続いた決済も無事終了、そして4月へ

今日は6時に起きて福岡で決済です。

   

オーナーさんからある物件の売却を受け、最後の引渡しでした。

場所は天神駅にある福岡銀行本店、さすが本店と言うだけあって広々、窓口の後ろにはカフェスペース（写真左）もあります。



決済は順調に進み、問題なく無事終了。

売却に当たりプロズの庄島社長には大変お世話になりました。色々と営業活動をしてくださりとても感謝しています。

何でもひとりでやるには限界があり、特にこの不動産という仕事は横のつながりがとても大切です。

今回のように物件が福岡だと、その地域地域によって慣習も異なりますし、地元の方と連携して一緒に進める方がオーナーさんにとってメリットが大きいのです。

福岡で売買や賃貸管理を検討されている方は、ぜひプロズの庄島社長にご相談ください。

とにかく紳士でいつもとても親切に対応して頂けます。尊敬できる先輩です。ＣＰＭもお持ちですので、収益系のご相談だってもちろん大丈夫ですよ。

今期の決済はこれで全て終わりました。3日間連続の決済も問題なく完了です。

手続きに際しご協力いただきましたオーナーさん、業者さん、銀行さん。皆様ありがとうございました。

そして、4月1日はＣＦネッツグループの入社式です。

新卒・中途の入社、多少の部署異動もございますので、また追々ご報告させて頂ければと思います。

また、大阪支社は間もなく5人体制でスタートします。6月24日（土）関西オーナーの会も開催しますので、その時にでもスタッフをご紹介しますね。

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資格貧乏になるよ。

昨日は銀座で決済、今日は埼玉で決済、明日は福岡で決済。これが終わればひと段落です。

      

本来決済というと、不動産売買の最終手続きであり、終わったー！という気持ちになるものですが、収益物件の場合は賃貸管理が始まる、または管理継続というケースが多くあり、オーナーさんと同じ「ここからがスタート」という気持ちで、逆に気が引き締まるのです。

そして今日の決済はビル案件、こちらは売主の仲介。

管理継続はなく、中古の売買だったのですが、去年から動いていた案件でしたので、さすがに終わった〜という感がありましたね。また大型案件だけに色々と勉強にもなりました。

ついでにこの買主さんはこれで20棟目？を所有。

なんと2日前にも購入！今日は午前・午後で2棟を購入！って、コンビニの買い物じゃないんだから。なんか世界が違う・・・ま、いい刺激をもらいました。


さて、話しは変わりますが、不動産コンサルマスターという資格をご存知でしょうか？

1級建築士・不動産鑑定士・宅建、いずれかの資格を取得していれば受験することができ、コンサルティングをする身としては絶対に保有しておきたい資格なのです。

それなのに、その免許更新が今月末に迫っているのを忘れておりました。

これはやばい！というのもこの資格、更新するのに以下のような手続きが必要になるのです。

・不動産コンサルティングに対する研究報告の提出、2000文字以上。

・不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の専門教育を受講、費用20000円。

この忙しい時にそんな暇はない、それも今月末までで時間もないし・・・と思っていたらもうひとつ更新できる方法がありました。

・「不動産フォーラム21」（大成出版社発行￥12,360）を年間購読したうえで、掲載記事関連テストに合格する事。

問い合わせてみると、試験は20問、そのうち7割正解すれば合格。もうこれしかない！という事で、早速手続きを行ったのです。

そして試験は無事合格。

いや〜なんとか間に合いました。試験はそこそこ難しいですが、ＤＣＲに関する問題が出たりと、スラスラ答えれる問いも多く。

しかしこの資格というやつ。取得するのはいいのですが、更新の度にこのようなコストがかかりますので、資格貧乏になりかねません。

昔はとにかく何でもかんでも興味をもって資格を取っていましたが、要は実務で活かせないと意味がありませんので、最低限必要な資格だけ持っていればいいかなと。

ついでにＣＰＭの更新費用は年間・・・やめときましょう。あ、でも会社負担なのでとても助かります。

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運命の再会。

やっと更新できました。

    

