HPの写真はこうなった！

届きましたよ

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先日撮ったHP用の写真、出来上がりました

以前は、これ　











ご存知の方も多いなぜかエスカレーターにて。



そして、
この４年間でいろんな経験をし、壁を乗り越え、かなりの資格も取得し、成長した姿



今回は・・・












またエスカレーター

成長してない・・・

４年前と全く同じ場所で撮ってもらいました

カメラマンも前回と同じI山さんなんですが、
現地に着くと

「またここ？これって撮る必要あるの！？」
と、つっ込まれました

でも、この４年で大きく変わったところ、
それは・・・

エスカレーターの乗り位置が関西より関東になってる！

きっと４年前に右側に乗ってなかったら、今回は別のところで普通に撮ってたかなと

ということでこれから４年間は、
この写真で頑張ります・・・？

そろそろ１０位を目指して融資ネタへ
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不動産投資のタイミング

今日はS銀行で決済、終わってからその物件の立会いでした

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最近、取り扱いの多い新築アパート

ご紹介する時点では、更地かケースによってはまだ古家が建っていることもあります

なので引渡しはご紹介から半年後

ローンの事前審査、契約、本審査、物件の色決め、賃貸募集、銀行との契約、決済、そして運営スタート

物件が完成した頃には季節は逆転、長い長い道のりです


それだけにオーナー様との出逢いからこれまでを思い返したりもします

オーナー様と物件と私たちと全てのタイミングが運命的に重なって不動産投資が始まるんやなと（大袈裟？）

物件もひとつとして同じものは無く、投資家さんもひとりとして同じ人はいらっしゃらないわけで、だからこの仕事が楽しいのかなと感じたりします

日々勉強です、永遠に勉強です
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価値のある４年

今日は、朝からみなとみらいでＨＰの写真撮影でした

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当社のHPに載ってるあの写真、

どうしてエスカレーターなん？と何度聞かれたことか・・・。


大阪から上京して間もない頃、もう４年前の写真です。

どおりで顔が固いんです

そして、やっと変更できることになりました

でも、せっかくの写真撮影なのに、昼から東京で予定が入っていたので時間がなくて、撮影は３分で終了

２〜３日中にどんな写真になったのかアップします


そうそう、うれしい報告が企画の今野より来ました

書籍「不動産投資プロの流儀」の増刷が決定しました

ありがとうございます！


エスカレーターで写真を撮ってから書籍出版まで、価値ある4年です

ますます頑張らねばと感じます

では今日もこれから試験勉強してきます
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フルローン、美味しい話には・・・

いや〜出ませんね

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某金融機関の一棟評価、厳しいですね

これだけダメだと融資の出ないイメージが僕らの中に定着してしまいます。

場合によってはフルローンだなんて話しもありましたが、まぁもともとフルローンなんて期待してませんが・・・
まず首都圏ではありえません

リスクをとって地方でするのならまた別かもしれませんが、それはそれでかなり危険な投資になるケースが多いですし

空室リスクが高いうえに、フルローンで返済額も上がります。結果としてキャッシュフローが下がり・・・ちょっと空室が増える、ちょっと家賃が下落する、ちょっと金利が上がる、こういったことで赤字経営に陥る可能性が極めて高くなります

この間のセミナーでもこの話ししたな・・・。

書籍でも書きましたが、ＤＣＲという返済余力の考え方をしっかり理解したうえでやらないと、買ってみたものの取り返しのつかないことになるケースが多々あるわけです

「美味しい話には何か裏がある」

ハイリターンには必ずと言っていいくらいそれなりのリスクがあるという事です


ついでに、その某金融機関の担当者は、当社のセミナーに私服でこそっと参加したりしてかなり勉強してます

基本は首都圏での融資を前向きにやりたいようなんです
なので、なんとかもうちょっと頑張ってもらいたいですね


更新が滞り気味ですが、ご協力を！
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休日を分けてください

出版記念セミナー

いや〜楽しかったです

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昨日は「不動産投資プロの流儀」の出版記念セミナーでした

満員御礼、横浜開催は５月です

久しぶりに3人でのセミナー、ひとりでするのとはまた気持ちも違いますし、とても楽しかったです

書籍に無い新たな情報もお伝えできたと思います

しかし、ひとり1時間は短いですね。あっという間でした


先日もお伝えしましたとおり書籍はアマゾンで2〜4週間待ちです。

当社にご連絡頂いても購入することは出来ますので、[e-mail]までどうぞ

または企画の今野宛までご連絡ください。　
０４５−８３２−７４４０


多くの皆様にご参加頂き、ありがとうございました

カメラマンさいちゃん、わざわざ渋谷までお疲れ様でした！


次回は来月、3月12日に名古屋でやります

申し込み締め切りは3月9日です。


10位以内へ頑張ります
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お久しぶりですが・・・

更新できずすいません！

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2級建築士の勉強、構造力学という分野が相変わらずわからないんです

