓セミナーにも来られて、その勉強熱心さには僕自身いつも刺激されます。
←右、Ｔさんです 男前でしょ
（Ｔさん、載せましたよ ブログデビューしましたね〜）
こういう方々との出会いを本当に大切にしたいと思います。
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今日は、見た目怖いが心は優しい猪俣ＧＭによる大阪資金調達編セミナーです
その前に・・・
久しぶりに会ってきました
実家のアニーです
人形みたいでしょ
昼ごはんは
梅田から2駅の天神橋筋六丁目にある
立ち食いうどん屋です
ここのスジが美味しいんです
かやくご飯付きで530円！安いでしょ
表参道なら1000円くらいすると思います
気に入った物件があったが、実際銀行から融資が受けれるのかどうか？？
住宅ローンは言えばどこでも取り扱っているわけですが、アパートローンってどうなん？融資条件、金利は？期間は？保証人は？借り入れ上限は？住宅を先に購入した方がいい？投資から進めたほうがいい？ ＲＣ造・木造・ワンルーム それぞれどの銀行が融資に強いの？
気になることはたくさんあると思います
その上、先月と今月とではまた融資条件も異なったりもしますから、今現在の新情報で盛りだくさんお伝えいたします。（裏話も・・・）
来週の12月9日は渋谷でも資金調達編セミナーがありますんで、ぜひご参加いただけましたらと思います
大阪2回目の横浜マネージャー野崎氏
道に迷ったらしい・・・。
何度かブログに登場している大阪の業者さんセブンハウジングのＩさんも参加くださいました （Ｉさんのお兄さん・タッキーさんお元気ですか？？）
ご参加いただきました皆様、お疲れ様でした
残すところ今年もあと1ヶ月 あっという間です
昨日は月末らしい忙しさでバタバタしまくりました
その上、風邪気味で熱っぽです。
なので19時30頃には帰してもらい、家に着いたのは21時くらい
久しぶりに早いなぁ なんて思ってたんですが、別にこれって普通やん・・・。
日頃が遅いだけ（マヒしてます）
けど23時には寝たせいかだいぶ元気になりました
明日は大阪でセミナーです
今日も早めに帰ります！
（っと思っていつも終電）
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先日、健康診断がありました
当社の木内氏は体重増加？したのか、それ以来食事を抑えたり、仕事後はバレーボールで汗を流したりと、かなり本気のようです
しかし！
この前、賃貸住宅経営管理士の講習時、昼ご飯コンビニで
チキン南蛮にたっぷりマヨネーズのかかった大盛り
を買う木内氏の姿を見ました
絶対痩せるつもりないやん！
それもその弁当のネーミング
「魅惑の高カロリー」
爆笑しました
（時代を感じる）
しかし魅惑の高カロリーなんてネーミングで売上げ大丈夫なん？？
これだけ健康思考の高まる中、まず女性は買わないし僕らでも抵抗あんのに、（さすがの木内氏も残してましたし）あまり需要がないような・・・
ちゃんと市場調査？？したんかなって余計な心配しちゃいます。
見事な逆レバです（逆レバレッジ）
不動産投資ではそうならないようにしっかり市場調査いたします
お任せください
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最近どうも本部の皆様の僕に対する風当たりがキツイんです・・・。
本部に電話をしたある日の事・・・
クマさん「お電話ありがとうございます、ＣＦネッツでございます」
山内「お疲れ様です、山内です」
クマさん「おー久しぶりだね〜」
山内「お久しぶりです岡本さんいてます？」
クマさん「いてるよ、ちょっと待ってね〜」
（クマさんのあの声癒しやわ〜）
岡本さん「もしもし、関西人？笑」
山内「えっ！？ひどい・・・」
岡本さん「だって、クマさんが関西人から電話だ！って言うから」
山内「・・・」
（クロクマめ〜）
ってな感じで本部に電話すると毎回のように
「関西人から電話〜」
「関西の人〜」
っと扱いが非常に悪いんです
皆さんどう思います？？
ひどいでしょ！
けど、こんな日々にも負けず、また今日も本部に電話をかけます。
「関西人の山内ですけど」ってな感じで、先に言っちゃってますから。
かるーい愚痴でした
