今年最後の加盟店会議

 

火曜日は今年最後の加盟店会議でした。



各加盟店からの市況等、情報交換できるのは大変希少です。

福岡は相変わらず値上がっているようで、売り土地などの情報がほとんどなく、なんと福岡市で10月のアパート建築確認申請はゼロ！？だったというお話しです。

そうなると家賃が上がりそうな気もするのですが、きっと所得が上がっていないから家賃に反映できないのだと思われます。

なんだか大阪とよく似ていますが、投資家としてはほんと悩ましいところです。

沖縄については、坪600万で売買した事例があったようで、こちらもなかなかバブルな状況です。

宮古島は開発がかなり進んでいて、今泊まろうと思えば半年待ちも普通にあるようで、沖縄県内の人が気軽にいけない島になったとのこと。

では、沖縄で今後注目のエリアは？

う〜ん、まだ内緒。これについてはいずれお話しようかと思いますが、地元の方の意見はとても参考になります。

埼玉久喜のクマさんは、面白ネタが豊富。さすが人気ブロガーですね。終電を逃してまさかの寝過ごし、千葉まで行ったとか笑。

富山の石橋社長、創業50周年おめでとうございます。

会議が終わってからは今年最初の忘年会。12月も忙しくなりそうです。

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まずはチャレンジしてみます。

融資が厳しくなる金融機関もあれば、また新たな金融機関の参入もあるわけで・・・

上がったり下がったりする波をこれまでず〜っと経験してきました。

リーマンショックや震災、そして今年のシェアハウス問題に各不動産業者の様々な不祥事。

事前承認が出て契約したまでは良かったものの、その後審査基準が変わり本申し込みで否決。

アパートローンあるある。

しかし、突然「もうやりません！」もありますが、ここに来てまさかの「やります！」も。

「事前の申し込みはどうすればいいですか？」

「電話での聞き取りで大丈夫です」ってはじめてのパターン。

営業日３日で事前回答します・・・なかなかのスピード感。

ワクワクしてきた。まずはチャレンジしてみます。

以前のように案件を持ち込み過ぎて即撤退もあり得ますので、ひとつ実績を作って、そこからこそっと水面下でお伝えしますね。

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銀行アンケートの実施、まさかそこまではないでしょ？

風邪を引いてたので一週間ほど禁酒中。お酒を飲まないとお金って貯まりますね。 



最近、オーナーさんからある書面について報告を頂きます。

どうやらスルガ銀行が過去の取引について調査をしていて、融資をしたオーナーさんに対して数枚にわたりアンケートの実施を行っているようです。

例えば・・・

融資申し込みをした当時の自己資金はいくらと申告しましたか？

収入・自己資金に関する資料の偽造・改ざんの有無についての認識は？

2重契約が存在したかどうか、建築確認の改ざんについて等々・・・

その他、当時提出した源泉や自己資金に関する資料の提出まで求められているようです。

まさか建築確認の改ざんまであるの？って感じですが、まだまだこの問題は引きずりそうですね。

それに併せてまだまだ不動産業者の倒産も続くと思われます。

イケイケの不動産業者さんからアパートを購入した投資家さんで、未だにその業者さんに管理も任せている場合は、くれぐれも早めに管理替えの検討をした方がいいと思います。

以前名刺交換をした売買の営業マンから退職のメールがよ〜く回ってきます。

地方のRC等が売れなくて結構やばいんじゃないかと。潰れてからでは遅いですからね。

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そこは慎重に行きましょう

今日は一日大阪で個別相談会、日帰りですよー。



色々な相談がありますが、投資家さんの所有物件を見て気になるのは、金融機関の利用する順番を間違っているケースがあります。

考え方としては、審査の厳しい（そもそも融資枠の少ない）ところから使うべきであり、せっかく買い足せる属性があるのに、そこを間違えると、資産拡大がやりづらくなります。

もちろん審査が厳しいうえに融資条件が悪ければ話になりませんが、金利は低め、融資期間は長め、よってレバレッジが効きやすい、「この銀行使うしかないでしょ」が他の負債で融資不可。

例えば分かりやすく年収500万で融資条件の良いA銀行の融資枠3000万、融資条件の悪いB銀行の融資枠は5000万。共に他行の借り入れを含む融資枠とする。

A銀行から目一杯融資を組めば.B銀行含めトータル5000万借りれるところ、B銀行で先に5000万借りたことによって、融資条件の良いA銀行では借りれなくなる。

どうしても買いたいと思った物件が銀行の融資条件に合わないからとわかっているケースはしょうがないですが、どうしてその銀行をこのタイミングで使ったのか？はもったいないです。