なので先日の講義前にかなり予習して行きました・・・

もともとこれでも計算は得意な方です

なので自信あり！

ですが・・・
見事にその自信を打ち砕かれました

講義後の試験がだいぶ悪かった

NPVやIRRはわかるのに・・・。

とりあえずは復習してある程度理解できましたが、落ち着いてなどいられません
次の予習が待ってます


さて気を取り直して・・・

今日は、決済準備、ローン相談、物件下見に、個別相談、そして明日のセミナー準備とバタバタしてました

物件も必死に探し中ですが、どれもこれも悩ましい感じです

またゆっくりお話しします

っと言うのもこれからまだまだやる事はあります

そして、勉強もしないといけません

久しぶりの更新ではありますが今日はこの辺で


ランキング下がりますね〜
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構造が一切わかりません

昨日のバレンタインデー

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翌日は仕事が休みと言う事もあり、

おもいっきり遊ぶ・・・

こともなく、仕事が終わってからは資格勉強してる学校に行きました

次回の講義から「構造」という分野に入るのですが、予習をしていて全然内容が理解できないんです

テキストを読んでも意味不明ってやばすぎ・・・

ついでにどんな問題かと言うと・・・




















う〜ん・・・。

いろんな人に話しを聞いてみると、この分野は基本を知らないと苦労するとの事

これはさすがにやばい！と感じ、焦って学校にあるDVDで終電近くまでミッチリ勉強しました

おかげで内容はかなり理解する事ができ一安心

そして、家に帰ろうと外に出れば、なんと大雪・・・











横浜でも４ｃｍ積雪があったようです。


さて、明日は４回目の講義

今日も結構勉強したのでたぶんバッチリかと・・・

しかし、まだ２月

既に早く今年が終わってほしいと思う今日この頃


あっそうそう、関西の方でワンルーム購入を考えている方、ちょっとよさげな融資条件がＭ銀行以外にもあるようです

曽我部氏のブログでどうぞ


首都圏もちょっとした区分融資ネタあるんです
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１Kで全戸２人住まいのワケ

某金融機関から業者さんの紹介を受けました

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その某金融機関が融資した新築アパートがあるらしく、ぜひCFネッツの投資家さんでどうですか？と勧められたので、早速現地を見てきました


２２㎡の１K、８戸　外観は悪くないです



















室内は、２口の赤いキッチン


















バス・トイレ別のセパレート





















そして、ここの業者さん、社長のこだわりで、ロフトはハシゴではなく階段にしています




















あまり狭い部屋だとかえって邪魔になりますが、２０㎡超えていて、部屋の間口も広かったので、かなり印象がいいです

ロフトも６帖ありますので、部屋として使え、この物件はなんと入居者さん全てがお二人で住んでいると言う事なんです
２Ｋ的な感じなんでしょうね〜


物件を一通り見たイメージはかなりよかったです

しかし、ひとつだけ気になることが・・・
このアパートちょっとお金かけすぎ

キッチンやお風呂もグレードが高いうえに、自動のオートロック、宅配ボックス




































オートロックも自動である必要はないし、宅配ボックスは要らないかと・・・。


結局どうしてもその分価格が高いので、利回りは低いんです

表面で７％なんです、かなり厳しい

「物件いいけどこの利回りじゃな〜」なんてつぶやいていると、「価格交渉には応じるよ」と言ってくれましたので、収支が合うまで下がれば全然OKです


ランキング下降中・・・
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めざせ１０位でお願いします！

持ってる区分はバス便で１５分

東京は久しぶりの雪です、しかしこっちでこれだけ長時間降ってるのもめずらしいです

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こういう日の坂道はほんと危険です

自分の住んでる横浜は坂だらけです、それ以上に自分の持っている投資マンションはもっと坂です

駅からバス便で１５分くらい、坂の上のまだ上って感じです

「どうしてそんな物件を買ったの？」
っと、どこからか聞こえてきそう・・・

まぁもちろんそれにはちゃんと理由があります

４５㎡の２DKなんです・・・　
でもバス便の物件は買う気にならない？


今の入居者が退去したら売却する予定です
この広さがあれば住宅ローンが使えるので、キャピタル狙いです

買ったときはオーナーチェンジ物件（投資用）、でも売却するときは空室ですので、住宅（住まい用）としての売出しが可能です

では本当に儲かるのかどうか？まぁこの仕事をしてるので何とかなる自信はありますが、こればかりはその分リスクが伴います

そういったリスクを理解していることが大事と思いつつ・・・まっ成功しても失敗しても投資ネタとしての効率は抜群です


ついでに買ってからこの物件一度も見に行ってません、管理は会社に任してますし、特にやることもありません

正直あまり持ってるという感覚もありません
まぁ思い出すのは申告する時くらいですかね・・・

で、「今日のひと言」です。


って、まだ申告の準備終わってなかった
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区分の融資ネタを仕入れました、１０位以内でお話しします

