マイナスの自己資金用意できますか？

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いつもお世話になっている銀行さんからお客さんの紹介を受けました。

投資用区分マンションを保有しているが売却したいとの事。

少し話しを聞いてみると・・・

「神奈川で築浅のワンルームを持っているが・・・」

とそれだけ聞けば何となく全てが見えてきます。

「残債＞売値」ですので持ち出しが発生し、こちらからは売却するに当たって「マイナスを埋めるだけの自己資金を用意できますか？」という話になります。

あとは、どれだけマイナスを抑えれるかという事で売値を提示させてもらいますが、売却するための投入自己資金の効率を見るとそのまま保有して、再投資する方が効率は良くなるケースが多いです。

まぁ、そこはオーナーさんの意向もあるので、打ち合わせして方向性を決めたいと思いますが、最近、こういう相談が増えてきたなと感じています。

しかし、相談を受けて悔しいのが、今回のような物件だとほとんど手の施しようがないのです。

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そもそも考え方が間違っている。

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先日、某銀行に金融庁が入ったようで、耐用年数越えの融資はますます厳しくなるとの事。

基本は、木造であれば２２年ー築年数が融資期間ですが、今まで属性によっては耐用年数を超えても融資をしていたようです。

今後は、まず耐用年数をオーバーする事は難しくなり、且つ融資枠についても厳しくなりそうです。

弊社としては、その銀行で中古アパート案件を扱う事はほとんどなく影響は少ないですが、先日のＳ銀行といい、ますます中古アパートの扱いは少なくなりそうです。

しかし、そもそもこの日本の耐用年数の考え方がおかしいのです。

築２２年を超えると価値がないって、今で考えれば平成２年のアパートって事ですからね。

古くなれば建替える、古くなれば建替える・・・って今となってはこの考え方自体が変なんです。まぁこれが国の政策なんでしょうけど。

ついでに、世界の住宅サイクル年数は、ドイツで７０年、フランス８６年、アメリカ１０３年、イギリス１４１年と言われています。

日本の考え方は遅れすぎてます。

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名古屋セミナー、企画します。

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昨日の名古屋、めずらしく雨が降らずセミナー日和でした。

お客さんから、名古屋でのセミナーって極端に少なくないですか？との声が多かったので、社内で一度企画し直そうと思います。

また、考えて見ればワンルーム系のセミナーって名古屋で開催した事がありませんので、年明け？くらいにはやってみようかなと。

昨日のセミナーでもお伝えしましたが、今年は１２月１日（土）に名古屋で忘年会を開催します。そろそろＨＰにもアップされると思いますので、ぜひご参加下さい。

さて、今日はこれからミニフィールドワークセミナーです。全５物件廻ってきます。

売りに出ている物件の他、弊社で管理している物件や水面下情報も用意して気合は十分ですが、見事に雨・・・宿命です。

ついでに、昨日の名古屋セミナーの帰り、自宅の最寄り駅に着いたら、大雨でした・・・。

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次回は沼津で。

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昨日は、三島で３時間のセミナーをやらして頂きました。

午前中１件個別相談をして、昼はいつもお世話になっているオーナーさんの親御さんがわざわざ鯵寿司を差し入れて下さいました。











この鯵寿司、修善寺駅でしか買えなく、かなり美味です。何度か食べた事はあったのですが、相変わらず美味しかったですね。

ま、この写真を見ただけで旨そうなのは伝わると思いますが・・・。これは本当に癖になります、ありがとうございます。

さて、昨日のセミナーですが、１年前くらいから順次開催しているファイナンスセミナーです。某銀行さんの参加もありましたので、どこまでぶっちゃけていいのか迷いましたが、結局、一切関係なく話しちゃいました。

よかったのだろうか・・・。

でも、セミナーが終わってから参加した銀行さんに１０月か１１月に沼津でセミナー依頼頂きましたので、ＯＫとします。

そして、また静岡に行ける予定が出来ました。

次回のセミナーは、銀行さん主催という事でＨＰ等にはアップされませんので、決まればまたこのブログでお伝えしたいと思います。

だいぶと静岡が近くなってきたような気がする今日この頃、もっと頑張らないとです。

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ＤＶＤ販売開始。

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今年２月、１３０名の申し込みを頂いた渋谷でのセミナーＤＶＤが販売開始です。

2012年版　「不動産投資プロの流儀」著者が語る
ファイナンスから知る！　今あなたができる不動産投資　講師：山内真也

講義内容

・区分マンション・一棟アパートの最新融資状況
・今のファイナンスだから買える投資物件とは？
・自己資金0円から2000万円まで、ファイナンスから知る今できる不動産投資
・目標とするキャッシュフローから知る投資物件の買い進め方
・目標とするキャッシュフローから知るあなたが利用してはいけない金融機関
・なぜサラリーマン大家が５億円も借りられるのか？
・いつ売り抜ける？不動産投資の出口戦略を知る


そして、１１月には剣持と東京で２部セミナーを開催します。

ゼロから資産を築く！

「ワンルーム投資戦略セミナー」

そろそろアップされますので、ぜひそちらもご参加下さい。

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