先日、ある会合に参加した時のこと。居酒屋の箸袋がとても気になる・・・



まさかの、

カ、カワハギ！

各自、箸袋の絵は異なり自分のは秋刀魚。写真は木内の箸袋です。

しかし、こんな所で出会うだなんて、運命の再会。

ここ4ヶ月ほど釣りには行けてませんが、これは三崎の海が呼んでますね。

なぜこれほどまでにカワハギ釣りにハマっているかというと、自分の腕前で大きく釣果が変わるということ。

糸を垂らしてぼーっとしてたら確実に餌は取られ、オモリが底に着いてからの1〜2分が勝負なのです。

調子良く釣れる日もあれば、全く相手にされない日もあったりと。

カワハギ心と秋の空。

追いかけられるよりも追いかけたいのです。

そして何よりも食べて美味しい。

そうそう、以前に入った和食屋で、あ！カワハギある！と喜んだのですが・・・



高っ！そう、高級魚なのです。

残念ながら来月も釣りには行けそうにありませんが、何とか5月には社内で企画をしたいなと。

お陰様で年度末らしい忙しさ。

明日は大阪でセミナー、月曜から3日連続で決済。水曜日は福岡出張です。

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不動産所得のハードルを下げるという選択肢

      

今日は銀座で契約でした。

買主さんは岐阜の方ですが、昨日とはまた別のオーナーさん。

かれこれ7年前くらいからのお付き合いで、これまでコツコツと買い足してもらいました。

「無理なくコツコツと」なのでとても健全な不動産投資を進められています。

まー、これはその方の資産背景にもよるのですが、短期間での買い足しでハイレバレッジと言うのはどうしてもリスクが伴います。

もちろん上手く運用できればそれなりのリターンを見込めますが、規模が大きいので逆に触れた時が怖いのです。

以前のように、利回りの高い時に買って今のような市況であれば、たとえキャッシュフローがマイナスであったとしても、運良く出口を取ることができるかもしれません。

ただし、今から買うようなケースだとかなり危いことになりかねませんので、短期ではなく長期的に資産形成していく事をお勧めします。

もし、ある程度ご年齢を重ねている投資家さんであれば、もう少し求める不動産所得のハードルを下げる方が正解かもしれません。

書籍にあるような不動産ドリームではなく、私たちはこれまで数々の相談を受け、ブログに書けないような現実を見て来ているのです。

だからそんな夢物語はダメ、心底そう感じるのです。

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仕入れから完成立ち合いまで約７か月。

今日は週末の契約準備に仕入れ、昼からはアパートの完成立ち合い。

     

今回の物件を購入したのは岐阜のオーナーさん。土地からの手続きでしたので、かれこれ去年の８月から進めてきた案件です。

当時売主の業者さんから、「この土地８世帯のアパート建てれるのですか？」っと、間口等諸条件を見ると、きっと誰もがそう思うのです。

しかし、自分の方でざっくりボリュームを出してみると、何とかクリアできるなと。

早速、アパート建築に特化している設計に確認したところ、思っていた以上に良い間取りが入ったのです。

それさえクリアできれば、後は売主との折衝・銀行融資相談等、多少手続きは多いものの、ま、いつもの通りです。

そして、建築が始まれば定期的に現場をチェックしながら、完成を待つだけ。

土地の仕入れ→プラン出し→賃料査定→融資相談→売主折衝→土地契約・請負契約→融資承認→建築確認申請→土地購入→建築スタート→着手・上棟融資手続き→アパート完成。

この間、ざっと７か月。

そして今日、アパートの完成立ち合い。う〜ん、なんだか嬉しいものです。

オーナーさんにも色々とご協力頂き大変助かりました。Ｔ様ありがとうございました。

あ、倉橋に抜かれました！
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うんうん、納得って感じ

    