不動産投資プロの流儀

２月１９（土）ついに出版記念セミナーです

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おかげさまで既に多くの方にお申し込みを頂いております

久しぶりに３人でのセミナー、こんな形で再結成できるとは・・・だいぶ楽しみです


さて、中元氏のブログでもありましたが、
アマゾンで書籍「不動産投資プロの流儀」は
２〜４週間待ちです

う〜ん

当社の事務所に来て頂ければもちろん置いてますが、そんなわけにもいかないと思いますので、

ちょこっとネット検索してみると・・・

ありました！

ここなら１〜３日で届くようです
⇒こちからどうぞ

もちろんセミナー会場でも販売してますので当社のセミナー参加予定の方はそちらで購入頂けます

ついでに、２月１９日（土）東京での出版記念セミナーは２月１６日が締め切りです


これから机に向かいますので今日はこの辺で
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２級建築士の平均勉強時間は・・・

水曜日のネタと言えば・・・２級建築士の講義

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２級建築士のクラスは、水曜日と日曜日の２クラスです

僕の通っている水曜日のクラスで１５人くらい、大学あがりの若い人から、作業着で来てるおじさんまで幅広くいてます

教室で見るからかもしれませんが、みんなかなり勉強が出来そうです

この講義が始まって今日で３回目ですが、周りの人がどのくらい毎日勉強してるのかがとても気になってます

はい、いまだに友達はできてません・・・

そして、今日はなんと！
みんなの平均勉強時間が発表されました

これ知りたいですよね

一週間の平均勉強時間で一番多かったのが、５〜１０時間の２５％と１０時間超〜１５時間の２５％、そして１５時間超えが１５％くらいだったと思います

残りの３５％って全然してないのかな

ついでに僕の先週の勉強時間は１０時間で、一日にすると１時間半くらいです

この時間が多いのか少ないのかはよくわかりませんが、仕事しながらの勉強ってめちゃめちゃ大変、セミナーがあって懇親会で飲みもありますし・・・

しかし、今回も予習はばっちりやったつもりで今日の講義をむかえました

これなら講義後のミニテストは満点とれる
と自信満々でしたが・・・

結果は７割しか合ってませんでした

７割正解ならいいやんと思われるかもしれませんが、ほとんどの人が８割以上正解してます

まだまだ勉強が足りないのか、効率が悪いのか

とにかく悔しいので、本気で禁酒も検討します・・・この一週間もまたもがきます

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勉強もブログも不動産投資もコツコツですね〜

まずは投資パターンを決める事から

今日はお休みですが、朝から加盟店会議が東京でありました

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大阪の加盟店担当から、金沢の加盟店担当になったのは以前お話ししました

と言う事で今日の加盟店会議の目的は金沢デスクの方と交流を深めるべく・・・

のはずが、
繁忙期で忙しいため金沢デスクは不参加

この時期はしょうがないですね。


今後は沢でのセミナーもやって行きたいなと思っています

でも、とにかく向こうの投資環境やファイナンス事情がわからないとやりようがないんです

ある程度その辺が掴めて来ると、一定の投資パターンが出来てくると思います

去年・一昨年とやっていた大阪の場合であれば、実質の利回りは首都圏と比べ低いのですが、神戸の地銀はとても融資条件がいいので、レバレッジの効きやすい不動産投資が可能となります

投資効率は首都圏の１．５倍〜２倍ありますので、まずは大阪や神戸の中心でコツコツ区分を買い足していってその地方銀行が融資枠いっぱいになれば、次は首都圏で探しましょう

このようなパターンが出来ています

なので、金沢でも徹底的に調査を進めて、その結果次第である程度の方向性が決まるかなと感じています

今までやらしてもらっていた大阪・名古屋とは状況が全く違うでしょうから何とも言えませんが、それぞれ数字で比較検討して提案して行きたいですね


順位ちょっと落ちました
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マンションで火災・・・

前回の続きです

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仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか？」

