山内真也の不動産投資上京物語 : 2018年09月

2018年09月

2018年09月29日07:25

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マイアミビーチとウィンウッド芸術地区。

マイアミビーチには1930年代に建てられたアールデコ調の建物が並んでいます。

それがとてもいい雰囲気で、とにかく絵になります。

マイアミに来た！ってそんな気持ちにさせてくれます。

ついでに気温は30°くらい。多少湿気もあるので、かなり暑さを感じます。

一階はほとんどがオープンカフェになっていて、朝食が7ドルくらいだったかな。思ったよりこの辺は安いです。

今回泊まってるホテルで売ってるペットボトルの水は5ドルから7ドル。

先日、評価の高かったあるホテルで食べた朝食ビュッフェはなんとひとり50ドル！

高すぎでしょ。

そして次は、ウィンウッド芸術地区へ。

世界的なアートイベントも開催されており、多くの壁画が街中にあります。

インスタ映えしますね。

昼間はいいけど、壁画のある街って夜は出歩くのが怖そう。

こちらに来てから、1日の睡眠時間は4時間ほど。日本と比較すると時差はマイナス13時間。

さすがに疲れてたのか、昨日の夜は9時間ほど寝てだいぶスッキリしました。

こうして海外の生活に慣れてきたと思えば、明日また20時間かけて帰国します。

修行です。

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2018年09月28日12:02

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マイアミに来ています。

羽田空港11時発、シカゴ22時着、乗り換えで4時間待って、シカゴ発2時、フロリダ5時着。そこからホテルまでレンタカーで1時間。

約20時間の旅、なかなかハードでした。

フロリダ時間で夜の9時頃に着いたので、そこから寝ることができて思ったほど時差の影響はなかったですね。

翌日は、4時間かけてアメリカ最南端のキーウエストへ

築167年のヘミングウェイの自宅を見てきました。

そして帰りも4時間かけてホテルへ、これまたハードです。

あるホテル前に目から水の出る斬新なミッフィーとキティちゃんを発見。これどうなんだろね。

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これからランチミーティングの為続きはまた明日。

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2018年09月25日07:30

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これからIREMのカンファレンスでフロリダに行ってきます。

1週間ほど留守にしますので何かございましたらメールか、お急ぎの方は事務所までご連絡ください。

羽田空港からシカゴまで12時間、トランジットで4時間、シカゴからフロリダまで3時間。併せて19時間・・・。

飛行機で寝れない自分としてはかなりきつくて、去年も時差で大変な思いをしました。これこそ修行です。

今回、唯一の救いは成田じゃなくて羽田空港だということ。成田で向かう成田エクスプレスは乗り心地も良く大好きなのですが、やっぱり近さにはかないません。

ついでに羽田周辺でまた大規模な開発がされてるって知ってました？

今回もPMツアー等あるのでしっかり向こうの不動産を見て勉強してきます。

では行ってきます。

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2018年09月24日16:29

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ワンルームマンションを買うと次の融資が受けづらくなる？

「区分のワンルームマンションから買い足すと、その後一棟アパートが買いづらくなりますか？」

このような質問を投資家さんからよく受けます。

銀行によっては年収に対して融資枠が決まってきますので、区分マンションに限らず、住宅ローンなども含め借り入れ額が増えると、確かにアパート融資が受けづらくなります。

なので、アパート購入も視野に入れている方であれば、その辺も考慮したうえでどのような方向で買い進めていくのかを事前に考えた方がいいわけです。

最初から一棟規模の購入に抵抗のある場合は、まず勉強という意味でも区分マンションから始めたい投資家さんは多くいらっしゃいます。

それはそれで大切なことなのですが、事前に銀行の融資限度額を確認したうえで慎重に進めた方がいいですね。なかには、どうしてこの買い進め方をしたのかな～、なんて方もいらっしゃいますので。