今日は鎌倉の事務所にて、大型案件の売買の為、事前に各売主さんと司法書士が面談。

その後、銀座に移動して建築打ち合わせ。午前中に土地の決済が終わりましたので設備・色決めの説明等々。

今回のアパートは建売ではなく、土地から先行購入した請負契約で、今月末からやっと建築が始まるのです。

融資手続き等、煩雑にはなりますが、その分、間取り・設備の融通が効きやすく、今回も色々設計と打ち合わせを重ねました。

結果、間取りを見ていても、うんうん納得って感じ。かなりいい仕上がりになると思います。

さて今回の物件、場所は横浜になりますがオーナーさんは関西の方。

土地勘がない中での購入決断、スピード感があり非常に助かりました。仮にその決断がもう少し遅れていれば、他の方で成約になっていましたね。

やっぱりそう考えると、首都圏の方は土地勘があるだけ有利なんですね。地方の方より銀行の選択肢も多くなりますし。

以前は大阪や名古屋の方限定でミニフィールドワークセミナーを開催していましたが、たまにはそういう企画をすることも必要なのかなと。

わざわざ関西からお越し頂きましたＮ様、ありがとうございました。

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何でもかんでも売りませんよ。

    
  
先日はオーナーさんからお客さんの紹介を受けました。

そのお客さんは、この4月から大阪に転勤。私の方が関西出身であり大阪支社も兼任しているという事でご指名頂いたわけです。

有り難いものでこういうお話を本当に多く頂きます。考えてみれば新規の方と言うよりも、ご紹介やリピーターのオーナーさんが断然多いのです。

自宅であれば、一度購入すると5年や10年と間の空くことがほとんどですが、投資の場合は継続です。

投資家さんの目的に併せて買ったり売ったり、売ったり買ったり。

それだけ私たちの仕事も安定継続という事ですので、1年を通して時期関係なく忙しく、ほんと感謝ですね。

ただし！オーナーさんから売りの相談を受けたとしても、何でもかんでも売りませんよ。

それよりも逆にまだ売らない方がいいでしょ〜っていう事が多く・・・。

もちろん売らせてもらうと仕事になるわけですが、オーナーさんとしてはまだ保有してた方が結果として儲かる可能性が高いし。

また自分なら売らないからまだやめときましょ、となるわけです。さっとIRRで計算した結果もそうなるし。

こういう仕事のスタンスが気持ち良く、そういう意味でも一般的にイメージする不動産営業のガツガツさは全くありませんで、お気軽にご相談頂ければと思います。


さて、告知が遅れておりますが、毎年恒例になっている関西オーナーの会は6月24日17時から開催します。間も無くHPにもアップされますので、予定を空けておいてください。

今年は大阪のスタッフも大幅に増員しましたので、ぜひぜひご参加くださいね。

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確定申告を終え、融資相談へ。

   