PS クマさん、クロクマなんて思ってないですよ この前のセミナーとても良かったです
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お疲れ様です。
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すいません、今日は疲れすぎましたので
また明日更新します。
思えば、先週の水曜日も休みではなく、睡眠不足のようです。
では、おやすみなさい
今日・明日は当社の木内氏と賃貸不動産経営管理士の講習です
永田町で朝から夕方まで缶詰状態です
会場は満席の300人！！
当初キャンセル待ちだったんですが、木内氏の裏技？により参加することができました（さすが兄貴です）
この聞きなれない資格ですが、平成19年7月23日に賃貸不動産経営管理士協議会を立ち上げたばかりなんです。
明日も朝から講習で最後には試験もありますから、しっかり受かりたいと思います
そして、今から勉強です
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そろそろお歳暮の時期ですね。
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こんなお歳暮はどうでしょう？
卵がけご飯です。
昔、よく食べましたね〜
めちゃ好きです
今でも食べますが、僕は納豆をかけて食べるのが大好きです。
「究極の卵かけご飯」という名のお歳暮商品で
無農薬・有機栽培の米２キロ、大豆かすなどで育てた鶏の産みたて卵１０個、天然醸造醤油と天然水の詰め合わせで、なーんと４０００円です！
食べてみたい（話しのネタにも）
これは高いでしょうか？？
ビールなんかは定番過ぎて、インパクトが足りないですから意外と面白いかもしれません。
不動産でいう賃貸物件も星の数ほどありますから、そういう意味でのインパクトも非常に大切ではないでしょうか
その中でいかに空室を減らして他物件と差をつけるのかが鍵になります。
っと言ってもなかなか難しいですよね〜。
今日、開かれました「アパート・マンション稼働率ＵＰ必勝法セミナー」は4部構成になっていまして、4つの視点から見る「空室対策」といったノウハウをお教えするというものでした。
既に不動産投資をやられている方も、これからしようと考えている方も、始めれば今後必ず通る道ですから勉強になる内容だったと思います。
今回参加いただけなかった方は、ＤＶＤでご覧になられてください（たぶん出ると思います）
ご参加いただきました皆様お疲れ様でした
先日、大阪の不動産業者さんが仕事で東京に来ていると言う事なので
ご飯に行ってきました。
大阪にいる時から仕事に遊びに、すごくお世話になってる方です。
ついでにかなりのイケメンです
その業者さんは売主で建売をしているんですが
建築確認が上がらなくて大変だと嘆いていました。
今までなら戸建ての建築確認申請をすれば３週間位で許可が下りていましたが、姉歯の件があってか、今では２〜３ヶ月かかってしまいます
その分、建築ができないわけですから、引渡しがかなり遅れてしまいます
銀行の融資を受けて建売している業者さんはそれだけ金利が発生しますから大変です。
他の大阪の業者さんや銀行の方ともよく情報交換しますが、最近は広告を入れても反響が無いし、ほんま景気が悪いと言ってはりました
今まで生まれ育った街のイイ話を聞けないのはほんと悲しいです。
自分はお世話になった街に対してどんな恩を返すことができるのかと、ふと考えます。
それは、やはり不動産を通してしかないわけで、その為にはもっと日々勉強して頑張ろう！と思う今日この頃でした。
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当社の藤原氏が12月2日に初セミナーをするという事でのお披露目会で、今日は朝から横浜にある、みなとみらいオフィスに行ってきました
新たにできた支店ですが、やっと初めて行く事ができました
こんな眺めです
これがCFネッツの会社？？って感じるくらい・・・イケテマシタ。
優雅な気分で働けて、やけに仕事ができるような気にさせてくれるのは、なぜ？
何しか、オフィスがかなりユッタリしてるんです
まぁ南青山が、キチキチなだけかも・・・
歩けば誰かとぶつかりそうになり
