やはり組み合わせは重要です

先日はアパートの完成立会い。

設備や色決め等はオーナーさんにお任せ頂き、こちらで全てを決めさせてもらいました。



1階と2階で雰囲気を変えてみましたよ。

1階は少しでも明るく感じてもらえるように白を意識して、


2階は少し落ち着いた雰囲気に。


そんなにお金をかけなくても、少し設備を変えてあげるだけでグッと良くなるものです。

わざわざ関西からお越し頂いたオーナー様、ありがとうございました。

10年以上のお付き合いで、区分をコツコツと買い足してたあの頃が懐かしいです。

今では、アパートガツガツですね 笑。

区分の場合は、それほどレバレッジを効かすこともできませんので、コツコツを継続するしかありませんが、その後、アパートを買った時から資産形成スピードはグッと上がります。

1室のワンルームマンションより、一棟アパートの方が低金利で融資期間も長く取れますので、投資効率は比になりません。

ただ、区分にはリスク分散や投資リスクの低さというメリットがありますので、やはり組み合わせは重要です。

そんなところを見ながら、今後の資産形成を考えていきたいところです。

応援のクリックお願いします！

逆にチャンスかな

南青山建築工房、中山さんとの2部セミナー。多くのご参加ありがとうございました。



初コラボは、やっていてなかなか面白いものですね。勉強にもなりました。

次回は大阪で税理士さんと2部セミナーを開催。ぜひこちらもお越しください。


融資が付きづらいのは困ったものですが、ただし、他の業者さんはもっと苦戦しているようです。

つい先日、2番手だった買い付けですが、1番手の融資が通らなかったようで話しが回ってきました。

こちらの融資は特に問題ありませんので、あとは早々に契約をするのみです。

融資が厳しいのはみんな一緒なわけで、そういう意味では私たちにとっては逆にチャンスかななんて最近感じるわけです。

これまでの実績もそうですし、銀行からは相当の評価をもらってますので、このままのスタンスを継続するだけで、面白いことになるかもしれません。

融資が付かないのは、人物評価と物件評価だけでなく、不動産業者や管理会社に問題があるケースも出てきています。

ここ最近の不祥事もあって、各銀行がそういうところにリスクを感じ出しているということです（それ気付くの遅すぎるけどね）

さて、今日はこの時間から銀座で個別相談。コツコツやっていきます。

応援のクリックお願いします！

不動産投資をやりたい、最年少からの問い合わせ

「山内さんの書籍を見てメールをさせて頂きました」

「不動産投資で成功したいので、ぜひ一度会ってお話しを伺いたい」

そこまではよくある話しなのですが・・・なんとこれ、大学生からのメールです。

いや〜しっかりしてますね、不動産投資もこんな時代になってきましたよ。

そして早速、個別相談を行いました。

年齢は20才、若い・・・。

とにかく、入口が大切なので基礎的な話しから、収支計算や投資指標、キャップレートの考え方などなど。

10年後に月100万のキャッシュフローが希望とのことだったので、手持ちにもよるけれど、「これ、投資というよりもギャンブルになるよ」と図解で説明。

30才で月100万、夢は大事だけど、これを達成しようとするには、相当のリスクを背負う必要があります。

いつもの個別相談とはまた違うので、どういうことを伝えようか迷いましたが、真剣に勉強したいのであればインターン来ますか？でまとめました 笑。

あとは、何でも自分一人でやろうとせずに、信頼できるパートナーを見つけること。

投資家に徹するということが大事。

自分の仕事を必死に頑張って、その所得を上げ、属性を上げることに注力する。

それが自身の成長と、確実に投資で成功する近道だと思うわけです。

若いパワーをもらいました、３歳ほど若返ったかな。

こちらこそ、ありがとうね。

応援のクリックお願いします！

まずはアパート名の変更から。

たまたま東京で、あの噂の建物に出会いました。







かぼちゃの馬車、実際に見たのは今回で2度目。

見た目は小綺麗なアパートですが、室内は共用の廊下にキッチン、シャワーブース、約7平米の居室なのかな？と勝手な想像が膨らみます。

ただし、このシェアハウス物件は某駅から徒歩２分という、かぼちゃにしてはまだ場所が良くて驚きました。

もしこの場所で戸当たり20平米くらいのアパート企画であれば、高稼働できるのに・・・。

スマートデイズの利益優先から、企画を間違えれば資産価値も大幅に下落。

これを売却しようとしても融資先が見つかりづらく、借り換えだってたぶんどこの銀行も取り扱ってくれないでしょう。

まずできること・・・とりあえずはアパート名の変更からした方がいいように思う。

かぼちゃの馬車・・・と付いてる時点で、「運営会社が破綻」なんて、ネットが大荒れですので。


さて、今日は年に一度の宅建試験日。

弊社でも受験するスタッフが数人いますが、たぶんほとんどが受かると思います。社内だけで考えると、合格率は年々上がっています。

なぜか？

スタッフの宅建保有率が高く、逆に持っていないことがめずらしい。

宅建がないことで契約までをひとりで完結できず、廻りのスタッフに迷惑をかけるという理由もあります。

自分の背中を押す環境って大事。


応援のクリックお願いします！

「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」

シノケンの株価急落・・・


やっちゃいましたね。



