融資結果！

実績ができました

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出していた一棟案件の融資

今まで実績がなかった金融機関ですので、どうなることかと不安でしたが無事審査OKです

住宅ローン並みの金利２％、残耐用年数を１０年ほどオーバーしていますが融資期間２０年

ついでにK%は６％、
FCRが７％近く取れていれば十分です

投資指標の意味をご存じない方はサイドバーにあるDVD「数字でわかる不動産投資の全構造」でお勉強下さい

なんか夢のような話しですが、実際に審査通過しました

物件の立地と居住地にしばりはありますが、そこをクリアできればこんな結果が・・・

もちろんそんな条件に合うのってなかなかないですよ

ですが、この金融機関に限らず皆さんの身近なとこでもこんな条件があるかもしれません

地方銀行だから首都圏融資は無理・・・なんて思っていても首都圏に支店がありクリアできる場合だってよくあります

あきらめずにトライしてみるべきです
って僕の仕事？

はい、頑張って銀行追客します


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刺激になった15物件の下見

朝から山田氏と
神奈川方面の下見へ行って来ました

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水面下の土地情報から、売却依頼の戸建て、
建築中の案件、新築アパート予定古家付き土地

全15物件です

これいいな〜、これなしやね〜、
と話しつつ廻りました

途中、近くにゼネラルマネージャーである猪俣さんの自宅があるという事で、こそっと下見をし・・・

当社で建売をする土地を見に行った近くに社長の自宅があるという事でこそっと下見をし・・・

『両方ともまずまずいい自宅やね』
とは上から目線の山田氏・・・言ってないか


社長のブログでも言われていた三崎の土地（奥）











海や富士山（雲で隠れてます）が見渡せて、時間のゆっくり過ぎてる感じがまたよかったです










将来は、こんなところでの生活がいいかもしれません

その為には、自分の目標キャッシュフローに向かって不動産投資をコツコツやっていかないといけません

銀座に戻ったのは18時、いろんな意味で刺激になったフルコースの下見でした

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契約前に止めますよ

昨日の物件購入会、
コメンテーターをさせて頂きました

金曜日の仕事帰りにも関わらず満席
皆様お疲れ様でした！

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区分、全５物件のご紹介

じわじわと価格の上昇を感じつつも、まだまだいい物件が拾えてます

千代田区や中央区・・・

立地はもちろん問題ないので、あとは修繕積立金の総額や管理費等の値上げ予定の有無

ご紹介する時点でそこまでの調査が終わっていればいいのですが、売主さん自身もまだ重要事項の調査報告書を取得していないことがほとんどです

場合によっては、契約までに調査をして、当社から「オススメしていて申し訳ないのですが、オーナーさんにとってリスクなのでこの物件は止めときましょう」とストップする時もあります

だって、物件をご紹介した時に、当社からの販売図面と投資分析表を見ただけで「話し進めてください」と言って頂ける投資家さんがいらっしゃいます

全て信用頂いてこその話しなので、イイ物はぜひ買って欲しい、けど駄目な物はきっぱり止めときましょう、これがスタンスです

と言う事は、裏返せば僕らもイイと思ったものだけをオススメできるので、ある意味楽なんです

もちろんその分、仕入れは大変

そんな訳で、立地・物件・収支、全てクリアできるのはほんの一握りですが、気長にお待ち頂ければなと・・・

出る時は、明日にでも出たりしますので・・・
とにかく頑張ります

「最近、物件どう？」とお気軽にメール下さい　笑


社長のブログがそこまで迫ってます

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融資ネタ その２

前回の続きです

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某金融機関の借り換え条件です

まず、所有物件の借り換えと同時に1戸購入することが必要です
これは今後増やそうと思う方にはいい条件ですよね

問題は、属性です
年収700万円以上で上場企業＆士族の方です

また、アパートローンの場合は給与収入に対して年間返済額が３５％以内に収まらないといけないという返済比率の計算が多いですが、今回の借り換えの場合、年間返済額が不動産収入の7掛け＋給与収入の４０％以下ならOKですので、アパートローンより計算がゆるくなります 