「後ろ通ります」、「あっ、ごめんなさい」、「ゴミ箱ジャマ！」
なーんて言葉がよく聞こえてきます
あれだけの場所ならそれも納得かもしれません
ガレージ一台借りようと思えば、家賃払えますからね
驚きです。
この仕事をしていて特に感じますが、その場所場所の評価によって動くお金の大きさが天と地も違うわけです。
南青山の場所に負けぬよう、自分の路線化？（価値）も上げて行きたいです
今日は水曜日ですが、一日会社の全体会議でした。
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いい天気でしたね〜
来年に向けた会議で、9時〜18時までミッチリ行われました。
正直最初は、こんな長い時間何をするんやろーって思ってましたが、部署ごとの話し合いや発表があり、時に笑いもあってで終わってみれば、あっという間でした。
帰りに、倉橋社長から「今から島行くけど来る？」
（島とは当社の経営している城ヶ島にあるホテルです）
「すいません・・・」お断りしちゃいました
「うちの奴、みんな行きたがらないな〜」っと倉橋社長
僕は本当に行きたいんですよ〜
僕は、って言ったらあかんわ
僕も本当に行きたいんですよ〜
けど、家に帰って仕事があるもんで・・・
ば〜か、俺なんか毎日仕事だよ
っと聞こえてきそうです・・・。
次回はぜひ連れて行ってください
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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昨日、ちょっと風邪気味やし明日は休みやからニンニク食べたいな〜っと思っている時
「ニンニク食べに行かない？」
井上氏から奇跡の一言
「行きますっ！」
という事で、ふたりでご飯に行って来ました
横浜にある焼肉屋に行き、ニンニクのボイル焼きを焼肉に包んで食べました
これがめちゃ美味しいんです
店員の愛想は笑えるくらいにめちゃくちゃ悪かったですが
久しぶりのお肉で、幸せなひとときを過ごしました。
その後、僕の家に行き、井上氏がソファーで横になった瞬間・・・
「 」
（寝るん早っ！のびたじゃないんやから）
まぁ日頃の疲れが溜まってるんでしょう
そして朝、
サッと起き上がった井上氏は
「じゃぁ帰るよ」
っと、クールに去って行かれました
充電池のようなオヒトです
今日は急遽、先日入社した海野さんの歓迎会という事でご飯に行きました
考えてみれば東京ＡＭの6人で飲みに行くのは初めてです
しかし皆さん本当にお酒が強い
ビール、焼酎、ワイン・・・次々空いていきます
お酒が弱ければ当社で働くのは、かなり苦痛だと思います
ボジョレーヌーボーも飲みました
味は、まあまあでした
皆さんもう飲まれました？？
帰りの電車、最近の忙しさで疲れていたのか中元氏としっかり寝過ごしてしまいました
奥は中元氏
手前は？
・・・単なる酔っ払い
最近やけにサラリーマンしてると感じる毎日です
きっと、こうして老けていくんだと思います
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１２月２日（日）は大阪で猪俣GMによる不動産投資資金調達編セミナーです
僕たちの仕事で、お客様の気に入る物件を探すということは非常に大切なことです（当たり前ですが・・・）
しかし、それと同じくらい大切なことは、どうやってローン付けをするかということ
どれだけ気に入った物件があったとしても資金調達ができなければ、前には進みません
もちろんローンが付けばいいというわけでもなく、
金利は何パーセント？
何年ローン？
変動金利・固定金利？
途中での繰り上げ返済に対する違約金は？
一棟マンション・ワンルームの強い銀行は？
現在の居住地によってローンの制限はあったりするの？
不動産投資を始める前には必ず押さえて置きたい気に掛かることはたくさんあるはずです。
一年を通して、この時期が銀行融資が受けやすいというのもありますし、銀行のA支店では断られたけど、B支店ではローン付きましたなんて事もあるんです。
だって銀行内でも売り上げ成績はあるわけですし、優秀な銀行の担当マンに当たれば、結果は変わったりします。
お客様が個人的に銀行の窓口に行って相談するのと、ローン業務を専門に扱ってる担当に話をするのとでは、全く違ってきます
