ただいま、大阪セミナー中です
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猪俣GMによる不動産投資入門編
雨の中、多くの皆様に参加いただいております
ユーアールジャパンの坂上社長も来られています
ん！？このお姉さんは？？
rinaさんです（がっかり・・・
）
今日は一日大阪で、明日は城ヶ島です
はじめて行くんでちょっと楽しみ
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
2007年09月
人気ブログランキング←どこまで落ちる？？
下見に行ってきました。
毎日多くの物件を見に行くといろんな事があります。
結構イイ感じのマンションやな〜っと思って見ていると・・・
「げっ！！」
っという木内さんの声
見てみると・・・
これすごいでしょ！！
わかりにくかったらクリックして下さい
ゴミ屋敷ならぬ、ゴミバルコニーです（Ｔ＿Ｔ）
嫌なもん見ちゃいました・・・。
こんな入居者さんには気をつけないといけませんね〜
隣人さんから異臭のクレームも来るでしょうし、虫ワキソウやし、こんな様子じゃまず室内も汚れてそうですし・・・
寒い・・・。
まぁ、こういう時の為に管理は業者に任しているほうがいいと思います。
いつ入居者から連絡くるかわかりませんし、めんどくさいクレームなんか仕事以外で対処したくないですから、フラフラになります
休みもなんもあったもんじゃないです
これじゃ、不労所得が苦労所得になります
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
赤坂にあるラーメン屋です まぁまぁでした。今から下見行ってきます
ブログによく登場する大阪の不動産屋Ｉさんが仕事で東京に来られてました
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渋谷で一緒にご飯食べまして、いろーんな深い話？？をしました
仕事に恋に・・・
恋してる？？
←Ｉさん
その後は、Ｉさんの先輩で恵比寿にて空手を教えている方を紹介してもらいました
これでも以前、大阪で空手を習ってましてそろそろまたやろうと思っています
まぁ行けても月2〜3回行けるかなって感じですけど・・・
ついでにこのＩさんも昔は空手されていて、全国で2位にもなった有名人なんです
はっきり言って、めちゃ強いです
日頃すごい優しいんですけどね
納豆食べて空手して健康志向で頑張ります
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
昨日は朝から横浜で決済がありました
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向かっている途中に大阪の業者さんユーアールジャパンの坂上社長に偶然会いました
始発で大阪から来られて、これからＣＦネッツの本社に行くということでした
こんな偶然あるんですねー
そういえば先日、大阪で決済した時は東京・大阪のフィールドワークセミナーに参加していただいていた業者さんに街で偶然会いましたし、ほんと不思議です
やはり大阪には縁があるみたい
（・・・まだまだ東京に留まりますが）
その後決済が終わって会社に戻ると何やらお届け物が・・・
大好物の納豆じゃないですか！！
それもめちゃ本格的
天然わら納豆です(´▽｀)
僕が入社してからずっとお世話になってるお客様が送ってくれはりました
関西人なのに納豆大好きで毎日食べないと落ち着かないんです
当分の間は、この天然わら納豆に癒されます
「Ｏ様、ありがとうございます いただきます」
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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昨日はセミナー後に懇親会があり、
それが終われば、いつもの社内ミーティング＆反省会です
(っと言っても、ただ飲んでるだけという噂・・・)
メンバーは・・・
そう、当社の個人ブロガー大集合でした
（あっ、木内さんもいてましたが）
そうなるともちろんブログ話で
rinaさん「山内さんてどうして更新してるのに順位上がらないの？」
山内「・・・」
（最近、気にしてるのに・・・）
クマさん「今日のネタもう決まった？？最近ネタ無くて困ってるんだよね〜」
全員「めちゃ更新してるやん
」
（とりあえず大阪弁で）
近々、クマさんのブログをこっそり僕が更新する予定です
順位が下がってばれる？？
っというより、しゃべりでばれる