担保評価は収益還元評価
 
ＮＧ物件は、自主管理物件と都内・横浜川崎周辺以外の物件です

そのような条件に当てはまる方は借り換えできる可能性がかなり高いと思います

また、旧L銀行で融資を組んでいる場合は、自宅等を共同担保にしている場合が多いので、某金融機関で借り換えすることにより担保が外れますから、もう一度、自宅を担保に旧L銀行で借りては借り換えを繰り返す、そうすれば投資スピードはかなり早まると思います
 
いまどき、区分で３．６％の金利・３０年の長期融資を組める金融機関はほとんどないですからね

ご質問のある方は、お気軽にご相談下さい


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融資ネタ その１

融資ネタです

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現在、区分の融資を受けようと思えば、金利の高い金融機関がほとんどです

そんな時にはやはり借り換えを検討される方が多いと思います

現在、某金融機関では区分に対して積極的に借り換え融資を行っています

先日ちょっとだけお話しもしましたが、その情報が詳しく入ってきました

借り換え時の金利は３．６％（そこから優遇もあり）、融資期間は３０年で取り組み可能です
しかし旧耐震だと、期間を短くされる可能性もあり

融資期間というのは、一般的に残存期間が最長となります。借り換え前の残期間が１５年なら、借り換え時も１５年までとなりますが、今回は３０年まで期間延長できます

現在の収支がマイナスの方でも、期間延長することにより、プラスになることも十分考えられますし、新築の区分を買ってしまい、融資期間を短く組んでしまった方もいいかもしれません。


借り換えのデメリットは、繰上げ返済のペナルティとその金融機関が今後利用できなくなる可能性が高いという事

仮に、旧L銀行で組んでいる方なら、デメリットである繰上げ返済の違約金は残債の２％、６００万の残債で１２万くらいですから区分の場合はそんなに負担は重くならないです

そして、何よりもこの金融機関のメリットは、他行に借り換えしても今後も関係なく利用できると言う事

以上の事から、現在旧L銀行で融資を組んでいる方は、検討してみても面白いと思います

ただし、借り換えしてくれる某金融機関にもいろいろと条件があります


次回、詳しい借り換え条件についてお伝えします

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きっと９月までこんな調子です

行って来ました

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今日から２級建築士の講義が始まり、ミッチリ５時間勉強してきました

久しぶり長時間の勉強に不安もありましたが、とりあえずは無事終わりました

ただし！もっとしっかりやらないとかなりやばい事になりそうです

事前に予習もしていきましたが、最後のテストでは６割くらいしか出来ておらず、受講生の中で一番点数が悪かったかもしれません

満点取ってる人も結構いたし・・・

っということでかなり焦ってますので、今から勉強します

まぁいろいろと学ぶ事があるので、イヤイヤやるのとは全然違いますから、頭には入りやすいと思います

なんて感じつつも、
『これから９月まで毎週休みなく講義か～』とめげそうになります

気力勝負です


おかげさまでブログランキングが
１０位になりました！

お約束どおり明日ファイナンスネタ書きますね

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１ヶ月の遅延でまず落ちますよ

気になる記事が載ってました

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『勤め先は大手で年収は平均以上。借金もない。そんな知人が家を買おうとしたら住宅ローンの審査に落ちたという。思い当たるのは、１度だけカードの支払いが遅れたことくらい。他はまったく問題なくてもそれだけで審査って落ちるものなの？』

もちろん落ちるんです

今回の場合、審査に落ちたということですから、一度の遅れと言っても個人信用情報に反映されてしまったと言う事です

結局は支払いが遅れたといっても、個人信用情報に反映されているかどうかです

反映されるかどうかは、遅れてから支払うまでの期間、２〜３日なのか２週間なのか、１ヶ月なのか。

２〜３日ならまず反映されることはないでしょうし、２週間は微妙なライン、１ヶ月ならまず反映されてしまうと思います

いくら属性が良くても、貸す側からすれば、『ちょっとした借り入れの返済を遅れる人が、住宅ローン等の多額の借金をちゃんと最後まで返済できるの？』という見方をされてしまいます