それにより皆さんの将来が大きく左右するわけですから、非常に大切な事なんです！！
不動産屋によって融資付けの強い会社、弱い会社もあります
大阪で働いていた時、他の不動産屋から頻繁に電話がなります。
今抱えているお客様のローン相談です。
あまり複雑な様ならローン付けを頼まれてましたから金融機関情報はもちろん、かなり裏のお話もできると思います
詳しい事は、１２月２日（日）大阪セミナー後の懇親会でゆっくりと。
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
ついに昨日、不動産コンサルティングの試験がありました。
新宿の四谷にある上智大学で行われ、年に一回の試験と言うこともありすごい人です
当社の中元氏から事前に
「試験受ける人みんな始まる前ビックリするぐらい寝てますよ、参考書とか見て勉強してる人いてないですから」
って聞いてました
実際行ってみると・・・
みーんな参考書や過去問でめちゃ勉強してるんです
（えぇ〜、中元氏にやられた・・・）
まぁ考えてみれば、この試験は宅建を持ってる人じゃないと受けれない資格ですから、みんな真剣です
その上、耳栓してる人いっぱいいてるし
緊張の中、試験は始まり、まずは4択50問
かなり難しくかったんです
（ほんまやばい・・・みんなできてるんかな？？）
っと思っていた試験終了5分前、
隣のほうから・・・
カタカタ・・・カタカタ・・・
そしてまた、カタカタ・・・
鉛筆を転がす音が・・・(●´ω｀●)
難しく思ってるのは僕だけじゃないらしく、運任せの人もいました
夕方に試験は終わり、合格発表は来年の1月です
ですが、全然自信ないです
過去問とは比べもんにならないくらい難しかったです
正直受けるまでは過去問もかなりやりましたし、まぁ受かるやろって思ってましたが、まず厳しいですね
今までいろんな試験を受けてきて終わった瞬間、開放された〜と感じて来ましたが、全然すっきりしません・・・。
まだまだ日頃の勉強が足らないという事です。
反省です。
この悔しい気持ちを忘れずに、もっと勉強していきたいと思います（Ｔ＿Ｔ）
ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
「ボージョレ・ヌーボー」の初荷が９日、成田空港に到着しましたね〜
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年に一度の「お祭り」となる解禁日の１５日まで、あと６日！
毎年めちゃ楽しみにしてます
解禁前になるとニュースになりますが、その時いつも気になるのが・・・
「今年のワインはすごくイイ出来です！！」
って毎年言ってません？？
確かに「今年のワインはお薦めできません・・・」じゃ誰も買わないから？
そんな表現より、
「今年、３，０００円のボージョレ・ヌーボーをご購入いただきますと、CCR２０％とかなりお得な出来栄えになっておりまして、香り・余韻・味どれをとってもDCR１．８という安全率でお薦めできるワインに仕上がっております！！」
こんな感じに分析していただけたら、納得できるんじゃないかと・・・
（余計わかりにくい？？）
ついでに今日のニュースでは
「今年はブドウの収穫時期である８月下旬〜９月上旬に晴天が続き、果実味に富んだ味わいが期待できます。」
やっぱり・・・
日頃ワインを飲まない人もぜひ試してみてください。
ボージョレ・ヌーボーもいっぱいありますから、どれ飲んでいいのかわからないかもしれませんが、お薦めはジョルジュデュブッフ（噛みそう）のボージョレ・ヌーボーです
その中でも、ボジョレー・ヴィラージュ (Beaujolais Villages)っていうのがあるんですけど、これが一番お薦めです
コンビ二でもよく売ってます。
ただ、できるなら樽出ししてくれるお店で飲んでください
樽の香りがたまりませんから
中元氏を誘って地元でガンガン飲んだります
（中元奥様すいません）
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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今日は振り替えでお休みです。
