多くの投資物件売却を受けることになりました。

物件の下見帰り、横浜から見える富士山に癒されます。





さて、ここ数週間で一棟と区分の売却を多数受けることになりました。

戸数にすると、ざっと60戸以上。いや、もっとか。

売却はオーナーさんそれぞれに理由があるわけですが、ほとんどが資産の組み換えです。

これまではリスクを取って、ガツガツとレバレッジを効かせてきましたが、築年数が10年、15年と古くなるにつれて、もちろんですがオーナーさんも歳を重ねます。

今までと同じような投資スタンスではなく、少しづつそのリスクを下げていこうというわけです。

仮に購入時と売却時の価格がイコールであったとしても、保有期間中に元金の返済は進むわけで、多少の譲渡税を支払ったとしても、意外に売却後の手残りはあるものです。

そこからもう少しリスクの低いものに資産を組み替えていきます。

こうして賃貸管理をしていると、10年前と比較しても大きく情勢が変わっているのを感じます。

空室リスクの2極化です。

これは実際に現場で管理をしているからこそわかることであり、賃貸管理は他社頼みの売買しかやってない業者さんや個人のオーナーさんにはなかなか実感がないと思います。

僕自身、最前線の現場で10年以上、自分のオーナーさんに投資物件を紹介し、それらの賃貸管理を行っていると、見えてくるレベルが全く違います。

このタイミングで一度打ち合わせをしませんか？

物件によっては現状のまま保有を勧めることももちろんありますが、今、自分の持っている不動産がどのくらいで売れるのかを知るだけでも十分価値はあると思います。

ゴールデンウイーク（4月27日、4月28日、4月29日）に全国一斉の大個別相談会を開催します。ぜひぜひこの機会にご相談ください。

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物件の動きと融資について

価格はまだまだ高いですが、最近やけに土地の情報が入ってきます。



土地購入にリスクを感じるアパート業者が増えてきましたので、それだけ動きが悪いということでしょうか。

ま、慎重になるのもわからないでもないです。だって、それだけ銀行の動きが悪いんですもの。

今日も朝から各銀行に融資のヒアリングを行っていましたが、決まって言われるのが、

「最近の情勢でなかなか厳しくて・・・・」

数年前までは積極的にやってくれてたのですが、どこも消極的ですね。

電話をしていても、銀行の担当者によってはその対応に冷たさを感じつつ・・・この時期は決算で忙しいというのもあるかもしれませんが。

仮にこのタイミングで融資の持ち込みをされたところで月内決済は間に合いませんので、きっと優先順位が違うのでしょう。

「まだ今月間に合います！」と、3月半ばを超えても言ってくれるのは当時のイケイケなスルガ銀行くらいでしょうか。

う〜ん、なつかしい。その勢いは嫌いじゃない。


また、物件の動きについては、価格帯次第でだいぶ違うように思います。

1億以内のアパートはまだまだスピード感があり、それ以上になると少し鈍さを感じます。それだけ余力資金がないと買えませんからね。

支店内決済が取れる融資というのが一番銀行の審査が通しやすく、1億くらいがひとつの目安です。

ということは、それ以上の融資が付く方、それこそ1.5億クラスを買える人はチャンスがあるということです。

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先日、ヤフーニュースを見ていた時のこと、ある記事が気になりました。

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「山手線駅近徒歩５分、築10年中古ワンルーム投資の大失敗例」

新築はもちろんのこと、築浅もなかなか儲けるのは難しいわけで、何やら真っ当なことを書いてる人がいるなと。

先を読み進めると・・・

「長期的な運用で安定した資産を形成できると言われている不動産投資ですが、知識がないばかりに大きなマイナスを抱える投資家がいるのも事実です」

うん、うん、なるほどなるほど。

「本連載は、株式会社シーエフネッツ山内真也氏の著書・・・」




自分の書籍がヤフーニュースに載ってました、というオチ。

こんなこと全く知らなくてビックリ・・・。

ま、でも取り上げてもらえるのは有り難いですね。


さて、これから大阪でセミナーです。満員御礼。

明日の個別相談も満席です。

では行ってきます。

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地域活性化と最近のアパートローン

つい先日、京成線の四ツ木駅に行った時のこと。

・・・大変なことになっています。




駅がキャプテン翼一色。

 

駅構内はフィールドです。







イニエスタの等身大も・・・似てるかどうかは置いといて。








元の四ツ木駅を知っているだけに、なかなか楽しませてもらいました。

国内外から観光客を誘致し地域の活性化に繋げるのが狙い、面白い企画ですね。


さて、昨日は某銀行で一棟アパートの金銭消費貸借契約

「最近、本当に融資が厳しいです」とは担当銀行マン。

今回、金消をしたアパートの融資承認を取ったのが去年の夏頃。まだ古家が建っている状態でした。

やはりこの半年でも更に厳しくなっている印象です。

去年夏の銀行評価で物件価格の85％が融資上限。最近相談したアパートでは物件価格の75％〜80％。

さらに5〜10％ほど自己資金が必要になっているということです。

もちろん銀行によってはまだまだ頑張ってくれているところもありますが、最近のレオパレス問題や一法人一物件スキームなど、ハッキリ言って緩和される要素がないです。

自分の担当してるオーナーさんでは、既に複数棟保有していて、多少自己資金多めでも購入できる方はいらっしゃいますが、1棟目や2棟目くらいだとなかなか買いづらい状況です。

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一法人一物件が問題になっています

先日の休みはオーナーさんとの打ち合わせの為、静岡に行ってきました。

シャッター街を通り現実に直面というか、危機感を持ちますね。

エリアによっては資産の組み換えを早々に進めた方がいいように感じます。

しかしながら、食事やお酒は抜群に美味しく、魅力的なお店が非常に多いですね。

横浜から三島まで東海道線で約1時間半、新幹線利用だと新横浜から25分、こんなに近くで通えて、ますます好きになりました。

平日であればビジネスホテルも割安ですし、数か月に一度はお邪魔したいところです。


さて、一法人一物件が問題になっています。

楽待やりそな銀行なども調査に乗り出し、金利を6％にするまたは一括返済を求められているケースもあるようです。

もちろん借り入れをする際に銀行にオープンであれば問題はありませんが、1年ほどで急激に資産を膨らました方というのは、今後かなりリスクが高くなると思われます。

一括返済を求められると売却を進めるしかなく、去年のスルガ問題でエリアによっては価格も値下がってますから、短期であれば尚更ローン残債より売値の方が低く、大幅な持ち出しが必要になります。

この一法人一物件については数年前からこのブログや私の書籍でも指摘しているとおり、問題になる事はわかっていました。

ただ、こういうことが起こって、さらに融資の引き締めに繋がるのではと懸念しています。

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