まぁ当たり前ですね。

では個人信用情報に支払いの遅れがどのように反映されるかというと、AやPといった文字が記載されます

１ヶ月遅れればA、３ヶ月遅れればAAA、なので毎月のように遅れているとますますイメージが悪いわけです

あとはそれぞれ金融機関の考え方次第ですが、僕の今までの経験上、２〜３ヶ月も遅れればまず融資は通らないと思います

気になる方は自分の個人情報を取得することもできますので、それを見れば簡単にわかります


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不動産投資を理解したい方

今日朝起きると、足が筋肉痛になってました
特に運動したわけではないんですが・・・

原因は昨日のCFネッツフェアでずっと立っていたから
運動不足にもほどがあります

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昨日のCFネッツフェアには初めての方も多く来て頂いてました

セミナーや物件購入会で見た投資分析表等まだまだわからない点があったと思います

そんな方にぜひ受けて頂きたいセミナーが
2月6日（日）渋谷で開催されます

木内氏の『図解！よ〜くわかる不動産投資』

不動産投資を理解したい方必見です
当日の講義内容はこんな感じです

●市況の移り変わり
●年収と自己資金から
　　あなたの切れるスタートを徹底分析
●目標設定
●銀行選びの方法
●投資ジャンルとは
●不動産投資指標とは
●不動産投資分析とは

不動産投資を始めるには？何から始めたらいいのか？そんな方にもオススメです

前回は満席の非常に為になるセミナー内容です
ぜひご参加下さい


順位が面白い事になってます！
こちらから確認できます　↓　↓

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10位まで上がれば
新規のファイナンスネタお話しますね

ＣＦネッツフェア終わりましたが、その次は・・・

終わりました！

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ＣＦネッツフェアいかがだったでしょうか？

『バスで８時間かけて来ましたよ～』なんて熱心なお客様もいらっしゃり、全国から多くの方にご参加頂きました、ありがとうございます

銀行の担当者もご紹介できて良かったと思います


そして、書籍も無事完成して販売できました




















『不動産投資プロの流儀』
これが少しでも皆さんの投資に役立ち、健全に運営するお役に立てればほんと嬉しく思います


今日のＣＦネッツフェア、朝から夕方まで長丁場でしたが、正直僕らはちょっとお手伝いするくらいなんです
ただ本部の企画の皆さんは何ヶ月も前から準備して、ほんと大変だったと思います

お疲れ様でした

しかし！
落ち着いてる暇はない？

夏は大阪でＣＦネッツフェアやりますからね～、今から新たな企画を考えます


皆様、今日はありがとうございました

パネルディスカッション参加のオーナー様もお疲れ様でした
Ｓ様、セミナー講師の様でした　笑


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１０位目指してます　↓　↓

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新築のアパートって

昨日の夜、ある横浜の業者さんを初めて訪問

４件ほど新規の物件資料をもらいました


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早速、今日朝一からその下見へ

物件は、横浜から横須賀　
全て新築アパートです

ただ見るといっても周辺環境がメインです　っと言うのも、まだ全て古家付きの物件なんです。

水面下の情報

表に出る前に情報をもらえると解体前の場合もありますし、なかには、来月買う予定なのでこそっと見ておいて、なんて時もよくあります


いくらなら売れそう？と相談を受け・・・

賃料いくら取れるかな？空室率は？運営費は？と計算して、新築なら、金融機関はどこで、金利は？期間は？と計算して、

じゃぁ、この価格なら収支クリアできるな・・・と

そして、その価格で売主に交渉するわけです


下がらなければ見送り、下がれば即ご紹介

今日の物件はせめて２件は物にしたいですね〜
ご紹介できるようにしつこく交渉してきます


話しは変わりますが、明日のＣＦネッツフェア
先日もお話しましたけど不動産投資に必要な４銀行が来ます

担当者ご紹介しますんで気軽に声かけてくださいね


現在の順位がわかります！
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自分との戦い

コツコツするしかない

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１月２３日（日）のCFネッツフェアで、
先行して書籍『不動産投資プロの流儀』を販売します

書店に並ぶのは１月２４日（月）の週になるようです。

また、読売新聞に書籍の広告を掲載することになりました

1/31（月）東京・名古屋・北海道
2/1（火）大阪から以西

場所は朝刊1面下です。


そして、
２月からは出版記念セミナーが始まります

忙しくなります・・・

その分、
事務所に居る時は仕入れに徹してます

明日は昼に業者さんが来店されるのと、
夕方から横浜の業者さんへ訪問です

コツコツこういうのを繰り返す事によって、
必ずいい物件の仕入れが出来ます

出来るはず・・・

自分との戦いです

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目指せ１０位です

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最後の水曜日

やっと行けました


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鎌倉の鶴岡八幡宮で初詣

平日と言っても結構人多いです


去年、強風で倒れた大銀杏はこうなってました

 