また、ワンルームマンションを買うと次の融資が受けづらくなるなんて話をたまに聞いたりしますが、決してそんなことはありません。

実際に僕もワンルームマンションから買い進め、アパート融資を問題なく受けることができていますし、そのワンルームマンションを担保に買い足すことも可能です。（ま、もちろんこれは担保にする区分のエリアによっても違ってきますが）

その辺はまた個別にご相談ください。

ついでに、先日一棟アパートを契約したとあるオーナーさんは、7年前に弊社で自宅を購入してもらい、その後ワンルームマンションをコツコツと買い足し、今回初めて一棟アパートを購入することになりました。

着実に資産形成を進めていますが、それに対する投資リスクは本当に低いと感じるわけです。

ハイリスクな物件で無理にレバレッジを効かせるようなギャンブル的な投資とは全く意味合いが違います。

短期勝負ではなく長期運用というのが大切なポイントです。

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2018年09月22日18:34

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今年経費を使いたい方は・・・

アマゾンさんには大変お世話になっています。

買ったものが翌日に届くこのスピード感、買い物に行く時間を省けるので本当に助かります。

ただし、自分のマンションには宅配ボックスがありませんので、不在票が続くと気を使いますね。

最近は、宅配する方が大変だろうなと感じることもあって、急ぎでないものは、あえて数日遅く到着するようにするのです・・・。

今年経費使いたい！でも、新築アパートを買ったので、数年経っても修繕するところがないというオーナーさんは、宅配ボックスを設置してみてはいかがでしょうか。

単身者にとってはポイント高いです。数年後には必須設備かな？

さて、10月からのセミナー開催予定です。

10月13日（土）大阪

10月27日（土）東京　インテリアコーディネーターとの2部セミナー

11月3日（土）大阪　税理士との2部セミナー

こういう企画をやってほしい等、ご希望があれば教えてください。

最近ブログの更新が少ない？と思っている皆さん、YouTubeは定期的に更新しています。

そっちの方がポロっと裏話がでたりします。オーナーさんからもなかなか好評です。

こちらから確認してもらえますよ。
山内真也YouTubeチャンネル

チャンネル登録してもらえれば、更新ごとにメールが届きます。

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2018年09月20日19:52

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売りに出る物件が増えそうですね。

先週末は東から西、西から東へと大移動、バタバタと働いておりました。

横浜→大阪→千葉→東京→鎌倉→三崎→横浜。

大阪は地震と台風の影響がかなり残っていますね。

昔から付き合いのある友人に水面下でもらったアパート情報を大阪支社のスタッフと下見してきましたが、ブルーシートや黄色のテープがほんとよく目に付きました。

今後、売りに出る物件が増えそうですね。

台風でここまでの被害というのは大阪では記憶にありません。なかなか工事業者がつかまらないとか。

今回の台風で、大阪の中心部では価格に影響などないと思いますが、やはりエリアが広がれば深刻なケースもあって、「時間が解決する」とは簡単に言えません。

東日本大震災の時もそうでしたが、都心であればあるだけ価格の持ち直しが早く、湾岸エリアを避けていた時期なんて一瞬でした。

ニュースで取り上げられている今の異常気象は、いずれ異常気象ではなくなり通常になります。

そういうリスクも踏まえたうえで、今後は更に投資エリアを選別する必要があると思います。