早速、管理会社に連絡しました

山内『火災があったと聞いたんですが？』

管理会社『そうなんです』

山内『いつ頃の話しですか？』

管理会社『先週です』

山内『先週ですか・・・人も亡くなられていると聞いたんですが』

管理会社『はい・・・』


そして、一番気になる質問を・・・


山内『今回、売りに出してる物件は〇〇〇号室なんですが・・・』

管理会社『えっ！？』

山内『え？』

管理会社『火災があったのは２戸隣の部屋です、す、すいません部屋番号が近かったものでその部屋かと思いました』

どうやら違う部屋だったようです

しかし、同じ階ですし、それも２戸隣です

買主さんとしては抵抗があるでしょうから、今回の話は流れるかな・・・

とりあえず業者さんにその旨を伝えると

『あ、そうなの〜、まぁ買主さんは大丈夫じゃない』

軽っ

後日連絡があり、その業者さんの言うとおり買主さんは特に問題ないと言う事でした

と言っても、こちらでちゃんと確認するまでわからないので、もちろん重要事項説明書にはその旨を記載して、ちゃんと了解もらったうえでサインを頂くようにします

後々『そんなことなら買わなかった』とトラブルになりかねないですからね

ほんとこの仕事をしていると色んな事が起こります

死亡事故、これも不動産投資の大きなリスクのひとつです


そして話しは変わりますが、二日前、その物件について別の業者さんから買い付けを入れたいと連絡がありました

その買主さんも現金での購入希望らしく

お金持ってるんですね〜、なんて話しをしていると、買主さんは中国人の方で、とりあえず東京で低額の区分を１０戸ほど現金で買いたいとの事

なんか最近、そういう話をポツポツ聞くようになりました

ここにも中国人の波が来るかもしれません


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１０位以内なら更新はかなりマメです

現金申し込み、でも・・・

去年の話です

人気ブログランキング←もうちょっと頑張りたいです


某金融機関の担当者から、数年前に貸した区分ワンルームの債務者が滞納をしてると言うことで売却の相談を受けました

たまにあるのですが、競売の手前、任意売却というやつです。

この手の相談をされるのはうまくいけばラッキーです

っと言うのも、売り側の窓口ができるので、物件さえ良ければ他業者さんに邪魔されることがありません

最近もありましたが、一番手で売り側の業者さんに話しをしていても・・・

『現金で申し込みが入ったのでごめんなさい！』
こんな横取りの心配がないわけです


肝心の物件はと言うと・・・

残念ながら取り扱う範囲外で、当社のお客様に紹介するには少しリスクなのでお断りしました

すると担当者から、売却の手伝いをしてほしいと頼まれ、売りの窓口をする事となりました

僕の査定価格は３００万台、表面利回りでなんと１５％　これでも住所は東京都です

その利回りなら売れるかな・・・っと銀行さんに提案

無事承諾をもらいました


その後の反響はと言うと、ポツポツ・・・

あれ、これでも高いの？と思っている矢先、先日仲介業者さんから買い付けが入りました

買主さんは個人の方で価格交渉もなし、それも現金購入です

文句なしの条件


ただし、
その仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか？」

そんな話し聞いてないよ・・・嫌な予感


続きは次回・・・
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祝！総合１位です

嬉しいご報告

人気ブログランキング←今日の順位はこちら

今日は久しぶりに
高額のマンションを見に行きました

いつも投資用で扱っている区分マンションと言えば１０００万以内ですし、収支の合う物件と言えば築も２０年は経過していますのでやはり設備が違います

オートロックが開くと、広いエントランスが出迎えてくれます























ホームシアターや











ビリヤードまで


その他、カフェスペースがあったり、廊下にコンビにがあったりと、最新のマンションはここまで来たか！と感じさせられます

でもね、実は今日見たこのマンション、築１０年経ってるんです・・・と言う事はこれに驚いている自分は１０年遅れているようです

日頃この手のマンションてほとんど見ませんからね〜・・・言い訳

貸すことも視野に入れた自分の自宅とはえらい違いです

今日は家に帰るのがちょっと憂鬱・・・。


さて、気を取り直して・・・

くまざわ書店八王子本店で
「不動産投資　プロの流儀」が総合第１位になりました（１/２８〜２/４の週）











まさかの『もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら』を抜いての１位です

皆様ありがとうございます

２月１９日（土）は
東京で無料の出版記念セミナーが開催されます

その他、今のところ開催決定しているのは・・・

３月１２日（土）名古屋
４月２日（土）大阪
４月１７日（土）静岡
５月１４日（土）横浜

詳しくはこちらからご確認いただけます。


設備のいいマンションも憧れますが、今の自分にはこの背丈がちょうど居心地いいのかもしれません

もう少し上位を狙って頑張ります！
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相互リンクしませんか？