 

 

 

 

おみくじは「末吉」

う～ん微妙です・・・。


でもちょうど撮影してて芸人が見れました













今日を最後に当分の間、水曜休みはありません

先日お話ししていた資格試験の為です

２級建築士の試験を受けます

１０月まで毎週水曜日は講義があるんです


資格に受かるのももちろん大事ですが、建築の知識を得て、仕事に生かすのが一番の目的です

気合入れて学んできます


クリック頂けるとこっちも気合入ります

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不動産投資をするうえで必須の金融機関４行が参加！

今日は月に一度の方針会です

場所は当社の月極倶楽部で運用してる
青葉台の寮です

CFネッツに入って初めて来ました。


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１月２３日（日）は東京で年に一度の
CFネッツフェアです

前回からもう１年経ったのかと思えばほんと早いですね

今回もいろんなイベントがありますが、やはり注目は参加する銀行じゃないでしょうか

皆さんが今後不動産投資を行ううえで必ずと言っていいくらい利用する４行が勢揃いです

今までこういったイベントに一度も参加なかった某銀行も来てくれます

一日無料の個別相談会も開催してますし、こんな機会はまずこのフェアくらいでしかありませんのでぜひご参加下さい

声かけて頂けるとCFネッツ専属の融資担当者もご紹介します


ランキングが１０位以内になれば最近仕入れた融資ネタアップします！

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大阪に３０年住んでも見慣れない風景・・・

昨日の大阪購入会・・・


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１年以上ぶりの大阪での物件購入会

東京・大阪の区分とアパート、全７件のご紹介がありました。


大阪の物件紹介は曽我部氏が行い、東京の物件紹介は、東京のスタッフが事前に撮った動画を流します


曽我部氏も言ってましたが、大阪の物件はほんと拾えないようで仕入れに苦労されてます

結局は賃料が低いのでどうしても運営比率が高くなり、FCR（ネットの利回り）が低くなります

ほとんどの物件がFCRで５％台、大阪は融資条件がいいのでそれでもなんとかレバレッジは効きます

ただ、やはりもう少し利回りを確保したいので価格交渉を行いますが、そこまでは下がらないわけです

それに比べ東京は最近価格が上昇していると言いつつ、昨日の物件を見る限りでも、まだまだいいのが拾えてます

築は古いものの、山手線沿線やその界隈での超一等地の物件があります

大阪の中央区で２０㎡のワンルームが４万台に対して、東京の中央区は２０㎡のワンルームが７万です

東京の７万はさすがという感じですが、大阪の４万てやっぱり賃料安すぎますよね


終わってからは、情報交流会
いろんな話で盛り上がりました


そして、その後はスタッフと反省会

しかし日帰りでしたので、終電の時間があります
新大阪から新横浜への新幹線最終は、２１時２０分

あえてこんな話をするってことは・・・


何とかギリギリ間に合うくらいに店を出て、江坂から２駅先の新大阪へと電車に乗ったのですが・・・

ふたつ先の駅に降りると・・・


『どこやここ？』


大阪に３０年住んでいても見慣れない風景

降りた駅は、桃山台駅・・・


まさか！


新大阪方面とは逆の千里中央方面に乗ってしまい、見事に帰れなくなりました

久しぶりにやってしまった！


急遽、ホテルを取り、今日は５時３０分起床

朝一の新幹線に乗って銀座に向かったのですが、そこでもまたトラブルが・・・


なんと舞鶴から名古屋にかけて雪の影響で、超のろのろ運転

東京まで２時間半のところが、いつもより５０分多めの、３時間２０分もかかりました


昨日ちゃんと帰ってればこんな事にならなかったのに・・・。

お酒はほどほどにします。



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資格、迷ってます。

明日は大阪出張です

はい、日帰りです・・・。


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最近、新たに資格を取ろうかちょっと迷ってます

もちろん仕事に関係するもの


そんな簡単に取れる資格ではないんで学校に通う必要もあります

もちろん結構な出費です


でも、いずれは通る道かなと思いつつ受けるならやる気のある今かなと・・・

ほんと甘くない資格なので、CPMや宅建を勉強した時ぶりに必死にやる必要があります

ただ、どんな資格でも勉強すれば学ぶことはかなりあります

そんな引き出しを増やして行きたい今日この頃


また受けることになれば、お話します


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不動産投資忍耐中

黄色いな〜