そんな内容の無い話をしつつ、
クマさん「本社のSコバさんと僕とどっちが若く見える？？」
全員「・・・。」
聞いてるほうからすると、50歩100歩？？
（もう帰りたいんですけど・・・）
こんな話で長々と・・・
昨日は結局更新できませんでした
人気ブログランキング←また順位下がるわ
今日もこれからセミナー2日目参加します
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
昨日は、社員さんの送別会でした。
人気ブログランキング←伸び悩み？？
もちろん二日酔いです
ほんと飲みすぎました、っというより飲まし過ぎ
かなり酔っちゃいまして、途中から記憶が・・・。
っということで、ブログも更新できずでした
どんだけ飲んだのか、何時まで飲んでたのか、
わかりません・・・
こんなことあんまり無いんですが久しぶりにやっちゃいました
少し記憶がよみがえったりもするんですが、恥ずかしいだけ
ほんとなら写真をお見せしたいところですが、あれは無理です
rinaブログで載らないことを信じてます
Oさん、長い間お疲れ様でした
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
お家のことなら、yamautis@cfnets.co.jp までどうぞ
昨日、ついにガラガラを買っちゃいました
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PCや本を持ち歩く時、今までのカバンじゃ入らないんです
持ってみてめちゃ便利です、今月末には大阪でセミナーもあることですし、小旅行なんかにも最適です
カリスマブロガーのクマさんも昨日カバン買ったみたいです。
防弾チョッキに使われている強化ナイロン製らしい（めちゃ強そう）
詳しくは今日のブログにて。
クマさんも言ってましたが、確かに頑丈なのが一番です
僕の買ったカバンも丈夫そうではあるんですが、購入するときに店員さんがやけに、10年保証で修理しますから！っていう事を何度もアピールしてくるんです。
確かに安心かもしれませんが、あんまり修理修理言われちゃうと、潰れやすいんかな？？と不安になっちゃいます
まぁ形が気に入ったので買いましたが・・・。
不動産では、新築の物件を購入すると必ず10年保証する義務があります（構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）
しかしその売主が倒産しちゃったら保証してもらえませんから注意が必要！
その保険として、住宅性能保証やＪＩＯなんてものもあります。
他の会社が保証してくれるわけです。
15万前後でやってくれます。地盤改良が必要ならまた費用変わりますけど・・・。
あんまり10年保証付いてますから、付いてますから！って、アピールするのも余計不安にさせちゃうだけかも・・・。
（反省）
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
お疲れ様です。
今のマイブームは筋トレです
人気ブログランキング←ちょっと上がりました
先ほどやってたサスケという番組を見て刺激されながら汗をかいてました
（体脂肪率３％の人の身体は凄かった）
あそこまではならなくていいですけど、あっイイ身体やん！って言うくらいにはなりたいんです
こうでもしないと、ほんと結婚なんてできないような気がして・・・
この筋トレも癖のもんで、今日は腕を鍛えて、明日は胸を、明後日はお腹を・・・
ってな感じでやると、ちゃんと続けれます
全身筋肉痛になってしまうと、次の日やる気なくなりますから
いかに自分に癖をつけるかがポイントです
仕事上での癖はというと、暇さえあれば物件を探すことです
いかに早く周りの業者さんより物件を見つけることができるかが勝負です
そしてすぐ下見に行き、良ければ話を前に進めます
こんな繰り返しですが、すべてはスピードにかかってます
不動産には同じ物件がありませんから後悔のしない動きをしたいんです。
この決して同じ物件がないというのがまた不動産の面白いところであり、
それを勝ち取ることができれば、とても気持ちいいんです
筋肉痛になるのも気持ちよかったりする・・・Ｍかな・・・。
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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今日は休日です・・・が
昨日の夜に見つけた物件が良さそうだったので下見してきました
今日・明日と休みで、木曜日は一日研修です。ということで、今見に行かないと絶対に売れてしまいます