「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」週刊新潮に掲載されていました。

シノケンの子会社（シノケンハーモニー）が物件売買の融資承認後、値下げの合意書を買主と交わし金融機関から不正に融資を引き出したとのことです。

例えば、銀行に対しては1億のアパートで契約したと見せかけて、融資上限である価格の9割の融資を受けたとします。

でも実際の物件価格は9000万であり、融資承認後に1000万値下げの合意書を交わせば、買主さんとしてはフルローンの融資が可能となるわけです。

もちろん値下げについて銀行に通知していれば問題ありませんが、そうでなければ詐欺罪です。

シノケンのCMで「土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる！」とありますが、裏にはそういうことがあったのね・・・？

この記事を見る限りは銀行を騙して融資を多く引っ張ったわけで、やっていることはスマートデイズやTATERUと変わらないのです。

今年に入ってスマートデイズの問題が出てから、他でも融資で蓋が開くと言いましたが、やはりそのとおりになりました。

まだまだ収まりそうにありません。

応援のクリックお願いします！

優秀企業視察で女川町へ

先週の土曜日は大阪でセミナー、日曜日は福岡でセミナー。多くのご参加ありがとうございました。





そして、火曜から優秀企業視察の為、ハワイアンズ・宮城にある女川町訪問。

女川町に向かっているバスでの移動中、あちこちに汚染された土壌が積み上げられています。



女川町役場の方から復興についての話しを聞いて、その後は現地を歩いて回りました。



東日本大震災後に女川町のにぎわい拠点として整備された「女川駅前レンガみち周辺地区」は、平成30年度の都市景観大賞「都市空間部門」で最高賞の国土交通大臣賞に選ばれました。



その一方、7年経った今もまだ工事が進められています。



女川交番は以下のように倒壊したまま。保存の可否についてはまだ検討中とのこと。



昭和8年3月3日、昭和三陸地震後に作られた記念碑が役場前に残されています。



津波体験の風化を防ぐ為だと思われます。

ついでに、以下は岩手県宮古市重茂姉吉地区に建てられた大津浪記念碑。



「此処より下に家を建てるな」とありますが、時間の経過と共に徐々に忘れ去られ、石碑よりも海側に家が建てられ、東日本大震災で多くの人命が失われたのです。



この優秀企業視察は年に1度行っていますが、毎回色々な刺激をもらいます。

去年は大阪で民泊、一昨年は新潟で無添加住宅。平日開催となりますが、ぜひ来年は皆さんもお越しください。

女川町は数年後にどう変わったのか、また見に行きたいですね。

応援のクリックお願いします！

家に着いてこないでください。

今日は大阪でセミナーです。




先日、茅ヶ崎の管理物件に行った時のこと、いい雰囲気の酒屋を見つけました。



昭和28年築、今から65年前に建てられたらしいのですが、ついつい寄り道したくなる店構え、いいですね。

日本酒や焼酎の量り売りもしているようで、プライベートの時にでもまたゆっくりお邪魔したいです。



そう言えば、三崎の山田酒店もだいぶ店内でお酒を飲める環境が整ってきました。全てとおるちゃん（スタッフ）の手作りです。



こういう角打ち的なお店好きなんですよね。



癒しの看板犬もいますよ。



そうそう、先日ある居酒屋で飲んでいた時のこと。

カメラを持ったテレビ局の男性ふたりから、撮影をさせてくださいと声をかけられました。

何もわからずOKしたところ、そこから質問責めに・・・。

「何時から飲んでますか？」

「何軒目ですか？」

「お仕事は何をしてるのですか？」

「この辺にお住まいですか？」

などなど。

すると、一瞬間を置き、

「ここの飲食代持ちますので・・・」

・・・？

「家、ついて行ってもいいですか？」

それかぁ〜！

一瞬迷いつつも、丁重にお断りしました。

「不動産屋さんの自宅がどんなのか、視聴者は興味あると思うんですけどね〜」

と、営業をかけてきますが、どう考えてもメリットがあるように思えない。

皆さんもお気をつけください。



応援のクリックお願いします！

数千円の賃料上昇、投資する価値があります。

東京で管理しているワンルームマンションを数件見てきました。



場所は市ヶ谷。旧耐震ではありますが、管理状態も非常に良くて周辺の環境も抜群。

1階に入っているお洒落な飲食店がまたマンションの雰囲気をよく見せていて、ほんといい物件です。

ワンルームではありますが、家賃は8万円前後。さすが千代田区、築年数よりも立地です。



そして神楽坂に移動して、その後、赤坂へ。

変なホテル！？を通り過ぎ、



オフィス北野を通り過ぎ、物件へ。



日頃、一棟物件を見ることがほとんどなので、たまにこういうのを見て廻るのも面白いものです。


そうそう、先日のミニフィールドワークセミナーで廻った物件。良いリフォームを見るとテンションが上がります。



誰が中心になってこのリフォームを行なったのかはあえて言いませんが（また自慢されそうなので）、色々と勉強になりました。

例えば、リフォームに100万かけて、家賃が４千円上がれば、約5%の投資利回りですが、そのエリアのキャップレートが5%であれば、48,000円÷5%＝96万の価値の上昇ということになります。
（実際にはネットの収入で計算するのでもう少し下がるでしょうが)