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新年明けてから時間があればとにかく下見に出かけてます

多いのは、東京２３区の中古アパートで築１５年〜２５年、表面利回りはほとんど７％台です

もちろん収支は合いません


物件と立地が問題なければそこから無理やり価格交渉します

軽く１０００万以上の指値です

ほとんどって言うか、全て断わられますよ

しかし、とりあえずはそれでいいんです


その築の物件は今融資が非常に難しいので（融資期間が取れない）、他の投資家さんもなかなか手が出せませんから、そのくらいの利回りでは売れにくいんです

だから、意外と２〜３ヵ月後くらいに売主さんから
『価格下げます・・・』と連絡が来ることもありますので、そのチャンスをひたすら待ちます

待って・・・待って・・・でも待って

それ以上の価格で売れちゃったらその物件は縁がなかったと言う事で諦めます

そんな繰り返し、不動産投資は忍耐です・・・。



話しは変わりますが、先日下見に行った物件近くで見たマンション



















最近塗装をしたようですが全身黄色


そして・・・





















・・・受水槽まで



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銀行さん、もっと早く教えてよ！

昨日のセミナー


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３連休の中日にかかわらず多くの皆様にご参加いただきました

道が空いていてびっくりするくらい順調でした

やっぱり銀行さんも来てもらってほんとよかったです

物件ごとに銀行さんからの評価も話してもらい、この物件ならこのくらいの融資額、融資期間が組めます、積算の評価がこのくらい出ているので頑張ればもう少し融資期間延長できるかも、あとは共同担保をいれてもらうと・・・などなど

面白い話しが多く聞けました


そして新年会もほとんどの方に参加していただき、新年会から参加の方、スタッフで総勢３０人くらいだったかと思います

銀行さんからいろいろと融資情報も仕入れました

『えっ！そうなの？なんでもっと早くに教えてくれなかったの！』って内容もありました

ちょっとだけお教えしますね

区分に対する金利は４％台ですが、他行で借りているのをその銀行で借り換えすると３％台で貸してくれるらしいんです

それも既存のローン年数に関わらず融資期間は３０年いけます

すごくないですか？

個別にもうちょっと詳しく聞いてみようと思います

またその内容等しっかりした情報については２月にする出版記念セミナーでお話します


しかし、昨日の新年会といい、ここ最近ちょっと飲みすぎ食べすぎです

という事で、今日から東京支社で２月末までダイエットレースをすることになりました

去年やったときは１ヶ月で５キロ痩せたので、今回もしっかり頑張ります


昨日は、ご参加いただきました皆様お疲れ様でした


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詳しくはこちらから見れます

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銀行参加のセミナー＆新年会

今日は時間がありません


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これから東京フィールドワークセミナー、終わってからは新年会です

東京界隈の一棟物件を５件ほど廻る予定

物件は、５０００万〜１億の中古アパートにマンション、新宿の新築アパートです


このセミナー、いつもは物件選定の勉強をできますが、今回は銀行の担当者も参加しますんで、金融機関側の見る視点というのも聞くことが出来ます

今日は２行参加！

わざわざこの日の為に休日出勤してくれます、ほんとありがたいです


そして、終わってからは新年会

融資の新規情報仕入れてきます

では


お読み頂いた後は、こちらにご協力下さい！

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表紙が出来ました。

「不動産投資プロの流儀」


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書籍の表紙です























どうでしょうか？

それなりな感じに仕上がったと思います

なかなかシンプル

始めは表紙にそれぞれの写真を載せてみてはという話もありましたが却下されたもよう

ネタ的には写真ある方がよかったけど・・・。


全国の出版記念セミナー日程はこちらです。

ご参加お待ちしております



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某金融機関を訪問

案件を出しに某金融機関を訪問しました


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最近の融資情勢でも、積極的に取り組んでいるという噂を耳にするこの金融機関