そして下見の後は、掃除に洗濯にクリーニング出し
先週の休みは大阪だったので、かなり部屋が荒れちゃってました
こう見えても結構、綺麗好きで部屋が汚かったら落ち着かないんです
（一途なＡ型・・・）
風呂を洗ったりもしました
仕事も休みもやっぱり地味コンサルタント・・・。
洗うといえば、青山にある外人さんが住むお家の車庫に
「WASH ME」
ちょっと笑っちゃいました
（外人さんらしい）
誰か洗ってあげてください。
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
今日も下見です
人気ブログランキング←25位から上がらないんです
南青山オフィス全員集合！
それぞれ見に行く物件の方向が同じだったので、一緒に向かいました
みんなで見る方がいろんな意見が出ますからイイです
一棟からワンルームから10件近く回りました。
いい物件でも、はじめから利回りの合うものは非常に少ないです、しかしここからが腕の見せ所で、何度も売主と指値の交渉をしてお薦めできる物件へと変身させます
結構な金額の指値をすると・・・
はじめから相手されないこともあります
電話を切られることもあります
ツライ・・・。
・・・でも頑張ります
意外と地味かも・・・。
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
今日は会社の外が賑わってると思えば祭りらしいです
人気ブログランキング←もう少し上へ行きたい
この時期に祭りって、ずれてるような・・・
物件の下見に行っても、そこら辺で祭りしていて結構混んでましたね〜
思い返すと、ここ７年くらいは祭りになんて行った覚えが無いです。
花火も見てないし、夏らしいことは全然してません
そういうイベントは、ほとんど日曜や祝日なんで、いつも仕事なんです
今となっては、平日休みの方が何処行っても混んでないし良いんですが
確実に友達は減りましたね〜
あとは彼女が土日休みだったりしたら、昼間のデートができません・・・
東京ディズニーランドに連れて行ってあげることもできないんです
まぁ、この歳にしてまだ行ったことないんですが・・・
（めずらしいでしょ）
だからこそ、ディズニーランドに初めて行くときは、
絶対に好きな人と行く！って決めてます
（気持ち悪い？）
もし僕から
「東京ディズニーランド行けへん？」って誘われたら、
「私のこと本気なんや〜」って思って下さい。
（なんの話し？？）
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
ここ最近仕事が終われば、家に帰り必死に資格取得の為に勉強中です
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今、持っている資格は・・・
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
損害保険資格
住環境測定士補
FP3級（これはまだ合格発表前ですが・・・）
次に狙っている資格は、不動産コンサルティングです
11月に試験がありますんで、もっと気合で頑張らないといけません
ただし、資格を得るより、知識を得るのが一番の目的です
（こんな言い方似合わないのは自分が一番わかってます）
ほんと当社の皆さんはたくさんの資格取得者が多くて
それに影響されて勉強してるというのも確かです。
先日、井上氏の南青山オフィスのブログで、
恋人は逃げますが、資格は一生のパートナーです
っとありました。
資格は確かに一生のパートナーですが、恋人は逃げるんですか
逃げるも何も、その前に誰も寄ってこないんですけど・・・
その上、資格の勉強なんてしてたら一生独身？？
これから寒い冬が来るというのに、独りはツライデス
この話をしていたらテンションが下がるので話を変えますが、当社倉橋社長のDVDが発売されました
こんな感じです↓ （sample)
購入はCFネッツHPでよろしくお願いします。
rinaブログにも載ってます。
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
今日、エスカレーターに乗ろうとした時・・・
「ん？どっちやったっけ・・・？」と一瞬戸惑いました
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エスカレーターは東京の場合、左側に乗って、急いでる人の為に右を開けますが、大阪はその逆で右に乗り左を開けます
ここ最近、東京〜大阪を行く機会が多いので、どっちやったかわからなくなったんです