午前中、確定申告の為、最寄りの税務署へ。

場所は新横浜。駅からCFネッツフェアの会場であるプリンスホテルを超えて、横浜アリーナを超えて、更にその先、歩いてざっと12分くらいでしょうか。

雨の中、この微妙な距離感がまた憂鬱だったりするのです。神奈川区港北区住まいの皆様、ご苦労様です。

この時期なので、税務署はやはり長蛇の列。30人以上並んでます。しかしながら受付窓口が10ブースありますので、とてもスムーズ、あっという間でした。

無事確定申告の提出も終わり、スッキリしましたね。いや〜毎年ながらギリギリ。

今年こそは、領収書などなど定期的に書類を整理して、来年の確定申告に備えようと思いつつも、ま、無理でしょうね。

そして、終わってからはジムでトレーニング、バルクアップ中。夕方は3ヶ月に一度の歯医者。そして、スーツに着替え融資相談の為、某銀行さんを訪問、芝公園へ。

お客さんの相談＋終えたばかりの申告書を持って自分の買い増し相談も。

とにかく確定申告が終われば、再打診。思っていたより意外に融資枠取れたな、なんて事もあるのです。

それによって今年の方針が変わりますので、終わった方は山内までご連絡を。

今日は更にオーナーさんからお客さん紹介の為、同じチームの河崎君と合流して六本木へ。

なかなかの過密スケジュールですが、仕事にプライベートに充実感たっぷり。

では。

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これでヤマトの値上げがなくなる？

今日のミニフィールドワークセミナー、東京方面の下見へ。

新築アパートは更地であったり建築中のものがほとんどですので、少しでもイメージが付きやすいように、最近完成した弊社管理物件も見て頂くようにしています。

そして今回廻った管理物件は、剣持のオーナーさんが購入した長屋の新築アパート。

これがねー、なかなか良かったんですよ。

特に気に入ったのがこれ。

以下写真、ポストの下に付いてるの何だかわかりますか？



宅配ボックスです。

普通は全戸に対して2〜3個設置なんていうのはよくあると思いますが、写真のように各部屋毎に設置されてるんです。

不在もなんてことは無い、アマゾン頼みまくり。今が旬、ヤマトの宅配スタッフも大助かりです。

このボックス、ネットで調べてみると40000円弱。

今からでも自分のアパートに設置出来ますね、気に入りました。次回企画するアパートで一度試してみますね。

しかし最近のアパートは、どんどん良くなりますね。

昔の木造アパートって言えば、◯◯荘みたいな印象が強いですが、今のはもう全然違いますよ。

是非一度勉強がてら見に来てください。

こういう物件が増えれば、ヤマトの値上げもなくなる？


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個別相談に面接、プラス思考で

今日は大阪で個別相談と面接です。

  

最初の個別相談が10時半だったので朝は6時起き。昨日の夜も仕事が遅かったので、いや〜さすがに眠いですね。

新幹線でウトウトしながら、やっと新大阪に到着。

さ、せっかく早起きもしたし、個別相談頑張るぞ・・・
と、10時半を過ぎてもお客さんが来ない。

まさか？

う〜ん、嫌な予感。

・・・

・・・

・・・

個別キャンセル！

まじか〜。

わざわざ早起きしたのに・・・。

という事は、大阪支社の北村と山口、オッサンふたりの顔を見るために、睡眠を削ったってこと？笑

今後、大阪支社で個別相談をやる時は、前日にメール又は電話を入れさせて頂きますので、皆様ご協力のほどよろしくお願い致します。

ま、しかしながら空いた時間に仕事をこなし、彼らとコミュニケーションを取って、またブログの更新もできたし。早起きは三文の徳・・・プラス思考プラス思考。

今日の最終面接は19時から、帰宅は0時ですかね〜。


さて、明日は久しぶりに東京でミニフィールドワークセミナーです。いつもは横浜開催ですが、銀座発は1年半ぶりくらい？

満席ではありましたが、おひとりキャンセルが出ましたので、希望の方はご連絡頂ければと思います。

13時から17時くらいまで全5物件周りますよ。その他、融資について等々、裏話盛りだくさんです。今回はブログで書けないネタも色々揃ってます。

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テナント訪問からの品川へ

   

今日は超一等地の某有名？ビルに入っているテナントを訪問。

そのビルを今月末に決済するのですが、一棟借りしてるテナントと新管理会社の顔合わせというところです。

テナントさんからすると、どんな管理会社なのか。 また管理会社からすると、一棟借りだけあって気になるところも多かったようで。

かれこれ1時間ほど打ち合わせして、両者共に安心して頂けたのではないでしょうか。こういう繋ぎ的なことも仲介の大事な仕事です。

そして、それが終わってからは品川へ。久しぶりにIREMのセミナーに参加。

かなりご無沙汰過ぎたか知らない人だらけ、たまにはちゃんと顔出さないとですね。

今は定期的にセミナーを開催しているようで、その時それぞれお題は違うものの、この業界の方であれば得ることは多いので、ぜひ参加してもらった方がいいかと思います。

最初は横文字に少々拒否反応が出るかもしれませんが、不動産業界でもこういう世界があるって事。それを知れるだけでも十分な価値はあります。

そこから後はみなさん次第、CPMの資格受講などなど。

今日は少々お疲れなので懇親会には参加しなかったのですが、これからはもう少し空きを見て積極的に参加しようと思います。

さ、今日はもう寝ます。

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確定申告からのふるさと納税

今日の休みは、

   