どんな休日かと言いますと、3日後に控えている不動産コンサルティングの試験勉強で家にこもっています
ブログでもお話していましたが、やっとの試験です
今まで、散々皆さんのお酒の誘いも断ってきましたから、何とか受からないと怒られちゃいます
試験は午前と午後に分かれていて、午前は50問の四択、午後は記述式
2時間ずつの計４時間で行われます
200点満点中、120点以上で合格と言われています
6割やったら意外と行けそうやんって感じですが、これがなかなか難しいんですよ
事業・経済・金融・税制・建築・法律の6科目
その中でも経済・金融には苦戦しています
どうも体が拒否反応を示すんですよね〜
その分、投資分析の指標にある、NOIやDCR、IRRなんかもでてきますから、そこはいつも仕事でやってることなんで、さっと解けて助かります
（CFネッツで働いててよかったと思う瞬間でもあります）
やる限りはしっかり受かりたいんですが、知識を学べてるのがわかるんでやりだすと面白いんです
過去問してると、その年の法律改正した部分というのが非常に高い確率で出題されます
あぁそんな風に変わってたんや〜って事が結構あったりして勉強になるんですね
少しでも楽しみながらというか、前向きな感じで進めていけたら結果はついて来ると信じてます
もうすぐ開放されるんで、ラストスパート頑張ります
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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先日の大阪セミナー、実は前日に井上氏と一足先に大阪入りしてました。
行きのホームで新幹線を待っていると・・・
んっ？？ちょっとしたオーラを感じる
以前に中島美香と会ったような感覚・・・
ちょうど横にすらっとしたオシャレな男性が、
中村獅童やん！！
「いっ、井上さん！中村獅童！！中村獅童！」 （本人に気づかれないよう小さな声で）
その後すぐ、井上氏は奥さんに電話して、
僕は中元氏に電話して（何でなかもっちゃんなん？）
興奮しましたー
大阪に着いたのは仕事が終わってからなんで２３時は過ぎていたでしょうか、
井上氏がお好み焼きを食べたいということで、梅田にある地元で有名な店に行きました
カウンターのみの店内で、10席くらいしかないこじんまりした感じです
お好み焼き、焼きそば等頼んで食べていると・・・
どうも周りの視線が感じるんです。（ちょっとした芸能人気分）
しかしこっちが目を合わすと、視線をそらされるみたいな、変な感じ・・・
僕のことも見てくるんですが、それより周りは井上氏の方が特に気になってるみたいで・・・
周りの視線を、よーく観察していると・・・
お好み焼き→井上氏→お好み焼き→井上氏→井上氏→お好み焼き→井上氏
みたいな感じ(ちょっとおもろい）
そう、このお店の周辺は、男の街なんです
以前、大阪バスセミナーの前日に行ったバーもこの近くでした
店内のお客さんを見てみると店員さん以外ほとんど男やし、みんなカップルでやけに距離近いし・・・ついでに僕らも絶対同じに見られてるはず
その上、井上氏はマッチョで短髪！
この街では間違いなくアイドル的存在
そう、行きのホームで中村獅童を見た興奮に近いかも・・・
女の子の夜道は危ないといいますが、ここでは男の夜道が危ないんです
この近くの飲食店でバイトしていた頃、2回ほどナンパされました。
スーツ姿の男性に・・・
ということで、井上氏初めての大阪は酔うに酔いきれず、とっとと解散して帰りました
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CFネッツ南青山オフィス 山内 真也
今日は猪俣GMによる「不動産投資リスク編大阪セミナー」でした
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「入門編」「リスク編」「資金調達編」 「建築企画編」の4回に分けている、リスク編です。
不動産投資を行ううえでのリスク・・・地震や火災、金利変動、収益変動、老朽化、陳腐化などなど。
何に対しても新たなことを始めよとすれば必ずリスクとは隣り合わせで、それをゼロにすることは不可能かもしれませんが、想定されるリスクを知り、事前に手を打つ ことによりそのリスクを軽減することができますからね。