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2018年09月16日12:29

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いい結婚式でした。

昨日は大阪で北村君の結婚式に参加してきました。

お相手は同業者の事務員さんということで、「こいつどうやって知り合ったんだ？」と思っていたのは僕だけじゃないはず。

みんなその辺の営業もちゃっかりしてますよね～。
もっと仕事しなさいよ笑。

北村曰く奥さんは、
「理解力があるし、一緒にいて落ち着くし、きれい！」だ、そうです。もっと働け笑。

あ～ぁ、また先を抜かされました。
今年で部下の結婚式は２回目・・・祝うのは得意です。

北村君、おめでとう！

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2018年09月15日10:41

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融資で梯子を外されているようです・・・

審査が厳しくなると、今までのようにはいきません。

先日もお話しましたが、事前承認を取ったところで本審査で条件の覆ることがあります。

「大丈夫！大丈夫！」といつも強気の銀行マンも、「だいぶ厳しいですよぉ～」と昨日の電話ではかなり弱気な発言。

なので私たちも、融資問題なく通りますから！なんて、売主に強気な感じで攻めちゃうと、作ってきた信用がなくなっちゃうので注意が必要です。

「1年前なら普通に融資通ったのにな～」こんなことを今さら言ってもしょうがないのですが・・・ふと思ってしまいますね。

アパートローンは住宅ローン以上に融資規定の変わることが多く、せめて「年明けからこの条件になります」くらいだと助かるのですが、今この瞬間から「これに変更となりました」って、普通に事後報告なのです。

住宅ローンが台風なら、アパートローンは地震。
突然やってくるわけで、ちょっと待ってよ～が通じません。

他の業者さんもかなり融資で梯子を外されているようです。

今、要注意の銀行は！・・・さすがにブログでは書けません。

さて、今日は大阪支社北村君の結婚式。

まだ若いのに結婚するの早くないかな～？
・・・お前は急げ？笑

最近、涙腺が緩いので気を付けます。
では行ってきます。

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2018年09月14日14:53

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どう実務に活かしていいかわからないという方はぜひ

昨日の不動産コンサル養成講座、二日目は投資分析ソフトを使った内容です。

そう、入力するだけで収支や投資指標の計算を勝手に行ってくれます。

「じゃ、そもそも金融電卓なんて使えなくてもいいんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、使えると使えないとでは、理解力が全然違います。

また私たちのようなコンサルタントだと、実際に金融電卓を使ってお客さんの前で分析することが多いので、習得は必須なのです。

コンサル養成講座というだけあって、いつものセミナーとはまた違いどのようにコンサルティングを行うのかという話しが中心になります。

ＣＰＭの資格を保有していても、それをどう実務に活かしていいかわからないという方は多くいらっしゃいますので、ご興味のある方はぜひ参加してもらった方がいいと思います。

より理解が深まること間違いありません。

今回の参加者は首都圏はもちろん、沖縄や九州から、またオーナーさんのお子さんも一緒に参加していました。

10代でＦＣＲ・ＣＣＲ・Ｋ％等々話す姿を見て、なんだかたくましく感じました、というか若い時からお金の勉強を学べるというのはほんと羨ましい限り、最高の親御さんです。