掃除に洗濯、そして確定申告書の作成・・・やっと終わりましたよ〜。

日頃からちゃんと書類をまとめていれば、もっとストレスなくやることができるのに・・・

あ〜返済予定表がない〜！っとブツブツ独り言。って毎年同じことを繰り返してます。

去年物件を買ったので還付かなと思いきや、納税が必要でした。ま、しょうがないですね。

そして確定申告書の作成が終わると・・・ふるさと納税のサイトを見る。何となく自分の中でのあるあるなのです。

この気持ち、わかって頂けるでしょうか。

ついでに注文したのは宮崎県都城市のお肉。きっと東京本社の中元からお礼状が届くはず 笑。


さて、今週末は大阪で個別相談が4件と面接が2件、月末は福岡で売り物件の決済に大阪セミナー。

今月もあっという間に終わりそうです。

明日は自宅で告知文を作成予定。6月にＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮでセミナーをやらせてもらう事になりました。

またいつもとは違う雰囲気ですので、それはそれでいい経験になるかと思います。

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セミナーを企画する時は・・・そして今年のＣＦネッツフェアは・・・

  

そろそろ自分の確定申告に手を付けようか、でもやっぱり面倒なのでもう少し後にしようか。

去年物件を購入しているのでいくから還付はあるのでしょうが、ついつい自分のことは後回しにしてしまうのです。

確かにこう考えると、いっその事税理士に頼んだ方が気が楽なのですが、去年一年間を振り替える意味でもなるべく自分でやっておきたいのです。

さて、今日はマネージャー会議にセミナー会議、方針会です。

セミナー会議では６月開催予定のセミナーについて各担当と日時、会場を決めていきます。

個人としては基本的に月１回、何らかのセミナーを開催するようにしていますが、この準備がなかなか大変なわけです。

セミナータイトル・告知文を考えて、いつも皆さんに配布しているレジュメを作ります。

仕事中にやる時間もほとんどありませんので、自宅に戻ってから、または休みの日にコツコツと作成します。

３時間のセミナーでレジュメの枚数は約１１０枚。これは人によって異なるでしょうが、僕の場合はこれくらいがちょうど３時間で終われる内容です。

逆にあまり多くの量を作り過ぎると説明不足になり、参加者の方からするとわかりにくい、大学教授のような講義になりかねませんので注意しています。

後は話す内容について、「笑い」が得られるであろうネタを考えつつ、そういうネタに限って滑りつつ・・・わかりやすく楽しくをモットーに日々修行中というところです。

さて、今年のＣＦネッツフェアは５月２１日（日）開催。今年の申し込みを見ていると参加者は６００名規模になると思います。

投資歴１０年の僕のオーナーさんにも単独セミナーをやって頂く予定ですので、ぜひ楽しみにしていて下さい。

ＣＦネッツフェアの詳細についてはこちらからご確認ください。

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これから買われる方は・・・

 