突然ですが・・・

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ブログされている皆さん、相互リンクしませんか？

サイドバーをちょこっといじっていて思い、
クマさんのブログを見て思いました

今、リンクしてるのって大阪維新の会の坂上社長やいとこのヨガくらいなんですよね

とりあえずは３０を目標にやっていきます！

「当ブログはリンクフリーです

ブログを初めて立ち上げられた方、リンク先を増やしたい方、遠慮なくリンクして下さい

また、相互リンク希望の方には、その旨コメント頂ければ当方でもリンクさせて頂きます」

って、そのままクマさんのブログから流用・・・
すいません

どなた様でもお気軽にどうぞ

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おかげさまでアクセス数がかなり伸びています

個人信用情報、皆さんがあまり知らないお話

オーナーさまから質問が来ました

人気ブログランキング←落ち着いてきたかも

「先日のブログのクレジットカード返済遅延の話し、自分の個人情報を取得するには、どうすればいいですか？」

A.信用情報機関の窓口に行けばもらえますし、郵送で取得することも可能です

ただし平日しかやってませんし、昼間は休んでますので（たぶん今もやってないと思います）郵送のほうがいいかもしれません

郵送だと印鑑証明書等そろえる書類が多いのでちょっと手間ですが


ほとんどの金融機関が以下の情報機関に加盟しています

CIC　
http://www.cic.co.jp/
 
全国銀行協会　
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/index.html
 
日本信用情報機構　
http://www.jicc.co.jp/kaiji/index.html

融資申込書に小さく上記のような情報機関名が記載されていますので、その金融機関がどこの情報を閲覧するかがこれでわかります

CICと日本信用情報機構はクレジットの情報が中心で、全国銀行協会は金融機関の情報が中心です。

その情報機関によって載せる内容が一部違うわけです。

はっきりとは言えませんが、この情報を取得することによって、自分が閲覧しましたよという足跡、照会記録が残りますので、なんども閲覧することはオススメしません

なのでよく聞くと思いますが、いろんな金融機関に融資を出し過ぎるのがよくないと言うのは、この照会記録が残るからですね

貸す側の立場になればその記録が多いと、融資に困っていろんな金融機関に当たってるんかな〜っと思われる可能性があるからです

ついでに、正確な記憶ではないですがその照会記録は半年で消えるようなことを聞いたことがあります

裏話でした
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修行僧です・・・。

本日２月２日に
「不動産投資プロの流儀」が発売されました

人気ブログランキング←ギリギリ耐えてます













不動産投資とはどんなものかと言うのがわかってもらえると思います

こちらからアマゾンで買えます

こうして形になるのは嬉しいもんです

２月１９日は
東京で無料の出版記念セミナーです


さて今日も建築士の講義が５時間みっちりありました

今回はしっかり予習してたのでテストもバッチリでした

そこで迷ってるのが・・・
何とこのタイミングで５月に会社の旅行があります

明日までに返事しないといけません

試験２ヶ月前ですから、行ってる余裕なんてないし、行ってる日に講義もあるんです

ついでに今月はスキー旅行もあるのですが、それも断わりました

う〜ん、行きたいけど落ちたらシャレになってないので・・・

今年は、やはり修行僧に徹しようかと

資格は誰かと一緒に取る方がいいかと思います

今からまた机に向かいます・・・では
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２級建築士の勉強中

自分との戦い

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今日は休みですので、自宅で２級建築士の勉強をしてます

毎回宿題が出されます

前回の復習テストに予習ワークブックと問題集チェックシートの提出

先ほどとりあえずできました

前回の講義はかなり予習が足りなかったので、今回はみっちりやりました
明日がちょっと楽しみだったりします


ついでに今どんなことをやっているかというと・・・

Q=K×（ｔ１−ｔ０）×A

・・・わけわからない

熱貫流量＝熱貫流率×（屋内温度−屋外温度）×壁体面積

う〜ん、やっぱりわからない

どうもローマ字の式を見ると苦手意識がでてあきません

不動産投資の投資指標を見たときも、ぞ〜っとしましたが、それ以上です

でもなんとか理解すれば投資指標を知ったときのように世界が変わるかもしれないので、ただがむしゃらにやるしかないです

とりあえずは７月の学科試験に向けて頑張りますそれに受からないと９月の製図試験は受けれないんです

ではもう少し勉強します


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