自分の身は自分で守る、将来安泰？ですね。

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2018年09月12日10:50

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人生で最も後悔していること・・・

昨日は昼から歯医者に行ってきました。

以前、インプラントにしたことから3～4ヶ月に一度は必ず診察を受ける必要があります。

そのタイミングで歯のクリーニングもしてもらっているので、健康な歯を維持するにはちょうど良いかなと思っています。

55歳から74歳に聞いた、健康について後悔していることの第１位は「歯の定期検診を受ければよかった」

ついつい面倒で何年も行ってないという方も多いと思いますが、虫歯になってからでは遅いですからね。

2位は、スポーツなどでカラダを鍛えればよかった。

3位は、日頃からよく歩けばよかった。

その他、以下の通りです。

そして、終わってからは事務所で仕事。そう、今日から二日間、三崎で不動産コンサル養成講座の為、その準備です。

先程、三崎口駅到着。

天気も良く、暑過ぎず海風が心地よいです。

1日目は木内講師の金融電卓セミナー。

このセミナーがあるといつも思い出すのは、CFネッツに入社する前のこと。

当時、大阪の自宅で倉橋の金融電卓DVDを何度も見て勉強し、これめっちゃ便利やん！と、ヒューレッドパッカード社の１０bⅡにひとり感動してました。

大阪で住宅販売をしてた時は、CASIOの金融電卓を使ってお客さんに色々と提案してましたが、レベルの違いに恥ずかしかったのを覚えています。

まだ受けた事のない人はぜひチェックしてみてください。投資家さんはもちろんのこと、同業者さんは必須です。

9月23日（日）東京　金融電卓習得講座講師：木内

10月6日（土）大阪　金融電卓習得講座講師：河崎

高齢者に聞いた最も後悔している事・・・
「ヒューレッドパッカード社の１０bⅡを習得していればよかった」という時代が来るかもしれません笑。

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2018年09月09日21:52

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税理士がこれを勧めますか・・・

オーナーさんから、あるセミナー資料をもらいました。

「税理士が語る　資産運用としての新築１Ｒ投資の勝算」

なかなかやってくれますね。

見てビックリ、税理士が新築ワンルームマンションを勧めている・・・？

ついにここまで来ましたか～。

多少ぼかしながら説明をしてはいるのでしょうが、これはやばすぎです。

そもそも新築ワンルーム投資に勝算もなにもあったもんじゃありません。

ガッツリ価格が下がれば勝算はあるかもしれませんが、もちろんそんな話ではありません。

だって、レジュメに載っているのは、価格２８８５万、年間のキャッシュフローは堂々とマイナス記載。

これでどうやって儲けるのよ・・・。

どれだけの節税になるのか、且つ税理士ならある程度の収支くらいわかってるはずなのに、平気でこれを勧めるとは恐ろしい世界です。

スルガショックから融資付が難しく、一部の不動産業者が新築ワンルームを売るようになっているなんて話を聞いたりします。

「35年後にはローンがなくなるから安定したキャッシュフローを得ることができる！」

なんておもしろ営業トークが流行ってるらしいので、くれぐれも気を付けてください。

え、新築ワンルームマンションが欲しい？
買う前にこの本を読んでみてください。

これが新築ワンルーム投資の答えです。

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2018年09月07日16:02

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融資は付くけど、契約ができない？

融資が厳しくて物件が売れてない？

銀行によって異なりますが、融資枠が以前より伸びなくなった、または自己資金比率が上がったというイメージです。

ただし、東京のアパートだと自己資金2～3割出せる投資家さんは数多くいるので、買える方は融資の問題もなく、相変わらずいい物件はスピード勝負です。

場所が良ければ表面利回り6%ほどで、高属性の買主さんが一瞬でさらっていく感はあります。

なので、物件が売れていないというのは、利回りが低すぎるのか、エリアのリスクが高くて、そのような属性の投資家さんはそもそも選択しない可能性が考えられます。

リスクの高いエリアでも積極的に買いたいという方は、フルローンやオーバーローン希望が多数であり、そうなると融資の問題がクリアできないのです。

今後、ますます売れる物件と売れない物件の2極化が進んでいくように感じます。

では、問題なく融資の付く方がアパートを買えているかというと、それがまた難しい。

これまでだと銀行の事前承認が取れればローン特約付きで契約できていたものが、売主はだいぶ慎重になっています。

事前承認になったところで、本審査で融資額の減額やそもそも否認されることが多いらしいのです。

なので、「ローン特約は付けれない！」と言われることがあり、契約までに本承認を取る必要がでてきます。

すると、その間にアパートと言えども現金購入する人等が現れる可能性もあって、結果横取りされることがあるのです。

不動産は縁と言いつつも、ほんと悩ましいかぎりです。

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2018年09月04日13:21

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アパートの電気代が20%も下がります。

電力自由化により、電力会社を選べるようになって、そろそろ自分も切り替えを考えていたのですが・・・

シーエフネッツが、Looopと提携したことにより少し興味が出てきました。

このＬｏｏoｐをいいなと思ったのは、太陽光・水力などを中心として、そこから電力を届けるという自然エネルギーの普及を目指しているということ。

そのうえ、もちろん電気代も安くなるわけで、お財布にも優しいのです。

ついでに、「Looop」の３つ並ぶアルファベットの「o」の字は、主な事業とする太陽光発電・風力発電・水力発電の３つを示しています。

ざっとメリットはこんな感じです。

・基本料金0円
・電気代がお得
・一律従量料金制（どれだけ使っても単価は同じ）
・いつでも無料で解約できるのでお試し感覚で申し込める
・切替工事が無料（立ち合いも不要）
・契約期間の縛り無し、違約金もかからない
・ブレーカーが落ちにくい
・全国のエリアに対応している（沖縄と離島を除く）
・停電や電気が使えないことはない。100%国が保証している
・面倒な手続きなしで簡単に申し込める