また、突然の事態にも最適な手を打つことができるようになります。
奥深いセミナーでした
今日はセミナー事業部の岡本さんが来れないということで、司会をさせていただきました
先日、セミナーデビューした井上CPMも来られて、イケメンバーのつもりが、おっさんばかりのスタッフでお客様もちょっと熱苦しかった
かも
次回の大阪は12月2日に資金調達編セミナーが行われますんで、ぜひご参加いただければと思います。
今回ご参加いただいた皆様、猪俣GM、井上CPM お疲れさまでした
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一日セミナー事業部 山内 真也
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当社、南青山オフィスのブログがリニューアルされました
東京アセットマネジメント事業部の6人による日記です
かなり濃い〜内容でお届けしようと思っていますので、ぜひ除いてみてください
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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最近、めっちゃ仕事がバタバタしていまして、本当に忙しいんです
朝から晩までノンストップです
会社でも、スタッフに「こいつせわしないなー」って思われてる事でしょう
そして銀行行ったりお客様宅訪問したりと走り回っています
そんな時、東京の風景を見ながら、
一年前の大阪にいた自分が今の自分を見たらビックリするやろうな、なんて思い働いています。
こんな自分を大阪にいた頃きっと求めていたと感じます
ただ、もっと華やかと思っていましたが・・・
しかしながら、自分の気持ちひとつで全てが変えれるわけですから、今に生まれて来れた事・家族や支えてくれている皆さんに感謝です
今日は休みなんで、もちろん一日勉強
試験までもう2週間きりましたから、焦ります
では。
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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こんなニューがありました。
「クレジットの残高情報、3兆円登録漏れ」
クレジットカードを使ったり、住宅ローンや車のローン、借り入れをすると個人信用情報機関にその情報が反映されます
その反映されるはずの情報が漏れていたということです。
3兆円も・・・。
この信用情報機関というのは、返済能力を超えるクレジット契約を結ぶ過剰を防ぐために業界が作ったんものなんです。
その個人信用情報機関の加盟会員であるクレジット会社などから登録される消費者の個人信用情報を管理し、会員からの照会に応じて、情報を提供することを業務としています。
例えば住宅ローンを組もうとして、銀行が審査します、その時この信用情報機関に銀行側が照会を依頼するわけです。
情報には銀行の照会した記録が載りますから、あまりいろんな銀行に申し込んだら印象が悪い！と言うのはその記録のせいです。
そうして、申込者が現在どれくらいの借金があるのか等を確認するんです。
ただカードを使っただけじゃなく、作っただけで情報に載りますから、あんまり持ちすぎると印象は決っしてよくないですね。逆にカードは作らない主義！なんて人もいますが、そういう方はいざ銀行に住宅ローンを申し込むなんて時は好印象なんですね。
その他、情報に載る内容としては、カードを作った日や申し込んだ当時の勤務先、そのカードの限度枠、そして支払いが遅れてないか等、詳しく載ってきます。ですので支払いが遅れていたりするとまず銀行の融資なんかは付きにくくなります
支払いが遅れると、その情報には AやPなんて文字が載せられます。3ヶ月遅れるとAAAという感じで表示されますから、銀行としてはますます貸したがりません
事故情報なんてのもそこに載ってきます。たまに載らない事もあるみたいですが、事故情報は名前と生年月日で必ずわかるらしいです。
ただし、支払いの遅れは銀行やクレジット会社によってその情報が反映されるされないなんて事がありますから、絶対無理とは限りません。
結構奥深い？？