昨日は鎌倉で個別相談が4件、今日は銀座で個別相談が2件と打ち合わせ1件。

やっぱり最近は地方RC物件の売却相談が多いですね。空室問題に修繕コスト、ほとんどがこれに尽きます。

間取りは２DKで家賃は5万ほど、退去時の修繕コストで約50万かかり、さらに先日雨漏りがあって、屋上防水の見積りを取ると約600万。

積算評価は出るけど固定資産税が約90万と高額、いや〜厳しいなと。

実際に運用してみてわかることは多いものの、これが現実です。

唯一の救いは買った時期がまだ利回りが高かったという事。なので、何とかこの情勢で売り抜けたいところです。

今後このような投資家さんはさらに増えてくると思われますが、投資というよりもギャンブルをした結末がこのような形です。

これから買われる方はくれぐれも気を付けないと、「ローン残債＞売却価格」という最悪の状態に陥る未来が待っています。

余程の資産家でもない限り、今はハイレバレッジを効かすような情勢ではないということ。

イメージとしては市況が悪化した時でも安定運営できるような物件の選択です。


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その融資担当者がまさかのチェックをしていて

社内のスタッフもブログランキング上昇中。



大阪支社のスタッフも河崎君のブログに刺激を受けているようで、新しい良い風が吹くというのは、何かとレバレッジが効きますね。

ブログを始めて今年で10年目、継続してきたから今があるわけで、これはとても大きなツールです。

首都圏以外のオーナーさんも多くいらっしゃるので、このブログで発信することによりその距離感が全然違ってくると思います。

数年会っていなくてもなんだか会った気になるし、また大阪にいる母親もきっと安心してくれてると思うし。

ただ、ついつい個人のブログだけに自由に思ったことを書いてしまうのですが、その結果、思わぬ反応を頂くことも。

まさか業者さんや銀行さんが見ているとは思わず・・・これまで色んなことがありましたよ〜。

例えば、ある銀行さんが自分のオーナーさんに紹介した物件がダメダメだったので、このブログでちょっと毒を吐いたら、その銀行担当者がまさかチェックをしていて・・・

はい、それ以降とても冷たくされました 笑

だってね、こちらがオーナーさんに紹介したアパートは「評価が出ないからやめておいた方がいい！」と言いつつ、その担当者は利回り5％も取れてないような1億の区分マンションを投資用として勧めてくるわけです。

1億の一棟物件ではなくて、まさかの区分マンション1室で1億ですからね。おいおい何をやってくれてるんだって感じ。

もしこれ買っちゃたら、もう次ないよ・・・。


こうしてね色んな事がありますが、ま、今後も楽しみながら自分のペースでコツコツ継続してやっていきたいなと思います。

いつも応援頂いている皆様、ありがとうございます。

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その条件で本当に融資通るの？

今日は一日雨ですね、鎌倉本店の４階中庭より。



融資について・・・

確かにまだ緩和の方向ではありますが、最近取り扱いの減った銀行というのも実際にはあるのです。

感じとしては金利や融資期間よりも、自己資金比率の上がっている印象。

案件の持ち込みを考えるとそれが一番厳しいなと。

最近は1億を超えるアパートが多くなっているので、その規模であれば軽く自己資金が1000万ほどプラスで必要になるという事。

そう考えるとやっぱり借りれるなら早めに借りておくに越したことはないなと。

アパートローンの規定なんて、「はい、明日からこうなるからね！」で全く利用のできなくなることも多くありますからね。

僕が過去に融資を受けた銀行も、今では規定がガラッと変わり、全く相手にされなくなっています。

こういうものも縁と言えばそれまでなのですが、そのチャンスを掴めるかどうかは大きな違いです。

ただ、

しかし、

今回！

これまで各銀行の規定やスタンスを色々とお伝えしてきましたが、「一応表向きはね」って感じなのがよ〜くわかりました。

その方の資産背景や投資実績、信用力では、そんなもの軽く打ち破ってしまうんだなと。

だって・・・

「旧耐震の一棟物件で30年ローンにフルローン」

本当に融資通るの！？ってのがあっさりと本承認。

お、恐ろしい・・・。

「それ融資大丈夫ですかぁ〜？」なんて疑っていた自分が恥ずかしい。ごめんなさい。

こうして買える方は着実に資産形成を進めているのです。

そういうのを現場で目の当たりにすると色んな意味で刺激になりますね。

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