自宅だけでなく、アパートやマンションのコストを少しでも下げたい方、検討してもらった方がいいと思います。棟数が多いとそれだけインパクトも大きいですからね。

ついでに僕の持っている一棟アパートで料金シミュレーションしてみると、従来の電気代よりなんと！約20%ほど下がりましたよ。

こちらのＵＲＬまたは以下ＱＲコードから手続きができます。

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尚、ＨＰの「お申し込み」から進み、「現在のお住まいでＬｏｏｏｐでんきへのご契約を切り替える場合」とありますのが、一棟アパート切り替えの場合もそちらをクリックしてお手続きしてください。

それ以外の詳細、お問合せにつきましては、企画開発室（0120-177-213）までお問い合わせください。

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2018年09月03日22:51

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インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。

収益物件の売買や賃貸管理など、この仕事が長くなると、5年前や10年前等、新築アパートとして下見をした物件が売り出されるなんてケースはよくあります。

エリアやアパートの企画がイマイチで、当時としては「買ってもらうのに自信持てないなー」なんて見送った訳ですが、「え！？こんな価格で売り出してるよ！」と、この情勢もあってその時より当然価格設定が高いわけです。

少し値付けが強気のような気がしても、仮にそれに近い金額で売れればオーナーさんはかなり儲かります。

と言うことは、結果この投資は正解だったということになるかもしれません。

（新築の段階で見送った物件を中古で買ってしまう投資家さんの未来は？・・・と少々心配もしますが）

インカムで儲けるのか、キャピタルで儲けるのか。

購入物件次第で検討するわけですが、やはり投資家側のリスクを考えるとインカム重視でお勧めするケースがほとんどです。

先の情勢に絶対はありませんので、購入時のキャップレートを見て、それが適性かどうかで投資を判断。
（建て替えや更地売却等で儲かるのであればもちろん要検討）

基本的にはインカムも取れて、結果キャピタルも取れれば理想かなくらいの気持ちです。

特に不動産投資の入口に関して、まずは安定運用を目指し、その後余裕が出て来たら様々な選択肢に挑戦をする方が、トータルの投資リスクを下げることができます。

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2018年09月02日11:00

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預金20万で1億のアパートを買う？

先日のブログで書いていた融資取引停止の業者さんについて。日経や楽街にも掲載されましたね。

㈱ＴＡＴＥＲＵ、旧インベスターズクラウドと言った方がわかりやすいでしょうか。

やはり預金残高の改ざんでしたね。

以前からかなりイケイケだとの噂は聞いてましたが、大々的に出ちゃいました。

「あそこなら自己資金なしでも買えるよ」なんて以前投資家さんから聞いたこともありましたが、会社の信用力によって融資額が伸びたのではなく、単なる改ざんだったということです。

「預金20万の投資家さんに1億超えのアパートを勧める」

もしその自己資金で仮に銀行が融資をすると言っても、僕なら絶対に止めます。だってリスクが高過ぎるから。

不動産投資は買って終わりではなく、買ってからがスタート。

そこから事業が始まるということを、今回の投資家さんはわかってないと思います。

もし本当にこの投資家さんが預金20万しかなくて1億の投資をしようと思ったのであれば、その感覚を疑います。

買おうとしたアパートがどのくらいの利回りかわかりませんが、オーバーローンで収支計算すると、年間の手残りなんて本当に少額だと思います。

それを勧める売って終わりの不動産業者とパートナーを組むなどリスクが高過ぎます。

今後、こういう話しはまだまだ出てきそうですね。

9月なのでバナーを変えてみました。
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Profile

　　　山内　真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ１０入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京　不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるＣＦネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者　DVD「数字でわかる！不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る！今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格