他にもいろんな話がありますが、眠くなってきたのでこれくらいにしときます
この個人信用情報は、本人さんであれば取る事ができますから、自分の情報が気になる人や見たことのない人は、一度調べてみるといいかもしれませんね。
クレジット会社等がまず見る情報機関としては、
直接、その会社に行って取ることもできますし、郵送で請求することもできます。
郵送ならだいたい一週間くらいで届きます。
ところで、こんな話し興味ありました？？
住宅ローンが組めるかどうか等心配な方は
yamautis@cfnets.co.jp までお気軽にメールください
もちろん秘密厳守です。
忘れずクリックお願いします！
山内 真也でした。
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９月に受けたファイナンシャルプランニングの試験結果がありました
無事合格です
ネットで合格者の受験番号が載ってまして、まぁ大丈夫だろうと思ってはいたんですが、自分の番号を探してる時は結構緊張してました
会社の人にも、受かってます！なんて言ってましたから・・・。
身体に悪い緊張感でした
もっと勉強してたらこんな嫌な汗を掻かずに済んだんですが。
当社の中元氏と合格発表前に
「これで受かってなかったら11月にある不動産コンサルの試験どころじゃない」
なんて笑いながら言ってましたが、ほんとその通りでシャレになってないです
とりあえずはよかったですが、後はその不動産コンサルの試験に向けてしっかり頑張ります（また嫌な汗を掻きそうですが・・・）
次の試験が受かるのと受からないのでは今年一年を振り返った時の満足感が全然違いますから。
（こうしてブログで言うことによって自分にイイプレッシャーが掛かります）
今からまた勉強です。
睡魔に襲われるまで・・・
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
久しぶりのブログ更新です
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最近、あまり体の調子が良くなくてブログもできてませんでした。
日曜のセミナー後の懇親会も一切お酒を飲まず、
皆様が美味しそうに飲むビールやワインをみて自分に負けそうになりながら・・・
月曜は銀行で日本酒を振舞ってくれるという変わったイベントにも参加せず、
らしくない日々を過ごしています
昨日、今日と2日間の休日は来月11日にある不動産コンサルティングの試験勉強です
やっと1か月前になってやる気が出てきた感じです
試験範囲は、不動産コンサルの実務や経済・金融・建築・税制等から幅広く出題されるんです。
当社のセミナーに参加していただいている方はご存知だと思うんですが、
ＮＯＩやＤＣＲ、ＩＲＲ、ＮＰＶなんかも当たり前のように出てきます。
ＤＣＲは教科書ではＤＳＣＲといっています
初め見たときＤＳＣＲ？？って思いましたが・・・。
デット・サービス・カバレッジ・レシオ
ＮＯＩ（ネットの収入）÷ＡＤＳ（年間返済額）＝ＤＳＣＲ
返済余裕率
ネットの収入が年間返済額の何倍ありますか？ってことですね
その投資の安全率を表します
教科書では１．２〜１．５の範囲に収まっていれば安全と見られる、と言っています
当社は１．３以上を目安にしています。
仕事でこの言葉を普通に使ってますから、問題に出るとラッキーなんて思いますが、以前やってた居住用の売買の時なら逃げ出してること間違いなしです
こんな教科書だけでは理解できません
ＣＦネッツに入ってよかったと感じる瞬間でありました
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
数字でわかる！
不動産投資の全構造
全投資指標を網羅したＤＶＤ完成！
- キャッシュフローツリーについて
- 投資家の利回りと2つの指標
- 安全性を見極める3つの指標
- 金融機関の求める利回りと指標
- 自己資金の回収期間とその落とし穴
- レバレッジのアメとムチ
- 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
- キャップレートの考え方
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