という事は、リフォーム分くらいは資産価値がアップして、且つ投資リスクは下がっているわけですから、数千円の賃料アップと言ってもやる価値は十分にあります。

応援のクリックお願いします！

投資するとこ間違ってないかい？

ちょうど海外に行ってましたので、全く台風の影響はなかったのですが、先日京成線に乗り換えようとしたところ・・・



塩害による停電で運転見合わせ、それも復旧の目処立たず。やられましたね。



そして帰りは、品川大森間で火災がありこれまた遅延・・・やっぱり横浜がいいですね。

アップし忘れの写真。



マイアミレストランのトイレ。

「いや〜あそこのトイレさ、便器１つにテレビ１つで、超快適なんだよね〜」とは間違ってもならない。

アメリカよ、投資するとこ間違ってないかい？ でもブログネタをありがとう。


そんなマイアミから帰ってきてまず食べたのはやはり和食。

その時のメニューがこれ。なんだか見ているだけで癒されます。



しかし、カワハギ高過ぎ・・・伊勢海老と同じ金額ってどうなの。

それでもって、こういう所で食べてもそれほど美味しくなかったりする。

やっぱり釣りたてを食べましょうよ。

・・・プラチナ釣り大会は11月10日（土）です。（やっぱり宣伝）

カワハギ食べ放題、もちろん釣らなきゃですが。ま、僕が15枚くらいは釣りますので大丈夫ですよっ（強気）

お申し込みはこちらから。船酔いのある方は懇親会からどうぞ。

応援のクリックお願いします！

売るのはやめておきましょう

1週間仕事を離れておりましたが、周りのスタッフのフォローで随分助けられました。

まだ身体が日本時間に戻っていないのか、昨日は4時頃に目が覚めてそこから寝ることができず・・・時差にやられてます。




ポツポツとよさげな土地情報が入ってきております。

この融資情勢もあって売主業者が少々弱気になって来ている気もしますが、7000〜8000万クラスの新築アパートは思ってる以上にスピード勝負です。

また場所が良ければ、2億だろうが3億だろうが関係なく売れていきますね。

さて、昨日は平日にも関わらず銀座で個別相談が2件。相変わらず多いのは、売りの相談です。

もちろんこの情勢もあるのですが、皆さん理由はそれぞれ。その辺のお話を詳しく聞きながら、今後の対策を考えます。

今回の提案として、「売るのはやめときましょう」

オーナーさんの売却理由や年齢もあるのですが、売ろうとしている不動産は、自分ならこういう物件を将来の資産に組み入れたいと思うくらいの一等立地。長期保有でも投資リスクは低いのです。

もちろん今売ればキャピタルも狙えるので、IRR20~30%なんて話にもなるのですが、それよりももっと先を見据えた安定性を追求すべきだと思うことがよくあります。

応援のクリックお願いします！

帰国。日本人まじめか。

日本に帰ってきました。
約20時間の移動はさすがに疲れますね。まだ少しボーっとしてます。



前回からの続きです。

今回のPMツアーは競馬場とその周辺の再開発エリア視察。



普段なかなか競馬場なんて見せてもらえる機会がありませんので、いい経験になりました。








カジノもあります。


競馬場以外にもショッピングセンターなどがあり、再開発に750億かけたらしいのですが、その割には人がほとんどいなくて、これ大丈夫なの？が正直な感想。

競馬場はともかく、その周辺はかなり寂しい印象。よくそれだけのお金を引っ張れたな〜て感じです。

次回行った時はオーナーが変わっているかも・・・。

そして、昼からはランチミーティング。各国の取り組みについて発表。







印象的だったのは、ブラジルのリオ。ワールドカップの時は良かったけど、今はかなり厳しくて事業用の空室率は約35％。

東京の事業用一等立地が空室率1.8%くらいですので、これは相当だと思います。

そして、夜はIREMジャパンのメンバーで食事。



倉橋の誕生日を祝いました。社長おめでとうございます。




そして最終日は、盛大なパーティーが行われます。この規模には毎回ながら圧倒されます。



18時スタートだったのですが30分経っても始まらず・・・その辺はやはり海外、ざっくりなのでしょうか。

時間通りに集まって、ちゃんと席に座っているのは日本のテーブルだけ（まじめか）。でもそんな日本人が好きだったりする 笑。






今回も色々といい経験をさせてもらいました。今年もあと3か月、悔いのないよう働きたいと思います。

応援のクリックお願いします！