初めて取引をします

金利は２％台と低いです。

物件評価の見方はいくつかあるようですが、そんな中で初めて聞いたのが、賃料の１００ヶ月計算というのがあります。

これは融資額が、『月の家賃×１００ヶ月』をクリアしてるのかどうか

例えば、月５０万円の家賃が入ってくるのなら、
５０万×１００＝５０００万です。
それ以内の融資ならクリアできると言う事ですね


山内『投資家さんの年収規定や既存借り入れはどう見ますか？』

銀行マン『それは特に関係ないですね』

山内『関係ない？普通なら年収５００万超えていないと融資できないとかっていう規定が多いですが・・・』

銀行マン『年収規定というしばりもないですし、既存の借り入れも関係ありません』

山内『ではどのようにして見ますか？』

銀行マン『その物件の収益力です。もちろん住宅ローンについては返済比率で計算しますが、アパートローンは、そもそも入居者が返済してくれるという考え方ですから、投資家さんの年収よりも、どのくらい家賃が見込める物件かというのが当行の審査では非常に大切です』

なかなか素敵な答えです

もちろん信用という意味では年収や属性も大事かもしれませんが、もっとこういう考え方を持った銀行が増えて欲しいなと・・・。


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１月は・・・

本日より２０１１年の営業が始まりました


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不動産は今日仕事始めの会社が多いせいか、早速、物件情報が多数入ってきました

お勧めできそうな物件があれば、またご紹介します


１月の予定は・・・

銀行参加のフィールドワークセミナー＆新年会、ＣＦネッツフェア、書籍出版と忙しくなりそうです

まずは、
１月９日（日）１８時からの新年会で当社専属の融資担当者から今年の融資情報を仕入れようと思います

新年会から参加される方も多くいらっしゃいますのでよろしければどうぞ

そして、やはり書籍が楽しみです

ＣＦネッツフェアで先行販売されます。

先ほど表紙が３パターンほど上がってきました

どれもなかなかいいです

やっぱりついつい手に取りたくなるような
「パッ！」と目に付くのがいいですよね〜

シンプルと派手を足して２で割ったような？

また決まればご報告します



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５０問に４時間・・・。

明日から仕事です


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長い休みも今日で終わります

休みボケしないようちょっとずつ仕事モードに変えていかないとあきません


っと言う事で、昨日は机に向かいました


これです　↓↓

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『ちょっとやってみてくれへん』

実家に帰ったとき母から頼まれたある不動産の問題集

頭の体操にはちょうどいいかも・・・

と軽い気持ちで朝から解いていたのですが、これが結構難しい

宅建の試験に出てくるような問題や、暗記していないとわからないものも多く・・・

結局調べながらすると、５０問答えるのに４時間もかかりました

う～ん、頑張らねば


でも、こういう勉強ってやり始めるまでは面倒くさかったりするのですが、いざ解き始めると結構学ぶ事があって面白かったりします

おかげで明日からしっかり仕事モードで頑張れそうです


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明けましておめでとうございます！

明けましておめでとうございます

やっと更新できました


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１月１日新幹線から撮った富士山

 

 

 

 

 

 

 

 

 

元旦に大阪へ帰りました

食べて、飲んでと、正月らしさを満喫しました

ブログするためにパソコンもわざわざ持って行きましたが、肝心のイーモバイルを忘れ更新できませんでした

すいません



毎年、元旦は親戚一同で集まります

１年ぶりに会うと、子供が生まれていたりして時間の流れを感じます

１番驚いたのは、いとこが彼氏を連れてきてたこと

なんとイギリス人の彼

新年早々刺激的でした


２日は、心斎橋で友人の家族と新年会

飲食店を経営しているその友達曰く、最近心斎橋界隈は人の流れが回復してきているとのこと

去年の店の売り上げもよかったらしいです

大阪で久しぶりに上向きないい話しが聞けてよかった



さて、当社は６日から営業再開です

今年も去年末のように美味しいお酒が飲めるように、気を抜かず勉強していこうと思います


では本年もどうぞよろしくお願いいたします



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