不動産での違いはと言いますと・・・
東京の場合、敷金・礼金は1ヶ月ずつ払ってという感じが多いですが、大阪の場合は保証金として50万入れて、敷引き40万 結局解約するときに50万のうち10万しか返ってきませんっなんてことが当たり前なんです
（今かなり問題になってますけど・・・）
借りる時に家賃の5倍や6倍払わないといけないんです
東京の人からしたらありえないでしょ
以前、大阪の業者さんが保証金0円！なんてキャンペーンしたら、逆にみんな疑って入居してもらえなかったて言っていました
その他にも、大阪の場合は2年に1回の賃貸の更新料はまず取りませんし、
売買ですと、マンション購入する時の固定資産税の日割り計算は、
東京の場合、1月1日から12月31日の１年間で計算しまして、
もし今日の9月14日に物件の引渡し（決済）があれば、
今年の1月1日〜9月13日は売主さん負担、
9月14日〜12月31日は買主さん負担ということになりますが、
大阪は4月1日〜9月13日は売主さん、
9月14日〜来年の3月31日までが買主さん負担っていう日割り計算になります。
地域地域によって全然違うんです。
ほんと不思議です。
東京に来てから初めは戸惑いましたけど、まぁブログネタには最適です
人気blogランキング←ヨロシクデス。
ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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無事、横浜に帰ってきました
昨日は当社で購入した物件の決済が大阪でありました。
きっと皆さんからすると、不動産屋が購入する物件ってどんなん
って気になりますよね・・・
←これです
なかなかイイでしょ
決済が終わってから早速現地に行き、物件の打ち合わせを工務店さんとします。
主に空き部屋や共用部分のリフォーム内容です。
今ある駐車場を、屋根付きの駐輪場・バイク置き場に変更することに決まりました。
一番右が倉橋社長です
結構ラフな格好でしょ
最近あの鞄がお気に入りっぽいです
（いつも下げてる・・・）
また次回大阪に行く機会があり、時間があればどんな感じにリフォーム変更されたかお伝えしたいと思います。
あっ、そうそう 先日、ブログでの問題回答言うの忘れてました
第一種低層住居専用地域に建築できる建物は次のうちどれでしょう？
�］型優曄璽�
��工場
�Ｉ賊�
正解は�，力型優曄璽爐任后�
わかりましたか？？
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
人気blogランキング←やっと２５位以内です
試験も終わり、久しぶりに外食をしました。
タイ料理です
この店がほんと美味しくてぜひ行っていただきたいです
美味しそうでしょ！！
タイ料理が苦手な人でも、日本人に合う様に食べやすく作ってくれています。
これ何かわかります??
竹の子らしいです
昨日タイから届いたんですって
新鮮で、歯ごたえが良くて、めちゃ美味しいです
そして・・・
最後は、お米ですね〜
タイカレー抜群です
お店の場所は・・・・
すいません、大阪です
先日、大阪フィールドワークセミナーがあった時に、当社で購入させていただきました物件の引渡しがあるということで（決済）、今日の晩から帰ってます
今日は、いつも投資物件を紹介してくれる業者の方にご飯誘っていただきました
この店はずっと通ってたお薦め店です
大阪に来るときはぜひ寄ってください
でもひとつ問題がありまして・・・
この店のタイ人のオーナーから今日相談を受けたんです。
それは・・・
「僕の奥さんが日本人の男と浮気してるんだよ〜、どうしたらイイの？」
（・・・重い話やな〜）
「同じ日本人の男ならわかるだろ！」
（わかるか〜）
今、店に行くと真剣な重い話を聞かされます・・・
僕には解決できそうに無いんで、誰か相談に乗ってあげて下さい・・・。
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CFネッツ 南青山オフ 山内 真也
今日は朝から東横線の反町駅に向かいました
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ファイナンシャル・プランニング３級の試験がありました。
FPってやつです
以前から受けようと思っていて、周りからは簡単と聞いていたんでちょっと余裕でいたんですが、勉強しだすと結構大変なんです（国家資格ですから）
なんせ範囲が広い！
・ライフプランニング
・リスク管理
・金融資産運用
・タックスプランニング