仲介業者がそれを提案してくれればいいのですが、そこまでの引き出しを持っていないケースや、そもそも業者の信用と実績からA銀行を利用できないことも考えられます。

以前も少し触れましたが、融資は物件の評価と個人の属性だけではなく、売主や仲介業者によって審査結果が大きく異なってきます。

ここ最近の不動産業者の不祥事から、さらにその傾向は強まっており、「この不動産業者からの案件については融資不可」は、今やあるあるです。

自分だったらこう提案して、今頃この投資家さんの資産はこうなってたのに・・・と感じることが多く、ちょっと残念だったりします。

何でもかんでもお任せではなく、そこは慎重に進めたいところです。

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何のために不動産投資をしてきたの・・・

風邪をひいたようで、久しぶりに寝込んでました。

去年は年末にインフルエンザにかかり（倉橋にうつし？）、過去最低な年越しでしたので、このタイミングで風邪を引いておけば今年は大丈夫かな？と。



皆さん、健康診断には行ってますでしょうか？

今年もお世話になっているオーナーさんがお亡くなりになられました。それもまだまだお若いというのに。（普通にセミナーにも参加してもらってました）

サラリーマンだと自身の年金不安で収益物件を買い足してきたなんて方がほとんどですが、無念でしょうがないと思います。

うちのオーナーさんは皆さん大した贅沢もせずに、「お金が貯まったら不動産を買って、またお金が貯まったら不動産を買って」の繰り返し

家族がいる方はまだ資産を残せてはあげれるものの、そうでない方は国庫です。これまで何のために不動産投資をしてきたのか、なんて感じてしまいます。

不動産投資はするけど、健康という投資は後回し、そんな方が多いのでは？

健康診断で全てがわかるわけではありませんが、結構レバレッジは効いてると思うんですけどね。

皆さん、ほんと健康でいてくださいよ。

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方向性さえ間違えずに

つい先日、オーナーさんと飲んでいて思ったことなのですが、



5年、10年、15年とオーナーさんとの付き合いが長くなるにつれて、それだけ思い出も多くなり、やっぱり賃貸管理をしているからこそ繋がりが深くなると感じます。

売って終わりの世界は楽かもしれませんが、それよりも濃い付き合いを求めたいので、自分には今やっているこの仕事がちょうど向いているんだと思います。

先日のYouTubeでも、自分自身の投資スタンスは短期保有よりも長期保有だという話しをしましたが、なんでも長期継続することは難しいけれど、それだけ価値が生まれるのも確かです。

その時々は辛いこともあるし、人なので失敗することがあるかもしれません。

しかし、方向性さえ間違えずに正しいことをやっていれば、お客さんや仲間は絶対に見てくれています。

この輪を広げるために、コツコツ時間をかけてやるしかありませんが、とにかく楽しみながら一歩一歩進んでいこうと思います。

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あ、そうそう、今年の鎌倉チーム忘年会はスケジュールの都合上、開催する事ができません。

ぜひ12月16日（日）の大忘年会にお越しください。

街の価値を守る取り組み

最近も仕事やイベントなので三崎に行くことは多いのですが、ほんと映画やドラマの撮影をよく見かけます。

三崎港蔵が質屋になっていたり・・・



あの街並みが昭和のセットに早変わり、いい雰囲気ですよね。




何でもかんでも建て替えるのは簡単ですが、昔の建物を修復して維持することは街の価値を守るという意味でもとても大切なことだと感じます。

僕が大阪に住んでいた頃の街並みは再開発などで昔の面影はほとんどありません。

小学校・中学校・高校は合併で全て無くなってしまい、病院等に建て替えられました。これってなかなか寂しいものです。




三崎の山田酒店も当初は他の業者が建売にしようと検討していたとか。あの建物を潰すだなんてあり得ないです。

それを修復し2階を宿泊施設に変更したら大当たり。

建物や街の価値を守ろうとしている三崎での倉橋の取り組みは、とても大切なことだと最近改めて感じるのです。

ここから更に10年20年と経過すれば、その価値はもっともっと高まると思います。


さて、昨日はプラチナイベント釣り大会でした。

去年は雨で出航できませんでしたが、今年は最高のコンディション。釣果はまずまずでしたが、かなり楽しめました。

ご参加のオーナー様、ありがとうございました。

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合意書を交わしたいって言うんだけど・・・

先日、知り合いの工務店社長から相談がありました。

「今、7000万円の新築アパートを売り出していて、ある業者さんが買い付けを入れてくれたんだけど・・・・」

けど？

「一旦、1億で契約して、その後3000万下げる合意書を交わしたいって言うんだけど、これってやばいよね？」

やばいです 汗。

これぞ2重契約、旬な話しですね〜。

最近、シノケンでも問題になりましたが、いまだにこんな話しが次々聞こえてくるわけです。

その他にも、レインズに売り物件を載せていたところ、業者さんから「通常の契約とは別に銀行用の契約書作りたいので協力してもらえませんか？」

なんて、当たり前のように言ってきますからね・・・二重契約と同じです。

まだまだ今後も不祥事は続く予感。


さて、今日はIREM西日本支部の皆さんにお越し頂き、CFネッツ鎌倉本店・三崎の活性化プロジェクトをご覧いただきます。



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銀行の評価が変わりつつあります。

昨日は大阪での2部セミナー、有料にもかかわらず満席でした。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。



法人設立の話しから、それを使った節税効果、投資実例にファイナンス等々、皆さん興味のある内容だったと思います。

そして、今日は一日大阪で個別相談会でした。

この情勢もあって融資の相談を皆さんから多く受けますが、今後のポイントとしては人物評価と物件評価だけではないということ。

これまではとにかく「人」と「物」という話でしたが、これからはそれらにプラスして、「売主業者」「仲介業者」「管理会社」が審査に大きくかかわってきます。

今年、不動産業者の不祥事が数多く取り上げられましたが、どれだけ買主の属性が優良でも、そういう売主業者や仲介業者が窓口になっている物件に対しては、融資が否認されます。

そして忘れてはいけないのが、管理会社。

入居者の家賃滞納リスクを気にしている投資家さんは多くいますが、今は管理会社からオーナーへの家賃送金滞納なんて相談もかなり多くなっています。

スルガ銀行が融資をしなくなった今、経営が傾きかけている不動産業者さんは多くて、既に数人のオーナーさんから管理替えの話しをもらっています。

よって、銀行にとってもそれは大きなリスクであり、皆さんの買おうとしているアパート、また売ろうとしているアパートの管理会社が原因で融資不可も十分あり得るということです。

くれぐれもご注意ください。

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