・不動産
・相続、事業承継
まぁ不動産と相続につきましては、余裕？(たぶん・・・）ですが、それ以外はしっかり勉強しないといけません
だから最近はブログ更新をほったらかしにして、家に帰ってからは机に向かってました
仕事以外ではお酒も飲まずに・・・
たまに、どぉーしても飲みたくなって、この間、中元氏を誘ったんですが・・・
「勉強は？？」って聞くんです
上から目線で・・・
だって、そぉなんと中元氏はCFPの資格を持ってます
FPの一番上の・・・国際ライセンスです
（顔に似合わず・・・）
中元先生なんです。
何よりも、勉強の進め方を聞けるのが本当に助かりました
（感謝感謝です）
そうして勉強した結果は・・・？？
今日の夕方に回答速報がやってまして・・・
合格ラインは超えてましたから、だと思います
合否は来月の２２日です。
また報告します（落ちてたら励まして・・・）
では、今日出題された問題・・・皆さんわかりますか？
第一種低層住居専用地域に建築できる建物は次のうちどれでしょう？
�］型優曄璽�
��工場
�Ｉ賊�
CFネッツの皆さんは簡単ですよね〜（Ｔ＿Ｔ）
（今年、宅建の試験を受ける方は間違ったらやばい・・・）
正解は次回のブログで・・・。
人気blogランキング←もうちょっとなんです
ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
人気blogランキング←今の順位は？？
横浜でワンルームを見てきました
物件は現在空室ということで、リフォームが必要か等、部屋を確認します
それによって必要な自己資金が変わってきますし、分析表も大きく変わります。
室内はこんな感じです
収納ベット付き
たまにあります。
ざっと見た感じクロスと床はリフォームが必要です
これは何かわかりますか
近寄ってみると・・・
液晶に数字が見えます
このマンションは各部屋に給湯器が無くて、集中給湯です。
だから自販機にお金を入れて・・・
プリペイド方式ってやつです
さっきの液晶は給湯の残数字というわけです
こんなん知ってました？？
借主さんからしたら面倒かもしれませんが、オーナーさんとしては、
給湯器が壊れて直さないといけない と言う心配がありません(総修繕積立のお金を使うことになるでしょうが）
それぞれマンションには個性があり、
現地確認は欠かせませんということですね。
（普通のブログすぎる？？面白みがない？？すいません）
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
今日は朝から横浜の
港の見える丘で研修がありました
研修内容は、金融電卓を使った収益物件の投資分析です
人気blogランキング←謹慎とけました
←ｈｐ社の１０Ｂ��
この金融電卓は不動産屋には欠かせないアイテムです
仕事中絶対に持ち歩くものと言えば・・・
携帯、名刺、そしてこの金融電卓というくらいです
ＣＦネッツに入社してこの電卓を知ったんですが、それはそれは驚きでした
電気屋で売ってるような普通の金融電卓はもちろん以前から使っていましたが、全然機能が違うんです
例えば、月々の支払いの元金と利息の内訳がわかったり
その元金と利息の10年間の返済額がわかったり、
10年後のローン残高がわかったり・・・
他にもいっぱいあります
そんなことが、この小さな電卓で簡単に弾き出せるんです
今まで使ってた電卓は何やったんやろー とショックでした
ほとんどの不動産屋の人が知らない優れものです
（アメリカでは常識らしい）
ぜひ、お薦めしたい逸品です
あっそうそう、今月、倉橋社長による金融電卓のセミナーなんてのがあります
偶然ですね〜（結局はそれが言いたかったりして・・・）
これさえ受ければマスターでしょう
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ＣＦネッツ 南青山オフィス 山内 真也
人気blogランキング（復活！今は何位？？）
先日、携帯が故障してしまい修理に出していました
（もう2年くらい使ってますから・・・）
今日ショップから携帯修理が終わったということで電話があり、当社のある表参道からショップの原宿まで歩いて向かいました
この表参道ヒルズの雰囲気が好きやねんな〜と思いつつ歩いていると・・・
「すいません・・・」
っと声をかけられたんです
（怪しいな〜）と思いつつ
「写真撮らせていただけませんか？」
「写真？？」
「雑誌に今、オシャレな人を載せてアンケートに答えていただいているんです、ぜひお願いします！」
（これは、もしやブログネタ！？オシャレの言葉にも弱いんです）
っということで・・・
「もう少し笑ってください、歯を出して笑ってください」
「ポーズ決めてください、右足を前に出して手をポケットに入れてください」
（大変やな・・・周りにめちゃ見られてるし・・・）
そうして何枚か撮られ
「あとアンケートなんですが、結婚適齢期は何歳ですか？」
「３５歳です」
なんてことを答えつつ、終わりました。
L２５という雑誌で、東京23区の本屋や駅前で無料でもらえるらしいです
9月20日発行です
よかったら見てください
かなり硬い笑顔だと思いますが・・・
ここまでしてカットされてたらショックです
小さくでも載っていてほしい・・・
人気blogランキング（頑張ります！）
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
世界陸上大阪が今日で終わりますね〜
人気ブログランキング（現在76位、出場停止？？）
さっきスポーツニュースでマラソンのダイジェストを見てました
選手の走りよりも、周りの風景に目が行ってしょうがないんです
今里筋や長居公園通り、ほんの半年前までは毎日のように車で走っていた景色です
そのすぐ近くのお家の引渡しが、大阪で最後の仕事だったから余計です
でもそうして働いていたのが、1年前や2年前かなり以前のことのように感じます
（自分の気持ちひとつで人生は変わるから面白い）
マラソンをしている横の歩道で、一緒になって走ってる素人がいてますが、だいたいみんなTVに映りたいのか、手を振ったり、携帯でしゃべりながら友達に「俺映ってる？？」何て事を言ってるんだと思います。
（間違っても僕はそんなことしてません）
目立ちたがりの大阪人のせいか、その数もかなり多かったです
しかし今日面白かったのが、同じく走りながら手に何かを持ってる人がいてました
それは・・・
「勝訴」って書いた紙を必死にTVに向けて走ってるんです
よくニュースで見かけるあれです
その必死さと、ばかばかしさにかなりうけてしまい、ひとり大笑いしてました
ほんと大阪人らしいです
こう見ると僕って結構マトモでしょ
（それが言いたかっただけ？？）
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（アクセス数増えても、落ちる一方・・・そろそろ助けてほしい）
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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（アクセス数増えているのに、低迷中・・・ 今日謎が解けました クマさんありがとう）
今日、会社の電話を取ると
「先日紹介いただきました物件の件でお尋ねしたくて・・・」っとお客様からです
「担当は誰かわかりますか？」
「すいません、営業の方の名前忘れちゃいました、確か・・・山の付く名前の方だったと思うんですが」
南青山オフィスで、山の付く名前・・・
山D・・・山S・・・O山・・・N山・・・山M・・・山内
山、多すぎ
そうなんです、なぜかこのオフィスのほとんどの人に山が付くんです
南青山だけに （・・・すべりました）
「すいません、わかりません・・・、他に何か特徴なかったですか？」
「結構なまってたような・・・」
「なまってる・・・」
「あっ、関西弁の人です」
（僕やん・・・）
なーんてことがありました。
しっかりお客様に覚えていただけるように頑張らないとあきません
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（もう少ししたらランキング上がってくるはず）
CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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- キャッシュフローツリーについて
- 投資家の利回りと2つの指標
- 安全性を見極める3つの指標
- 金融機関の求める利回りと指標
- 自己資金の回収期間とその落とし穴
- レバレッジのアメとムチ
- 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
- キャップレートの考え方
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- お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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